Взыскание неустойки с застройщика: причины, как сделать
Смотреть Содержание
Власти установили запрет на привлечение застройщика к ответственности за просрочку сдачи объектов. Что же это значит? Разве нельзя взыскать неустойку с застройщика? Рассказываем в статье.
Мораторий на взыскание неустойки с застройщика
Вопрос о взыскании неустойки с застройщиков в 2025 году о соглашениям об участии в долевом строительстве напрямую увязан с временным ограничением, введённым правительством России. Постановление Правительства от 26.12.2024 № 1916 продлило действие запрета на начисление и взыскание неустойки с застройщика за просрочку, за несоблюдение сроков передачи жилья до конца июня 2025 года. Поэтому на полгода все исполнения таких требований поставлены на паузу.
Ограничения по ответственности застройщиков действуют с 2022 года (п. 4 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 08.03.2022 № 46-ФЗ, Постановление Правительства от 18.03.2024 № 326, Постановление Правительства от 26.03.2022 № 479):
- С 22.03.2024 до 01.07.2025 — не учитываются причиненные убытки (исключение —фактически понесенных расходы участника долевого строительства на устранение недостатков в период с 01.01.2025 до 01.07.2025), не начисляются проценты и штраф. Также действует отсрочка предъявленных требований до 01.07.2025.
- С 01.07.2023 до 01.07.2025 — сумма процентов, неустойки, штрафов, пени и других финансовых санкций рассчитывается исходя из текущей ключевой ставки, но не выше 7,5%.
- С 01.01.2025 до 01.07.2025 — не начисляются неустойки, штрафы и пени, предусмотренные ч. 2.1 ст. 6, ч. 8 ст. 7 и ч. 3 ст. 10 закона № 214-ФЗ. Также не учитываются убытки в этот период. Исключение — фактически понесенные расходы на устранение дефектов участником долевого строительства о
❗️ Эти положения применяются и к правоотношениям, которые возникли из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до 22.03.2024.
Что это значит для тех, кто вложился в стройку? На практике — временное лишение права требовать выплаты за просрочку. До 30 июня 2025 года девелоперы освобождены от обязательства компенсировать задержку. Более того, даже если судебный вердикт о выплате был вынесен до введения ограничений, его реализация откладывается до завершения действия постановления. То есть, юридическое решение есть, но фактическое исполнение временно недоступно.
Несмотря на такие рамки, остаются определённые возможности для защиты интересов. В частности, участники долевого строительства вправе требовать компенсации затрат, если пришлось устранять серьёзные дефекты, из-за которых объект не может использоваться. Кроме того, мораторий на взыскание неустойки с застройщика в 2025 году не распространяется на судебные издержки — оплату госпошлины и расходов на правовую помощь.
В условиях действия ограничений юристы советуют не сидеть сложа руки. Вот что полезно предпринять в ближайшие месяцы:
- Внимательно осматривать квартиру при передаче и документировать всё, что вызывает сомнения — от трещин до сырости. Это пригодится при предъявлении требований.
- Направлять строительной компании письменные заявления с описанием обнаруженных недостатков. Это закрепит позицию дольщика и может повлиять на скорость устранения проблем.
- Обратиться к специалистам по праву — не для подачи иска на взыскание неустойки с застройщика, а чтобы выработать план действий на перспективу. Это поможет не терять время после окончания действия ограничений.
- Следить за новостями в законодательной сфере — сроки моратория могут быть изменены. Лучше быть в курсе и готовым к новому повороту событий.
Что ожидает дольщиков по окончанию временных запретов
С 1 июля 2025 года они смогут добиваться взыскания штрафных сумм в связи с просрочкой передачи жилья. Но подготовка к этому моменту должна начаться уже сейчас: собрать документы, фиксирующие нарушения, и заранее продумать стратегию защиты своих прав. Сроки взыскания неустойки с застройщика пока не ясны.
За какие нарушения можно взыскать с застройщика неустойку
Несмотря на действующий до конца июня 2025 запрет на взыскание неустойки с застройщиков за задержку передачи жилья, у участников долевого строительства остаются законные основания требовать компенсации за ряд нарушений. Некоторые из них можно предъявить сразу, другие — после завершения действия временных ограничений.
Когда и за что можно потребовать выплаты:
👉 Задержка сдачи квартиры. С 1 июля 2025 года дольщики вновь смогут добиваться возмещения за несвоевременную передачу недвижимости. Размер выплат в этом случае зависит от ключевой ставки Центробанка на дату исполнения обязательств. Установлен предел — не более 7,5% годовых.
👉 Просрочка устранения дефектов. Если застройщик не уложился в срок, отведённый на исправление выявленных недостатков, дольщик имеет право потребовать выплату за каждый день просрочки. Пока действует мораторий, начисление этих сумм временно заморожено.
Виды неустойки с застройщика
В 2025 году, несмотря на временное ограничение, наложенное постановлением правительства, у участников долевого строительства остаётся ряд оснований для предъявления финансовых требований к застройщикам. Речь идёт как о неустойках, так и о других видах компенсаций, предусмотренных действующим законодательством.
Санкции за задержку сдачи жилья
В соответствии с 6-й статьей закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать объект в срок, обозначенный в договоре. Если обязательства не выполнены в установленное время, дольщик вправе потребовать денежную компенсацию. Расчёт производится по формуле:
❗️ Обратите внимание! Действующий мораторий, продлённый постановлением № 1916 от 26 декабря 2024 года, замораживает возможность взыскания этих сумм до 30 июня включительно.
