Дело №2-232/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

13 февраля 2023 года г. Хабаровск

Центральный районный суд г. Хабаровска в составе: председательствующего судьи Пляцок И.В.,

при секретаре Суздальцевой Ю.А.,

с участием представителя истца департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска ФИО1, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

ответчика ФИО2, ее представителя ФИО3, действующего на основании устного заявления,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «Жилстройсервис» о признании недействительным договора купли-продажи помещения и земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска обратился в суд к ООО «Жилстройсервис», ФИО2 с иском о признании недействительным договора купли-продажи помещения и земельного участка, применении последствий недействительности сделки, в обосновании заявленных требований указано, что согласно договора купли-продажи помещения от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Жилстройсервис» (продавец) передал на праве оперативного управления МАДОУ № (покупатель) нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 477,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, а также передал в собственность 4/5 доли земельного участка с кадастровым номером № (п.1.3 договора). В силу п.1 ст.3 Федерального закона от 03.11.2006 №174-ФЗ «Об автономных учреждениях» на нежилое помещение с кадастровым номером № за муниципальным образованием городской округ «Город Хабаровск» зарегистрировано право муниципальной собственности. Таким образом, согласно нормам законодательства о принципе единства земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, муниципальному образованию городскому округу «Город Хабаровск» на праве муниципальной собственности принадлежит 4/5 доли земельного участка с кадастровым номером №.

Между тем, согласно сведениям ЕГРН на основании договора купли-продажи помещения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Жилстройсервис» и ФИО2, за последней зарегистрированы на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № (запись о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №).

На основании ст.ст.166,168 ГК РФ просит признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи помещения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Жилстройсервис» и ФИО2, в части перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №; применить последствия недействительности сделки путем исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №.

В процессе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просит признать недействительным в силу ничтожности пункт 1.2 договора купли-продажи помещения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи в собственность ФИО2 земельного участка с кадастровым номером №; применить последствия недействительности сделки путем внесения изменений в запись Единого государственного реестра недвижимости о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ №, заменив вид права «собственности» на вид права «общая долевая собственность, 1/5 доли».

В судебное заседание не явились представители ответчика общества с ограниченной ответственностью «Жилстройсервис», третьих лиц МАДОУ <адрес> «Детский сад комбинированного вида № «Андрейка», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, о времени и месте рассмотрения дела извещались судом надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении дела не заявляли.

На основании ст.167 ГПК РФ суд приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие сторон.

В судебном заседании представитель истца департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска ФИО1 уточенные требования поддержала по доводам, изложенным в иске, просила их удовлетворить в полном объеме, указала, что на обращение о регистрации права собственности на земельный участок (на 4/5 доли) было отказано по причине наличия записи о государственной регистрации права собственности на этот земельный участок иного лица. Срок исковой давности, составляющий 10 лет для лица, не участвующего в сделке, пропущен не был.

В судебном заседании ответчик ФИО2, ее представитель ФИО3 требования не признали, указали, что ФИО2 является добросовестным приобретателем объектов недвижимости. Кроме того, истцом пропущен трехгодичный срок исковой давности по заявленным требованиям, поскольку о наличии зарегистрированного права собственности на земельный участок с кадастровым номером № за ФИО2 истцу было известно еще в 2018 году, о чем свидетельствует письмо ДМС от ДД.ММ.ГГГГ Выбранный истцом способ защиты не приведет к восстановлению прав истца, поскольку у администрации г. Хабаровска отсутствуют документы, подтверждающие его права на оспариваемый земельный участок и по этим основаниям ему отказывают в регистрации права в Росреестре.

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

В силу положений ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь в их совокупности.

Согласно п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п.1.2 Положения о департаменте муниципальной собственности администрации г. Хабаровска, утвержденного решением Хабаровской городской Думы от 29.11.2016 №454, департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска является органом администрации г. Хабаровска, осуществляющим в пределах своих полномочий управление и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности от имени городского округа «Город Хабаровск», а также земельными участками, являющимися муниципальной собственностью, и земельными участками на территории города, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п.п.2.1, 2.2 Положения департамент от имени города осуществляет прием в муниципальную собственность объектов недвижимого и движимого имущества, включая инженерные сети, осуществляет полномочия в целях разграничения земель на территории города по уровням собственности.

