к делу № 2-23/2025

УИД 23RS0053-01-2023-001719-12

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Тихорецк 30 сентября 2025 года

Тихорецкий районный суд Краснодарского края в составе:

судьи О.Ю. Горчаков,

при секретаре А.В. Косич,

с участием представителя истца ФИО6 – адвоката И.Ю. Головко, предоставившего удостоверение № и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ

ответчика ФИО7,

представителя ответчиков ФИО8, ФИО7 – О.В. Моисеевой, предоставившей удостоверение № и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Тихорецкгазсервис» - ФИО9, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 к ФИО7, ФИО8 о взыскании расходов на устранение недостатков жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО6, обратилась в суд к ФИО7, ФИО8 о взыскании расходов на устранение недостатков жилого дома.

Исковое заявление мотивированно тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО7, ФИО8 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> и жилой дом, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № Указанный жилой дом принадлежал продавцам ФИО7 и ФИО8 на праве долевой собственности в равных долях (по 1/2 доли каждой). В соответствии с п. 4 договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ указанные объекты недвижимости были проданы по соглашению сторон за <данные изъяты> из которых стоимость земельного участка составляет <данные изъяты>, стоимость жилого дома по соглашению сторон составляет <данные изъяты>. На дату подачи иска денежные средства были выплачены продавцам в полном объеме. Право собственности зарегистрировано, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о правах на недвижимое имущество. При приобретении жилого дома использовались заемные средства и указанный жилой дом передан в залог (ипотеку) ПАО «Сбербанк». В процессе эксплуатации жилого дома в период с ДД.ММ.ГГГГ покупателем были обнаружены скрытые недостатки в конструкции и техническом состоянии дома, не оговоренные продавцом на дату заключения договора, а именно отсутствие утепления внешних элементов дома: стен и крыши, щели на крыше. Для установления обстоятельств, свидетельствующих о наличии выявленных недостатков жилого дома, истцом было получено экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

Имеется ли теплоизоляция наружных ограждающих конструкций (стен и кровли) в жилом доме, площадью <данные изъяты>, расположенном по адресу: <адрес> Ответ: на дату осмотра теплоизоляция наружных ограждающих конструкций (стен и кровли) в жилом доме, площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес> - не выполнена, что противоречит требованиям п. 9.9 СП № «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП №» и способствует значительным тёплопотерям, нарушению микроклимата в помещениях и повышению расходов на теплоэнергию.

Если нет, определить стоимость утепления (монтажа теплоизоляционного слоя) наружных ограждающих конструкций (стен и кровли) в жилом доме, площадью <данные изъяты> расположенном по адресу: <адрес> Ответ: стоимость утепления (монтажа теплоизоляционного слоя) наружных ограждающих конструкций (стен и кровли) в жилом доме, площадью <данные изъяты> расположенном по адресу: <адрес> в ценах по состоянию на момент исследования составляет <данные изъяты>, в том числе НДС 20%.

Покупатель, выражая согласие на заключение договора и соглашаясь с состоянием дома на момент его передачи, не мог объективно оценить его техническое состояние и состояние конструкции здания в силу объективных причин. Договор был подписан дистанционным способом с использованием электронной подписи. В момент подписания договора покупатель находилась в <адрес> В силу отсутствия специальных познаний в области строительства покупатель не могла объективно оценить и понять, что утепление отсутствует. Ввиду того, что покупатель всю свою жизнь прожила в <адрес> предположить, что возможно существование дома без надлежащего утепления в силу общих познаний она также не могла, поскольку в указанном регионе в силу климатических особенностей утепление всегда является неотъемлемой частью жилых помещений. О скрытых недостатках покупателю стало известно только в ДД.ММ.ГГГГ когда на улице стало достаточно холодно. Обнаружить указанные недостатки летом не представлялось возможным. Кроме того, данные конструкционные недостатки носят скрытый характер, для их выявления эксперту пришлось снимать внешний слой отделки стен, подниматься на крышу. При этом покупатель не был извещен о данных недостатках на дату заключения договора со стороны продавца, они не были отражены в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, выявить такие скрытые недостатки в летний период без наличия специальных познания было невозможно. Данный дом не пригоден для целей круглогодичного проживания, поскольку ввиду отсутствия утепления проживание в нем возможно только в летний период. Согласно экспертному заключению данные недостатки существовали на дату заключения договора ДД.ММ.ГГГГ жилой дом был продан ответчиками уже с имеющимися в нем скрытыми недостатками, причиной образования которых является строительный брак, поскольку дом был построен с нарушением строительных норм и правил, о которых продавцы при заключении договора не могли не знать, ввиду того, что длительное время являлись собственниками спорного объекта недвижимости. Стоимость устранения выявленных недостатков и нарушений, допущенных при строительстве дома, согласно заключению эксперта, составит (на дату проведения исследования) - <данные изъяты> Таким образом, учитывая, что ответчики владели указанным домом в равных долях, то стоимость устранения выявленных недостатков и нарушений подлежит взысканию с ответчиков в равных долях (с учетом размера, принадлежащего им имущества по 1/2 доли) в размере <данные изъяты>, т.е. по <данные изъяты> с каждого. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчиков была направлена досудебная претензия с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков в размере <данные изъяты> с каждого продавца в пользу покупателя ФИО6. Просит суд взыскать с ФИО7 в пользу ФИО6 расходы на устранение недостатков в размере <данные изъяты> Взыскать с ФИО8 в пользу ФИО6 расходы на устранение недостатков в размере <данные изъяты>. Взыскать с ФИО7, ФИО8 в пользу ФИО6 расходы на оплату государственной пошлины в размере <данные изъяты>, расходы на досудебную экспертизу в размере <данные изъяты>

