73RS0025-01-2025-000709-10
Дело № 2-524/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Ульяновская область, р.п. Чердаклы 18 августа 2025 года
Чердаклинский районный суд Ульяновской области в составе:
председательствующего судьи Сафиулловой М.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Голяшовой Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Чердаклинского района Ульяновской области в интересах государства и неопределенного круга лиц к муниципальному образованию «Чердаклинский район» Ульяновской области в лице Муниципального учреждения Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования «Чердаклинский район», ФИО1 о признании сделки недействительной,
установил:
прокурор Чердаклинского района Ульяновской области обратился в суд с иском в интересах государства и неопределенного круга лиц к МО «Чердаклинский район» Ульяновской области в лице МУ КУМИЗО МО «Чердаклинский район», ФИО1 о признании сделки недействительной.
Требования мотивированы тем, что по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 25.01.2022 № 07 МУ КУМИЗО МО «Чердаклинский район» Ульяновской области, действующее от имени МО «Чердаклинский район» Ульяновской области, (арендодатель) передало ФИО1 (арендатору) земельный участок с кадастровым номером №..., общей площадью 924 кв.м., расположенный по адресу: <...> для завершения строительства.
Договор заключен на срок 3 года однократно с 25.01.2022 по 24.01.2025. При этом земельный участок предоставлялся в аренду без проведения торгов. Согласно договору на земельном участке расположен объект незавершённого строительства с кадастровым номером 73:21:200701:425, принадлежащий арендатору на праве собственности. На момент заключения договора фактически на земельном участке какие-либо объекты недвижимости отсутствовали, отсутствуют они и в настоящее время. Полагает основания для заключения договора без проведения торгов отсутствуют.
На основании изложенного истец просит признать недействительным договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 25.01.2022 № 07, заключенный между МУ КУМИЗО МО «Чердаклинский район» Ульяновской области, действующим от имени МО «Чердаклинский район» Ульяновской области, и ФИО1, с кадастровым номером 73:21:200701:116 общей площадью 924 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Обязать ФИО1 вернуть, а МУ КУМИЗО МО «Чердаклинский район» Ульяновской области принять по акту приёма-передачи земельный участок с кадастровым номером №... общей площадью 924 кв.м., расположенный по адресу: <...>. Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 на объект незавершённого строительства с кадастровым номером №.... Указать, что решение суда об удовлетворении исковых требований является основанием для погашения записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 на объект незавершённого строительства с кадастровым номером №..., для снятия с кадастрового учета указанного объекта незавершённого строительства.
В судебном заседании представитель истца - помощник прокурора Чердаклинского района Ульяновской области Хованская Ю.В. заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по доводам изложенным в исковых заявлениях, просила иск удовлетворить.
Представитель ответчика МО «Чердаклинский район» Ульяновской области в лице МУ КУМИЗО МО «Чердаклинский район» ФИО2 в судебном заседании с требованиями прокурора согласилась.
В судебном заседании ответчик ФИО1 с иском прокурора не соглашался, считал, что в случае изъятия у него данного участка, ему должен быть представлен другой участок. Указывал, что спорным земельным участком невозможно было пользоваться, а именно невозможно построить на нем дом, без значительных вложений. Им, в 2024 году, были заказаны геологические работы, по заключению которых следует, что на глубине до 2 метров расположены грунтовые воды. Фундамент, на который зарегистрировано право собственности, представлял собой уложенные блоки, которые им были вытащены, сложены рядом, но он может их составить обратно. За все годы им оплачивалась аренда, имеется готовый сруб, но установить его невозможно в связи с затоплением участка после зимнего периода. Даже, если бы он поставил дом, дорогу к нему размывало бы. При этом, данных о том, что участок официально находится в зоне затоплений не установлено.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...>, МУ администрация МО «<...>» в судебное заседание не явились, о дате времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.
Суд, руководствуясь ст.ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об обоснованности заявленного иска на основании следующего.
Согласно части 1 статьи 45 ГПК РФ, прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.
Согласно пунктам 4, 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса, 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов, за исключением гражданина, указанного в подпункте 2 пункта 3 настоящей статьи (п. 4). Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п. 5).
В силу подпункта 1 п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, лицо имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
Согласно п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Как следует из материалов дела и установлено судом, по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 25.01.2022 № 07 МУ КУМИЗО «Чердаклинский район» Ульяновской области, действующее от имени МО «Чердаклинский район» Ульяновской области (арендодатель), передало ФИО1 (арендатор) земельный участок с кадастровым номером №..., общей площадью 924 кв.м., расположенный по адресу: <...>, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для комплексного жилищного строительства в целях строительства индивидуальных жилых домов, однократно, для завершения строительства (л.д. 8-14).
