Дело № 2-219/2023
УИД 76RS0017-01-2022-002455-20
Мотивированное решение изготовлено в полном объеме 03 июля 2023 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Ярославль 16 июня 2023 года
Ярославский районный суд Ярославской области в составе:
председательствующего судьи Патрунова С.Н.,
при секретаре Коршуновой В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело:
- по иску ФИО1 к ФИО2 о регистрации перехода права собственности на земельные участки, погашении записей о государственной регистрации права,
- по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора,
установил:
Согласно выпискам из ЕГРН на имя ФИО2 зарегистрировано право собственности на земельные участки, расположенные по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, (далее вместе – Земельные участки) с кадастровыми номерами:
- №, общей площадью 906 кв.м. (л.д. 120-128),
- №, общей площадью 918 кв.м. (л.д. 129-137),
- №, общей площадью 919 кв.м. (л.д. 138-146),
- №, общей площадью 919 кв.м. (л.д. 147-156),
- №, общей площадью 918 кв.м. (л.д. 157-164),
- №, общей площадью 918 кв.м. (л.д. 165-173),
- №, общей площадью 1 404 кв.м. (л.д. 111-119),
29.06.2022 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен Договор купли – продажи (далее по тексту – Договор купли-продажи – т. 2, л.д. 94 99), согласно которому продавец продал, а покупатель купил Земельные участки за 3 589 040 руб. Получение продавцом стоимости Земельных участков в полном объеме подтверждается распиской (т. 1, л.д. 48), составленной в соответствии с п. 8 Договора купли-продажи.
29.06.2022 ФИО2 и ФИО1 обратились в орган регистрации прав с заявлениями о регистрации перехода права собственности на Земельные участки (т. 2, л.д. 81-93).
12.07.2022 на основании заявления ФИО2 о приостановлении регистрации прав в связи с доработкой документов, регистрация перехода прав на Земельные участки приостановлена, что подтверждается уведомлением (т. 1, л.д. 56).
02.08.2022 ФИО2 представлены заявления о прекращении государственной регистрации прав на Земельные участки, от ФИО1 аналогичного заявления не поступило, в связи с чем с 04.08.2022 государственная регистрация прав на Земельные участки приостановлена.
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2. В заявлении указал, что Договор купли-продажи заключен, покупателем исполнен, Земельные участки переданы истцу по акту приема-передачи, однако, ответчик препятствует регистрации перехода права собственности на Земельные участки, уклоняется от такой регистрации.
На основании п. 3 ст. 551 ГК РФ истец просил:
- осуществить государственную регистрацию перехода прав собственности на Земельные участки к истцу на основании Договора купли-продажи,
- погасить в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ответчика на Земельные участки,
- взыскать с ответчика в свою пользу расходы по оплате государственной пошлины – 300 руб., почтовые расходы – 142,80 руб.
В ходе судебного разбирательства ФИО2 обратился в суд со встречным иском к ФИО1 (т. 2, л.д. 162-163). В иске указал, что Договор купли-продажи заключен под влиянием существенного заблуждения относительно стоимости Земельных участков, является недействительным на основании ст. 178 ГК РФ. Общая рыночная стоимость Земельных участков составляет 11 527 000 руб., что более чем в 3 раза превышает цену Договора купли-продажи. При заключении Договора купли-продажи стороны договаривались, что часть денежных средств в сумме 7 394 360 руб. будет оплачена покупателем после сдачи документов на государственную регистрацию, однако, оплата не была произведена. Указанная схема продажи была предложена истцом в целях налоговой оптимизации хозяйственных операций истца. Ответчики не уклоняется от регистрации перехода права собственности на Земельные участки. Кроме того, стороны не достигли соглашения относительно существенного условия Договор купли-продажи – цены Земельных участков. Инициатором приостановления регистрации перехода права собственности на Земельные участки стала жена ответчика – ФИО3, которая участвовала в приобретении Земельных участков за счет совместно нажитых с ФИО2 в браке денежных средств, рассчитывала на получение 50% денежных средств после произведения покупателем полного расчета за Земельные участки.
