УИД 78RS0015-01-2024-019836-54

Дело № 2-4894/2025 23 сентября 2025 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Невский районный суд г. Санкт-Петербурга

в составе председательствующего судьи Хабик И.В.,

при ведении протокола помощником судьи Сергеевой Е.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, ФИО2 о признании зарегистрированного права недействительным и об истребовании из чужого незаконного владения подвальных помещений,

установил:

ФИО1 обратилась с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, в котором, ссылаясь на нарушение её прав как собственника <адрес> заключенным договором купли-продажи, в соответствии с которым подвальное помещение в доме с имеющимися в нем инженерными коммуникациями, необходимыми для эксплуатации дома, было продано физическому лицу, просила истребовать указанное помещение из чужого незаконного владения.

В дальнейшем в качестве соответчика к участию в деле привлечен ФИО2, который в настоящее время является собственником нежилого помещения на основании договора купли-продажи от 24.07.2023 г., заключенного с ФИО3, ранее приобретшим нежилое помещение на основании договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов от 28.06.2023 г.

Представитель истца ФИО1 – ФИО4 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ранее представитель представил отзыв на исковое заявление, в котором против удовлетворения требований возражал, указывая, что спорное нежилое помещение никогда не использовалось в качестве помещения, предназначенного для обслуживания дома, отчуждение этого помещения было произведено законно.

Представитель третьего лица ООО «Жилкомсервис № 2 Невского района» ФИО5 в судебном заседании полагала требования истца обоснованными, пояснив, что управляющая компания ограничена в доступе в подвал, где проходят общедомовые коммуникации.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен (л.д. 183), от получения судебной повестки уклонился.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явился, извещен по адресу регистрации, от получения судебной повестки уклонился (л.д. 185, 190).

Третьи лица Администрация Невского района Санкт-Петербурга Жилищный Комитет Правительства Санкт-Петербурга, ФППК «Роскадастр» по Санкт-Петербургу не явились в судебное заседание, извещены.

Определив рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц в порядке, предусмотренном ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ, изучив материалы дела, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, суд приходит к следующему.

Истец является собственником <адрес> <адрес> купли-продажи от 27.12.2022 г.

Судом установлено, что согласно выписке из ЕГРН собственником нежилого помещения <адрес>, расположенном в подвале указанного многоквартирного жилого дома, является ФИО2

По состоянию на 27.12.1991 единственным собственником всех помещений как жилого, так и нежилого фонда являлась Российская Федерация.

В соответствии с пунктом 2 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (объекты государственной собственности, указанные в Приложении к Постановлению № 3020-1, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и paйонов (кроме районов в городах) (в Санкт-Петербурге - в соответствии с п. 3 ст. 6 Закон от 28.08.1995 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» - в государственную собственность Санкт-Петербурга).

В абзаце 2 пункта 1 Приложения 3 к Постановлению № 3020-1 поименован нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

Пунктом 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.06.1997 разъяснено, что объекты, указанные в Приложении № 3 к Постановлению № 3020-1, являлись объектами муниципальной (в случае Санкт-Петербурга - государственной) собственностью непосредственно в силу прямого указания закона.

Таким образом, Санкт-Петербург являлся собственником спорного помещения с момента вступления в силу Постановления № 3020-1, то есть с 21.01.1992, в силу закона, независимо от того оформлено ли эго право в установленном порядке.

Согласно части 2 статьи 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Право собственности Санкт-Петербурга на помещение было зарегистрировано в установленном порядке 02.07.2001, № записи 78-01-133/2001-566.1.

Распоряжением Комитета Имущественных отношений Санкт-Петербурга от 30.05.2022 г. № 1237-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, д. 73, лит. А, пом. 2-Н» были определены порядок и условия приватизации помещения, в том числе способ приватизации: продажа на аукционе.

По результатам аукциона, проведенного АО «Российский аукционный дом» 27.06.2023 г., заключен договор купли-продажи помещения № 1062-ПН/И от 28.06.2023, по которому помещение приобрел ФИО3 (л.д. 138). Право собственности ФИО3 на помещение было зарегистрировано 20.07.2023 г.

На основании договора купли—продажи нежилого помещения от 24.07.2023 г. ФИО3 продал помещение ФИО2 (л.д. 117-118).

Истец ссылается на то, что после заключения первого договора приватизации в доме (первый договор приватизации заключен 17.04.2012 г. в отношении <адрес> – л.д. 94), собственник приватизированного помещения приобрел и долю в спорном нежилом помещении соразмерно принадлежащей ему доле в праве собственности на жилое помещение, следовательно, отчуждение нежилого помещения было произведено незаконно.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 г. № 13391/09 такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1.

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Истцом не представлено доказательств того, что спорное помещение необходимо для обслуживания дома и по состоянию на дату приватизации первой квартиры в доме фактически использовалось для обслуживания дома.

Напротив, полученные судом документы свидетельствуют об обратном. Так, согласно представленных ПИБ Южное департамента кадастровой деятельности сведений, по состоянию на 1949 год (первичная инвентаризация) по указанному адресу в составе строения учтено, в том числе, нежилое помещение б/н 2, площадью 43,74 кв.м, этаж расположения - подвал, использование - прачечная.

При проведении обследования в 1977 году в помещении б/н 2 зафиксирована перепланировка. Общая площадь и наружные границы помещения б/н 2 по отношению к учету 1949 года, изменилась за счет присоединения части помещении б/н1. <адрес> помещения б/н 2 составила 46,87 кв.м., этаж расположения - подвал, использование - прачечная.

При проведении обследования помещения б/н2 в 1984 году были зафиксированы изменения: демонтаж перегородок. Номер помещения изменен на номер Н-2. Общая площадь помещения Н-2 изменилась и составила 47,47 кв.м., этаж расположения - подвал, использование - склад зоомагазина. Наружные границы помещения Н-2 по отношению к наружным границам помещения б/н 2, учтенного в 1977 году, не изменились.

При проведении обследования помещения Н-2 в 2000 и 2005 году изменений наружных границ и технических характеристик не зафиксировано. Помещению присвоен номер 2-Н, которое учтено с общей площадью 47,5 кв.м, этаж расположения - подвал, использование – склад (л.д. 195-201).

В материалах дела имеются сведения об использовании спорного помещения в коммерческих целях на основании договора аренды от 12.02.2001 г. до 07.12.2007 г. (л.д. 160-176).

Указанное свидетельствует о том, что спорное помещение было сформировано как нежилое, не использовалось на дату заключения первого договора приватизации (17.04.2012 г.) в целях, связанных с обслуживанием жилого дома, использовалось как склад, следовательно, право общей долевой собственности домовладельцев на это помещение не возникло. Как уже указано выше, для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путём подачи апелляционной жалобы через Невский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья

в окончательной форме изготовлено 03.10.2025