31RS0015-01-2022-000890-29 дело № 2-431/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 октября 2022 года г. Новый Оскол

Новооскольский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Казначеевской М.В.,

при секретаре Мальцевой Е.М.,

с участием представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2, действующего от себя лично и представляющего интересы ответчика ООО «Покровомихайловское» на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Покровомихайловское», ФИО2 о признании недействительным договора аренды, прекращении обременения в виде аренды на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Покровомихайловское» (арендатор) и собственниками земельного участка с кадастровым номером № ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО3, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 (арендодатели) заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, по которому арендатору в аренду передан земельный участок для сельскохозяйственного производства, площадью 671500 кв.м., расположенный <адрес>, сроком на 49 лет.

ООО «Покровомихайловское» обратилось в Новооскольский районный суд Белгородской области к ответчикам - собственникам земельных долей ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО3, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 с которыми заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с иском о признании права собственности на посевы сельскохозяйственных культур.

ФИО3 обратилась в Новооскольский районный суд со встречным иском к ООО «Покровомихайловское», ФИО2, сособственникам земельного участка ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 о признании недействительным договора аренды земельного участка и прекращении обременения в виде аренды на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. С учетом уточнения требований просит признать недействительным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №; применить последствия недействительности сделки, в виде возврата участка во владение и пользование его собственников, прекратить обременение в виде аренды вышеуказанного земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, взыскать с ответчиков судебные расходы по оплате государственной пошлины.

В обоснование иска ФИО3 ссылается на то, что в нарушении абз. 1 п.3 ст. 182 ГК РФ договор аренды с обеих сторон, как от имени арендатора, так и от имени арендодателей подписал один и тот же представитель - ФИО2, действиями которого по заключению договора нарушены ее интересы, так как фактически спорная сделка была совершена по единоличному решению ФИО2, без согласования с собственниками земельного участка условий договора, вследствие чего она оказалась фактически лишена возможности принимать решение о юридической судьбе имущества, принадлежащего ей на праве собственности.

Определением Новооскольского районного суда Белгородской области от ДД.ММ.ГГГГ принят отказ ООО «Покровомихайловское» от иска к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО3, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 о признании права собственности на посевы сельскохозяйственных культур, производство по гражданскому делу № 2-431/2022 в этой части прекращено.

В судебное заседание истица ФИО3 не явилась, обеспечив явку своего представителя ФИО1, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, который поддержал исковые требования к ответчикам ООО «Покровомихайловское» и ФИО2, к остальным ответчикам - ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 не поддержал, суду пояснил, что ФИО3 выдала ФИО2 доверенность на право распоряжения принадлежащей ей земельной долей, предполагая, что ФИО2 будет действовать в ее интересе. При этом она не была осведомлена о решении о выделе земельного участка, об условиях договора аренды земельного участка, сроки договора аренды и арендатора ФИО2 с ней не согласовывал, проект договора не обсуждался, общее собрание не проводилось. О заключенном договоре аренды ФИО3 узнала после предъявления к ней иска ООО «Покровомихайловское» о признании права собственности на посевы, после чего она своим распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ отменила выданную ФИО2 доверенность. Полагает, что ФИО2 заключая оспариваемый договор аренды действовал в интересах арендатора, работником которого он является. Просит иск удовлетворить.

ФИО2 действующий за себя лично и представляющий интересы ответчика ООО «Покровомихайловское», по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ иск не признал. Суду пояснил, что земельный участок с кадастровым номером № был выделен из земельного участка № в апреле 2015 года и поставлен на кадастровый учет, он выступал заказчиком кадастровых работ, а ранее указанные земли решением общего правления колхоза «Дружба» были предоставлены <данные изъяты> главой которого он являлся. Поскольку изменилось законодательство, указанный земельный участок подлежал снятию с учета и его необходимо было оформить в собственность дольщиков, что он и сделал на основании выданных ему доверенностей. После регистрации права собственности, был заключен договор аренды, он прошел государственную регистрацию. Собственники земельных долей знали о договоре аренды, он с ними совещался, рассказывал об условиях, никто не возражал. ФИО3 действует от имени ИП Ф.С.Н., поэтому оспаривает договор аренды. Договор аренды он подписывал и заключал на основании выданных ему доверенностей в интересах сторон, а не в своем интересе. Просит в иске отказать.

ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 в судебное заседание не явились, извещались судом о времени и месте рассмотрнеия дела надлежащим образом, о причинах суду не сообщили, своей позиции по делу не высказали.

ФИО9 в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие, в заявлении указал, что он не знал, что договор заключен на 49 лет, собрание с ними ФИО2 не проводил, он с женой выдал ему доверенности, в межевании не участвовал, где находится земельный участок он не знает.

Представитель третьего лица - министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Белгородской области в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Третье лицо ИП Ф.С.Н. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Выслушав стороны, исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Покровомихайловское» (Арендатор) и собственниками земельного участка с кадастровым номером № (их представителем по доверенностям) (Арендодателями) был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности общей площадью 671500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> сроком на 49 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.1.5.), арендная плата в год в натуральном выражении составляет 1 тонна зерна, 20 литров подсолнечного масла, 50 кг. сахара в срок не позднее 31 декабря года использования (3,95 га) (п.2.1) (л.д. 12-13).

