Статья 675 ГК РФ. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение (действующая редакция)
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Это означает, что если жилое помещение, в котором живёт наниматель, переходит в собственность другого лица, договор найма остаётся в силе, и новый владелец принимает на себя роль наймодателя — он обязан соблюдать условия уже заключённого договора найма.
Пример из жизни:
Ты арендуешь квартиру 🏠 по договору найма. Владелец квартиры решает её продать.
✔️ После продажи новый собственник становится наймодателем и обязан продолжать соблюдать условия твоего договора, поэтому твои права как нанимателя остаются неизменными.
Комментарий к ст. 675 ГК РФ
1. Стабильность отношений в жилищной сфере - важная составляющая стабильности жизни любого общества. Поэтому и в советском законодательстве, и в актах переходного периода, и в комментируемой статье гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Договор продолжает действовать и в случае смерти нанимателя или выбытия его из жилого помещения (см. ст. 688 ГК и комментарий к ней).
2. Комментируемая статья регламентирует перемену лиц в обязательстве применительно к договору найма жилого помещения. Общее правило содержится в п. 1 ст. 382 ГК РФ: право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В случае отчуждения собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. Данное правило действует как для договора социального найма, так и для договора коммерческого найма (для социального найма срок договора остается бессрочным, для коммерческого - до окончания срока).
3. В случае нарушения прав нанимателя со стороны нового (как, впрочем, и прежнего) наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своего владения.