Апелляционное определение по делу № 2-88/2023 от 26.07.2023

Судья Чурбакова Е.Д. № 2-88/2023

№33-2739/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Астрахань 26 июля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего: Метелевой А.М.,

судей областного суда: Алтаяковой А.М., Вилисовой Л.А.,

при помощнике судьи Тутариновой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Метелевой А.М. дело по апелляционной жалобе администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» на решение Кировского районного суда г.Астрахани от 20 апреля 2023 года по гражданскому делу по исковому заявлению администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» к ООО СК «Новострой», ФИО1, ФИО2, ООО Многопрофильная фирма «Аристей», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ООО «Производственно-коммерческая фирма «Медиус», ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ООО «РИТЭК-плюс», ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30 о прекращении обременения земельного участка в виде записи о государственной регистрации ипотеки в пользу участников долевого строительства, погашении записи об ипотеке, обременении земельного участка,

УСТАНОВИЛА:

администрация муниципального образования «Городской округ город Астрахань» (предыдущее наименование – администрация муниципального образвоания «Город Астрахань» обратилась в суд с иском к ООО СК «Новострой», ФИО1, ФИО2, ООО Многопрофильная фирма «Аристей», ФИО3, ФИО4, ФИО5 ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10. ФИО11, ООО «Производственно-коммерческая фирма «Медиус», ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ООО «РИТЭК-плюс», ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30 о прекращении обременения земельного участка в виде записи о государственной регистрации ипотеки в пользу участников долевого строительства, погашении записи об ипотеке, обременении земельного участка.

В обоснование требований указано, что решением Арбитражного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ года по делу № на администрацию муниципального образования «Город Астрахань» возложена обязанность по утверждению актов выбора земельных участков, расположенных по адресам: <адрес> для строительства многоуровневых гаражей-стоянок и утверждению схем расположения указанных земельных участков на кадастровых планах соответствующих территорий участков. В рамках исполнения указанного решения суда с ООО «СК «Новострой» был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ года № на земельный участок с кадастровым номером № <адрес> для строительства многоуровневого гаража-стоянки и дороги местного назначения. Срок договора установлен по ДД.ММ.ГГГГ года. В период действия указанного договора аренды право ООО СК «Новострой» на строительство многоуровневых гаражей не было реализовано.

Приговором Кировского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ года, вынесенным в отношении должностного лица администрации муниципального образования «Город Астрахань», были установлены обстоятельства незаконного изменения территориальной зоны земельных участков, расположенных по адресам: <адрес> Вынесенный приговор явился основанием для обращения в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением о пересмотре решения Арбитражного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ № по вновь открывшимся обстоятельствам. Решением Арбитражного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение отменено.

Отмена судебного акта послужила основанием для подачи администрацией искового заявления в Кировский районный суд с требованиями об освобождении земельного участка с КН №, площадью 4714 кв.м по адресу: <адрес> путем сноса одноэтажного объекта незавершенного строительства, площадью застройки 900 кв.м, (<данные изъяты>) в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу

В период действия договора аренды ООО СК «Новострой» были заключены с физическими и юридическими лицами договоры долевого участия на строительство кирпичных гаражей.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с кадастровым номером №, установлены ограничения (ипотека в силу закона) с ДД.ММ.ГГГГ года в пользу ответчиков.

После прекращения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года № запись об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номере № из Единого государственного реестра прав не исключена.

Однако, в виду наличия ограничений в виде договоров на участие в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> администрация лишена права распоряжения указанным земельным участком.

Просит прекратить обременение земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4714+/-24 кв. м, расположенного по <адрес>, в виде записи о государственной регистрации ипотеки (залога) в пользу участников долевого строительства:

ФИО30, договор участия в долевом строительстве № За от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

ФИО1, договор уступки права требования цессии б/н от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

ФИО2, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

ООО Многопрофильной фирмы «Аристей», договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

ФИО4, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

ООО ПКФ «Медиус», договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

ФИО5, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

ООО «РИТЭК-плюс» договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ.,номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

ФИО31, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

ФИО7, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

ФИО8 договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО9, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

ФИО10, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

ФИО12, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО13, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

ФИО14, договор уступки прав требования б/н от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО15, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО13, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

ФИО16, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО17, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО18, договор участия в долевом строительств^ б/н от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО19, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации № ДД.ММ.ГГГГ

ФИО17, договор участия в долевом строительстве б/н ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

ФИО20, договор участия в долевом строительстве б/н ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО21, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

-ФИО22, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО23, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО24, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО11, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО25, договор участия в долевом строительстве б/н оч ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

ФИО32, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО26, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

ФИО27, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО28, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО14, договор уступки прав требования б/н от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО29, договор уступки прав требования б/н от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ.