Согласно списку арендодателей к договору аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ численность участников долевой собственности по спорному договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей составляет 13 лиц (л.д. 14-17, 18-34).

ФИО3 является участником долевой собственности, ей принадлежит 39500/671500 кв.м. на земельный участок с кадастровым номером №, что подтверждается списком участников долевой собственности, выпиской из ЕГРН (л.д. 14-17, 31).

Договор аренды с одной стороны подписан представителем арендодателей ФИО2, на основании выданных ему нотариально удостоверенных доверенностей и ФИО2, как представителем арендатора ООО «Покровомихайловское» на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ с другой стороны.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 выдала доверенность ФИО2, удостоверенную нотариусом Новооскольского нотариального округа Т.И.В., зарегистрированную в реестре за № которой уполномочила его заключать и подписывать соглашения о выделе земельного участка в счет земельной доли, определять доли в праве общей долевой собственности на выделенные земельные доли, земельный участок (земельные участки) в соответствии с количеством принадлежащих долей с правом подписания соглашений и иных необходимых для данного выдела документов; представлять ее интересы в Управлении Росреестра по Белгородской области по всем вопросам государственной регистрации прав собственности, права общей долевой собственности на любой земельный участок, выделенный в счет долей, договора аренды, со всеми правами, предоставленными заявителю, в соответствии с законом, в частности:

- подавать от ее имени правоустанавливающие и другие документы, необходимые для проведения государственной регистрации;

представлять ее интересы на общем собрании участников долевой собственности со всеми правами, предоставленными Федеральным Законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" по всем вопросам касающимся определения порядка по распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, в том числе участвовать в подготовке и проведении общего собрания, голосовать, выступать и иным образом представлять интересы по определению: условий передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности в аренду, с правом выдела земельного участка в натуре, местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких долей в аренду;

- представлять интересы на общем собрании участников долевой собственности в том числе участвовать в подготовке и проведении общего собрания, голосовать, выступать, иным образом представлять интересы по определению; местоположения земельного участка, по выделению земельного участка с соблюдений требований законодательства;

- передавать в аренду выделенный земельный участок путем совершения по своему усмотрению договора аренды в установленным законом порядке, для чего предоставила полномочия по заключению и подписанию земельного участка, при этом определять и условия договоров и соглашений по своему усмотрению Доверенность дана сроком на десять лет, с правом передоверия указанных в ней полномочий другим лицам (л.д. 94-95).

Доверенности с аналогичным объемом полномочий выданы: ДД.ММ.ГГГГ ФИО14, ДД.ММ.ГГГГ ФИО8, ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ ФИО10, ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ ФИО12, ФИО13, (л.д. 92-93, 94-95, 96-97, 98-99, 101-102, 103-104, 105-106).

В доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ФИО4 на имя ФИО2 полномочия на подписание договора аренды земельного участка отсутствуют (л.д. 100).

Согласно доверенности ООО «Покровомихайловское» в лице генерального директора К.С.В. от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенной нотариусом Новооскольского нотариального округа П.Е.А.., зарегистрированной в реестре за №, ФИО2 наделен полномочиями в том числе заключить и подписать от имени ООО «Покровомихайловское» договор аренды любой земельной доли и (или) любого земельного участка, подписать передаточный акт, в случае необходимости заключать и подписывать дополнительные соглашения к договору аренды, определять все условия сделки по своему усмотрению, зарегистрировать в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор аренды, дополнительные соглашения и все необходимые права и документы с правом получения сданных на государственную регистрацию документов и т.д. (л.д. 107-108).

Согласно статье 182 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (пункт 1).

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом (абзац 1 пункта 3).

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное (абзац 2 пункта 3).

Исходя из положений п.3 ст. 182 ГК РФ оспариваемая истцом сделка может быть признана недействительной при установлении совокупности следующих обстоятельств:

- сделка по заключению договора аренды совершена с нарушением правил, установленных в аб.1 п.3 ст. 182 ГК РФ;

- на совершение указанной сделки ФИО3 не давала согласия;

- оспариваемая сделка нарушает интересы последней.

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязанность по доказыванию отсутствия нарушения интересов представляемого в случае оспаривания сделки представляемым (его правопреемниками) по основанию, предусмотренному аб.2 п.3. ст. 182 ГК РФ, возложена на ответчика, поскольку законодателем указано на презумпцию нарушения интересов представляемого, если не доказано иное.

Оценивая действия ФИО2 как представителя собственников земельных долей и представителя ООО «Покровомихайловское» при заключении спорного договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ суд приходит к следующему.

По условиям доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной истцом на имя ФИО2, последний вправе, в том числе передавать в аренду выделенный земельный участок путем совершения по своему усмотрению договора аренды в установленном законом порядке.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулирует Федеральный закон от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель).

