Решение по делу № 2-3215/2023 от 21.11.2023 - о взыскании денежных средств.

Дело № 2-3215/2023

УИД 39RS0001-01-2023-002405-19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 ноября 2023 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Нартя Е.А.,

при секретаре Марийченко Н.В.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Балтик-Сити» к ФИО3 о взыскании денежных средств,

установил:

Истец ООО «Балтик-Сити» обратился в суд с иском к ответчику ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения и судебных расходов по оплате госпошлины. Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик принял дольщика, а дольщик вступил в долевое участие в строительстве жилого дома по <адрес> в <адрес>. По условиям договора, доля ответчика определена в виде двухкомнатной квартиры.

Решением Московского районного суда г.Калининграда от 20.05.2010 по делу № 2-174/2010 за ответчиком признано право собственности на долю в праве в размере <данные изъяты>, соответствующую двухкомнатной <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, на <данные изъяты> этаже <данные изъяты> подъезда в объекте незавершенном строительством многоквартирном жилом доме со встроенными административными помещениями, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № из земель населенных пунктов по <адрес> в <адрес>. На основании вышеуказанного решения за ответчиком в 2016г. зарегистрировано право в общей долевой собственности в размере <данные изъяты> доли в объекте незавершенном строительством.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком с учетом условий ранее заключенного договора долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и требований Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ был заключен договор участия в долевом строительстве, прошедший государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области ДД.ММ.ГГГГ. По условиям ДДУ, застройщик обязуется построить на земельном участке по адресу: <адрес> многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, в 4 квартале 2014 года, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства. Объектом долевого строительства является <адрес> (строительный номер), состоящая из двух комнат общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная на <данные изъяты> этаже многоквартирного жилого дома. Договором определена стоимость объекта долевого строительства в размере 1 972 258,75 рублей, при этом участником долевого строительства часть суммы оплачена до заключения настоящего договора в размере 1 560 236,82 рублей. В соответствии с п.2.3 договора оставшаяся часть суммы по договору в размере 412 021,93 рублей подлежит оплате застройщику после окончания строительства в день подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ право требования к ответчику по договору в размере 412021,93 рублей передано ИП ФИО4 на основании соглашения об уступке права требования.

Многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается решением на ввод в эксплуатацию. После выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию квартира, являющаяся объектом долевого строительства со строительным номером <данные изъяты>, на основании технических документов БТИ была поставлена на кадастровый учет с номером <данные изъяты>, имеет общую площадь <данные изъяты> кв.м.

Таким образом, на данный момент истец свои обязательства по договору с ответчиком исполнил, между тем, ответчик не исполнила перед истцом свои обязательства по уплате суммы в размере 412021,93 руб. на основании п.2.3 договора, самостоятельно заявив о зачете встречных однородных требований в соответствии со ст.410 ГК РФ по решению Московского районного суда г.Калининграда от 23.05.2016 № 2-1021/2016 на сумму 300 000 руб., при этом ответчиком перечислено на расчетный счет истца 112021,93 руб.

Расходы застройщика на создание объекта долевого строительства в составе многоквартирного жилого дома увеличились, о чем ответчик неоднократно оповещалась застройщиком в период строительства, но выразила нежелание компенсировать истцу понесенные им расходы.

Обстоятельства несения истцом дополнительных расходов, связанных, в том числе, с созданием объекта долевого строительства для ответчика подтверждается следующим: истец является застройщиком, завершившим строительство в интересах пострадавших участников долевого строительства. В 2009-2011г.г. общество находилось в процедуре банкротства. Прежнее руководство и учредители общества выехали за пределы РФ, не выполнив перед дольщиками обязательств по строительству многоквартирного жилого дома. Недостроенный дом был брошен, не охранялся. Происходило хищение уже смонтированных инженерных коммуникации и материалов. Обманутые дольщики объединились для принятия решения о выходе из сложной создавшейся ситуации, ими направлялись обращения в Мэрию г.Калининграда, депутату Государственной Думы – руководителю рабочей группы по защите прав вкладчиков и дольщиков ФИО5 По инициативе дольщика ФИО6 было создано ТСЖ «Наш дом 48». Им же, не имея на то законных оснований, был организован сбор средств для достройки дома. Между тем, строительные работы так и не были возобновлены, охрана на объекте отсутствовала. Созданная дольщиками ревизионная комиссия выяснила, что поступавшие от дольщиков целевые взносы в кассу ТСЖ на строительство дома не направлялись. В связи с нецелевым использованием средств, ФИО6 в 2010 г. был отстранён от управления ТСЖ. Были избраны новые председатель и члены правления. Тем не менее, доверие к ТСЖ восстановлено не было, организовать достройку дома не получилось, решения общих собраний дольщиков не исполнялись, привлечь строительные и инвестиционные компании возможности не имелось. Положительных примеров достройки жилых домов силами ТСЖ или ЖСК в Калининградской области не было.