Компенсация за медленное устранение дефектов
Если после передачи квартиры выявлены недостатки, девелопер обязан устранить их в течение разумного срока. В случае просрочки за каждый день дольщик вправе требовать компенсацию. Но на этот вид требований тоже распространяется действие временного ограничения — до конца июня 2025 года взыскание невозможно.
Дополнительный штраф при отказе исполнять требования добровольно
Закон от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" предусматривает, что при отказе удовлетворить законные требования клиента добровольно, суд может назначить штраф. До недавнего времени он составлял до половины от присуждённой суммы. С начала 2025 года максимальный размер снижен до 5%.
Компенсация за причинённые переживания
Если действия девелопера повлекли за собой эмоциональные страдания, дольщик вправе потребовать компенсацию морального вреда. Размер выплат не фиксирован — он устанавливается судом индивидуально, с учётом конкретных обстоятельств дела.
Возмещение издержек, связанных с судом
Если иск будет удовлетворён, у истца появляется право вернуть деньги, потраченные на услуги представителя, оплату госпошлины и другие расходы, связанные с ведением дела.
Основания для обращения с претензией к застройщику: таблица
| Нарушение | Что можно требовать? | Необходимые доказательства |
|---|---|---|
| Нарушен срок передачи жилья | Денежная компенсация за просрочку | ДДУ, акт передачи, календарные расчёты |
| Неустранён выявленный дефект | Неустойка за просрочку устранения | Акт осмотра, фото, заключение эксперта |
| Отказ застройщика устранять недостатки | Штраф и компенсации | Копия претензии, почтовое уведомление |
| Затраты на ремонт по вине застройщика | Возмещение убытков | Квитанции, договор с подрядчиком |
| Нарушения привели к стрессу, неудобствам | Компенсация морального вреда | Медицинские заключения, показания свидетелей |
Что можно взыскать с застройщика кроме неустойки
- Компенсация понесённых затрат. Если пришлось самостоятельно устранять серьёзные дефекты, мешающие использовать жильё, можно потребовать возмещение расходов. Но в период действия ограничений речь идёт исключительно о фактических затратах, подтверждённых документами.
- Выплата за моральный вред. Если действия застройщика повлекли за собой эмоциональные переживания, можно подать иск о возмещении морального ущерба. Правда, практика по подобным делам пока неоднозначна и не всегда складывается в пользу истца.
- Возврат судебных издержек. В случае победы в суде дольщик вправе взыскать с застройщика средства, потраченные на юридические услуги, оплату госпошлины и прочие процессуальные расходы.
Неустойка или возмещение от застройщика: советы
✅ Фиксируйте каждый случай нарушения. Важно сохранять переписку, акты, фото, видео — всё, что подтверждает задержки или недостатки.
✅ Подавайте официальные обращения. Даже если мораторий пока не позволяет взыскать деньги, письменные претензии помогут зафиксировать позицию и могут повлиять на скорость реакции девелопера.
✅ Обращайтесь к юристам. Профессиональная поддержка поможет выстроить правильную стратегию и подготовить документы, которые пригодятся в суде после окончания действия ограничений.
Как взыскать с застройщика неустойку: инструкция
Добиваться компенсации от застройщика за нарушение сроков передачи жилья можно через две последовательные процедуры — досудебную и судебную. Несмотря на действующий до 30 июня мораторий, уже сейчас имеет смысл подготовиться к защите своих прав — собрать документы, оформить претензию и продумать дальнейшие шаги.
Шаг 1. Зафиксируйте нарушение
Сравните дату, указанную в договоре, с фактической датой передачи жилья. Даже если объект ещё не передан, уже можно подсчитать предполагаемую задержку. Сохраните все подтверждающие материалы: договор долевого участия, допсоглашения, переписку, акты приёмки и любые иные бумаги, указывающие на нарушение условий.
Шаг 2. Рассчитайте размер неустойки
Используйте формулу:
Учитывайте ограничение, что до 30 июня 2025 года применяется ставка не выше 7,5% годовых вне зависимости от её текущего значения.
Шаг 3. Составьте и направьте претензию
В претензии надо указать сведения о сторонах, номер и дату договора, описать нарушение. Кроме этого надо привести расчёт неустойки, перечислить требования (выплата неустойки, компенсация убытков, морального вреда). К претензии приложите копии всех документов, подтверждающих обоснованность требований.
Направить претензию застройщику можно письмом с уведомлением о вручении и описью вложений или вручить лично под подпись на втором экземпляре. С момента получения претензии у застройщика есть 30 календарных дней на её рассмотрение. Возможны разные исходы, полное удовлетворение требований, частичное исполнение либо отказ, либо полное отсутствие ответа.
Шаг 4. Подготовьте исковое заявление, если застройщик отказывается от возмещения
В иске о взыскании неустойки с застройщика следует изложить сведения о сторонах, описать обстоятельства нарушения, сослаться на действующие нормы законодательства, изложить перечень требований (неустойка, компенсации, штраф, судебные расходы), подробно рассчитать суммы и приложить подтверждающие документы: копии договора, претензии, расчёты, переписку, доказательства отправки.
Иск направляется в суд по месту регистрации застройщика. Иск можно подать лично через канцелярию, по почте или через электронные системы, если такая возможность имеется. Размер госпошлины определяется по правилам Налогового кодекса и зависит от суммы иска.
После этого участвуйте в судебном рассмотрении и ожидайте решения суда.