Согласие на субаренду от арендодателя
Смотреть Содержание
В соответствии с положениями ГК РФ арендатор вправе предоставить помещение во временное пользование третьим лицам за плату или безвозмездно. Чтобы это сделать, нужно получить письменное согласие на субаренду от арендодателя. В случае отсутствия такого документа, собственник недвижимости может потребовать расторжения договора и возмещения убытков, сославшись на нарушение контрагентом его условий.
Что такое субаренда
Под субарендой понимается передача арендованного имущества во временное пользование иному лицу. Арендатор по первоначальному договору становится субарендодателем и находит субарендатора. Их отношения оформляются письменно – в форме отдельного договора. Сдается в найм все имущество или его часть.
В ст. 615 ГК РФ прописано, что такие сделки не запрещаются, если собственник имущества не возражает. Привлечение субарендатора позволяет арендатору сократить расходы на использование имущества, например, если временно не нужна вся площадь помещения.
Цели использования имущества субарендатором не должны противоречить тем целям, которые изначально заявлены в договоре аренды. Например, офисное помещение нельзя переоборудовать в производственный цех или склад.
Справка. Субарендные отношения отличаются от арендных тем, что есть третья сторона – собственник имущества, чье мнение должно учитываться.
Даже имея письмо-согласие на субаренду, арендатор вправе сдать имущество в поднаем только на период, не превышающий срок арендного договора (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Если субарендатор будет пользоваться недвижимостью более одного года, то соглашение подлежит регистрации в Росреестре.
В каких случаях нужно согласовывать субаренду с наймодателем
Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендаторы вправе предоставить субарендаторам все имущество или его часть, если получено согласие арендодателя на субаренду. Запрашивать акцепт нужно, если предоставляются в поднаем следующие виды активов:
- недвижимость;
- авиатранспорт;
- наземный транспорт;
- канализация.
Это правило действует не только в аренде, но и в лизинге.
Например, в случае с арендой офиса согласие собственника на субаренду обязательно запрашивается, если арендатор желает физически разместить в помещении несколько организаций или зарегистрировать по этому адресу несколько юридических лиц.
Сдача помещения в найм без согласования с собственником – нарушение существенных условий арендного договора. Оно дает арендодателю право расторгнуть соглашение с арендатором и потребовать возмещения убытков. Собственник не возвращает оплату, внесенную ранее контрагентом до дня расторжения соглашения. В отдельных случаях дополнительно можно истребовать с нарушителя штраф.
Получать акцепт на поднаем не требуется, если речь идет о предприятии и о земельном участке, имеющем не сельскохозяйственное назначение.
Как согласовать привлечение субарендаторов с собственником
Согласовать сдачу помещения в поднаем можно двумя способами. Рассмотрим их подробнее.
👉 Способ 1. Закрепление акцепта в самом арендном договоре
В отдельном пункте соглашения прописывается право арендодателя сдавать площади в поднаем. Этот вариант удобен и для нанимателя, и для собственника. Первый избавляется от необходимости запрашивать акцепт каждый раз, когда появляется новый субарендатор, нести риск отказа. Второму не нужно обрабатывать запросы на согласование.
В договоре может быть указано, что стороны определили, что арендатор вправе сдавать арендованные помещения в субаренду без письменного согласия арендодателя.
Справка. Если согласие на сдачу в субаренду дано арендодателем и включено в договор, тот не вправе отозвать его в одностороннем порядке.
Если собственник желает контролировать процесс сдачи в поднаем, то в договор с нанимателем включается формулировка, что тот не вправе предоставлять помещение субарендаторам (физическим и юридическим лицам) без письменного согласия арендодателя.
Чтобы этот пункт работал, в договоре предусматривается санкция за нарушение установленного правила. Например, это штраф в определенном размере или право собственника расторгнуть контракт в одностороннем порядке.
👉 Способ 2. Получение акцепта – отдельного документа
Если арендным договором не предусматривается возможность сдавать помещение в поднаем, то арендатор должен направить собственнику письменный запрос. В нем указывается, что наниматель желает предоставить субарендатору все помещение или его часть.
В ответ на запрос выдается согласие на субаренду – письмо от арендодателя. Документ оформляется на официальном бланке организации, включает данные о сторонах и заключенном между ними договоре.
Собственник может выразить свой акцепт и иными способами. Например, это оформление дополнительного соглашения к контракту или проставление отметки на заявлении с запросом, направленном арендатором. Еще один вариант – оформление протокола по итогам встречи сторон арендного договора.
Как оформить согласие на субаренду
Унифицированный образец согласия на субаренду от арендодателя не установлен. Стороны самостоятельно определяют структуру и содержание документа, учитывая специфику конкретной ситуации.
Согласно устоявшейся деловой практике, в согласие на субаренду включается следующая информация:
- название документа;
- его уникальный номер;
- дата и место составления;
- название компании-арендодателя или ФИО ИП;
- его контактные данные;
- название и контакты арендатора;
- реквизиты арендного договора;
- информация об имуществе (например, кадастровый номер, адрес, площадь помещения);
- сведения о субарендаторе;
- однозначно выраженный акцепт на предоставление площадей в поднаем.
Согласие на договор субаренды заверяется подписью уполномоченного представителя арендодателя (указывается его ФИО), проставляется оттиск печати (при наличии).
Письменное согласие на субаренду можно заполнить от руки или напечатать на компьютере. Компания может разработать специальный шаблон документа для таких случаев. При составлении используется деловой стиль речи, не употребляются разговорные выражения.
Готовый документ передается арендатору лично, направляется по почте или по электронным каналам связи.