В силу ст. 12 Закона об обороте земель к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельхозназначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на такой земельный участок превышает пять, правила названного кодекса применяются с учетом особенностей, установленных данной статьей, а также ст. 13 и 14 этого закону.

Статья 14 Закона об обороте земель закрепляет, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельхозназначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, принимаемым на общем собрании участников долевой собственности, к компетенции которого отнесено в том числе принятие решений об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности ( пп. 7 п 3).

Согласно ч. 1 ст. 14.1 Закона об обороте земель, общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в п. 3 ст. 14 настоящего Федерального закона.

Порядок такого извещения регламентирован пунктом 2 ст. 14.1 вышеуказанного Закона, согласно которому участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети "Интернет" (при его наличии) не позднее чем за сорок дней до дня проведения общего собрания, а в случае проведения повторного общего собрания - не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения. Не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. О проведении общего собрания по предложению участника долевой собственности или лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, уведомляется в письменной форме.

Согласно п.п.11, 12 ст. 14.1 Закона об обороте земель принятое общим собранием решение оформляется протоколом, который составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у лица, по требованию которого проводилось общее собрание. Второй экземпляр протокола общего собрания хранится в органе местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка.

Таким образом, для заключения договора аренды земельного участка ФИО2 должен был уведомить всех участников долевой собственности, а также арендатора спорного земельного участка для проведения общего собрания и решения вопроса относительно условий договора аренды.

Однако, ответчиком ФИО2 не было представлено доказательств, подтверждающих надлежащее уведомление участников общедолевой собственности земельного участка, а также арендатора, либо доказательств того, что ответчик предпринял меры для их уведомления и проведения общего собрания.

Доводы ФИО15 о том, что общее собрание собственников для заключения договора аренды не требуется, поскольку его право на заключение договора на определенных им условиях предусмотрено довееренностямии являются субъективными, потому неубедительными.

Из представленных в материалы дела документов, вопреки доводам ФИО2, усматривается, что участники долевой собственности не извещались о проведении общего собрания для разрешения вопроса, о заключении оспариваемого договор аренды земельного участка.

Представленное ответчиком ФИО2 уведомление опубликованное в Новооскольской общественно политической газете «Вперед» № от ДД.ММ.ГГГГ не является извещением о проведении общего собрания собственников земельного участка с кадастровым номером № с определенной повесткой заседания, а является возражением на подготовленный проект межевания земельного участка и необходимости его согласования на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № (л.д. 91).

В силу п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п. 2 ст. 183 ГК РФ).

Таким образом, гражданское законодательство для лиц, интересы которых по доверенности или без таковой представляли при совершении сделок иные лица, предусматривает возможность последующего одобрения всех совершенных в их интересах без надлежащих полномочий сделок (ст. 183, 982 ГК РФ)

Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Любое нарушение права собственности, в том числе, не связанное с лишением владения, затрагивает интересы одновременно всех участников общей долевой собственности. Право на защиту своего нарушенного права, включая право на обращение в суд, принадлежит каждому из них.

В материалах дела отсутствуют соответствующие положениям Закона об обороте земель доказательства проведения в установленном законом порядке собрания, оформленного протоколом, а пояснения ФИО2 и представленные им извещение в Новооскольской общественно-политической газете «Вперед» № от ДД.ММ.ГГГГ, Проект межевания земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденный иными собственниками земельных долей исходя из характера спорного правоотношения, требованиям допустимости не отвечают.

Судом при рассмотрении настоящего спора была установлена совокупность обстоятельств являющихся основанием для признания сделки недействительной.

При этом суд исходит из того, что со стороны как арендатора ООО «Покровомихайловское» так и со стороны арендодателей – собственников земельных долей договор заключен и подписан ФИО2, превысившим свои полномочия и подписавшим также договор аренды от имени ФИО16, которая такие полномочия ему не делегировала, до заключения договора аренды представитель, действуя добросовестно обязан был сообщить представляемому об условиях договора аренды, его сроке, арендной плате, что свидетельствует о том, что ФИО2 действовал не в интересах собственников земельного участка, а в интересах общества. Доказательств обратному суду не представлено.

В связи с отсутствием как факта проведения общего собрания участников общей долевой собственности, так и мер по его созыву, ФИО3 была лишена предоставленного законом права на выражение несогласия с передачей земельного участка в аренду ООО «Покровомихайловское» на указанных в договоре условиях.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО3 к ООО «Покровомихайловское», ФИО2 о признании недействительным договора аренды, прекращении обременения в виде аренды на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №.

Применить последствия недействительности сделки, в виде возврата участка во владение и пользование его собственников.

Прекратить в едином государственном реестре недвижимости обременение в виде аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> зарегистрированное в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №.

Взыскать с ООО «Покровомихайловское» (ОГРН №), ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) в пользу ФИО3 (паспорт <данные изъяты>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, по 150 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию Белгородского областного суда через Новооскольский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение16.11.2022