Реальных вариантов завершения строительства дома дольщики не видели. Активы отсутствовали, на создание всех квартир на этой стадии были подписаны договоры долевого участия с гражданами, в том числе, и на несуществующие. Средства по договорам долевого участия к 2009 году были собраны и использованы на 95 %, Готовность недостроенного жилого дома соответствовала 45 %. Данный факт является установленным судом, т.к. нашел отражение в решении Московского районного суда г. Калининграда от 20 мая 2010 года по делу № 2-174/2010, в котором указано, что внесенные участниками долевого строительства денежные средства соответствуют той степени готовности, которая существует в настоящий момент, достройку дома в дальнейшем участники долевого строительства вознамерились осуществить самостоятельно, за свой счет (т.е. 45 % готовности здания соответствовало вложенным участниками долевого строительства денежным средствам в размере 150 877 639,88 рублей).

В апреле 2010 года на общем собрании дольщиков, была выбрана рабочая группа (протокол от ДД.ММ.ГГГГ) для взаимодействия с Правительственной комиссией, Министерством строительства и Администрацией г.Калининграда. Руководителем рабочей группы был выбран ФИО7, участник долевого строительства с 2004 г., впоследствии и принявший на себя руководство ООО «БАЛТИК-СИТИ». Рабочая группа осуществляла поиск решений, реализация которых позволила бы достроить дом. Руководителю рабочей группы ФИО7 дольщики делегировали полномочия представлять их интересы и принимать решения от их имени в вопросах, касающихся достройки дома. Так же и ответчик в 2010 году поддержала все решения, которые помогли бы сдвинуть ситуацию с достройкой дома в положительную строну.

На протяжении 2010-2011 г.г. члены рабочей группы пытались привлечь к участию в достройке дома строительные и инвестиционные компании, в т.ч. и Фонд социального и жилищного строительства. Привлекаемые организации сочли участие в достройке дома не целесообразным как с экономической, так и с юридической точки зрения. С инвестиционной точки зрения недостроенный дом был не привлекателен, квартир, на создание которых можно было бы привлечь средства участников долевого строительства, не имелось, готовность строительства низкая. Достроить дом силами одних дольщиков было нереально, им потребовалось бы внести ещё не менее 20 000 - 25 000 руб. за кв.м, в ценах 2010 года, при том условии, что участие дольщиков будет составлять 100 %. В то же время большинство дольщиков, реально оценивая ситуацию, готовы были принять участие в достройке дома, но в рамках нормального функционирования застройщика. Предложение рабочей группы по сохранению и возобновлению работы застройщика было одобрено дольщиками единогласно, поддержано Правительством Калининградской области и Администрацией г. Калининграда. Все совещания, на которых вырабатывались решения, зафиксированы в протоколах. Принятые меры позволили выйти из процедуры банкротства, ввести в состав учредителей и руководства общества наиболее инициативных дольщиков. Дольщики смогли возобновить устойчивую работу, договориться с кредиторами об отсрочке и списании части задолженности, восстановили бухгалтерский учёт. При сохранении застройщика появилась возможность привлечь дополнительные инвестиции. Получилось снизить затраты дольщиков на достройку до 30 % от необходимых средств. В 2012 году дольщикам после обсуждения была представлена смета на достройку дома и на общем собрании принято решение о заключении соглашения по дополнительному финансированию строительства в размере 5000 руб. за кв.м. Несмотря на одобрение участниками плана достройки многоквартирного дома, дополнительные соглашения в 2012 году подписали только 20 % дольщиков, а оплату внесли всего 10%.

