Дело № 2-1713/2025

УИД 65RS0001-01-2024-015835-29

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 февраля 2025 года г. Южно-Сахалинск

Южно-Сахалинский городской суд, Сахалинской области, в составе:

председательствующего судьи Омелько Л.В.,

при секретаре Артемьеве В.А.,

с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска о понуждении к заключению договора аренды земельного участка без торгов, встречному исковому заявлению Департамента землепользования города Южно-Сахалинска к ФИО2 о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, освобождении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска о понуждении к заключению договора аренды земельного участка без торгов, ссылалась на то, что 18 декабря 2015 года между ФИО3 и ответчиком заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>, из категории земель – земли населенных пунктов, вид использования – для строительства индивидуального жилого дома.

Соглашением от 19.07.2021 к договору аренды № от 18.12.2015, заключенным между ФИО4 и ФИО2 произведена замена арендатора на ФИО2 Срок аренды по 16.12.2023.

В адрес ФИО2 поступило письмо об отказе в предоставлении ФИО2 земельного участка по причине окончания срока аренды.

Истица полагает, что поскольку ранее заключенный договор аренды от 18.12.2015 не расторгнут, не признан недействительным, то арендные отношения считаются продолженными на неопределенный срок.

Истица просила суд, признать недействительным односторонний отказ от исполнения договора аренды земельного участка от 18.12.2025 и обязать ответчика предоставить ей земельный участок на основании пп.9 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ сроком на один год, без торгов.

Не согласившись с заявленными исковыми требованиями Департамент землепользования города Южно-Сахалинска подал в суд встречное исковое заявление, просил суд, признать объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по <адрес> самовольной постройкой; возложить на ответчика обязанность освободить земельный участок от указанного объекта в течении 3 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу, с правом ответчика осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае неисполнения решения суда в течение установленного срока; обязать ответчика возвратить по акту приема-передачи спорный земельный участок, после его освобождения от объекта незавершённого строительства с кадастровым номером №, ссылался на то, что действительно, договор аренды спорного земельного участка был заключен с ФИО2, при этом, срок аренды земельного участка по 16 декабря 2023 года.

Договор аренды от 18 декабря 2015 года № был заключен до внесения изменений в Земельный кодекс Российской Федерации. А поскольку договор аренды заключался без торгов, то со вступлением в законную силу изменений закона, к данным правоотношениям применима новая норма права, предполагающая пресекательный срок действия договора аренды после 01 марта 2015 года.

10 октября 2024 года поступило заявление ФИО2 о предоставлении ей в аренду спорного земельного участка, в котором она указывала, что на спорном земельном участке ею возведен фундамент, вместе с тем, при осмотре земельного участка установлено отсутствие каких-либо строений в границах названного земельного участка, земельный участок не огорожен. Заявление ФИО2 отозвано.

18 ноября 2024 года ФИО2 вновь обратилась с аналогичным заявлением, при этом представила сведения о постановке на кадастровый учет фундамента на спорном земельном участке с кадастровым номером объекта незавершенного строительства №.

Истец полагает, что такое строение является самовольным, поскольку возведено после окончания срока действия договора аренды земельного участка.

В судебное заседание истица ФИО2 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела признается уведомленной надлежащим образом, поскольку сама лично сообщила в исковом заявлении адрес для направления судебной корреспонденции, а в заявлении адресованном Департаменты землепользования указала номер телефона, при этом, судебную корреспонденцию не получает, на телефонные звонки не отвечает.

Представитель ответчика-истца, а также третьего лица администрации города Южно-Сахалинска ФИО5, с иском ФИО2 не согласилась, на удовлетворении встречных требований настаивала по изложенным в иске основаниям. Полагает, что фундамент на земельном участке ФИО2 возведен после истечения срока аренды, т.е. без правоустанавливающих документов истицы на земельный участок, что свидетельствует о его самовольной постройке и применении требований закона об освобождении земельного участка от возведенного фундамента.

В порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Исследовав письменные доказательства по делу, заслушав пояснения сторон, суд признает требования истца подлежащими частичному удовлетворению по следующим причинам.

Редакция п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», действовавшая до 01 марта 2015 года, не содержала ограничений для собственников объекта незавершенного строительства заключать договоры аренды (ни по срокам, ни по однократности).