Погасить в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области запись об ипотеке в силу закона номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

Погасить запись в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области об обременении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 4714 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>

В судебном заседании представитель истца администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» ФИО33 исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик ФИО11, представитель ответчика ФИО26 в судебном заседании исковые требования не признали, просили в удовлетворении иска отказать.

Иные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Решением Кировского районного суда г.Астрахани от 20 апреля 2023 года в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань»

В апелляционной жалобе представитель истца администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» ставит вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного. Полагает, что оснований для отказа в иске у районного суда не имелось, поскольку сохранение обременения нарушает права органа местного самоуправления на распоряжение указанным земельным участком.

На заседание судебной коллегии ответчики ООО СК «Новострой», ФИО1, ФИО2, ООО Многопрофильная фирма «Аристей», ФИО4, ФИО5 ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ООО «Производственно-коммерческая фирма «Медиус», ФИО12, ФИО13, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ООО «РИТЭК-плюс», ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30 не явились, надлежащим образом извещены.

Заслушав представителя истца администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» ФИО33, поддержавшего доводы жалобы, ответчиков ФИО3, ФИО14, ФИО11, возражавших против удовлетворения жалобы, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что решением Арбитражного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ года по делу № № на администрацию муниципального образования «Город Астрахань» возложена обязанность по утверждению актов выбора земельных участков, расположенных по адресам: <адрес> для строительства многоуровневых гаражей-стоянок и утверждению схем расположения указанных земельных участков на кадастровых планах соответствующих территорий участков.

Постановлением администрации муниципального образования от ДД.ММ.ГГГГ № № утверждена схема расположения земельного участка, постановление м администрации № от ДД.ММ.ГГГГ года утвержден акт выбора земельного участка для строительства многоуровневого гаража-стоянки и дороги местного назначения.

ДД.ММ.ГГГГ года между Управлением муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» (арендодатель) и ООО «СК «Астраханьмонтажстрой» (арендатор) заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4714 кв.м., по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования для строительства многоуровневого гаража-стоянки и дороги местного значения. Договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ.

Договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17 ДД.ММ.ГГГГ все права и обязанности по договору аренды земельного участка № с кадастровым номером № площадью 4714 кв.м., расположенного по адресу: г. <адрес> переданы ООО «СК «Новострой».

ДД.ММ.ГГГГ года ООО СК «Новострой» было выдано разрешение на строительство многоуровневого гаража в микрорайоне по <адрес>

В период действия договора аренды ООО СК «Новострой» были заключены договоры долевого участия на строительство кирпичных гаражей с ФИО2, ООО Многопрофильная фирма «Аристей», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ООО «Производственно-коммерческая фирма «Медиус», ФИО12, ФИО13, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ООО «РИТЭК-плюс», ФИО25 ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30

На земельном участке был построен одноэтажный объект незавершенного строительства площадью застройки 900,0 кв.м, (ширина-18 м, длина-50м).

Приговором Кировского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ года ФИО34 признана виновной в совершении преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 286 УК РФ.

Из указанного приговора следует, что ФИО34, являясь начальником управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации города Астрахани, используя свои полномочия, предвидя возможность наступления общественно-опасных последствий в результате своих действий в виде существенного нарушения условий сохранения зеленых насаждений, создающих зеленый пояс вокруг производственных зон, зон транспортной и инженерной инфраструктуры, устойчивого развития территории муниципального образования «Город Астрахань», сохранения окружающей среды, обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства и граждан, проживающих по <адрес>, в целях искусственного создания правовых оснований для предоставления земельного участка с кадастровым номером № для строительства многоуровневых гаражей-стоянок, по <адрес> действуя из иной личной заинтересованности, в интересах ООО «Астраханьмонтажстрой», в период до ДД.ММ.ГГГГ, заведомо зная как должностное лицо органа местного самоуправления о том, что согласно пункту 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а установленными градостроительными регламентами для территориальной зоны СН-6 не предусмотрено размещение многоуровневых гаражей-стоянок, при отсутствии правовых оснований, установленных пунктом 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, заведомо зная, что изменение территориальной зоны по <адрес> не было предметом публичных слушаний по внесению изменений в Генеральный плана развития города Астрахани до 2025 г., проведенных на основании распоряжения Мэра города Астрахани от 24.11.2014 № 1277-р-м, подготовила проект решения «О внесении изменений в Генеральный план развития города Астрахани до 2025 года», и лично его представила и поддержала ДД.ММ.ГГГГ на заседании Комитета по экономическому развитию города Астрахань Городской Думы МО «Город Астрахань», при этом умолчав о том, что в Основной чертеж, утвержденный решением Городской Думы муниципального образования «Город Астрахань» от 19.07.2007 № 82 внесено изменение территориальной зоны по <адрес>, которое фактически Комитетом не рассматривалось.