Данное решение было окончательно утверждено дольщиками ДД.ММ.ГГГГ (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ), так как за его принятие проголосовало более 90 % дольщиков. Таким образом, строительство дома в 2013 году было возобновлено. Оформлено новое разрешение на строительство, погашена задолженность по налогам и аренде земельного участка, возобновлена нормальная хозяйственная деятельность. Расходы оптимизировали, было решено поддерживать минимальную штатную численность сотрудников застройщика. В фактически новой организации стало работать на постоянной основе всего 2 человека. До банкротства штат застройщика составлял 15 человек. Сами дольщики старались оказывать посильную помощь, в т.ч. поставками стройматериалов и выполнением подрядных работ по минимальной стоимости. Как и обещали члены рабочей группы, за счёт создания новых площадей смогли привлечь дополнительные средства, порядка 70 % от необходимых. К 2015 г. обязательства выполнили всего 60 %, из 74 участников, заключивших дополнительное соглашение, только 52 участника внесли денежные средства полностью. После начала работ часть дольщиков начала уклоняться от финансирования. Не подписали дополнительное соглашение 13 участников. На протяжении нескольких лет недобросовестные участники уклонялись от общения, изменяли номера телефонов, не сообщали об изменении места жительства, фактически скрываясь от добросовестных дольщиков и от застройщика, надеясь получить квартиру за счёт дополнительных взносов других участников долевого строительства.

Сдача многоквартирного жилого дома планировалась на 2015 г., но, в связи с тем, что часть дольщиков уклонялись от участия в достройке, сумму взносов и сроки сдачи пришлось корректировать в сторону увеличения. В 2016 г. участниками долевого строительства принято решение о дополнительном финансировании в размере ещё 3000 руб. за кв.м. Смета на достройку представлена в Министерство строительства. Правильность расчётов подтверждена службой по тарифам. В среднем, после доплаты общая стоимость квартир для участников долевого строительства не должна была превысить 25 000 руб. за кв.м. Это намного ниже среднерыночной цены и даже цены себестоимости строительства жилых домов в г. Калининграде и в целом по РФ. Вся возможная прибыль после достройки остаётся у дольщиков.

В такой ситуации, истец никакого дополнительного дохода получить не могло. Средства, с задержками, застройщику выделялись только на текущую деятельность. Несмотря на объективные сложности, общими усилиями готовность дома на 2017 год удалось довести до 85 %. Всего по дополнительным соглашениям с 2012 г. на эту дату было внесено 73 000 000 рублей. Возвращаясь к ситуации, когда застройщик находился в стадии банкротства, ответчик никакого реального варианта достройки дома не предлагала, смирившись с возможной потерей будущей квартиры и внесенных средств, и на протяжении нескольких лет не проявляла к этому вопросу никакого интереса и в дальнейшем участия в деятельности организованного дольщиками ТСЖ, общих собраниях дольщиков не принимала, взносов не платила.

В 2013, 2014гг. по адресу ответчика ООО «Балтик-Сити» были направлены уведомление с просьбой сообщить о своей заинтересованности в завершении строительства жилого дома, уведомление о принятом решении дополнительного финансирования для достройки дома.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик согласилась заключить дополнительное соглашение по доплате 5000 руб. Однако в 2016г. обратилась в суд с иском о взыскании неустойки.

В суд с требованием о выплате неустойки обратилось лишь несколько дольщиков и именно те, у которых ещё не были внесены значительные суммы и те, кто не участвовал в достройке дома, в том числе и ответчик по настоящему делу.

Решением Московского районного суда г.Калининграда от 23.05.2016 № 2-1021/2016 с ООО «Балтик-Сити» в пользу ФИО3 взыскана неустойка в размере 300 000 руб., по исполнению данного решения судом дважды предоставлялась отсрочка.

