Судья Трофимова Н.А. Дело № 33- 26716 \2023
50RS0031-01-2022-010987-37
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
30 августа 2023 года г. Красногорск
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Тегуновой Н.Г.
судей: Гарновой Л.П. и Жигаревой Е.А.
при помощнике судьи Ляхович Е.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФГКУ « Центральное ТУИО « Министерства обороны России
на решение Одинцовского городского суда Московской области от 2 августа 2023 года
по делу по иску ФИО1 к ОАО «494 УНР» о признании права собственности на квартиру,
заслушав доклад судьи Тегуновой Н.Г.
объяснения явившихся лиц
УСТАНОВИЛ
А:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ОАО «494 Управление Начальника Работ» о признании права собственности на квартиру <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты> взыскании понесенных истцом расходов по оплате госпошлины в сумме 21 770 рублей, по оплате услуг представителя в сумме 150 000 рублей, расходы по оформлению доверенности в размере 2 000 рублей, почтовые расходы в сумме 1 000 рублей.
В обоснование своих требований истец указал, что сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому, с учетом подписанного соглашения, стороны договорились заключить основной договор купли-продажи вышеуказанной. Истец свои обязательства по данному предварительному договору исполнил в полном объеме, оплатив ответчику предусмотренную договором стоимость квартиры в размере 5 351 907 рублей. На момент заключения между сторонами предварительного договора, жилой дом, в котором расположена квартира, введен в эксплуатацию, дому присвоен почтовый адрес. 8.09.2020 квартира была передана ФИО1 в пользование по акту приема-передачи. Между сторонами также заключен договор пользования квартирой до оформления ее истцом в собственность. В настоящее время истец несет бремя расходов по содержанию квартиры, иных лиц, которые могут на нее претендовать, не имеется.
Истец ФИО1, ее представитель по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержали, просили иск удовлетворить в полном объеме.
Представитель истца в судебное заседание явился, поддержал уточненные исковые требования в полном объеме
Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании, не возражала против удовлетворения исковых требований в части признания за истцом права собственности на квартиру, требование о взыскании расходов по оплате услуг представителя удовлетворить частично, в сумме не превышающей 10 000 рублей.
Представитель третьего лица ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны России по доверенности ФИО4 в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что предварительный договор между сторонами заключен незаконно, инвестиционный контракт ответчиком в полной мере не исполнен до настоящего момента, доли не распределены, итоговый акт не подписан.
Иные третьи лица Минобороны России, Росимущество, Управление Росреестра по Московской области представителем в суд не направили, извещены судом надлежащим образом, ходатайств не заявили, доказательств уважительности неявки в судебное заседание представителей не представили.
Решением Одинцовского городского суда Московской области от 19 сентября 2022 г. исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ФГКУ « Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства России ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы судебная коллегия не усматривает оснований к отмене решения суда.
Из материалов дела следует, что 04.09.2020 между ОАО «494 УНР» и ФИО1 заключен предварительный договор <данные изъяты> купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым, стороны договорились по взаимному согласию заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно 1-комнатной квартиры № <данные изъяты>, общей площадью 37,7 кв.м, расположенной на 8 этаже, в жилом микрорайоне с социальной инфраструктурой по адресу: <данные изъяты>
Из бухгалтерской справки ОАО «494 УНР» <данные изъяты> от 20.08.2020 следует, что спорная квартира № <данные изъяты> составляет менее 1 % балансовой стоимости активов общества, числится по счетам бухгалтерского учета на балансе ОАО «494 УНР», не заложена, не арестована, не обременена иным образом, не входит в долю Министерства обороны Российской Федерации и передаваться ему не будет. Финансовые обязательства, в части указанной квартиры, инвестором (ОАО «494 УНР») исполнены в полном объеме перед заказчиком (ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны России) в соответствии с инвестиционным контрактом от 2.11.2005 № 01-8/318 (л.д. 27).
7.08.2020 между сторонами было заключено авансовое соглашение, по условиям которого ФИО1 обязалась перечислить на расчетный счет ответчика в срок до 14.08.2020 денежную сумму в размере 100 000 рублей в счет гарантийного платежа по предварительному договору купли-продажи (л.д. 28-29). Указанное обязательство истцом исполнено, что подтверждается чеком безналичной оплаты.
Согласно чек-ордеру от 4.09.2020 истцом в адрес ответчика перечислена сумма в размере 5 251 907 рублей (л.д. 31), что в сумме с гарантийным платежом составляет стоимость спорной квартиры по договору.
