Дело № 2-2-29/2023

64RS0030-02-2022-000610-72

Решение

Именем Российской Федерации

04 июля 2023 года р.п. Екатериновка

Ртищевский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Федорова А.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гусевой О.В.,

с участием представителя ответчика ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, действующего на основании доверенности,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сельскохозяйственного производственного кооператива «Крутоярское» к ФИО5, ФИО3 о признании за СХПК «Крутоярское» преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения, переводе прав покупателя земельного участка сельскохозяйственного назначения ФИО3 на СХПК «Крутоярское», прекращении права собственности ФИО3 на земельный участок сельскохозяйственного назначения и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ФИО3,

установил:

Сельскохозяйственный производственный кооператив «Крутоярское» (далее СХПК «Крутоярское») обратилось в Ртищевский районный суд с указанным иском.

В обоснование исковых требований указано, что ответчик ФИО1 является собственником 1/23 доли земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Саратовская область, Екатериновский район, примерно в 3,7 км по направлению на запад от ориентира с. Крутояр, с кадастровым номером 64:12:110105:11.

ДД.ММ.ГГГГ, между СХПК «Крутоярское» с ФИО1 и другими собственниками указанного земельного участка заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя, сроком на 10 лет с последующей пролонгацией. Указанный договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ за №.

Пунктом 5 указанного договора аренды было предусмотрено, что действие договора по окончанию установленного срока продлевается на 10 лет, если ни одна из сторон не позднее, чем за 2 месяца до истечения срока его действия не уведомит в письменной форме другую сторону о его расторжении при условии начала или после сельскохозяйственных работ. Кроме этого, пунктами 10 и 13 настоящего договора аренды предусмотрено право арендатора на выкуп в преимущественном порядке земельных долей.

СХПК «Крутоярское» с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время добросовестно исполняло принятые на себя обязательства по договору аренды, указанному выше.

В мае 2022 года ФИО1, реализуя свое право собственника земельной доли, обратился к председателю СХПК «Крутоярское» ФИО6 с предложением выкупа у него 1/23 земельной доли, расположенном на земельном участке, арендуемом СХПК «Крутоярское», согласно указанному выше договору аренды.

ДД.ММ.ГГГГ между СХПК «Крутоярское» в лице председателя ФИО6 и ФИО1 фактически был заключен предварительный договор купли-продажи земельной доли, путем составления письменных расписок, согласно текста которых ФИО1 получил от ФИО6 денежные средства в сумме 200000 рублей и выдал уполномоченному СХПК «Крутоярское» лицу – ФИО7 доверенность, с целью подготовки землеустроительных документов и договора купли-продажи.

В результате землеустроительных работ, земельная доля ФИО1 была выделена в земельный участок, площадью 191000 кв. метров, с кадастровым номером 64:12:110105:255, расположенном по адресу Саратовская область, Екатериновский район, Крутоярское МО, примерно на расстоянии 4,35 км по направлению на запад от с. Крутояр.

В соответствии с требованиями закона, представитель ФИО1 – ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ обратился с письменным извещением к главе Крутоярского МО Екатериновского муниципального района о намерении ФИО1 продать принадлежащий ему земельный участок.

В сообщении от ДД.ММ.ГГГГ глава Крутоярского МО известил ФИО1 о проведении дополнительной проверке его извещения о намерении продать земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:12:110105:255, принадлежащий ФИО1 зарегистрировано на ФИО3.

Считая свои права, как арендатора, пользующего право первоочередного выкупа земельных долей нарушенными, истец вынужден обратиться в суд с настоящим иском, в котором просит признать за СХПК «Крутоярское» преимущественное право покупки земельного участка, площадью 191000 кв. метров, с кадастровым номером 64:12:110105:255, расположенный по адресу: <адрес>, Крутоярское МО, примерно на расстоянии 4,35 км по направлению на запад от <адрес>; перевести права и обязанности покупателя земельного участка, площадью 191000 кв. метров, с кадастровым номером 64:12:110105:255, расположенного по адресу Саратовская область, Екатериновский район, Крутоярское МО, примерно на расстоянии 4,35 км по направлению на запад от с. Крутояр, ФИО3 на СХПК «Крутоярское»; прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок площадью 191000 кв.м., с кадастровым номером 64:12:110105:255, расположенный по адресу: Саратовская область, Екатериновский район, Крутоярское МО, примерно на расстоянии 4,35 км по направлению на запад от с. Крутояр; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о праве собственности ФИО3 на земельный участок, площадью 191000 кв. метров, с кадастровым номером 64:12:110105:255, расположенный по адресу: Саратовская область, Екатериновский район, Крутоярское МО, примерно на расстоянии 4,35 км по направлению на запад от с. Крутояр.