Однако, п. 21 этого закона, в редакции от 23.06.2014г, № 171-ФЗ гласит, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ). Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Земельный кодекс РФ, так и Гражданский кодекс РФ, который дополнен статьей 239.1 предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Из материалов дела следует, что 18 декабря 2015 года между ФИО3 и Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска, заключен договор аренды на период с 18.12.2015 по 17.12.2020 года, земельного участка площадью 1000кв.м., с кадастровым номером №. Участок предоставлен для строительства индивидуального жилого дома.

Названый договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Сахалинской области 10 февраля 2016 года.

06 июля 2018 года границы земельного участка вынесены на местности.

18 декабря 2015 года, на основании передаточного акта, земельный участок с кадастровым номером № передан ФИО3

29 января 2016 года соглашением к договору аренды № произведена смена арендатора ФИО3 на ФИО6 в связи со сменой фамилии арендатора.

20 мая 2016 года соглашением производится смена арендатора с ФИО6 на ФИО7, а соглашением от 10.04.2019 произведена смена арендатора ФИО7 на ФИО4

19 июня 2021 года между ФИО4 и ФИО2 закачено соглашение к договору аренды №, по условиям которого, ФИО4 передала все права и обязанности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, которое зарегистрировано в установленном законом порядке 30.06.2021г.

При этом, департаментом землепользования города Южно-Сахалинска, на основании названного соглашения от 19 июня 2021 года, внесены изменения в договор аренды № в части смены арендатора. На основании обращения ФИО2 от 04.10.2021.

Распоряжением администрации города Южно-Сахалинска от 22 октября 2020 года №р присвоен адрес земельному участку с кадастровым номером № – <адрес>

19 октября 2020 года направлена в департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска уведомление № о планируемом строительстве на земельном участке с кадастровым номером №.

05 ноября 2020 года, между истцом и ответчиком по настоящему делу, заключено соглашение к договору аренды №, которым продлен срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером № по 16 декабря 2023 года.

26 августа 2021 года ФИО2 получены технические условия на технологическое присоединение к электрическим сетям земельного участка с кадастровым номером № – <адрес>

01 октября 2024 года, т.е. по истечении срока действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 обратилась к администрацию города Южно-Сахалинска с заявлением в порядке положений пп.10 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № – <адрес>, в аренду без торгов, для завершения строительства.

Кроме того, истица ФИО2 указала, что на земельном участке расположен фундамент.

Вместе с тем, актом муниципального земельного контроля от 14.10.2024 № и фототаблицами установлено, что земельный участок с кадастровым номером № не огорожен, частично отсыпан, строительные объекты в границах земельного участка отсутствуют, расположены бетонные блоки, строительный мусор.

08 октября 2024 года ФИО2 просила оставить без рассмотрения ране поданное ею заявление.

18 ноября 2024 года ФИО2 вновь обратилась с заявлением в порядке положений пп.10 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № – <адрес>, в аренду без торгов, для завершения строительства.

Актом муниципального земельного контроля от 27.11.2024 года установлено, что земельный участок с кадастровым номером № не огорожен, доступ на участок не ограничен, проезд к земельному участку возможен с юго-восточной стороны, на земельном участке расположен строительный объект – фундамент.

Изложенное подтверждается фототаблицами.

Кроме того, согласно выписки из ЕГРН 15 ноября 2024 года присвоен кадастровый номер № на строение готовностью 10%, и зарегистрировано право собственности на строение ФИО2 15.11.2024 года.

29 ноября 2024 года ФИО2 отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № без торгов, поскольку договор аренды от 18.12.2015 года прекратил свое действие.

В обоснование заявленных исковых требований ФИО2 ссылалась на то, что после окончания срока действия договора аренды № от 18.12.2015 года земельный участок не был истребован, договор не был расторгнут, оспорен, поэтому он признается заключенным на неопределенный срок, однако, данный довод суд признает несостоятельным.

Разрешая спор по существу, суд принимает во внимание тот факт, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, между сторонами по делу, заключен после 01 марта 2015 года, с учетом продления, на срок по 16 декабря 2023 года, при незарегистрированном на тот момент праве на какие либо объекты расположенные в границах спорного земельного участка.

При этом, соглашение от 05.11.2020 года о продлении срока аренды земельного участка по 16 декабря 2023 года, т.е. на срок три года, суд расценивает как однократное предоставление земельного участка в аренду с целью завершения строительства на этом земельном участке.