В судебном заседании представитель истца ФИО6 – адвоката И.Ю. Головко исковые требования поддержал в полном объеме и пояснил, что исковые требования изложенные в иске подлежат удовлетворению, так как речь шла об исключительно скрытых недостатках домовладения не связанных с заменой отопительных приборов. Досудебная экспертиза установила, что скрытые недостатки имели место быть.

Истец ФИО6 в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте судебного заседания надлежаще извещена.

Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте судебного заседания надлежаще извещена. Предоставила в суд ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие и указала, что заявленные исковые требования не признает, просит отказать в удовлетворении в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчиков ФИО8, ФИО7 – адвокат Моисеева О.В. пояснила, что в процессе рассмотрения данного дела нашло свое подтверждение, что исковые требования незаконны и не основаны на действующем законодательстве. В суде было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи данного дома и земельного участка по которому истец приобрела по согласованной цене сторонами жилой дом за <данные изъяты>, а также земельный участок за <данные изъяты>. Согласно п. 14 данного договора, настоящий договор принимает силу и значение акта приема-передачи недвижимого имущества. По соглашению сторон составления иного дополнительного документа не требуется. В п. 15 данного договора, покупатель подтверждает, что до подписания договора недвижимость им осмотрена. Претензий по состоянию объекта недвижимости покупатель к продавцам не имеет. Из договора купли-продажи недвижимости также следует, что продавец передал покупателю жилой дом по вышеуказанному адресу в качественном состоянии, так как это было на день подписания данного договора, что подтвердила истец, подписав данный договор. Никаких претензий после заключения данного договора в течение продолжительного времени не было. Согласно техническому паспорту на жилой дом, который был составлен на ДД.ММ.ГГГГ, данный дом был построен в ДД.ММ.ГГГГ, распоряжением главы администрации местного самоуправления Хоперского округа Тихорецкого района Краснодарского края ДД.ММ.ГГГГ № был утвержден акт комиссии от ДД.ММ.ГГГГ по приемке в эксплуатацию данного жилого дома по <адрес>. Согласно акту на прием в эксплуатацию индивидуального жилого дома, ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по <адрес> был принят в эксплуатацию, и постройка в данном акте выполнена хорошо. Вышеуказанные технические документы опровергают доводы истца, что дом построен с нарушением строительных и градостроительных норм и правил. Также при осмотре жилого дома истец могла увидеть имеющиеся недостатки, если таковые имелись бы. Однако, каких-либо недостатков не было выявлено, выезжал представитель истца по данному адресу, снимал видеообзор, который был размещен на Ютубе на специальном канале «агентство недвижимости», которая выступала в качестве представителя истца при заключении данной сделки. Ее доверителем истцу была предоставлена возможность до заключения сделки осмотреть дом неоднократно, что те и сделали. Заключая сделку после осмотра дома, истец согласилась купить в том виде, в котором дом находился, поэтому риск приобретения дома, если и имелись какие-то явные недостатки в силу закона лежит на покупателе, что и указано в договоре купли-продажи в п. 15. Также ранее, когда истец обращалась в суд, она не направляла досудебную претензию, не приглашала ее доверителей на осмотр домовладения экспертом, хотя экспертное заключение было предоставлено в суд как основное доказательство того, что дом имеет действительно скрытые недостатки и после того как истец первый раз обратилась в суд и суд оставил без рассмотрения данный иск, в адрес ее доверителей поступила претензия, что имеются какие-то скрытые недостатки в данном домовладении. Этих фактов достаточно, для того чтобы признать несостоятельными исковые требования истца, в иске отказать. В ходе судебного спора выяснился факт, что была произведена замена газового оборудования в данном домовладении. По инициативе суда был приглашен специалист ООО «Тихорецкгазсервис», которая действительно подтвердила тот факт, что по заявлению истца производилась замена котла. Причиной замены не являлось то, что старый котел вышел из строя или истец жаловалась на то, что в домовладении холодно, то есть это было прихоть истца заменить на более мощный и новый котел. В судебном заседании выяснилось, что снизилось потребление газа именно истцом, то есть прежние собственники потребляли больше газа, что говорит о том, что для того, чтобы данный дом такой квадратуры действительно нормально обогревался, то просто нужно потреблять больше газа. Она считает, что данное обстоятельство непосредственно имеет отношение к данному спору и также является основанием для отказа истцу в иске. Просит в удовлетворении исковых требований ФИО6 отказать в полном объеме.

