Решение по делу № 3А-529/2023 от 03.07.2023 - об оспаривании в части Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного решением Совета Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области от 7 июня 2022 года № 22.

Дело № 3а-529/2023

55OS0000-01-2023-000427-05

Строка стат. отчета 3.010

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

судьи Омского областного суда Илларионова А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Буш В.Е.

с участием прокурора Никитина В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 3 июля 2023 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя (главы крестьянского (фермерского) хозяйства) ФИО1 об оспаривании в части Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного решением Совета Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области от 7 июня 2022 года № 22,

установил:

решением Совета Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области от 7 июня 2022 года № 22 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области, предоставленные в аренду без торгов» (далее также – Решение № 22) утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области, предоставленные в аренду без торгов (далее также – Порядок).

Подпунктом 6 пункта 3 Порядка предусмотрено, что в случае предоставления земельного участка в аренду для целей, указанных в данном пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 5,35 % в отношении земельного участка, предоставленного из земель сельскохозяйственного назначения, в случаях, не указанных в подпункте 3 данного пункта.

Решение № 22 опубликовано в газете «Муниципальный вестник Звездинского сельского поселения» № 12 от 9 июня 2022 года (т. 1, л.д. 209 – 212), а также размещено на официальном сайте Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области (http://zvezd.moskal.omskportal.ru) 10 июня 2022 года (т. 2, л.д. 9, 90), и вступило в силу с 1 января 2023 года (пункт 3 Решения № 22).

Индивидуальный предприниматель (глава крестьянского (фермерского) хозяйства) ФИО1 является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 55:13:040603:398, 55:13:040603:399, 55:13:040603:404, находящихся в муниципальной собственности Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеющих вид разрешенного использования «для ведения сельскохозяйственного производства».

Согласно договорам аренды ставка арендной платы в отношении вышеназванных земельных участков составляет 2 % от их кадастровой стоимости.

В то же время административному истцу направлено уведомление Администрации Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области от 5 апреля 2023 года № 107 о том, что в соответствии с Порядком ставка арендной платы с 1 января 2023 года увеличена и составляет 5,35 % от кадастровой стоимости земельных участков (т. 2, л.д. 247).

Указывая, что увеличение размера арендной платы произведено в отсутствие правовых оснований, не отвечает принципу экономической обоснованности, произведено при отсутствии каких-либо объективных предпосылок для столь существенного увеличения, что установленная оспариваемым Решением № 22 ставка для муниципальных земель (5,35 %) многократно превышает ставку, предусмотренную постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (0,6 %), является неоправданно высокой и не соответствующей доходности земельных участков и их характеристикам, административный истец просит суд признать не действующим подпункт 6 пункта 3 Порядка.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал заявленные требования по указанным в административном иске основаниям.

Председатель Совета Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения административного искового заявления, полагала, что повышение размера платы было принято при надлежащем экономическом обосновании.

Глава Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области ФИО4 возражала против удовлетворения административного искового заявления, представила расчет оспариваемой средней ставки арендной платы (5,35 %), согласно которому сумма величин рыночных ставок арендной платы, определенных в отношении 7 земельных участков соответствующей категории по состоянию на 1 февраля 2022 года согласно заключению специалиста от 4 мая 2022 года № 074/2022 (2461550,33 рублей), разделена на сумму величин кадастровых стоимостей тех же земельных участков (46045106,18 рублей) и умножена на 100 (т. 2, л.д. 246).

Представитель администрации Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области ФИО5 возражала против удовлетворения административных исковых требований. Указала, что для проведения многофакторного анализа аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения органы местного самоуправления обратились к оценщику. На основании заключения специалиста было принято Решение № 22. Рыночные ставки арендной платы определены специалистом с учетом многих факторов, в том числе доходности земельных участков.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора Никитина В.В., полагавшего, что оспариваемые положения не соответствуют законодательству, имеющему большую юридическую силу, Омский областной суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании и во исполнение данного кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права (часть 4 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 3 статьи 14 и частью 1 статьи 7 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения, относится к вопросам местного значения сельского поселения, по которым принимаются муниципальные правовые акты.

Статьей 19 Устава Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области установлено, что в компетенции Совета сельского поселения находятся вопросы порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности сельского поселения.

В целях реализации вышеназванного полномочия Советом Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области принято Решение № 22.

Таким образом, оспариваемый нормативный правовой акт принят представительным органом местного самоуправления в пределах предоставленных законом полномочий.