Приложенные к иску судебные акты содержат сведения о наличии исключительных обстоятельств для снижения неустойки из-за невозможности своевременного строительства объекта в связи с банкротством застройщика, необходимостью сбора дополнительных денежных средств для завершения строительства.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, и то, что ответчик является не только участником долевого строительства, но и собственником доли в праве на недостроенный объект, она в соответствии со ст. 249 ГК РФ должна нести бремя расходов на достройку дома в размере принадлежащей ей доли, а не только ограничиваясь суммой денежных средств, внесенных по ДДУ.

На момент завершения строительства дома дополнительные соглашения об увеличении суммы договора участия в долевом строительстве не подписали лишь 7 из 95 участников долевого строительства, в число которых входит и ответчик по делу. Все они, как и ответчик, не имеют жилищных проблем, не нуждаются в дополнительной жилой площади, участие в строительстве многоквартирного жилого дома изначально рассматривали как инвестиционный вклад с целью получения в дальнейшем максимальной выгоды от продажи квартиры. Истец иной коммерческой деятельности не ведет и доходов, кроме как от дополнительных взносов дольщиков, направляемых на достройку дома, не получает. За счет дополнительно привлеченных средств от участников долевого строительства по заключенным дополнительным соглашениям, а также от вновь привлеченного инвестора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ было получено 100,4 млн. рублей (из которых поступили от инвестора 47,6 млн. рублей).

Вместе с тем, вышеуказанных денежных средств для завершения строительства не хватило, поэтому в целях защиты прав и интересов добросовестных участников долевого строительства, которые восстанавливали и поддерживали деятельность застройщика после реорганизации, истец был вынужден взамен не поступивших, в том числе от ответчик, денежных средств на достройку дома, обратится за заемными денежными средствами и исполнить с их помощью свои обязательства по сдаче объекта в эксплуатацию. Так, истцом были получены в долг 72 000 000 рублей. По данным отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства на дату подачи иска общая сумма денежных средств участников долевого строительства, привлеченных застройщиком для строительства (создания) объекта недвижимости составила 251,3 млн. рублей, из которых до ДД.ММ.ГГГГ включительно 150,9 млн. рублей привлечено предыдущим руководством ООО «Балтик-Сити», и на них, как уже было сказано выше, объект удалось построить на 45 %, а с ДД.ММ.ГГГГ по дату ввода объекта в эксплуатацию привлечено 100,4 млн. рублей.

Между тем, затраты застройщика на строительство за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату ввода объекта в эксплуатацию составили 169,7 млн. рублей, то есть на 69,3 млн. рублей больше поступивших от участников долевого строительства средств (169,7 - 100,4). Убытки же застройщика составили сумму в 76,4 млн. рублей, т.к. застройщик не получил планируемое вознаграждение в размере 5,4 млн. рублей, предусмотренную условиями договоров долевого участия (2 % от суммы договора), а затраты, связанные с собственным содержанием, нес на протяжении всего времени строительства, также не погасил имеющуюся кредиторскую задолженность подрядчикам и поставщикам, принявшим участие в строительстве объекта в размере 18,7 млн. рублей.

Таким образом, сумма в 76,4 млн. рублей, на которую выражаются убытки застройщика, составляет разницу между суммой расходов на строительство 169,7 млн. рублей, вознаграждением застройщика 5,4 млн. рублей, кредиторской задолженностью 18,7 млн. рублей (169,7 + 5,4 + 18,7 = 193,8 млн. рублей) и суммой внесенных дольщиками денежных средств 100,4 млн. рублей, а также денежных средств, которые участники долевого строительства обязаны внести в 2023 году 17 млн. рублей (100,4 + 17 = 117,4 млн. рублей). 193,8 - 117,4 = 76,4 млн. рублей.

Образованию убытков ООО «Балтик-Сити» с 2012 года способствовало недобросовестное выполнение участниками долевого строительства принятых общими собраниями дольщиков решений по дополнительному финансированию объекта строительства, так как из-за нехватки денежных средств постоянно нарушались графики выполняемых работ на объекте, происходило удорожание как материалов, так и самих работ, в связи с чем, себестоимость 1 квадратного метра объекта строительства на момент ввода в эксплуатацию составила 31 163,27 рублей.