Представитель истца СХПК «Крутоярское» по доверенности ФИО8 в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещенным о дне, времени и месте рассмотрения дела. Причины неявки суду не известны. Об отложении дела слушанием не ходатайствовал, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2 заявленные истцом требования не признала в полном объеме, полагая, что все действия, совершенные её доверителем при отчуждении принадлежащего ему земельного участка, соответствуют требованиям действующего законодательства. Так же пояснила, что указания истца о заключении фактически предварительного договора с её доверителем ФИО6 не является таковым, так как в расписках, данных ФИО1 не содержатся обязательные условия, предъявляемые к предварительному договору купли-продажи. Кроме этого пояснила, что ФИО6 в расписках действовал как физическое лицо, а не как председатель СХПК «Крутоярское».

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, полагая их не основанными ни на законе, ни на представленных доказательствах. При этом пояснил, что при заключении и государственной регистрации договора купли-продажи спорного земельного участка, сторонами этого договора были соблюдены все требования закона, каких либо обременений на спорный земельный участок в службе государственной регистрации не имелось.

Третьи лица – ФИО7 и ФИО6 в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о дне и времени рассмотрения дела. О причинах неявки суд в известность не поставили, об отложении дела слушанием не ходатайствовали.

Третье лицо ИП ФИО9 КФХ ФИО10 в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещенным о дне, времени и месте рассмотрения дела. Причины неявки суду не известны. Об отложении дела слушанием не ходатайствовал, в письменном отзыве просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представители третьих лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, администрации Крутоярского муниципального образования Екатериновского муниципального района Саратовской области и отдела по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Екатериновского муниципального района Саратовской области в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о дне, времени и месте рассмотрения дела. Причины неявки суду не известны.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

В силу положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) нарушенное право подлежит защите.

Согласно статьям 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Согласно статье 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на полном, всестороннем рассмотрении имеющихся в деле доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 9 Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Конституцией Российской Федерации (часть 1 статьи 35) закреплено, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

Владение, пользование и распоряжение землей осуществляются их собственниками свободно, если это не нарушает прав и законных интересов иных лиц (части 1 и 2 статьи 36 Конституции Российской Федерации).

Таким образом, в Российской Федерации гарантируется право граждан иметь в частной собственности земельные участки и свободно осуществлять реализацию данного права при условии соблюдения прав и законных интересов иных лиц.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ответчик ФИО1 являлся собственником 1/23 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, на основании свидетельства о праве собственности на землю серии РФ-УII № от ДД.ММ.ГГГГ, протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения Крутоярского округа Екатериновского района Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ №, соглашения об определении размера долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, кадастрового плана земельного участка, выданного Екатериновским филиалом ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Саратовской области ДД.ММ.ГГГГ №, расположенном по адресу Саратовская область, Екатериновский район, примерно в 3,7 км по направлению на запад от ориентира с. Крутояр, кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО1 совместно с другими собственниками указанного выше земельного участка был заключен договор аренды при множественности лиц на стороне арендодателя, сроком на 10 лет. Данный договор аренды прошел государственную регистрацию, регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии 1/23 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения ФИО1 была выделена в земельный участок, площадью 191000 кв. метров, с кадастровым номером 64:12:1101056255, расположенном по адресу Саратовская область Екатериновский район Крутоярское МО, примерно на расстоянии 4,35 км по направлению на запад от с. Крутояр.

ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, ФИО1 продал принадлежащий ему на праве собственности спорный земельный участок ФИО3.

ДД.ММ.ГГГГ указанный договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном законом порядке (запись о государственной регистрации №).

Исследовав и изучив материалы и обстоятельства настоящего гражданского дела, суд приходит к выводу, что права СХПК «Крутоярское» в результате отчуждения ответчиком ФИО1 принадлежащего ему земельного участка не нарушены.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то обстоятельство, что ему принадлежит право на первоочередной выкуп спорной доли земельного участка, а впоследствии выделенного спорного земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, которое предусмотрено договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ (п. 10) и обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права выкупа земельных долей или земельного участка в целом (п. 13).