Договор заключен на срок 3 года однократно с 25.01.2022 по 24.01.2025 (пункт 2.1 договора).
Согласно п. 1.2 договора, на земельном участке с кадастровым номером 73:21:200701:116 расположен объект незавершённого строительства с кадастровым номером 73:21:200701:425, принадлежащий арендатору на праве собственности, о чём в Едином государственном реестре недвижимости внесена запись о регистрации.
При этом, согласно доводам иска, на момент заключения договора аренды от 25.01.2022 № 07 фактически на земельном участке какие-либо объекты недвижимости отсутствовали, отсутствуют они и в настоящее время.
Данное обстоятельство в ходе рассмотрения дела ответчиком оспаривалось.
Согласно выписки из ЕГРН, за ФИО1 признано право собственности на объект незавершенного строительства, степенью готовности 10 % (л.д. 25-30). Согласно акта осмотра выездной проверки прокурором от 11.06.2025 (л.д. 31), фотоматериалов (л.д. 32-33), а также пояснений самого ответчика, объект незавершенного строительства на спорном участке ныне отсутствует. Он представлял собой бетонные блоки, которые, как отмечает суд, не были между собой каким-либо образом соединены.
Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).
То есть, фактически право собственности ответчика признано на бетонные блоки (строительный материал). Фундамента на спорном участке не имеется.
Обстоятельства того, что земельный участок находится в зоне подтопления, по доводам ответчика, не являются основанием к отказу истцу в иске, поскольку ранее ФИО1 пользовался данным земельным участком с 14.08.2019 по договору передачи прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с К.И.Д. (л.д. 79). В предусмотренный по договору № 07 срок жилой дом не начат строительством, с 2019 года, также после 25.01.2022 ответчик с какими-либо претензиями к арендодателю не обращался.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что основания для заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов у МУ КУМИЗО «Чердаклинский район» Ульяновской области, действующего от имени МО «Чердаклинский район» Ульяновской области отсутствовали, договор заключен с нарушением требований закона, а именно ч. 1 ст. 39.6, ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного суд считает заявленные исковые требования прокурора Чердаклинского района Ульяновской области в интересах государства и неопределенного круга лиц подлежащими удовлетворению, суд полагает возможным договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 07 заключенный между МУ КУМИЗО МО «Чердаклинский район» Ульяновской области, действующим от имени МО «Чердаклинский район» Ульяновской области, и ФИО1 признать недействительным. А соответственно на ФИО1 необходимо возложить обязанность вернуть, а МУ КУМИЗО МО «Чердаклинский район» Ульяновской области принять по акту приёма-передачи земельный участок с кадастровым номером №... общей площадью 924 кв.м., расположенный по адресу: <...>, признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 на объект незавершённого строительства с кадастровым номером №....
Решение суда является основанием для погашения записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 на объект незавершённого строительства с кадастровым номером 73:21:200701:425 и снятия его с кадастрового учета.
Доводы ФИО1, приведенные в ходе рассмотрения дела признаются суом несостоятельными, а потому отклоняются.
Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования прокурора Чердаклинского района Ульяновской области в интересах государства и неопределенного круга лиц к муниципальному образованию «Чердаклинский район» Ульяновской области в лице Муниципального учреждения Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования «Чердаклинский район», ФИО1 удовлетворить.
Признать недействительным договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 07 от 25.01.2022, заключенный между муниципальным учреждением комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования «Чердаклинский район» Ульяновской области, действующим от имени муниципального образования «Чердаклинский район» Ульяновской области, и ФИО1, с кадастровым номером №..., общей площадью 924 кв.м., расположенного по адресу: <...>.
Обязать ФИО1 вернуть, а муниципальное учреждение комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования «Чердаклинский район» Ульяновской области принять по акту приёма-передачи земельный участок с кадастровым номером №..., общей площадью 924 кв.м., расположенного по адресу: <...>.
Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 на объект незавершённого строительства с кадастровым номером 73:21:200701:425.
Решение суда является основанием для погашения записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 на объект незавершённого строительства с кадастровым номером 73:21:200701:425, и снятия его с кадастрового учета.
Решение суда является основанием для изменения сведений в ЕГРН.
Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Чердаклинский районный суд Ульяновской области в апелляционном порядке в течение месяца, со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья М.В. Сафиуллова
Мотивированное решение изготовлено 01.09.2025.