Приговором установлено, что ФИО34, представив в комитет но экономическому развитию Думы г. Астрахани, при рассмотрении вопроса об изменении территориальной зоны по адресу <адрес> сведения о публичных слушаниях, которые были проведены по иному вопросу, а так же пояснительную записку со сведениями не содержащую доводов в обосновании необходимости внесения изменений в Генеральный план относительно территории по адресу <адрес>, а так же карту на которой уже была изображена зона <адрес>, без наличия на то оснований, совершила действия, явно выходящие за пределы ее полномочий. Несоблюдение процедуры внесение изменений в Генеральный план и непроведение публичных слушаний привело к принятию решения без учета интересов граждан, непосредственно проживающих в домах по адресу <адрес> Изменение зоны санитарно-защитной зелени на производственную повлекло за собой возможность предоставления земельного участка для строительства производственных объектов и как следствие нарушение условий создания зеленого пояса вокруг уже имеющихся производственных зон и прав граждан на здоровую окружающую среду.

На основании указанного приговора в соответствии с пунктом 2 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса РФ в Арбитражный суд Астраханской области администрацией муниципального образования «Город Астрахань» подано заявление о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения Арбитражного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№

Решением Арбитражного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ заявление администрации муниципального образования «Город Астрахань» о пересмотре судебного акта в части по вновь открывшимся обстоятельствам по делу № удовлетворено, решение Арбитражного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ отменено в части признании незаконными решений администрации города Астрахани об отказе в предоставлении ООО «Строительная компания «Астраханьмонтажстрой» для строительства многоуровневых гаражей-стояног земельных участков, расположенных по следующим адресам: <адрес> и об обязании администрации города Астрахани в порядке восстановления нарушенного права утвердить Акты выбора земельных участков и схемы расположения земельных участков на кадастровых планах соответствующих территорий участков, расположенных по вышеназванным адресам для строительства многоуровневых гаражей-стоянок.

Заявление ООО «Строительная компания «Астраханьмонтажстрой» о признании незаконными решений администрации города Астрахани об отказе в предоставлении для строительства многоуровневых гаражей-стоянок земельных участков, расположенных по указанным адресам и об обязании администрации города Астрахани в порядке восстановления нарушенного права утвердить Акты выбора земельных участков и схемы расположения земельных участков на кадастровых планах соответствующих территорий участков, рассмотрено и вынесено новое решение Арбитражного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ об отказе удовлетворении заявления ООО «Строительная компания «Астраханьмонтажстрой» по делу №.

Администрация муниципального образования «Город Астрахань» обратилась с требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Новострой» о возложении обязанности освободить земельный участок с КН №, площадью 4714 кв.м по адресу: <адрес>, путем сноса одноэтажного объекта незавершенного строительства, площадью застройки 900 кв.м, (<данные изъяты>).

Решением Кировского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ года удовлетворены требования администрации МО «Город Астрахань».

При этом указанный судебный акт исполнен, в настоящее время земельный участок с кадастровым номером № освобожден, что подтверждается актом обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года и не опровергнуто сторонами по делу.

Обращаясь в суд с иском, администрация МО «Город Астрахань», ссылаясь на то, что лишена права распоряжения земельным участком с КН №, площадью 4714 кв.м по адресу: ДД.ММ.ГГГГ, просила на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекратить обременение земельного участка в виде записи о государственной регистрации ипотеки в пользу участников долевого строительства в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Разрешая спорные правоотношения и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, исходя из того, что между обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания «Новострой» и ответчиками заключены договоры участия в долевом строительстве в период действия договора аренды земельного участка, принимались денежные средства за объекты долевого строительства, обязательства перед участниками долевого строительства застройщиком не выполнены, денежные средства не возвращены, пришел к выводу о том, что снятие обременения в отношении указанного земельного участка и возвращение земельного участка нарушит не только права арендатора, но и права участников долевого строительства многоуровневого гаража в микрорайоне по <адрес>

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции не соглашается по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям закона решение суда первой инстанции не соответствует.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с данным кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 39.6, подпунктом 1 пункта 8, пунктом 15 статьи 39.8, подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет, в случае предоставления земельного участка для строительства зданий, сооружений.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

На основании пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14 января 2014 г. №2-О указал, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению объекта недвижимости и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9).