Конкретно ответчиком не было дополнительно профинансировано строительство объекта на сумму 249600 рублей, складывающуюся из невнесения ответчиком на достройку объекта долевого строительства 249600 рублей (из расчета 3000 руб. за 1 кв.м.: 3000 х <данные изъяты>

Таким образом, себестоимость объекта долевого строительства ответчика возросла на 648866,88 рубля, так как себестоимость 1 кв.м. на момент уплаты ответчиком суммы по договору в размере 1 672 258,75 рублей равнялась 23705,03 рубля, на момент сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию – 31163,27 рублей, (себестоимость строительства уровня 2013 г.), соответственно разница в размере 7 458,24 рублей (31 163,27 – 23 705,03) подлежит уплате (7458,24 х <данные изъяты> кв.м. (фактический размер объекта долевого строительства по данным БТИ), 648 866,88 руб., что и составляет сумму неосновательного обогащения ответчика при получении в собственность готового объекта долевого строительства, позволяющую получить необоснованную прибыль, в том числе, и в результате перепродажи объекта, что усматривается из объявлений иных участников долевого строительства на российских интернет-сервисах продаж, когда стоимость продаваемых ими объектов долевого строительства, в том числе по договорам уступки права (требования) в 5-6 раз (500-600 %) выше уплаченных ими денежных средств по договорам долевого участия, при этом нормативная стоимость строительства одного квадратного метра в Калининградской области согласно приказу Министерства строительства <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ составляет 99 435 рублей.

Для сохранения стоимости строительства на уровне 2013 г. застройщику пришлось пойти на беспрецедентные меры, оптимизировав все расходы, справедливо рассчитывая на обещанную компенсацию затрат. Факт несения расходов истцом на достройку объекта, ввода его в эксплуатацию, а также выполнения работ, необходимых для возможности дальнейшей эксплуатации жилого дома, подтвержден документально. Именно в результате затрат истца объект долевого строительства ответчика стал пригоден для проживания и является полноценным жилым помещением, которым можно пользоваться по прямому назначению, что было исключено до момента сдачи дома в эксплуатацию, а также на момент принятия судебного акта о признании права собственности ответчика на долю в праве. На тот момент, как установлено судом, о чем говорилось выше, внесенные участниками долевого строительства денежные средства соответствовали той степени готовности, которая существовала в момент принятия судебного решения в 2010 году. Степень готовности жилого дома в 2010 году была оценена в 45 %. Ответчик денежные средства по Договору, как следует, из материалов дела, уплатила ранее 2010г., т.е. сумма уплаченных ею денежных средств соответствовала в 2010 году 45 % стоимости объекта долевого строительства.

На основании принятых общими собраниями участников долевого строительства решений цена за 1 кв.м, объектов долевого строительства в целях достройки жилого дома была увеличена на 5000 рублей и 3000 рублей. Эти решения являются действующими, исполнены участниками долевого строительства в подавляющем большинстве (кроме 7 участников), недействительными не признаны. Ответчик, вопреки первоначальному обещанию, не заключил с истцом дополнительного соглашения, предусмотренного решениями общих собраний, не произвел доплату в размере 3000 руб. за 1 кв.м., чем способствовал нарушению графика выполнения работ и увеличению себестоимости объекта долевого строительства. Истец не имел собственных денежных средств и не должен был вести за такие средства строительство многоквартирного жилого дома.

Ответчик является выгодоприобретателем проведенных истцом работ и получает выгоду в виде достроенной квартиры во введенном в эксплуатацию объекте, т.е. он сберег денежные средства, затраченные истцом на достройку, ввод объекта в эксплуатацию и обеспечение возможности дальнейшей эксплуатации жилого дома по своему целевому назначению, следовательно, к спорным правоотношениям применяются нормы о неосновательном обогащении.