В судебном заседании ответчик ФИО7 пояснила, что поддерживает позицию своего представителя.

В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно относительно предмета спора ООО «Тихорецкгазсервис» ФИО9 просила рассмотреть исковые требования на усмотрение суда и пояснила, что в судебном заседании было установлено, что действительно плесень в домовладении пошла из-за того, что истец экономила и старалась котлом который был установлен не пользоваться в полном объеме, соответственно дом не обогревался, поэтому пошла плесень.

Представитель третьего лица, не заявляющий самостоятельных требований относительно предмета спора ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте судебного заседания надлежаще извещен. Представитель третьего лица, не заявляющий самостоятельных требований относительно предмета спора Отдела ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по Тихорецкому району в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте судебного заседания надлежаще извещен. Предоставил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица, не заявляющий самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, предоставил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие и отзыв на исковое заявление из которого следует, что в производстве Тихорецкого районного суда находится гражданское дело № по исковому заявлению ФИО6 к ФИО7, ФИО8 о взыскании расходов на устранение недостатков жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> В части требований истца о взыскании расходов на устранение недостатков жилого дома, имеются пояснения, что ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по Краснодарскому краю поступили в электронной форме заявления о государственной регистрации перехода права и права собственности и прилагаемых к ним документов в отношении жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> Заявлению присвоен номер №. В рамках обращения был представлен в форме электронного документа договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный на стороне «Продавцов» ФИО7 и ФИО8, в лице представителя по доверенности ФИО1 и ФИО6 на стороне «Покупателя». По результатам проведенной правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором было установлено отсутствие оснований для приостановления государственной регистрации, предусмотренных ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № «О государственной регистрации недвижимости», и принято решение об осуществлении государственной регистрации перехода права и права собственности в отношении вышеуказанного объекта недвижимого имущества, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись № от ДД.ММ.ГГГГ. Интересы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в данном гражданском деле не затрагиваются. При рассмотрении требований Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице межмуниципального отдела по Выселковскому и Тихорецкому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю полагается на усмотрение суда, составу суда доверяет, отводов не имеет.

В судебном заседании специалист ООО «Газпром межрегионгаз Краснодар» ФИО2. пояснила, что с ДД.ММ.ГГГГ потребление газа с ДД.ММ.ГГГГ 100 м3, 410 м3, 620м3, 640 м3, 650 м3, 610 м3, 534м3. На ДД.ММ.ГГГГ потребление газа составляет 1 м3, так как у человека счетчик и у него свое отопление в доме, если тому холодно, тот может топить и в мае. Так же данные о том, какие тот заявлял показания, тот мог заявить, что потребил 100 м3, а по факту потребил 200 м3, а потом за счет лета, где меньше расход, он выравнивается, поэтому по факту, сколько фактически тот израсходовал газа за отопительный месяц, это знает только потребитель. С ДД.ММ.ГГГГ объем потребленного газа составлял по месяно 11 м3, 170 м3, 799 м3, 165 м3, 600 м3, 470 м3, 450 м3.