Из вышеназванных актов муниципального земельного контроля следует, что незавершенный строительством объект в виде фундамента, степень готовности 10%, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером № возведен в промежутке времени с 14 октября 2024 года по 15 ноября 2024 года, т.е. по окончании срока действия договора аренды №, из чего суд приходит к выводу о том, что в период действия договора аренды от 18.12.2015 года, т.е. более 8 лет, строительные работы на земельном участке № не производились.

Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в ГК РФ, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (1 марта 2015г.).

При этом исходя из положений п. 6 ст. 239.1 ГК РФ применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года на основании п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возмездного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года, однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Таким образом, с учетом того, что соглашением от 05 ноября 2020 года уже был продлен срок действия договора аренды, арендатор ФИО2 в период действия договора аренды, до 16 декабря 2023 года не только не завершила строительство, но и не приступила к нему, с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № обратилась по истечении срока действия договора аренды, действия ответчика Департамента землепользования администрации города Южно-Сахалинска по отказу в предоставлении ФИО2 спорного земельного участка без торгов, суд признает правомерными и не находит оснований для удовлетворения требований истицы ФИО2 в удовлетворении требований в данной части, а также обязании ответчика предоставить спорный земельный участок в аренду ФИО2 без торгов.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имуществу за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды такого земельного участка на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

На основании пп.10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственником объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Верховный Суд Российской Федерации в п. 24 Обзора судебной практики № 2 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 22 июля 2020 года, отметил, что собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) однократно.

Ключевым моментом в данном случае является правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Пунктом 1 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное, созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, суд приходит к выводу, что спорное незавершенное строительством здание с кадастровым номером № возведенное на земельном участке с кадастровым номером № обладает признаками самовольной постройки, поскольку оно возведено по истечении срока действия договора аренды №, поэтому требования ответчика-истца в части признания незавершенного строительством здания самовольной постройкой обоснованы и подлежат удовлетворению.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанности снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять как в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство, возложение на лицо, осуществляющее самовольную постройку, бремени ее сноса предполагает установление его вины (определение Конституционного Суда РФ №-О от 28.01.2021).

Разрешая вопрос об освобождении земельного участка с кадастровым номером № от самовольного строения, суд исходит из оценки поведения собственника незавершенного строительством объекта, с учетом положений ст. 10 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 1 Постановления Пленума ВС РФ № от 23.06.2015г. «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации», поскольку гражданское законодательство предполагает обеспечение защиты интересов добросовестного участка гражданских правоотношений и отказ от такой защиты лицу, злоупотребляющему своими правами.

В ходе рассмотрения дела установлено, что начиная с 2015 года строительство на земельном участке не велось, при этом, после заключения соглашения о продлении срока аренды на три года, строительство также не велось, незавершенный строительством объект объективно возник только по истечении срока действия аренды земельного участка, из чего следует об отсутствии заинтересованности ФИО2 в соблюдении действующего законодательства, и как следствие считает возможным удовлетворить требования департамента землепользования о возложении обязанности на ФИО2 по освобождению земельного участка с кадастровым номером № от объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № в течении 3 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда, при этом, срок считает разумным.

Кроме того, суд признает необходимым возложить на ФИО2 обязанность по акту приема-передачи передать земельный участок арендодателю, осле его освобождения от объекта незавершенного строительства, а также указать на право Департамента землепользования города Южно-Сахалинска осуществить освобождение земельного участка от самовольного строения с кадастровым номером № собственными силами, но за счет ответчика со взысканием с ФИО2 понесенных на эти цели расходов, в случае неисполнения решения суда ФИО2

В порядке положений ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 20 000 рублей.

На основании ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Департамента землепользования города Южно-Сахалинска удовлетворить.

Признать объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности 10%, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по <адрес> самовольной постройкой.

Возложить на ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты>) обязанность, в течении 3 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда, освободить земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>, от объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности 10%, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Обязать ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты>) возвратить по акту приема-передачи Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>, после его освобождения об объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №.

В случае неисполнения решения суда в части освобождения земельного участка с кадастровым номером № от объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № в течении 3 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда, Департамент землепользования города Южно-Сахалинска имеет право осуществить соответствующие действия за счет ФИО2 с последующем взысканием с ФИО2 понесенных расходов на эти цели в полном объеме.

Взыскать с ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты>) в доход бюджета муниципального образования городского округа «Город Южно-Сахалинск» государственную пошлину в размере 20 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд, через Южно-Сахалинский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Южно-Сахалинского

городского суда Л.В.Омелько