Таким образом, ответчик, располагая информацией о том, что ООО «Балтик-Сити» осуществляет завершение строительства дома, в результате чего она получит улучшенный объект строительства, не возражала против достройки дома ООО «Балтик-Сити». В результате произведенных ООО «Балтик-Сити» строительных работ ответчик получила имущественную выгоду в виде полноценного жилого помещения, пригодного для дальнейшего использования по целевому назначению. Следовательно, расходы истца, понесенные на строительство проблемного объекта, образуют на стороне ответчика неосновательное обогащение.

На основании вышеизложенного, с учетом уточнения от ДД.ММ.ГГГГ истец просил взыскать с ответчика сумму в размере 648866,88 рублей в качестве доплаты на строительство многоквартирного жилого дома, установленную общим собранием дольщиков, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 9688,67 рублей.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения.

Ответчик в суд не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя, которая предъявленные исковые требования не признала, просила в иске отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях (л.д.193-196). Настаивала, что оснований для взыскания с ответчика заявленной суммы не имеется, поскольку обязательства по договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ исполнены ответчиком в полном объеме, квартира в собственность ответчика перешла на законных основаниях: на основании договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Балтик-Сити» и ответчиком, и по решению Московского районного суда города Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ по делу 2-1443/2023, которым за ФИО3 признано право собственности на квартиру; каких-либо дополнительных соглашений, иных договоров, помимо договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которых являлась или является вышеназванная квартира, ответчик не заключала. Правовых оснований для внесения каких-либо дополнительных денежных средств сверх цены квартиры, установленной в договоре долевого участия, не имеется. Жилищно-строительный кооператив не создавался, в связи с чем любые собрания, а тем более решения собраний участников долевого строительства не имеют юридических последствий для двустороннего договора долевого участия, заключенного между дольщиком ФИО3 и застройщиком ООО «Балтик-сити». Правовые отношения, вытекающие из указанного договора, регламентируются Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ. Положения ФЗ № 214 защищают дольщика от повышения цены на квадратный метр. Повышения цены на строительные материалы законодательство в сфере регулирования правоотношений долевого строительства относит к коммерческим рискам застройщика и исключает возложение обязанностей оплаты дополнительных расходов на дольщика. Оснований для взыскания большей цены за квартиру, разницы цены на момент заключения договора и цены на квартиру в настоящее время не имеется. Оформляется изменение цены договора участия в долевом строительстве путем подписания дополнительного соглашения к этому договору, которое также подлежит государственной регистрации. Увеличение цены договора могло быть осуществлено только путем заключения письменного соглашения в установленном законом порядке. Ссылку ООО «Балтик-Сити» на ст. 10 ЖК РФ в качестве обоснования возникновения для ответчика обязательств по внесению дополнительной оплаты цены квартиры по решению дольщиков от 2012 и 2016 года полагала не основанной на законе. Обогащения ответчика за счёт застройщика не произошло.

Заслушав пояснения представителя истца и представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности представленные доказательства, обозрев материалы гражданского дела 2-174/2010, 2-1021/2016, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Балтик-Сити» по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьёй 1109 данного кодекса.

В соответствии с пунктом 4 статьи 1109 указанного кодекса не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Таким образом, по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения ответчиком имущества за счёт истца либо факт сбережения ответчиком имущества за счёт истца, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

Денежные средства и иное имущество не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения, если будет установлено, что воля передавшего их лица осуществлена в отсутствие обязательств, то есть безвозмездно и без встречного предоставления.

ДД.ММ.ГГГГ вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 3, 4 статьи 4 данного Закона договор долевого участия в строительстве обязательно должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В силу положений ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Частью 1 статьи 6 того же Закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор № долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик принял дольщика, а дольщик вступил в долевое участие в строительстве жилого дома по <адрес> в <адрес> (л.д.213-219). По условиям договора, доля ответчика определена в виде двухкомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м. После сдачи дома в эксплуатацию застройщик передает дольщику по акту приема-передачи квартиру и обеспечивает предоставление дольщику документов, необходимых для регистрации права собственности на квартиру. Застройщик обязался произвести все работы с постройкой дома и сдачей его рабочей комиссии в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость доли застройщика составляет 48672 условных единиц.

