№ 2-17/23
47RS0018-02-2021-003259-57
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 января 2023 года г. Тосно Ленинградской области
Тосненский городской суд Ленинградской области в составе
председательствующего судьи Петровой И.А.,
при помощнике судьи Архиповой Е.В.,
с участием представителя истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску Сомоса ФИО1,
представителя ответчика по первоначальному иску и истца по встречному ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6 об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, по встречному иску ФИО6 к ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным,
установил:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 об обязании заключить договор купли-продажи жилого дома по адресу <адрес>, д. Васькины Нивы, <адрес>, указав в обоснование требований, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи №. Стоимость спорного имущества определена сторонами в № рублей, однако, обязательство по заключению основного договора купли-продажи ФИО3 до настоящего времени не исполнил, уклоняется от заключения данного договора.
В ходе рассмотрения дела ФИО3 предъявил встречные исковые требования к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, указав в его обоснование, что в период заключения договора купли-продажи он злоупотреблял спиртным, чем воспользовалась вторая сторона, вошла к нему в доверие. Истец не помнит момент заключения договора, согласование его условий, в настоящее время намерений продавать дом и земельный участок он не имеет.
В апреле 2020 года истец по встречному иску находился в сложной жизненной ситуации, поскольку умерла его мать, от него ушла супруга, которая забрала все его деньги и ценное имущество, он имел судимость, страдал алкоголизмом, не мог найти работу. ФИО2 настойчиво предлагала деньги, свою помощь.
Рыночная стоимость жилого дома составляет № рублей, земельного участка - № рублей, стоимость, указанная в предварительном договоре, значительно ниже рыночной стоимости. ФИО2 не является его родственником и близким человеком, в связи с чем оснований продавать жилой дом за символическую плату у него не имелось.
Стороны в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в порядке ст.48 ГПК РФ направили в суд своих представителей, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску первоначальные исковые требования поддержала по мотивам, изложенным выше.
Также пояснила, что в ходе рассмотрения дела истцом второй стороне было направлено предложение об увеличении цены спорного объекта до № рублей.
Встречные исковые требования не признала по тем мотивам, что ФИО3 не представлено доказательств того, что сделка заключена на невыгодных для стороны условиях, является кабальной, истцом по встречному иску пропущен срок исковой давности, поскольку данная сделка является оспоримой, а в соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности составляет 1 год.
Доказательств того, что продавец находился в сложной жизненной ситуации, а также страдает алкоголизмом также не представлено.
Представитель ответчика по первоначальному и истца по встречному иску первоначальный иск не признала, указав, что ФИО3 не имеет намерения продавать жилой дом, при заключении предварительного договора купли-продажи находился в сложной жизненной ситуации, поскольку умерла его мать, он расторг брак, злоупотреблял алкоголем, нуждался в деньгах.
Встречные исковые требования поддержала по мотивам, изложенным во встречном иске.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Из п. п. 1, 3, 4 ст. 429 ГК РФ следует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Пунктом 5 ст. 429 ГК РФ установлено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 7.2) заключить договор купли-продажи недвижимости - жилого дома и земельного участка по адресу <адрес>, д. Васькины Нивы, <адрес> (п.2.1), стоимостью 211075 рублей (п.4.1).
В счет причитающихся платежей по основному договору покупатель выплачивает продавцу задаток в размере 141075 рублей наличными денежными средствами в момент подписания договора, о чем составляется расписка (п.4.2).
ФИО3 является владельцем жилого дома и земельного участка как лицо, фактически принявший наследство, не оформивший в установленном законом порядке право собственности, в связи с чем будет подано исковое заявление в Тосненский городской суд <адрес>.
В случае, если судом будет установлен факт принятия наследства продавцом только в отношении жилого дома, то основной договор заключается в отношении данного объекта недвижимости, при этом цена договора не изменяется (п.3.3) (л.д. 127-129).
ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере № рублей были получены продавцом, о чем им составлена расписка (л.д. 126).
Вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ решением Тосненского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № за ФИО3 признано право собственности на жилой дом по адресу <адрес>, д. Васькины Нивы, <адрес> (л.д. 28-35).
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> зарегистрировано право собственности ФИО3 в отношении указанного выше жилого дома (л.д. 69-73).
В адрес ФИО3 второй стороной было направлено уведомление (предложение) о заключении основного договора купли-продажи в соответствии с предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, указаны дата и место заключения договора - ДД.ММ.ГГГГ в 12.00 часов по адресу Санкт-Петербург, <адрес>, бизнес центр «Континент» (л.д.25).
ДД.ММ.ГГГГ истец по первоначальному иску направил второй стороне предложение об увеличении цены по договору до № рублей (л.д. 132-133).
От заключения договора купли-продажи ФИО3 уклонился, как следует из объяснений его представителя, в настоящее время он не желает заключать данный договор.
В ходе рассмотрения дела ФИО3 оспаривал принадлежность ему подписи в предварительном договоре купли-продажи и расписке о получении денежных средств, однако, в соответствии с заключением № АНО «СИНЭО» указанные подписи выполнены ФИО3
В последствие ФИО3 указал на недействительность предварительного купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в период заключения договора купли-продажи он злоупотреблял спиртным, находился в трудной жизненной ситуации, сделка заключена на крайне невыгодных для него условиях.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Условием признания недействительными сделок является наступление неблагоприятных последствий для истца, который должен доказать нарушение своих прав и законных интересов оспариваемой сделкой.