В соответствии с частью 4 статьи 7 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, данному Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 397 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункт 3 статьи 397 Земельного кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее – Основные принципы). К числу таких принципов относится принцип экономической обоснованности, который предусматривает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на земельном участке.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 11 мая 2004 года № 209-О, и с учетом схожести правового регулирования земельного налога и арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления обязан определять арендную плату не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Таким образом, при принятии нормативного правового акта помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

Из материалов дела следует, что 20 марта 2017 года между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Звездинским сельским поселением Москаленского муниципального района Омской области в лице Главы сельского поселения заключены:

договор аренды № 1 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области с кадастровым номером 55:13:040603:398, площадью 260000 кв.м, из категории земель сельскохозяйственного назначения – для ведения сельскохозяйственного производства. Целевое назначение аренды: для ведения сельскохозяйственного производства (пашня), сроком на 45 лет;

договор аренды № 2 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области с кадастровым номером 55:13:040603:399, площадью 2204000 кв.м, из категории земель сельскохозяйственного назначения – для ведения сельскохозяйственного производства. Целевое назначение аренды: для ведения сельскохозяйственного производства (пашня), сроком на 45 лет;

договор аренды № 3 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области с кадастровым номером 55:13:040603:404, площадью 212000 кв.м, из категории земель сельскохозяйственного назначения – для ведения сельскохозяйственного производства. Целевое назначение аренды: для ведения сельскохозяйственного производства (пашня), сроком на 45 лет.

Расчет размера арендной платы определяется исходя из приложения № 2 к договорам «Расчет размера годовой арендной платы за аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области» как произведение кадастровой стоимости соответствующего земельного участка и ставки арендной платы.

5 апреля 2023 года в адрес индивидуального предпринимателя ФИО1 направлено уведомление об увеличении с 1 января 2023 года размера арендной платы на основании оспариваемого Решения № 22.

В соответствии с частью 1 статьи 208 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с административным исковым заявлением о признании нормативного правового акта не действующим полностью или в части вправе обратиться лица, в отношении которых применен этот акт, а также лица, которые являются субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом, если они полагают, что этим актом нарушены или нарушаются их права, свободы и законные интересы.

Оспариваемое нормативное положение Порядка затрагивает права административного истца в части установления значения, применяемого для расчета размера арендной платы.

В имеющейся в материалах дела пояснительной записке к проекту нормативного правового акта, содержащей экономическое обоснование установления размера арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения на примере индивидуального предпринимателя (главы крестьянского фермерского хозяйства) ФИО6, индивидуального предпринимателя (главы крестьянского фермерского хозяйства) ФИО1 (т. 1, л.д. 217-218), приводится пример расчета арендной платы при заключении договоров аренды на земельные участки сельскохозяйственного назначения, где исходя из расчета приводится средний размер суммы арендной платы за 1 гектар (692 рубля); приводится пример расчета арендной платы с физическими лицами, в котором оценивается выплата по арендной плате в натуральном выражении и в денежном выражении и при данном способе расчета арендной платы (исходя из закупочных цен пшеницы 3 класса, пшеницы 5 класса, сена, соломы, муки) средний размер суммы арендной платы составляет 3470,98 рублей; также приводится сравнительный анализ средней стоимости арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения, где сопоставляется стоимость 1 гектара земель сельскохозяйственного назначения в частной собственности и муниципальной собственности. Учитывая изложенное, было предложено установить ставку 5 % по арендной плате за земельные участки, находящиеся в собственности Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области, представленные в аренду без проведения торгов, а с 1 января 2023 года установить ставку 5,35 % на основании заключения специалиста от 4 мая 2022 года № 074/2022 по определению рыночной ставки арендной платы по состоянию на 1 февраля 2022 года.

Суд находит заслуживающими внимания доводы административного истца о том, что оспариваемое правовое регулирование установлено без надлежащего экономического обоснования.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» к принципам определения арендной платы отнесен, в том числе, принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке (абзац второй Основных принципов).

Проанализировав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд соглашается с доводом административного истца об отсутствии экономической обоснованности установления оспариваемыми положениями Порядка ставки арендной платы в размере 5,35 %, поскольку административным ответчиком не представлено доказательств учета фактора доходности земельных участков с учетом категории земель, к которой они отнесены.

Имеющаяся в деле пояснительная записка не содержит сведений об анализе доходности земельных участков, обосновывающих размер оспариваемой административным истцом ставки арендной платы.

В заключении от 4 мая 2022 года № 074/2022 специалист определил рыночные ставки арендной платы отдельных земельных участков, тогда как оспариваемые положения Порядка предусматривают расчет арендной платы на основе кадастровой стоимости, а не на основе рыночной стоимости земельных участков или рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Обращает на себя внимание, что рыночные ставки арендной платы, определенные в заключении специалиста от 4 мая 2022 года № 074/2022, и размеры арендной платы за земельные участки, предоставленные административному истцу, по установленной с 1 января 2023 года ставке 5,35 % могут существенно различаться, что обусловлено, в частности, тем, что специалист определял рыночные ставки арендной платы на определенную дату оценки (по состоянию на 1 февраля 2022 года). Так, например, согласно заключению специалиста рыночная ставка арендной платы за пользование земельным участком 55:13:040603:398 в год по состоянию на 1 февраля 2022 года составляет 452400 рублей. В отношении указанного земельного участка согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16 мая 2023 года определена кадастровая стоимость 9568000 рублей (т. 1, л.д. 186) и, соответственно, по ставке 5,35 % размер арендной платы составит 511888 рублей в год, что большей названной рыночной ставки.

