Как открыть эскроу-счет: инструкция

Смотреть Содержание

• Понятие эскроу-счета
• В каком банке можно открыть эскроу-счет
• Как работает эскроу-счет
• Как открыть эскроу-счет: пошаговая инструкция
• Открытие счета эскроу при покупке жилья в ипотеку
• Что будет с деньгами, если банк в эскроу-агент обанкротится
• Банкротство строительной компании

В статье расскажем, как открыть эскроу-счет.

Понятие эскроу-счета

При покупке жилья в строящихся зданиях клиенты открывают эскроу-счет. Это специальный счет, который используется для снижения рисков при заключении сделки купли-продажи. Он оформляется для покупки жилья по договору долевого строительства. Сторонами выступают:

• Бенефициар — застройщик-продавец.
• Депонент — покупатель квартиры, который переводит деньги на счет.
• Эскроу–агент — банке, который открывает счет. Он же контролирует условия выполнения договора и гарантирует сохранность средств.

В каком банке можно открыть эскроу-счет

Эскроу-счета открываются исключительно в том банке, который предоставляет проектное финансирование для строительства объекта (ст. 860.7 ГК РФ). Таким образом, банк одновременно обеспечивает защиту средств дольщиков и осуществляет контроль над деятельностью застройщика. В случае, если застройщик финансирует строительство самостоятельно, выбор банка-агента остается за ним. При этом, выбранная кредитная организация должна быть аккредитована Центральным Банком РФ для открытия подобных счетов.

Особенности использования счета в расчетах с застройщиками регламентирует Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Как работает эскроу-счет

Процесс сделки с использованием эскроу-счетов проходит следующим образом:

• Застройщик начинает проект. Компания оформляет необходимую документацию и получает финансирование от банка-партнера, который впоследствии выступает в роли держателя эскроу-счетов для всех участников долевого строительства (покупателей квартир).
• Покупатель и застройщик заключают договор долевого участия. Покупатель бронирует квартиру и участники сделки подписывают договор долевого участия (ДДУ). В ДДУ оговариваются условия сделки. Застройщик обязуется построить и сдать в эксплуатацию объект, а покупатель — уплатить установленную цену. Обязательно в договоре счета-эскроу указывают сроки выполнения работы.
• Банк открывает эскроу-счёт на имя покупателя. Для этого оформляется договор на открытие и обслуживание эскроу-счета. Внесение средств производится после регистрации договора долевого участия в строительстве (ст. 860.7, 860.8 ГК РФ).
• ДДУ регистрируется в Росреестре. Государственный орган вносит в ЕГРН запись об участии покупателя в долевом строительстве.
• Перевод на эскроу-счет средств покупателем. Если квартира берется в ипотеку, то средства вносит банк-кредитор. Эскроу-агент блокирует и хранит сумму до момента выполнения застройщиком своих обязательств.
• Застройщик сдает объект. Бенефициар завершает строительство, получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и предоставляет его в банк.
• Банк перечисляет средства застройщику. На счет строительной компании сумма поступает в течение 10 рабочих дней. Эскроу-счёт покупателя автоматически закрывается (ст. 860.10 ГК РФ).
• Покупатель регистрирует квартиру. Оформляет право собственности на квартиру, внося изменения в ЕГРН через Росреестр.

Как открыть эскроу-счет: пошаговая инструкция

Для открытия эскроу-счета покупатель заключает договор с застройщиком и банком, в котором этот счет открывается. Что нужно сделать, чтобы открыть счет:

1. Депонент запрашивает у застройщика список банковских учреждений, сотрудничающих в качестве эскроу-агентов.
2. Подготавливает необходимый пакет документов. Как правило, требуется паспорт покупателя и договор долевого участия. Рекомендуется уточнить полный перечень в банке, поскольку при ипотечной сделке может потребоваться справка о доходах по форме 2-НДФЛ. Для компаний и ИП точный список необходимых документов предоставляет банк.
3. Клиент подает заявление в финансовое учреждение и заключает договор. Документ об эскроу-счете подписывают три стороны: бенефициар, депонент и банк. В договоре прописывают предмет сделки (квартира у застройщика), условия выполнения, перечень документов, служащих подтверждением выполнения обязательств, а также сроки эскроу-счета и сумму платежа. Открытие счета возможно в отделении банка, через официальный сайт или мобильное приложение.
4. Депонент предоставляет застройщику заявление об открытии эскроу-счета. Документ должен быть заверен печатью банка и подписью ответственного сотрудника.

Открытие счета эскроу при покупке жилья в ипотеку

Брать ипотечный кредит и оформлять эскроу-счет можно в разных банках. Так как застройщики сотрудничают с определенными финансовыми учреждениями, а в них могут быть не самые выгодные условия для займа.

Процедура довольно понятна. Клиент направляет запрос в кредитное учреждение на получение ипотечного займа. После получения положительного ответа, заключает с застройщиком договор об участии в долевом строительстве, где указывается, что расчет между сторонами будет осуществляться через эскроу-счет. Банк-кредитор переводит средства на счет эскроу-агента. Для этого заемщик предоставляет в банк реквизиты своего эскроу-счета. Следует учитывать, что некоторые банки могут взимать комиссию за осуществление подобного перевода.

Далее, договор долевого участия регистрируется в Росреестре, а покупатель безвозмездно открывает эскроу-счет в банковской организации.

Когда застройщик построит объект, он получает разрешение на сдачу дома в эксплуатацию. После передает данный документ в банку-агенту. Финансовое учреждение переводит средства на счет застройщика, а покупатель получает и регистрирует квартиру. Договор между застройщиком, покупателем и банком, где оформлялся эскроу-счет, будет исполнен. Покупатель продолжает платить ипотеку.

Что будет с деньгами, если банк в эскроу-агент обанкротится

Если банк, где открыт эскроу-счет, станет банкротом, средства будут возвращены депоненту, так как деньги на эскроу-счетах защищены агентством по страхованию вкладов. Обратите внимание, максимальная страховая сумма — 10 млн руб. Следовательно, если цена недвижимости превышает эту сумму или были приобретены несколько квартир в одном комплексе с несколькими эскроу-счетами, возмещению подлежит только указанный лимит (ст.13.2 Федеральный закон от 23.12.2003 N 177-ФЗ).

Банкротство строительной компании

В случае банкротства строительной компании покупатель также получит обратно средства в полном объеме. Деньги, находящиеся на эскроу-счете, будут возвращены вне зависимости от финансовой несостоятельности застройщика. Кроме этого деньги могут быть возвращены покупателю, если застройщик задержал сроки ввода объекта в эксплуатацию более чем на полгода.

Использование эскроу-счетов в долевом строительстве продемонстрировало значительные преимущества. После их внедрения, сектор долевого строительства обрел большую стабильность и организованность. Риски для граждан и потребителей, вкладывающих средства в проекты застройщиков, были сведены к минимальным значениям. С рынка ушли недобросовестные, ненадежные и финансово неустойчивые игроки нестабильные компании.