Актом от 8.09.2020 об исполнении денежных обязательств по оплате гарантийного взноса по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества № 88/Н-15/БТИ от 4.09.2020, стороны пришли к соглашению, что истец в полном объеме выполнил свои обязательства по выплате продавцу суммы гарантийного взноса (л.д. 32).
8.09.2020 по договору пользования ОАО «494 УНР» передал истцу спорную квартиру.
Судом так же установлено, что во исполнение распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 2 августа 2005 года № 1791-р между Государственным учреждением Московская квартирно-эксплуатационная часть района (заказчик) и ОАО «494 УНР» (инвестор) заключен инвестиционный контракт от 02 ноября 2005 года № 01-8/318.
В связи с реорганизацией ФГКЭУ «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны РФ, заказчиком по инвестиционному контракту является ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны России.
Строительство жилого дома, в котором находится спорная квартира, осуществлялось на условиях, предусмотренных вышеназванным инвестиционным контрактом.
В дальнейшем между ОАО «494 УНР» и ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны России подписаны акты (протоколы) приема-передачи квартир и нежилых помещений: 15 ноября 2010 года в отношении объектов, расположенных в многоквартирном доме по адресу: Московская область, г.п. Одинцово, <...>; от 11 мая 2011 года в отношении объектов, расположенных в многоквартирном доме по адресу: Московская область, г.п. Одинцово, <...>; от 09 сентября 2016 года в отношении объектов, расположенных в многоквартирном доме по адресу: Московская область, г.п. Одинцово, <...>; с. Немчиновкакор. 6А, кор. 6Б, кор. 7, кор. 8, кор. 14А, кор. 16.
Дополнительным соглашением № 3 к инвестиционному контракту от 15 ноября 2010 года, в него внесены изменения наименования стороны, вместо «Государственное учреждение Московская квартирно-эксплуатационная часть района» заказчиком является «Федеральное государственное квартирно-эксплуатационное учреждение «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны Российской Федерации».
Дополнительным соглашением № 13 к инвестиционному контракту от 03 февраля 2012 года определено, что в связи с реорганизацией Федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны Российской Федерации заказчиком является ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ.
Согласно п. 6.3.1 Контракта, финансирование строительства 100% возложено на инвестора.
Инвестор свои обязательства по Контракту исполнил в полном объеме - передал предусмотренную Инвестконтрактом долю РФ в размере 21 537,8 кв.м.
Вместе с тем, со стороны Заказчика строительства согласно Контракту, вкладом является земельный участок площадью 13 га. Однако, передано лишь 10,9га.
В решении Арбитражного суда Московской области от 17.03.2022 и в Постановлении Десятого Арбитражного апелляционного суда от 09.06.2022 (Дело №А41-36077/2021), вынесенным по итогам рассмотрения искового заявления ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ к ОАО «494 УНР» об обязании исполнить условия инвестиционного контракта установлено, что Инвестиционный контракт по своей правовой природе является договором простого товарищества.
Соответственно распределение долей должно осуществляться согласно внесенным вкладам по Контракту. Так как, ОАО «494 УНР» является Товарищем по договору простого товарищества, который своими силами и за свой счет осуществил строительство дома и передал другому товарищу, предусмотренную договором его долю, поэтому ОАО «494 УНР» является законным правообладателем возведенного имущества.
Согласно акту приема-передачи от 06 марта 2019 года Ответчик передал, а Истец принял по акту приема-передачи спорную квартиру. Истец проживает в указанной квартире, несет бремя ее содержания, что подтверждено договором пользования № 55\Н-14В\БТИ.
Заключение основного договора купли-продажи между сторонами не представляется возможным, так как Ответчиком не зарегистрировано право собственности на спорную квартиру.
Строительство жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию, многоквартирному дому присвоен почтовый адрес, жилое помещение ответчиком передано, а истцом принято.
Разрешая заявленные требования, применив положения статей 429, 432, 454, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ и, установив, что истец, действуя как добросовестный приобретатель заключил возмездную сделку, выполнил все свои обязательства, оплатил стоимость квартиры в полном объеме и принял квартиру по акту приема-передачи, проживает в квартире и несет все расходы по ее содержанию, суд обоснованно пришел к выводу о признании за истцом права собственности на спорную квартиру.
Ссылка в жалобе на тот факт, что 8 ноября 2022 года постановлением Арбитражного суда Московского округа решение Арбитражного суда Московской области от 17.03.2022 года и постановление Десятого арбитражного суда от 9 июня 2022 года по делу № 41-36077\2021 отменено и дело направлено на новое рассмотрение отклоняется судебной коллегией по следующим основаниям.