По иску дольщиков, в том числе ФИО3 решением Московского районного суда г. Калининграда от 20.05.2010 по делу № 2-174/2010 за ФИО3 признано право собственности на долю в праве в размере <данные изъяты>, соответствующую двухкомнатной <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, на <данные изъяты> этаже <данные изъяты> подъезда в объекте незавершенном строительством 82-квартирном жилом доме со встроенными административными помещениями, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № из земель населенных пунктов по <адрес> в <адрес>. При этом, решением суда установлено, что последняя свои обязательства по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ исполнила в полном объеме. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

На основании вышеуказанного решения за ответчиком в 2016г. зарегистрировано право в общей долевой собственности в размере 139/10000 доли в объекте незавершенном строительством.

Вышеуказанным решением Московского районного суда г. Калининграда от 20 мая 2010 года по делу № 2-174/2010, установлено, что с весны 2008 года строительство указанного многоквартирного жилого дома прекращено и очевидно, что в установленный договором срок дом не будет сдан в эксплуатацию, а объект долевого строительства не будет передан участникам долевого строительства. Определением Арбитражного суда Калининградской области от 18.01.2010 в отношении ООО «Балтик-Сити» введена процедура банкротства – внешнее управление сроком на 12 месяцев, утвержден внешний управляющий. Также указанным решением установлено, что внесенные участниками долевого строительства денежные средства соответствуют той степени готовности, которая существует в настоящий момент, достройку дома в дальнейшем участники долевого строительства вознамерились осуществить самостоятельно, за свой счет (т.е. 45% готовности здания соответствовало вложенным участниками долевого строительства денежным средствам в размере 150 877 639,88 рублей).

В апреле 2010 года на общем собрании дольщиков, была выбрана рабочая группа (протокол от ДД.ММ.ГГГГ) для взаимодействия с Правительственной комиссией, Министерством строительства и Администрацией г.Калининграда. Руководителем рабочей группы был выбран ФИО7, участник долевого строительства с 2004 г., впоследствии и принявший на себя руководство ООО «Балтик-Сити». Рабочая группа осуществляла поиск решений, реализация которых позволила бы достроить дом. Руководителю рабочей группы ФИО7 дольщики делегировали полномочия представлять их интересы и принимать решения от их имени в вопросах, касающихся достройки дома. Так же и ответчик в 2010 году поддержала все решения, которые помогли бы сдвинуть ситуацию с достройкой дома в положительную строну.

Из содержания протокола собрания дольщиков дома от ДД.ММ.ГГГГ следует, что была выбрана рабочая группа для взаимодействия с Правительственной комиссией, Министерством строительства и Администрацией г. Калининграда.

Согласно протоколу № общего собрания участников долевого строительства в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ на собрании присутствовали 52 участника. Было принято решение о продолжении строительства жилого дома, а также утверждении размера доплаты для участников долевого строительства в сумме 5000 рублей за 1 кв.м. доли в строительстве жилого дома. Копии решения общего собрания дольщиков 2016 года о доплате 3 000 рублей за квадратный метр строящихся помещений, на который истец ссылается в иске, в материалы дела не представлено.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком на основании Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» был заключен договор участия в долевом строительстве, прошедший государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18-22).

По условиям названного договора, застройщик обязуется построить на земельном участке по адресу: <адрес> многоквартирный жилой дом и ввести его в эксплуатацию в 3-м квартале 2014 года, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства. Объектом долевого строительства является <адрес> (строительный номер), состоящая из двух комнат общей площадью 83,2 кв.м., расположенная на 8 этаже многоквартирного жилого дома.

Договором определена стоимость объекта долевого строительства в размере 1 972 258,75 рублей, при этом указано, что участником долевого строительства часть суммы оплачена до заключения настоящего договора в размере 1 560 236,82 рублей. В соответствии с п.2.3 договора оставшаяся часть суммы по договору в размере 412 021,93 рублей подлежит оплате застройщику после окончания строительства в день подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.

Решением Московского районного суда г.Калининграда от 23.05.2016 № 2-1021/2016 с ООО «Балтик-Сити» в пользу ФИО3 взыскана неустойка в размере 300 000 руб. за нарушение срока передачи объекта долевого строительства (л.д.252-257).