Согласно пункту 3 статьи 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
По смыслу указанной нормы права для признания сделки кабальной необходимо установить совокупность следующих условий: стечение тяжелых обстоятельств для потерпевшего; явно невыгодные для потерпевшего условия совершения сделки; причинная связь между стечением у потерпевшего тяжелых обстоятельств и совершением им сделки на крайне невыгодных для него условиях; осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и использование их к своей выгоде. Отсутствие одного из названных условий влечет отказ в удовлетворении иска о признании сделки кабальной.
При этом под тяжелыми обстоятельствами следует понимать те, которые сторона не могла преодолеть иначе как посредством заключения данной сделки.
Вместе с тем, таких доказательств ФИО3 не представлено, сведений о постановке последнего на специализированные медицинские учеты в деле не имеется, наоборот, из представленных ФИО3 приговоров Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, мирового судьи судебного участка № Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на учете у нарколога он не состоит.
Смерть матери истца по первоначальному иску ФИО7 последовала ДД.ММ.ГГГГ.
Брак между супругами ФИО3 и ФИО8 прекращен органами ЗАГС ДД.ММ.ГГГГ на основании совместного заявления супругов от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, установить наличие тяжелых жизненных обстоятельств продавца в момент совершения сделки на основании доказательств, представленных истцом по встречному иску, не представляется возможным.
Определение сторонами предварительного договора купли-продажи стоимости объекта недвижимости ниже рыночной однозначно не свидетельствует о совершении продавцом сделки на крайне невыгодных для него условиях.
Факт нахождения ФИО3 в состоянии алкогольного опьянения в момент подписания предварительного договора купли-продажи опровергается показаниями свидетеля ФИО9
С учетом изложенного, оснований для признания предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным у суда не имеется.
В силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Пунктом 2 указанной выше статьи предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Таким образом, из приведенных положений закона следует, что срок исковой давности по требованиям о признании сделок недействительными и о применении последствий их недействительности зависит от того является ли сделка ничтожной или оспоримой по соответствующему основанию, предусмотренному законом.
Момент начала течения исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки зависит от того, является ли истец стороной сделки или нет.
Срок исковой давности по оспоримым сделкам исчисляется со дня когда истец по встречному иску узнал или должен был узнать об указанных в пункте 2 статьи 181 ГК РФ обстоятельствах.
Для определения начала течения исковой давности имеет значение не только момент, когда истец заключил оспариваемый договор, но и когда в силу объективных обстоятельств он должен был узнать о нарушении своего права.
Суд соглашается с доводами представителя ответчика по встречному иску о пропуске срока исковой давности ФИО3, поскольку договор заключен ДД.ММ.ГГГГ, в суд данное лицо обратилось ДД.ММ.ГГГГ, в момент заключения сделки ФИО3 понимал значение своих действий, в состоянии опьянения не находился, наличие тяжелых жизненных обстоятельств продавца в момент совершения сделки судом не установлено, условия договора, в том числе его цена, сторонами согласованы, денежные средства по договору в качестве задатка продавцом получены.
Следовательно, встречные исковые требования суд полагает необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в п. 29 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора, суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абз. 2 п. 5 ст. 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к п. 4 ст. 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.
Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Таким образом, на ФИО3 надлежит возложить обязанность заключить с ФИО2 договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого: продавец передает покупателю жилой дом общей площадью 68,9 кв.м. кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № право собственности продавца на который не оформлено, о чем покупатель уведомлен.
Цена указанного жилого дома составляет № рублей. На момент подписания настоящего договора в счет оплаты по нему покупатель выплатил продавцу 141075 рублей, о чем составлена расписка. Денежные средства в размере № рублей передаются покупателем продавцу под расписку или перечисляются им на расчетный счет в банке.
Объект недвижимости передается покупателю по акту приема-передачи.
Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента вступления решения суда в законную силу.
Так как решение состоялось в пользу истца по первоначальному иску, то в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ со второй стороны надлежит взыскать в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО2 к ФИО3 об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества удовлетворить.
Обязать ФИО3 заключить с ФИО2 договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого:
продавец передает покупателю жилой дом общей площадью 68,9 кв.м. кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, право собственности продавца на который не оформлено, о чем покупатель уведомлен.
Цена указанного жилого дома составляет № рублей. На момент подписания настоящего договора в счет оплаты стоимости жилого дома покупатель выплатил продавцу №, о чем составлена расписка. Денежные средства в размере № рублей передаются покупателем продавцу под расписку или перечисляются им на расчетный счет в банке.
Объект недвижимости передается покупателю по акту приема-передачи.
Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента вступления решения суда в законную силу.
В удовлетворении встречного искового заявления ФИО3 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным отказать.
Взыскать со ФИО3 в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Ленинградского областного суда через Тосненский городской суд <адрес> в течение месяца со дня составления мотивированного решения ДД.ММ.ГГГГ.
Судья И.А. Петрова