Дело № 2-1765/2025
УИД: 91RS0022-01-2024-000621-64
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 сентября 2025 года г. Феодосия
Феодосийский городской суд Республики Крым в составе: председательствующего судьи Тимохиной Е.В., при секретаре Туйгуновой Ш.У.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города ФИО5 Республики ФИО5 к ФИО1, третье лицо: Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики ФИО5, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики ФИО5, ФИО2, ФИО3,
установил:
Администрация города ФИО5 Республики ФИО5 обратилась в суд с иском, в котором просит признать одноэтажное и двухэтажный объектв строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г. ФИО5, <адрес> объектами самовольного строительства, и обязать ответчика ФИО8, своими силами и за свой счет снести объекты самовольного строительства в течении шести месяцев со дня вступления решения в законную силу, мотивируя свои требования тем, что ответчиком самовольно, без разрешительных документов возведены указанные объекты с нарушением градостроительных и строительных норм, в связи с чем, объекты подлежат сносу.
ФИО1 обратилась в суд со встречным иском о признании права собственности на нежилые помещения – мини-гостиницу, расположенные по адресу: ФИО5, г. ФИО5, <адрес>. Требования мотивированы тем, что между Администрацией г. ФИО5 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка № площадью 1000 кв.м., кадастровый № по адресу: г. ФИО5, <адрес>, вид разрешенного использования –гостиничное обслуживание (код 4.7). Истец является собственником нежилого здания мини-гостиницы, площадью 140,8 кв.м., кадастровый №, по по адресу: г. ФИО5, <адрес>, право собственности зарегистрировано в ЕГРН. Кроме существующего нежилого здания, истцом возведены еще два нежилых здания: площадью 110,6 кв.м. и площадью 78.9 кв.м. Во время строительства данных зданий, земельный участок находился у истца в субаренде. ДД.ММ.ГГГГ составлена декларация о готовности объектов к эксплуатации, данная Декларация зарегистрирована в Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора РК ДД.ММ.ГГГГ года№№, однако, по независящим от истца обстоятельствам, право собственности на указанные строения не зарегистрировано в ЕГРН.
Определением Феодосийского городского суда Республики ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, занесенным в протокол судебного заседания, принято встречное исковое заявление ФИО1
Истец и истец по встречному иску ФИО1, ее представитель ФИО9, извещенные о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание назначенные на ДД.ММ.ГГГГ и на ДД.ММ.ГГГГ не явились, ходатайств об отложении слушания по делу суду не заявили.
Определением Феодосийского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, встречное исковое заявление ФИО1 к Администрации г. ФИО5 о признании права собственности на объект недвижимости– оставлено без рассмотрения.
Представитель Администрации г. ФИО5 Республики ФИО5 ФИО10, в судебное заседание не явилась, подала суду ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования о сносе объекта самовольного строительства просила удовлетворить.
Ответчик ФИО1, ее представитель ФИО9, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении дела суду не предоставили.
Третьи лица, извещенные судом надлежащим образом, в судебное заседание не явились, представителя не направили.
Принимая во внимание то, что неявившиеся участники процесса извещены надлежащим образом, об отложении судебного разбирательства не просили, суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся истца и ответчиков.
Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.
По смыслу ст. 11, 12 Гражданского кодекса РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.
На основании ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктами 1, 2, 3 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
Постройка считается созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
Решением 121 сессии Феодосийского городского совета Республики Крым 1 созыва от 29.03.2019 № 1171 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ ФИО6 (с изменениями, внесенными решением 21 сессии Феодосийского городского совета 2 созыва от 30.10.2020г. №199) (далее - ПЗЗ г. Феодосии).
Как следует из материалов дела, администрация г. ФИО5 является собственником земельного участка, расположенного по адресу: г. ФИО5, <адрес>, с кадастровым номером №.
На основании договора арены от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Феодосийским горсоветом в лице городского головы ФИО11 и ФИО12, данный земельный участок передан в субаренду ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между администраций г. ФИО5 и ФИО1 заключен новый договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, предмет договора: земли населенных пунктов, цель предоставления: для обслуживания нежилого здания, вид разрешенного использования: гостиничное обслуживание (код 4.7).
Как усматривается из материалов данного гражданского дела, нежилое здание: двухэтажное задание мини-гостиницы, общей площадью 140,8 кв.м., кадастровый №, ДД.ММ.ГГГГ строение введено в эксплуатацию в соответствии с Декларацией о готовности объекта к эксплуатации № КР №.