По заявлениям ООО «Балтик-Сити» определениями Московского районного суда г.Калининграда от 31.01.2019, от 01.06.2020, от 18.02.2020 обществу предоставлялась отсрочка исполнения решения суда вплоть до 12.02.2022.

Разрешение на ввод в эксплуатацию вышеназванного многоквартирного дома выдано ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно части 2 статьи 61 названного кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных данным кодексом.

Вступившим с законную силу решением Московского районного суда г.Калининграда от 29.06.2023 № 2-1443/2023 (л.д.189-192), оставленным без изменения апелляционным определением от 01.11.2023 № 33-5732/2023, за ФИО3 признано право собственности на <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже <данные изъяты> подъезда по адресу: <адрес>.

Этим же решением установлено надлежащее исполнение ФИО3 своих обязательств по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме, в том числе с учетом положений ст.410 ГК РФ путем зачета встречных требований на сумму 300 000 руб., дом сдан в эксплуатацию, сведения о квартире как объекте права внесены в ЕГРН.

Таким образом, все обязательства по договору со стороны ФИО3 признаны полностью исполненными, а необходимость доплаты со стороны истца не подтверждена допустимыми доказательствами.

ООО «Балтик-Сити», при неизменной организационно-правовой форме, исполняло взятые на себя обязанности по постройке дома в рамках обязательств, основанных на положениях Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», неся при этом риск возникновения убытков от предпринимательской деятельности, в связи с чем довод истца о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика потраченных им денежных средств в качестве неосновательного обогащения нельзя признать соответствующим закону.

Согласно абзацу первому статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 310 указанного кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данных кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 4 статьи 421 названного кодекса предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Статьёй 424 данного кодекса предусмотрено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2).

Таким образом, возможность увеличения цены сделки и дополнительного взыскания сумм с покупателя допускается только в случаях, когда такая возможность согласована обеими сторонами договора либо предусмотрена нормативными правовыми актами.

Вместе с тем в материалах дела каких-либо данных о заключении сторонами дополнительных соглашений к договору долевого участия, в том числе об изменении (увеличении) цены договора (стоимости передаваемого жилого помещения) не имеется.

Учитывая исполнение ФИО3 обязательств по договору путём внесения платы в полном объёме, а также отсутствие иных соглашений, предусматривающих изменение стоимости квартиры, дополнительное взыскание денежных сумм с участника долевого строительства противоречит приведенным нормам материального закона.

Не являются обоснованными и ссылки истца в уточненном иске на положения ст.210, 249 ГК РФ, ст.30 ЖК РФ, поскольку решения общих собраний дольщиков сами по себе не порождают возникновение каких-либо обязательств у участников долевого строительства перед застройщиком. Как обоснованно указано стороной ответчика, жилищно-строительный кооператив не создавался, в связи с чем любые собрания, а тем более решения собраний участников долевого строительства не имеют юридических последствий для двустороннего договора долевого участия, заключенного между дольщиком ФИО3 и застройщиком ООО «Балтик-сити».

Действующий застройщик в силу действующего правового регулирования обязан был построить и передать участнику долевого строительства объект на условиях, согласованных в тексте подписанного сторонами договора долевого участия в предусмотренном законом порядке.

Ссылка истца на злоупотребление ответчиком правом, выразившееся в обращении в суд с требованиями о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства не имеет правового значения для разрешения заявленного спора.

Суд учитывает, что на участника долевого строительства, добросовестно исполнившего свои обязательства по оплате договора, не могут быть возложены негативные последствия недобросовестного поведения руководства застройщика, введение в отношении застройщика процедур банкротства, увеличения цен на строительные материалы, увеличения проектной стоимости строительства, необходимости привлечения заемных денежных средств для строительства и тому подобное.

В связи с тем, что в удовлетворении заявленных требований истцу отказано, на основании положений ст. 98 ГПК РФ не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании с ответчика судебных расходов в виде уплаченной государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Балтик-Сити» к ФИО3 о взыскании денежных средств – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 28 ноября 2023 года.

Судья Е.А. Нартя