На основании изложенного, ФИО2 просил расторгнуть Договор купли-продажи, в удовлетворении иска ФИО1 отказать.
В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности – ФИО4 заявленные требования поддержал по указанным основаниям. Пояснял, что при заключении Договора купли-продажи стороны не обсуждали необходимость каких-либо доплат, помимо цены Земельных участков, указанной в Договоре купли-продажи. Какое-либо заблуждение ответчика относительно Договора купли-продажи отсутствовало, встречные требования удовлетворению не подлежат.
Представитель ФИО2 по доверенности – ФИО5 доводы встречного иска поддержал. Пояснил, что ФИО2 готов вернуть ФИО1 полученные по Договору купли-продажи денежные средства в полном объеме.
В судебное заседание не явились: ФИО1; ФИО2; третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - ФИО3, Управление Росреестра по Ярославской области, ППК «Роскадастр». Извещались надлежаще. Дело рассмотрено в их отсутствие.
В материалы дела представлена копия иска ФИО3, из которого следует, что ФИО3 считает Договор купли-продажи недействительным, так как цена продажи Земельных участков была занижена, на отчуждение Земельных участков должно требоваться согласие второго участника совместной собственности как это предусмотрено ст. 35 СК РФ. В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 35 СК РФ сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и в случаях, если доказано, что другая сторона в сделки знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Заслушав участников процесса, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
1. Исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.
В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Из Договора купли-продажи следует, что он составлен в письменной форме, путем составления одного документа. С доводами представителя ФИО2 о том, что Договор купли-продажи не заключен, так как не согласована его цена, суд не соглашается, так как общая цена Земельных участков в сумме 3 589 040 руб., а также стоимость каждого конкретного земельного участка, согласованы в п. 6 Договора купли-продажи.
Соответственно, Договор купли-продажи заключен. Указанный договор, на условиях, в нем указанных, исполнен покупателем, но не исполнен продавцом.
В соответствии с п. 12 Договора покупатель приобретает право собственности на Земельные участки с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.
Согласно п. 13 Договора купли - продажи стороны обязаны совершить все действия и формальности, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество к покупателю в установленном законом порядке. В случае приостановления осуществления государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество на имя покупателя, стороны обязуются устранить в разумные сроки причину (причины) приостановки, в соответствии с уведомлением уполномоченного органа, осуществляющего государственную регистрацию.
Из материалов дела следует, что именно действия ФИО2 стали препятствием к регистрации перехода права собственности на Земельные участки к ФИО1 Совершение таких действий свидетельствует о недобросовестном поведении со стороны ФИО2, уклонении от регистрации перехода права, в связи с чем суд считает необходимым осуществить на основании Договора купли-продажи государственную регистрацию перехода права собственности на Земельные участки от ФИО2 к ФИО1, что является основанием для погашения записей о регистрации права собственности ФИО2 на земельные участки.
2. Требования ФИО2 удовлетворению не подлежат.
Во встречном иске ФИО2 ссылается на недействительность Договора купли-продажи на основании ст. 178 ГК РФ, согласно п. 1 которой сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. В соответствии с п. 2 ст. 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
По смыслу п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, является оспоримой, то есть недействительна только в случае ее признания таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Требований о признании Договора купли-продажи недействительным ФИО2 не заявлено.
Однако, даже если бы они были заявлены, они не подлежали бы удовлетворению, так как наличие существенного заблуждения ФИО2 не доказано. Если исходить из доводов встречного иска, необходимо прийти к выводу, что на момент заключения Договора купли-продажи ФИО2 знал о действительной цене Земельных участков, то есть подписывая Договор купли-продажи, не находился в заблуждении относительно цены Земельных участков.
Доводы встречного иска можно трактовать как утверждение о притворности Договора купли-продажи в части условия о цене земельных участков.
В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии с п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.