Согласно п.16 ст.6 Положения о порядке управления, владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа «Город Хабаровск», утвержденного решением Хабаровской городской Думы № от ДД.ММ.ГГГГ, департамент обеспечивает защиту общественных интересов при ведении дел в судебных органах, осуществляя полномочия истца, ответчика либо третьего лица по спорам, вытекающим из его полномочий.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Жилстройсервис» (продавец) и МАДОУ <адрес> «Детский сад комбинированного вида №» (покупатель) был заключен договор купли-продажи помещения, согласно условиям которого, продавец передал в собственность на праве оперативного управления МАДОУ № (покупателю) нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 477,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> 1-4 этаж, на отм. 13.450 (пункт 1.1)

Согласно пункта 1.3 договора помещение находится на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> площадью 510 кв.м. кадастровый №. Покупателю передается в собственность 4/5 доли земельного участка пропорционально общей площади помещения, передаваемого в собственность от общей здания, что составляет 408 кв.м.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> эт.1-4, площадью 477,1 кв.м., с кадастровым номером № является городской округ «Город Хабаровск», право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Земельный кодекс (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) называет среди основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 11) разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм гражданского и земельного законодательства, разъяснений постановления Пленума ВАС РФ N 11 в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса).

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса).

При отчуждении нежилого помещения в здании, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, также должна быть отчуждена и принадлежащая собственнику помещения доля в праве собственности на земельный участок.

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещения в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещение в здании, а право собственности продавца на эту долю в праве на земельный участок прекращается.

Поскольку на момент продажи в 2014 году нежилого здания по адресу <адрес>, эт.1-4, площадью 477,1 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, помещение и соответствующая ему доля в праве общей долевой собственности на участок принадлежали ООО «Жилстройсервис», помещение и доля в праве на земельный участок должны были участвовать в обороте совместно. В связи с этим после регистрации перехода к покупателю МАДОУ № права собственности на нежилое помещение на основании договора купли-продажи 2014 г. доля в праве на земельный участок, соответствующая проданному зданию, не могла остаться в собственности продавца ООО «Жилстройсервис», а следовательно, последний после продажи указанного нежилого здания был не вправе распоряжаться всем земельным участком отдельно от объекта недвижимости.

В нарушение вышеуказанных норм при продаже нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> эт.1-4, площадью 477,1 кв.м., с кадастровым номером № право собственности за муниципальным образованием городской округ «Город Хабаровск» на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> площадью 510 кв.м. кадастровый № (на 4/5 доли) зарегистрировано не было.

В дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Жилстройсервис» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи помещения и земельного участка, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее нежилое имущество: п.1.1 - нежилое помещение, общей площадью 115,8 кв.м., этаж цокольный, кадастровый №, адрес: <адрес>2 - земельный участок, общая площадь 510 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, участок находится примерно в 8м. по направлению на юго-восток от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, <адрес>Б, кадастровый №.

Согласно п.2 договора стоимость помещения составляет 2 900 000 руб. Стоимость земельного участка составляет 1 100 000 рублей.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 оплатила 4 000 000 руб. Основание: оплата по договору купли-продажи помещения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за помещение – 2 900 000 руб., земельный участок – 1 100 000 руб. Из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ООО «Жилстройсервис» передало, а ФИО2 приняла нежилое помещение, общей площадью 115,8 кв.м., этаж цокольный, кадастровый №, адрес: <адрес> <адрес>); Земельный участок, общая площадь 510 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, участок находится примерно в 8м. по направлению на юго-восток от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, кадастровый №. Расчет за имущество произведен в полном объеме. Претензий по оплате нет.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 115,8 кв.м. по <адрес>), а также право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 510 кв.м. по адресу <адрес>, участок находится примерно в 8 м по направлению на юго-восток от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира <адрес>