В судебном заседании специалист ООО «Тихорецкгазсервис» ФИО3 пояснила, что замена отопительного газового оборудования производится по желанию абонента. Они дают только рекомендацию, когда истекает срок эксплуатации и оборудование не пригодно. К ним абонент не обращалась как к эксплуатирующему участку, они обслуживают это домовладение. Истец обратилась в организацию с заявлением поменять отопительный прибор, что послужило ее желанием, причину не указывала. Прежнее газовое оборудование, было пригодно для дальнейшей эксплуатации. У них не было никаких претензий к отопительному прибору, так как замечания они всегда при обследовании указывают абоненту в акте выполненных работ. Замена газового оборудования произведена до отопительного сезона. Заявление абонента зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7, ФИО1 действующей от имени и в интересах ФИО8 и ФИО6 заключен договор купли-продажи недвижимости земельного участка, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки под личным подсобным хозяйством, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> и жилой дом, общей площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером №, количество этажей: 1, в том числе подземных этажей: 0, находящийся по адресу: <адрес>

Согласно п. 4 договора купли-продажи указанные объекты недвижимости продаются по соглашению сторон за <данные изъяты>, из которых стоимость земельного участка по соглашению сторон составляет <данные изъяты>, стоимость жилого дома по соглашению сторон составляет <данные изъяты> Цена является существенным условием настоящего договора и изменению не подлежит.

В соответствии с п. 14 договора купли-продажи настоящий договор принимает силу и значение акта приема-передачи недвижимого имущества. По соглашению сторон составления иного дополнительного документа не требуется.

Согласно п. 15 договора купли-продажи покупатель подтверждает, что до подписания договора недвижимости переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода собственности в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и ФИО6 и ФИО4 заключен кредитный договор № на приобретение вышеуказанного объекта недвижимости.

Согласно отчету № об определении рыночной и ликвидационной стоимости жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заказчиком данного отчета является ФИО6, рыночная стоимость жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, НДС не облагается, округленно составляет <данные изъяты>

Из представленной копии технического паспорта на жилой дом по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что дом построен в ДД.ММ.ГГГГ

Согласно акту на прием в эксплуатацию индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ постройка выполнена хорошо, жилой дом по <адрес> в эксплуатацию принят.

Распоряжением № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден акт комиссии от ДД.ММ.ГГГГ по приемке в эксплуатацию жилого дома ФИО5 по <адрес>

Согласно карточке начислений и оплат ФИО5 за потребление газа за период с ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> ФИО6 за период с ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> учитывая, что новое газовое отопительное оборудование является двухконтурным котлом отопления с подогревом горячей воды.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Истец заключала договор купли-продажи оспариваемого имущества без принуждения, без какого оказываемого не нее давления, без влияния на нее обстоятельств непреодолимой силы, являясь дееспособным и правоспособным гражданином.

Суд считает, что истец не был лишен возможности более тщательно обследовать жилой дом, при заключении сделки никаких претензий к качеству дома высказано не было. В случае необходимости, истец мог пригласить специалиста для проведения осмотра дома, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 обратилась с заявлением в ООО «Тихорецкгазсервис» о замене газового оборудования без указания причин, то есть по своей инициативе, а не из-за его неисправности.

Так же, в судебном заседании установлено, что за период с ДД.ММ.ГГГГ истцом потреблено газа меньше, чем ФИО5 за период с ДД.ММ.ГГГГ

Оценивая заключение специалиста № по объекту расположенному по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ суд относится критически, так как оно подготовлено с нарушением требований статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поскольку в заключении отсутствует расписка - предупреждение эксперта об уголовной ответственности; ответчики не были уведомлены и не принимали участие в исследовании доказательств, не имели возможности представления эксперту своих доводов и доказательств. С учетом изложенного, суд считает, что представленное истцом заключение не может быть признано допустимым доказательством по делу, учитывая, что в нем не нашло отражения и анализа потребленного газа в отопительный период истцом и ответчиками, факта замены рабочего отопительного газового прибора, отсутствия каких-либо признаков скрытых косметических и строительных дефектов при заключении сделки купли-пробажи.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании вышеизложенного суд, считает в удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО7, ФИО8 о взыскании расходов на устранение недостатков жилого дома отказать, так как истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что жилой дом не соответствовал требованиям нормативных документов по пожарной безопасности, не отвечал установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

В связи с тем, что истцу отказано в иске, в силу ст. 98 ГПК РФ у суда нет оснований для взыскания с ответчиков предъявленных судебных расходов.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО6 о взыскании расходов на устранение недостатков жилого дома, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Тихорецкий районный суд в апелляционном порядке в течение месяца с момента получения решения.

Судья Тихорецкого

районного суда О.Ю. Горчаков