Решением Феодосийского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ №а-1829/2021 признаны незаконным и отменены уведомления государственного регистратора Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики ФИО5 ФИО4 о приостановлении государственной регистрации прав №КУВД-001/2021-№/1 от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2021-№ в отношении объекта недвижимого имущества: нежилое здание, общей площадью 140,8 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: ФИО5, г. ФИО5, <адрес>.
На Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики ФИО5 возложена обязанность, с учетом установленных судом обстоятельств, повторно рассмотреть заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ №КУВД-001/2021-22073555 в отношении объекта недвижимого имущества: нежилое здание, общей площадью 140,8 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: ФИО5, г. ФИО5, <адрес>.
Решение не обжаловано и вступило в законную силу.
В соответствии с частью 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21 декабря 2011 года № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. Наделение судебных решений, вступивших в законную силу, свойством преюдициальности - сфера дискреции федерального законодателя, который мог бы прибегнуть и к другим способам обеспечения непротиворечивости обязательных судебных актов в правовой системе, но не вправе не установить те или иные институты, необходимые для достижения данной цели. Введение же института преюдиции требует соблюдения баланса между такими конституционно защищаемыми ценностями, как общеобязательность и непротиворечивость судебных решений, с одной стороны, и независимость суда и состязательность судопроизводства - с другой. Такой баланс обеспечивается посредством установления пределов действия преюдициальности, а также порядка ее опровержения.
При рассмотрении гражданского дела №2а-1829/2021, судом не установлено нарушений при регистрации Декларации о готовности объекта к эксплуатации в компетентном органе.
ДД.ММ.ГГГГ, сведения о собственнике нежилого объекта – мини-гостиница, общей площадью 140,8 кв.м., кадастровый №, ФИО1 внесены к ЕГРН.
Как указывает администрация г. ФИО5, на земельном участке по адресу: г. ФИО5, <адрес> расположены нежилые здания: двухэтажное задание мини-гостиницы, общей площадью 140,8 кв.м., кадастровый №, и одноэтажный капитальный объект, обладающие признаками самовольных строений, возведены без согласия собственника земельного участка.
Согласно Дополнительному соглашению к договору аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный №, в п. 15 внесены изменения, согласно которым слова «в аренду для строительства мини-гостиницы» читаются «для строительства мини-гостиницы с правом субаренды».
Как указал Верховный Суд РФ в своем Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 29.07.2025 N 18-КГ25-233-К4 (УИД 23RS0041-01-2019-011070-79), в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 44), исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. В пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 44 также разъяснено, что, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.
В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Согласно части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Определением суда от 27.03.2024 года по делу была назначена судебная строительно-техническая.
Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы № 1125, 1126/3-2-24 от 05.10.2024 года, объекты капитального строительства, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером № соответствуют требованиям правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ Феодосия РК в части этажности, высоты зданий и процента застройки в границах земельного участка...не соответствуют в части соблюдения минимальных отступов от границ земельных участков…соответствуют требованиям норм и правил, предъявляемым к данному виду объектов: СП 2.12130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты.»; СП 4.12130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»; СП 118.13330.2020 «Общественные здания и сооружения», СП 257.1325800.2020 «Здания гостиниц. Правила проектирования», Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 №384-ФЗ. Объекты капитального строительства, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером №, соответствуют виду разрешенного использования земельного участка –гостиничное обслуживание.
Оценивая заключение и дополнительное эксперта, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно подготовлено компетентным экспертом в соответствующей области знаний, имеющим стаж экспертной деятельности в той области, в которой суду требовались специальные знания, эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности, проведенный основной и дополнительный экспертный анализ основан на специальной литературе и действующих современных экспертных методиках, экспертом приведены подробные результаты исследований и даны мотивированные ответы на поставленные судом вопросы. Оснований сомневаться в объективности и беспристрастности эксперта не имеется.
Привлеченные к участию в деле третьи лица –сособственники смежных земельных участков, возражений, относительно несоблюдения минимальных отступов от земельных участков, суду не предоставили.
Постройка считается созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
Постройка считается созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ), правилам землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
Решением 121 сессии Феодосийского городского совета Республики Крым 1 созыва от 29.03.2019 № 1171 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ ФИО6.
