Статья 662 ГК РФ. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие (действующая редакция)
Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Это изменения, которые нельзя убрать без ущерба для предприятия. Они становятся частью имущества и остаются у арендодателя после окончания аренды.
Пример из жизни:
Ты арендуешь фабрику 🏭 и устанавливаешь новую систему вентиляции 🌬️.
✔️ Ты не можешь демонтировать её без разрушения здания – это неотделимое улучшение.
✔️ Владелец должен возместить тебе расходы, если в договоре не указано иное.
❌ Но если ты потратил слишком много денег на улучшение, которое не оправдано (например, установил дорогие дизайнерские окна без необходимости), суд может отказать в компенсации.
📌 Если арендатор делал улучшения недобросовестно или неразумно, арендодатель может не платить за них.
Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
Комментарий к ст. 662 ГК РФ
1. В отличие от общих положений об аренде (ст. 623 ГК) арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от наличия разрешения арендодателя на произведение таких улучшений. Иное может быть предусмотрено договором аренды.
Неотделимые улучшения арендованного имущества - это такие конструктивные, декоративные, функциональные изменения имущества, наличие которых увеличивает стоимость имущества, делает его более функциональным, эстетически привлекательным, улучшает эксплуатационные качества, что позволяет более эффективно его использовать в предпринимательской и иной деятельности. Это не всегда необходимые изменения, но всегда полезные, нужные для арендованного имущества.
2. Закон освобождает арендодателя от обязанности по возмещению арендатору стоимости таких затрат, если будет установлено одно из двух обстоятельств:
1) издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств;
2) при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности (ст. 10 ГК).