Согласно пункту 9 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании данного Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных этим Законом.

Сам факт возникновения залога в силу положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», имея обеспечительную функцию на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению объекта недвижимости и передаче объектов лицам, заключившим договоры, не может исключать применение иных оснований для прекращения залога.

В силу пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципального собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

При этом согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Федеральные законы от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», хотя и предусматривают основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, однако не содержат положений об основаниях прекращения залога в случае истечения срока аренды земельного участка до завершения строительства.

Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора (договора аренды).

С учетом этого, при разрешении спорных правоотношений следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

С учетом взаимосвязанности положений указанных правовых норм, прекращение права залога находится в зависимости от права аренды. Предмет залога права аренды действует до момента прекращения данного права. С прекращением аренды земельного участка перестает существовать предмет ипотеки, следовательно, ипотека права аренды земельного участка прекращается по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРН регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений. Указанный правовой подход отражен Верховным Судом Российской Федерации в определение от 2 августа 2017 г. № 309-КГ17-9712.

Установлено, что в период действия договора аренды право общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Новострой» на строительство многоуровневого гаража-стоянки не реализовано, на земельном участке возведен незавершенный строительством объект, однако, впоследствии на основании вступившего в законную силу решения суда земельный участок с кадастровым номером № был освобожден путем сноса указанного объекта.

При таких обстоятельствах, учитывая фактические обстоятельства дела, исходя из того, что аренда в отношении земельного участка с кадастровым номером № прекращена, строительство многоуровневого гаража на земельном участке не осуществлено, территориальная зона указанного земельного участка запрещает размещение гаражей-стоянок, в связи с чем предмет ипотеки перестал существовать, застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам участия в долевом строительстве, судебная коллегия приходит к выводу о прекращении обременения (ипотеки в силу закона) права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, то есть в связи с прекращением заложенного права.

Наличие обременения в виде залога права аренды земельного участка в пользу участников долевого строительства делает невозможным реализацию правомочия администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» (уполномоченный орган на распоряжение земельными участками на территории города Астрахани) по распоряжению данным земельным участком.

Прекращение обременения права аренды земельного участка ввиду отсутствия на нем объекта долевого строительства не нарушает права участников долевого строительства, не лишает их возможности в судебном порядке обратиться за защитой своих прав.

В соответствии со статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

При указанных обстоятельствах, выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, противоречат положениям норм материального права, что в силу положений статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного постановления, с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань».

На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда

определила:

решение Кировского районного суда г.Астрахани от 20 апреля 2023 года отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» к ООО СК «Новострой», ФИО1, ФИО2, ООО Многопрофильная фирма «Аристей», ФИО3, ФИО4, ФИО5 ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ООО «Производственно-коммерческая фирма «Медиус», ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17 , ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ООО «РИТЭК-плюс», ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30 о прекращении обременения земельного участка в виде записи о государственной регистрации ипотеки в пользу участников долевого строительства, погашении записи об ипотеке, обременении земельного участка удовлетворить.

Прекратить обременение земельного участка с кадастровым номером <адрес>, площадью 4714+/-24 кв. м, расположенного по <адрес>, в виде записи о государственной регистрации ипотеки (залога) в пользу участников долевого строительства:

ФИО1 , договор уступки права требования цессии б/н от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО2, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ООО Многопрофильной фирмы «Аристей», договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО4, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ООО ПКФ «Медиус», договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО5, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ООО «РИТЭК-плюс» договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГномер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО6, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО7, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО8, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО9, договор участия в долевом строительстве б/н от 25.10.2017г., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

ФИО12, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО13, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО14, договор уступки прав требования б/н от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО15, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

ФИО16, договор участия в долевом строительстве б/н от 20.10.2017г., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

ФИО17, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО19 договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации № ДД.ММ.ГГГГ;

ФИО17 договор участия в долевом строительстве б/н ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО21, договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

-ФИО22 договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

ФИО23, договор участия в долевом строительстве б/н от 20.10.2017г., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО25, договор участия в долевом строительстве б/н оч ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО25 договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО26 В,С., договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

ФИО27 , договор участия в долевом строительстве б/н от ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО28, договор участия в долевом строительстве б/н от №, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО14, договор уступки прав требования б/н от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО29, договор уступки прав требования б/н от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение является основанием для погашения записи об ипотеке в силу закона номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, погашения записи об обременении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 4714 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>

Председательствующий А.М. Метелева

Судьи областного суда А.М. Алтаякова

Л.А. Вилисова