Судом установлено, что нежилые здания в <адрес>, эт.1-4, площадью 477,1 кв.м. и <адрес>) площадью 115,8 кв.м. находятся на одном земельном участке с кадастровым номером № площадью 510 кв.м., однако при отчуждении данных зданий права собственности на земельный участок перешли не двум покупателям, а одному – ФИО2

Согласно пункту 2 статьи 555 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В силу приведенных норм права и разъяснений постановления Пленума ВАС РФ N 11 после продажи объекта недвижимости одному лицу продавец не вправе распорядиться земельным участком, на котором этот объект расположен, путем отчуждения участка иному лицу. Такая сделка нарушает требования закона, а также права и законные интересы лица, которому отчужден объект недвижимости, а следовательно, может быть квалифицирована как ничтожная (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса, пункт 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

С учетом изложенного продавец ООО «Жилстройсервис» при совершении сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не вправе был отчуждать весь земельный участок с кадастровым номером № площадью 510 кв.м. (поскольку ранее часть земельного участка 4/5 доли перешла МАДОУ №) ФИО2, передаче в собственность покупателю подлежала часть земельного участка (1/5 доли).

В силу п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74,75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно ответа департамента муниципальной собственности администрации <адрес> на обращение заведующей МАДОУ № «Андрейка» ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ № разъяснено о невозможности оформления за МАДОУ № «Андрейка» право постоянного (бессрочного) пользования на часть (4/5 доли) земельного участка с кадастровым номером № связи с тем, что право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за ФИО2

Из уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по Хабаровскому краю от ДД.ММ.ГГГГ № № указано на приостановление государственной регистрации в связи с наличием противоречий между заявленными и зарегистрированными правами, так как в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости существует запись о регистрации права собственности на земельный участок за ФИО2

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что п.1.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует ст.ст.273,552 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ и находит обоснованными требования истца о признании недействительным в силу ничтожности пункт 1.2 договора купли-продажи помещения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ООО «Жилстройсервис» в части передачи в собственность ФИО2 4/5 доли земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно абзацу 3 пункта 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН.

С учетом изложенного, требования истца о применении последствий недействительности сделки путем внесения изменений в запись Единого государственного реестра недвижимости о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ №, заменив вид права ФИО2 на земельный участок № «собственность» на вид права «общая долевая собственность, 1/5 доли» подлежащими удовлетворению.

Доводы ФИО2 о том, что стороной истца пропущен срок исковой давности, являются не состоятельными в силу следующего.

В силу ч.1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В силу п.2 ст.196 ГК РФ срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен.

Оспариваемая сделка была совершена ДД.ММ.ГГГГ, следовательно для истца, который не являлся участником сделки, срок давности будет составлять 10 лет, в связи с чем требования департаментом заявлены в пределах срока исковой давности.

В соответствии со статьей 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч.1 ст.103 ГК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Учитывая, что истец по заявленным требованиям освобожден от уплаты государственной пошлины, обоснованность заявленных требования, с ответчиков подлежат взысканию в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей (по 150 руб. с каждого).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.103,194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ИНН №) удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) пункт 1.2 договора купли-продажи помещения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, паспорт № №, и обществом с ограниченной ответственностью «Жилстройсервис» (ОГРН №), в части передачи в собственность ФИО2 4/5 доли земельного участка с кадастровым номером №.

Применить последствия недействительности сделки путем внесения изменений в запись Единого государственного реестра недвижимости о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ №, заменив вид права ФИО2 на земельный участок № «собственность» на вид права «общая долевая собственность, 1/5 доли».

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, паспорт №, общества с ограниченной ответственностью «Жилстройсервис» (ОГРН №) государственную пошлину в доход муниципального образования городской округ город Хабаровск в размере 300 руб. (по 150 рублей с каждого).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Хабаровска.

Мотивированное решение изготовлено 03 марта 2023 г.

Судья И.В. Пляцок

Копия верна

Судья:_____________________

(И.В. Пляцок)

Секретарь судебного заседания

_______________( Ю.А. Суздальцева)

«____»_____________2023 г.

Уникальный идентификатор дела 27RS0001-01-2022-005607-09

Решение (не) вступило в законную силу.

Подлинник решения подшит в дело №2-232/2023 и хранится в Центральном районном суде г. Хабаровска