Статьей 10 ПЗЗ г. Феодосии определены условия использования и застройки земельных участков, на которые распространяется действие градостроительных регламентов для соответствующей территориальной зоны.
Градостроительными регламентами устанавливаются следующие виды разрешённого использования земельных участков:
1) основные виды разрешённого использования;
2) условно разрешённые виды использования;
3) вспомогательные виды разрешённого использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешённого использования и условно разрешённым видам использования и осуществляемые совместно с ними.
При использовании и планируемой застройке земельного участка правообладатель земельного участка (за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий) самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбирает основные и вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в границах зон с особыми условиями использования территории, являются приоритетными по отношению к градостроительным регламентам, установленным для территориальных зон.
Статьей 12 ПЗЗ г. Феодосии установлено, что земельные участки, объекты капитального строительства, сформированные до утверждения настоящих Правил и расположенные на территориях, для которых установлены градостроительные регламенты и на которые действие этих градостроительных регламентов распространяется, являются несоответствующими градостроительным регламентам в случаях: несоответствия вида использования этого земельного участка, объекта капитального строительства видам разрешённого использования (в том числе условно разрешённым), указанным как разрешённые для соответствующей территориальной зоны.
Территориальная зона Ж-1 (зона застройки индивидуальными жилыми домами), в пределах которой расположен земельный участок по <адрес>, включает в себя основной вид разрешённого использования - «для индивидуального жилищного строительства (2.1)» и условно-разрешённый вид использования – «гостиничное обслуживание (4.7)».
Согласно ПЗЗ г. ФИО5 вид разрешенного использования земельного участка – гостиничное обслуживание (4.7), предусматривает предельные размеры земельного участка не более 1 га; минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений – 3 м; в случае совпадения границ земельных участков с красными линиями улиц – 5 м; предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений – не подлежат установлению; максимальный процент застройки в границах земельного участка – 70%.
29.09.2023 года внесены изменения, и дополнения в Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ ФИО5 Республики ФИО5, утвержденные решением 121 сессии Феодосийского городского совета 1 созыва от 29.03.2019 года №1171, согласно которому коэффициент использования территории, в том числе в условиях реконструкции – 1.
Исходя из установленных судом обстоятельств, нежилые строения, расположенные по адресу: <адрес>, соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правила, а также требованиям, предъявляемым СП 257.№.2016 – здания гостиниц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, находится в границах и площади земельного участка, расположенного по указанному адресу.
Возражений против заключения эксперта со стороны Администрации г. ФИО5 не поступало. Судом была дана правовая оценка указанному заключению эксперта, и оно принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.
В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).
Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строений нарушение градостроительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.
Согласно материалам дела, ответчик возвела нежилые строения (мини-гостиницы) на земельном участке, в соответствии с ВРИ – гостиничное обслуживание, притязаний со стороны третьих лиц, относительно минимальных отступов от границ земельных участков, не имеется.
Закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях; самовольное же строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию за такое правонарушение, как это предусмотрено статьей 222 ГК РФ. Указанная в статье 222 ГК РФ санкция применяется с учетом характера допущенных нарушений, а сама статья направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 г. N 101-О, от 24 марта 2015 г. N 658-О, от 27 сентября 2016 г. N 1748-О, от 28 марта 2017 г. N 609-О и др.).
Доводы Администрации г. ФИО5 о том, что нахождение здания гостиницы на земельном участке по <адрес>, нарушает права арендодателя, так как собственник земельного участка не давал разрешение на возведение мини-гостиницы, не могут быть приняты судом во внимание, т.к. спорный земельный участок изначально выдавался в аренду для строительства мини-гостиницы, следовательно, являются ошибочными и противоречит установленным судом обстоятельствам.
Таким образом, учитывая, что единственным нарушением со стороны ответчика, является несоблюдение минимальных отступов от границ земельного участка, в отсутствие притязаний третьих лиц, возведение мини-гостиницы на земельном участке с разрешённым видом использования – «гостиничное обслуживание (4.7)», возведенные строения отвечают действующим нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, заявленные требования Администрации г. ФИО5 о сносе объектов самовольного строительства не подлежат удовлетворению.
Решение в окончательной форме принято 15.09.2025 года.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Администрации города ФИО5 Республики ФИО5 к ФИО1 о сносе объекта недвижимости отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики ФИО5 через Феодосийский городской суд Республики ФИО5 в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий: (подпись) Е.В. Тимохина