Статья 681 ГК РФ. Ремонт сданного внаем жилого помещения (действующая редакция)
1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
Это внесение изменений или модернизация общих элементов дома, которые могут значительно изменить условия проживания в квартире.
Пример из жизни:
Если управляющая компания планирует заменить старые лифты и обновить систему безопасности в подъезде, такие работы считаются переоборудованием и требуют согласия жильцов, поскольку они могут повлиять на комфорт проживания.
Комментарий к ст. 681 ГК РФ
1. Обязанность проведения ремонта жилого помещения, являющегося предметом договора найма жилого помещения (как социального, так и коммерческого), несут наниматель - за текущий ремонт и наймодатель - за капитальный. При этом если для договора социального найма эти правила являются императивными (ст. ст. 65 и 67 ЖК), то для договора коммерческого найма данное правило может быть изменено договором.
Текущий ремонт возможен как во всем жилом помещении, так и в его частях: комнатах, кухне, коридоре и т.п. Проведение работ по текущему ремонту устраняет, как правило, неконструктивные (незначительные) повреждения (покраска, смена обоев, электропроводки и т.д. и т.п.). Периодичность и время проведения текущего ремонта определяет наниматель исходя из своих интересов, потребностей и возможностей, поэтому в большинстве случаев текущий ремонт является обязанностью нанимателей.
В отличие от текущего капитальный ремонт направлен в первую очередь на восстановление конструкций и основного оборудования, в связи с чем проводится, как правило, во всем здании (жилом или многоквартирном доме). Поэтому, особенно когда речь идет о многоквартирном доме, в большинстве случаев капитальный ремонт является обязанностью наймодателей.
Любой ремонт направлен (или должен быть направлен) на улучшение потребительских качеств жилого помещения, а если дом является многоквартирным, - то и потребительских качеств объектов общего пользования.
2. Что касается переоборудования, то полагаем, что данный процесс имеет отношение к ремонту, хотя и косвенное: после переоборудования, очевидно, без ремонта не обойтись. О переоборудовании и переустройстве жилого помещения см. ст. 289 ГК РФ. Важно отметить, что в таком случае изменяется предмет, а значит, и сам договор, соответственно, требуется согласие сторон договора.