В силу ч. 2 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды при множественности лиц на стороне арендодателя ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ФИО1, в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Таким образом, действовавшее на момент заключения договора аренды законодательство не устанавливало преимуществ сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, перед участниками долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при отчуждении последними принадлежащих им долей.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Исходя из положений ч. 1 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Статьей 14 вышеназванного закона предусмотрено, что решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. При этом решением общего собрания участников долевой собственности определяются, в том числе, и условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что условия п. 10 и 13 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ о преимущественном праве покупки земельных долей арендатором перед другими участниками долевой собственности на земельный участок, противоречат требованиям Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», что свидетельствует о недействительности указанных положений договора аренды в силу ст. 168 ГК РФ.

Кроме этого, судом принимается во внимание и то обстоятельство, что в нарушение требований ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», названные в п. 10 и 13 условия договора аренды не обсуждались и не были приняты на общем собрании участников долевой собственности при заключении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, так как от имени арендодателей при заключении самого указанного выше договора аренды, выступал представитель ФИО11.

Доводы исковых требований о том, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, по истечении установленного срока был пролонгирован и, в настоящее время является действующим в части условий о преимущественном праве покупки и аренде при прочих равных условиях, несостоятелен и не может служить основанием для отмены правильного по существу решения, поскольку условия п. 10 и 13 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют требованиям закона, в силу чего являются ничтожными и не влекут никаких юридических последствий.

Что касается исковых требований о фактическом заключении ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи земельной доли между истцом и ответчиком ФИО1, суд приходит к следующему.

Согласно имеющейся в материалах настоящего гражданского дела расписке от имени ФИО1, последний получил от ФИО6 денежные средства в размере 200000 рублей за проданное имущество 1/23 доли в праве общей долевой собственности (размер доли 19,1 га) на земельный участок сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Саратовская область, Екатериновский район, Крутоярское МО, участок находится примерно в 3,7 км по направлению на запад от ориентира <адрес>, кадастровый №; долю в праве общей долевой собственности на земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства расположенный по адресу Саратовская область Екатериновский район Крутоярский округ, кадастровый №, размер доли 3,6 га., а так же получении ФИО1 денег в сумме 200000 рублей от ФИО6 за проданное имущество: 1/23 доли в общедолевой собственности (размер доли 19,1 га), кадастровый № (л.д. 11, 12 т.1).

В соответствии ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п.3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4).

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п.5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

Рассматривая указанные выше расписки о получении денежных средств ответчиком ФИО1, как заключение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, суд не может принять их как доказательство факта именно заключения такого договора, поскольку сами расписки не соответствуют требованиям, предъявляемым Законом к предварительному договору.

В имеющихся в материалах настоящего дела расписках от имени ФИО1 не содержится полная стоимость продаваемой земельной доли, дата заключения основного договора, то есть сторонами не были согласованы существенные условия договора.

Кроме этого, в указанных расписках от имени ответчика ФИО1 отражено, что денежные средства он получил от ФИО6, а не от СХПК «Крутоярское», при этом указания о том, что ФИО6 действует от имени СХПК «Крутоярское» данные расписки не содержат. При этом исковые требования по настоящему гражданскому делу заявлены именно СХПК «Крутоярское».

При этом сама по себе передача денежных средств по указанным выше распискам в отсутствие основного договора и определенной сторонами стоимости земельной доли не влечет возникновения права собственности на спорное недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Таким образом, условие о цене товара является существенным для договора купли-продажи недвижимости, в том числе и для заключения предварительного договора купли-продажи.

Однако согласованного сторонами условия о цене продаваемой земельной доли расписки от ДД.ММ.ГГГГ не содержит.

При таких обстоятельствах суд приходит к твердому убеждению об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом исковых требований в данной части.

В связи с тем, что судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований в части признания за СХПК «Крутоярское» преимущественного права покупки земельного участка, площадью 191000 кв. метров, с кадастровым номером 64:12:110105:255, расположенного по адресу Саратовская область, Екатериновский район Крутоярское МО, примерно на расстоянии 4,35 км по направлению на запад от с. Крутояр, так же не подлежат удовлетворению и производные требования в остальной части.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Сельскохозяйственного производственного кооператива «Крутоярское» к ФИО1, ФИО3 о признании за СХПК «Крутоярское» преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения, переводе прав покупателя земельного участка сельскохозяйственного назначения ФИО3 на СХПК «Крутоярское», прекращении права собственности ФИО3 на земельный участок сельскохозяйственного назначения и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ФИО3 – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Ртищевский районный суд Саратовской области в апелляционном порядке в течение одного месяца, со дня изготовления мотивированного решения суда.

Судья