Стороной ФИО2 не представлено доказательств, что у ФИО1, как покупателя Земельных участков, имелось намерение совершить сделку на иных условиях, сторона ФИО1 такое намерение отрицает. Более того, стороной ФИО2 не представлено доказательств иной рыночной стоимости земельных участков на момент заключения Договора купли-продажи: к представленным заключениям об ориентировочной стоимости земельных участков (т. 2, л.д. 132-152) суд относится критически, так как они не являются отчетами об оценке, выполнены по состоянию на 31.03.2023, а не на дату заключения договора купли-продажи. Соответственно, Договор купли-продажи не является притворной сделкой в части условий о цене Земельных участков.
Требования о расторжении Договора купли-продажи также не подлежат удовлетворению. В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. В силу п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Стороной ФИО1 не допущено существенного нарушения условий Договора купли-продажи. Стороной ФИО2 не доказано существенное изменение обстоятельств или наличие иных оснований для расторжения Договора купли-продажи. В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
3. Возражения ФИО3 не являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1
Согласно п. 3 Договора купли-продажи продавец сообщает, что на заключение настоящего договора ему не требуется получения согласия его супруги – ФИО3, в связи с заключением с ней брачного договора (бланк <адрес>1) от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого указанное недвижимое имущество составляет личную собственность продавца.
Пунктом 3 указанного брачного договора (т. 1, л.д. 250-251) предусмотрено, что на все движимое и недвижимое имущество, где бы оно ни находилось и в чем бы таковое ни заключалось, приобретенное супругами во время брака, распространяется режим раздельной собственности, как во время брака, так и в случае его расторжения или прекращения. Имущество, оформленное и/или зарегистрированное на имя супруги, является ее собственностью, и соответственно имущество, оформленное и/или зарегистрированное на имя супруга, является его собственностью. Указанным имуществом супруги будут распоряжаться без согласия друг друга.
Из п. 3 ст. 35 СК РФ следует, что нотариально удостоверенное согласие другого супруга требуется для распоряжения общим имуществом супругов, в то время как Земельные участки, оформленные на имя ФИО2, в соответствии с Брачным договором общим имуществом супругов не являлись. Таким образом, согласие ФИО3 на заключение ФИО2 Договора купли-продажи не требовалось, ее права не нарушены и защите не подлежат.
Учитывая изложенное, иск ФИО1 подлежит удовлетворению, в требованиях ФИО2 надлежит отказать.
При подаче иска ФИО1 уплачена пошлина в сумме 300 руб. (т. 1, л.д. 5), понесены почтовые расходы в сумме 142,80 руб. (т. 1, л.д. 58-59). Указанные расходы являлись необходимыми, подтверждены документально, подлежат взысканию с ФИО2 в пользу ФИО1 на основании ст. 98 ГПК РФ.
По ходатайству ФИО1 определением Ярославского районного суда Ярославской области от 06.09.2022 по делу №2-2130/2022 были приняты обеспечительные меры в виде ареста на Земельные участки. Учитывая, что данные обеспечительные меры будут препятствовать исполнению настоящего решения суда, суд считает необходимым указанные обеспечительные меры отменить на основании ст. 144 ГПК РФ, так как основания для сохранения обеспечительных мер отпали.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 (паспорт №) к ФИО2 (паспорт №) о регистрации перехода права собственности на земельные участки, погашении записей о государственной регистрации права удовлетворить.
На основании договора купли-продажи от 29.06.2022, заключенного между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) осуществить (произвести) государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 на земельные участки с кадастровыми номерами №, что является основанием для погашения записей о регистрации права собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимости.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы на оплату государственной пошлины – 300 руб., почтовые расходы 142,80 руб.
В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельных участков отказать.
С момента вступления в силу настоящего решения суда обеспечительные меры в виде ареста на земельные участки с кадастровыми номерами №, принятые определением Ярославского районного суда Ярославской области от 06.09.2022 по делу №2-2130/2022 считать отмененными.
Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ярославский районный суд Ярославской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Патрунов С.Н.