Суд также учитывает, что на заключение специалиста от 4 мая 2022 года № 074/2022 административным истцом была представлена рецензия от 6 мая 2022 года № 03-ИКУ/22, подготовленная специалистом-оценщиком ФИО7, в котором указано на наличие грубых и существенных ошибок при проведении исследования, в том числе, грубая методологическая ошибка в связи с необоснованным отказом от применения сравнительного подхода при определении стоимости арендной платы, грубая методологическая ошибка при определении величины рыночной стоимости методом количественных корректировок в рамках затратного подхода в связи с неверным выбором корректирующих коэффициентов площади и непроведением корректировки по иным существенным ценообразующим факторам, в связи с чем результат расчета величины рыночной стоимости является недостоверным и необоснованным.

В рецензии указано на нарушение требований пунктов 10, 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», пунктов 5, 3 и 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, суд считает, что использование при установлении ставки арендной платы в размере 5,35 % данных заключения специалиста от 4 мая 2022 года № 074/2022 не свидетельствует о соответствии оспариваемого правового регулирования принципу экономической обоснованности.

Суд отмечает, что применение кадастровой стоимости при расчете арендной платы является более предсказуемым в силу публичного, открытого и общедоступного характера сведений о кадастровой стоимости, обязательной проверки результатов определения кадастровой стоимости, возможности пересмотра таких результатов только уполномоченными субъектами (комиссией, бюджетным учреждением, судом) в порядке, предусмотренном законодательством, и является в силу действующего правового регулирования приоритетным (пункты 16, 17, 19, 20 Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 декабря 2017 года № 710).

Таким образом, установление в нормативном правовом акте расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости согласуется с принципом предельно допустимой простоты расчета, но административным ответчиком в то же время подлежал установлению экономически обоснованный размер ставки, чего сделано не было.

Согласно части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд удовлетворяет заявленные требования, если оспариваемый нормативный правовой акт полностью или в части признается не соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, и не действующим полностью или в части со дня его принятия или с иной определенной судом даты.

Исходя из вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что подпункт 6 пункта 3 Порядка не соответствует требованиям пункта 1 статьи 397 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца второго Основных принципов, нарушает права административного истца как арендатора земельных участков, и по указанному основанию подлежит признанию не действующим.

Определяя момент, с которого оспариваемая норма должна быть признана недействующей, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 ноября 2007 года № 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части», согласно которому установив, что оспариваемый нормативный правовой акт или его часть противоречит нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, суд признает этот нормативный правовой акт недействующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени. Если нормативный правовой акт до вынесения решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его недействующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу.

Из материалов дела следует, что подпункт 6 пункта 3 Порядка до вынесения решения суда применялся. В дело представлены уведомления об увеличении с 1 января 2023 года арендной платы, направленные администрацией Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области арендаторам земельных участков. Так, например, согласно уведомлению об увеличении арендной платы от 13 января 2023 года № 3, направленному в адрес ФИО8, с 1 января 2023 года размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:13:040603:402 увеличен на 8477 рублей, арендная плата указана в размере 129577 рублей в год (т. 2, л.д. 249). Имеется платежное поручение № 1 от 30 июня 2023 года об оплате 64788,50 рублей за первое полугодие 2023 года по договору № 11 от 11 мая 2017 года (т. 2, л.д. 251).

Поскольку суду представлены сведения о применении оспариваемых положений, при этом на момент вынесения судом настоящего решения Порядок является действующим, подпункт 6 пункта 3 Порядка подлежит признанию не действующим со дня вступления решения суда в законную силу. Указанный момент не влечет возможность определения арендной платы в правоотношениях с участием административного истца за вышеуказанные земельные участки на основании оспариваемых положений, признанных судом не действующими, за предшествующий названному дню период, так как оспариваемые положения не соответствуют нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, и в этой связи не подлежат применению, в том числе до указанного момента.

В целях установления экономически обоснованного размера арендной платы суд в соответствии с частью 4 статьи 216 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагает на Совет Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области обязанность принять новый нормативный правовой акт, заменяющий признанный не действующим в части.

С учетом положений пункта 2 части 4 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации решение суда или сообщение о его принятии подлежит официальному опубликованию в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу в официальном печатном издании, в котором был опубликован оспоренный нормативный правовой акт, или ином печатном издании, в котором подлежат опубликованию нормативные правовые акты органов исполнительной власти Омской области.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

признать не действующим со дня вступления решения суда в законную силу подпункт 6 пункта 3 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного решением Совета Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области от 7 июня 2022 года № 22.

Возложить на Совет Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области обязанность принять новый нормативный правовой акт, заменяющий признанный не действующим в части.

Решение суда или сообщение о его принятии подлежит опубликованию в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу в официальном печатном издании, в котором был опубликован оспоренный нормативный правовой акт, или ином печатном издании, в котором подлежат опубликованию нормативные правовые акты Совета Звездинского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области.

На решение суда могут быть поданы апелляционные жалоба, представление в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В. Илларионов

Мотивированное решение суда составлено 14 июля 2023 года.