Ипотека (залог) в силу закона и в силу договора: разница, условия обременения, договор

Смотреть Содержание

• Что такое ипотека: общие понятия
• Ипотека в силу закона
• Ипотека в силу договора
• Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора: отличия
• Как снять обременение после выплаты ипотеки
• Заключение

Термин «ипотека» давно стал привычным для большинства людей. Обычно под ним понимают долгосрочный кредит на покупку жилья. В России она бывает двух видов: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора. Обе формы регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Разберемся, в чем их различия и какая из форм может быть выгоднее.

Что такое ипотека: общие понятия

Ипотека – это залог недвижимости, который служит гарантией возврата долга. Когда человек берет кредит на покупку жилья, банк хочет быть уверен, что деньги вернут. Если заемщик перестанет платить, банк сможет продать заложенную недвижимость и компенсировать свои убытки.

Ипотека подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Пока долг не погашен, в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) будет указано, что на жилье наложено обременение в виде ипотеки.

Но всегда ли в залог передается именно покупаемое жилье, и обязательно ли тратить кредитные деньги строго на определенную цель? Разберемся подробнее.

Ипотека в силу закона

Это та классическая ипотека, которую обычно берут на покупку жилья. Банк выдает заемщику средства, а купленная квартира (дом, комната) сразу становится предметом залога. Выданные деньги имеют четкое целевое назначение — покупка недвижимости.

Ипотека в силу закона возникает автоматически при регистрации права собственности на недвижимость в Росреестре. Основанием для этого служит кредитный договор или договор займа между банком и заемщиком. Банк получает право залога, а в ЕГРН вносится запись об обременении. Такое название она получила, поскольку возникла в соответствии с законом № 102-ФЗ «Об ипотеке» без необходимости заключать отдельный договор залога.

Обременение снимается после полного погашения кредита и процентов по нему. С этого момента собственник жилья может спокойно им распоряжаться: продавать, дарить, обменивать, закладывать и т.п.

Для банка такой вид ипотеки является менее рискованным, так как залогом выступает приобретаемая недвижимость. А в качестве дополнительной гарантии банк обязывает заемщика оформлять обязательную страховку. Это если с залоговой недвижимостью что-то случится (например пожар, взрыв, стихийное бедствие) страховая компания возместит банку сумму причиненного ущерба.

Для заемщика тоже есть определенные плюсы. Поскольку интересы банка защищены, условия могут быть более выгодными:

• Нет необходимости отдельно подписывать договор залога – все оформляется автоматически.
• Государственная пошлина за регистрацию не взимается.
• У банка больше гарантий, поэтому условия по кредиту (процентные ставки, сроки погашения) обычно выгоднее.
• В рамках ипотечных программ (например семейная, сельская и др.) заемщик может получить дополнительные льготы.
• Можно использовать материнский капитал или другие государственные субсидии для погашения кредита.

Основным минусом ипотеки по закону является то, что выданные средства можно использовать только целенаправленно – на покупку определенной недвижимости.

Случаи ипотеки в силу закона

• Покупка готового жилья на кредитные средства.
• Покупка жилья на стадии строительства по ДДУ на кредитные средства.
• Покупка земельного участка с привлечением ипотечного кредита.
• Передача недвижимости с выплатой ренты, если выплата производится за счет ипотечного кредита.
• Если объект приобретается в рассрочку.

Когда ипотека в силу закона невозможна

• Недвижимость не подлежит приватизации (например, государственные или муниципальные квартиры).
• Если объект признан аварийным или непригодным для проживания.
• Если залоговая недвижимость не может быть взыскана из-за наложенных ограничений.

Ипотека в силу договора

По сути, ипотека по договору имеет тот же смысл – кредит под залог. И точно так же имеет законную силу. Отличие такой ипотеки заключается в том, что стороны – банк и заемщик сами договариваются об условиях залога. Для этого составляется специальный договор ипотеки.

Эта форма ипотеки позволяет использовать в качестве залога недвижимость, которая уже имеется у заемщика на момент обращения в банк за кредитом. А полученные деньги можно потратить не только на жилье, но и на другие цели (например, на покупку автомобиля). Так заемщик сам решает, на что использовать кредитные деньги. В банковской сфере для такой ипотеки используется формулировка «потребительский кредит под залог недвижимости».

Чтобы банк принял недвижимость в залог, она должна быть свободна от обременений: не находиться в залоге, не иметь судебных исков и зарегистрированных жильцов. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, потребуется разрешение органов опеки. Это важно, так как в случае неуплаты долга банк вправе продать залог и вернуть свои деньги.

Процесс оформления такой ипотеки сложнее. Сначала заключают основной – кредитный договор. Затем подписывают ипотечный договор, в котором фиксируют условия залога. После этого ипотека регистрируется в Росреестре. Обременение накладывается на уже имеющуюся у заемщика недвижимость.

Примеры использования ипотеки в силу договора

Пример 1

Иван решил купить загородный дом, но ему не хватало средств. У него есть двухкомнатная квартира в собственности, и он решил использовать ее в качестве залога. Банк одобрил кредит под залог недвижимости на 8 млн рублей. Иван подписал кредитный договор, затем договор ипотеки, после чего квартира была зарегистрирована в качестве залога в Росреестре. После выплаты кредита обременение было снято.

Пример 2

Вариант с отложенным залогом. В этом случае банк сначала выдает заемщику кредит на приобретение жилья, но сам предмет залога появляется позже. Спустя время человек приобретает жилье, регистрирует право собственности, а затем подписывает с банком ипотечный договор. После этого недвижимость становится залогом, и в реестре фиксируется обременение.

Из очевидных плюсов ипотеки в силу договора:

• Можно заложить недвижимость, не привязанную к ипотечному кредиту.
• Возможность использовать залог для различных целей (например, получить деньги на бизнес).

Минусы:

• Нужно отдельно подписывать договор залога, что требует времени и дополнительных расходов.
• Банки дают такие кредиты на менее выгодных условиях, так как считают их более рискованными (устанавливают более высокую процентную ставку, сокращают срок погашения кредита, ограничивают сумму займа, выдавая меньше денег за залог в сравнении с ипотекой в силу закона).
• За регистрацию ипотеки в силу договора уплачивается госпошлина.

Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора: отличия

Как снять обременение после выплаты ипотеки

После того как с выплатой кредита покончено, необходимо снять обременение с заложенной недвижимости. Если этого не сделать, то распоряжаться своим имуществом не удастся.

Для этого нужно:

• Получить в банке справку о закрытии кредита и оригинал закладной (если оформлялась)
• Подать заявление о снятии обременения через Росреестр или МФЦ, приложив справку из банка и закладную.
• Дождаться регистрации (обычно 3-5 дней) и получить выписку из ЕГРН на собственность без обременения.

Заключение

Выбор подходящего варианта зависит от целей и возможностей заемщика, а также от требований банка.

Ипотека в силу закона удобнее для покупки жилья – она оформляется автоматически, не требует госпошлины и дает заемщику более выгодные условия.

Ипотека в силу договора позволяет использовать недвижимость в залог для других целей, но требует дополнительных расходов и менее выгодна по процентам.