Согласно Постановлению Федерального арбитражного суда Московской области по делу № А41-36077/2021 от 15.11.2022 суды первой и апелляционной инстанции необоснованно пришли к выводу о пропуске срока исковой давности, а так же к выводу, что Обществом в полном объеме исполнены обязательства по передаче Учреждению квартир.
Вместе с тем, кассационная инстанция указала, что суды пришли к правильным выводам о невозможности передачи истцу квартир, реализованных и переданных физическим лицам по предварительным договорам купли-продажи.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Согласно п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Положениями статьи 224 ГК РФ под передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.
По смыслу приведенных положений закона наличие у должника двух или более обязательств перед разными кредиторами по передаче индивидуально-определенной вещи не влечет недействительности какого-либо из этих обязательств, а также сделок, на которых они основаны, а влечет лишь предоставление одному из кредиторов преимущественного права требовать исполнения обязательства. Другие же кредиторы, обязательства перед которыми вследствие этого оказываются неисполненными, в этом случае приобретают право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства.
Соответствующие разъяснения, относящиеся к сходным отношениям по договору купли-продажи, содержатся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в абзаце седьмом которого указано, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Согласно абзацу 6 пункта 5 Постановления N 54, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П, осуществляя в соответствии со статьями 71 (пункты "в" и "о") и 76 Конституции Российской Федерации регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота. В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.
Суд кассационной инстанции согласился с выводом суда апелляционной инстанции о том, что доводы истца и третьих лиц об отсутствии у физических лиц прав на квартиры по заключенным предварительным договорам купли-продажи противоречат выводам Верховного Суда РФ, изложенным в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.03.2022 N 308-ЭС20-24350 (6) по делу N А63-4453/2019, согласно которым для признания граждан участниками строительства необходимо соблюдение следующих условий: наличие связывающего с одним участником договора простого товарищества договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая передача денежных средств и (иного имущества) в целях строительства многоквартирного дома, приобретение объекта недвижимости (квартиры) для личных нужд. Не должно ухудшать положение добросовестных лиц, которые, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости, приобретали у одного из участников договора простого товарищества права требования на получение квартиры, поскольку при осуществлении предпринимательской деятельности товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам (пункт 2 статьи 1047 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами установлено, что все спорные квартиры были реализованы физическим лицам по предварительным договорам купли-продажи, оплачены и переданы по актам приема-передачи.
Вместе с тем, заслуживают внимание доводы истца и Министерства обороны РФ о том, что значительная часть спорных квартир не реализована физическим лицам, квартиры находятся во владении ответчика и могут быть распределены в Акте о частичной реализации Инвестиционного контракта.
Кассационной инстанцией указано, что при рассмотрении настоящего дела необходимо определить, какие именно из спорных квартир были реализованы физическим лицам по предварительным договорам купли-продажи (или иным образом) и переданы им во владение (по акту приема-передачи или иным образом), какие именно квартиры выбыли из владения ответчика.
Как указывается всеми лицами, участвующими в деле, в судах общей юрисдикции находятся на рассмотрении споры о признании права собственности физических лиц на приобретенные квартиры. Именно в рамках указанных дел подлежат установлению факт оплаты квартир в полном объеме и добросовестность приобретателя (Постановление Федерального арбитражного суда Московской области по делу № А41-36077/2021 от 15.11.2022).
Определением Верховного Суда РФ от 13.03.2023 N 305-ЭС23-646 по делу N А41-36077/2021 в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как установленным юридически значимым обстоятельствам дела дана правильная правовая квалификация.
Кроме того, из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Московской области от 16 марта 2023 года отменены обеспечительные меры по делу № А41-360772\21, принятые определением Арбитражного суда Московской области от 03.08.2021 года в отношении спорной квартиры. Из уточненного иска ФГКУ « Центральное территориальное управление имущественных отношений « Министерства обороны Российской Федерации в Арбитражный суд Московской области данная квартира не является предметом спора.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит верным вывод суда о признании права собственности за истцом на квартиру № <данные изъяты>, расположенную по адресу <данные изъяты>
С учетом положений статей 98 и 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации разрешен вопрос о судебных расходах.
Руководствуясь ст.ст. 199 и 328 ГПК РФ судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Одинцовского городского суда Московской области от 19 сентября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФГКУ « Центральное территориальное управление имущественных отношений» - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Судьи