Как составить договор аренды помещения под магазин

Смотреть Содержание

• Какая информация включается в договор
• Как проверить арендодателя
• Нюансы составления договора аренды магазина

Чтобы избежать споров с контрагентом, необходимо включить в документ все значимые пункты.

Какая информация включается в договор

В законодательстве не предусмотрен стандартный образец договора аренды нежилого помещения под магазин. Точный текст и объем документа зависят от специфики сделки и пожеланий сторон. При его оформлении необходимо ориентироваться на положения Гражданского Кодекса (ГК РФ).

В соглашение должны быть включены следующие существенные условия:

👉 предмет (п. 3 ст. 607 ГК РФ) – информация о сдаваемом в наем объекте недвижимости;

👉 величина арендной платы (п.1 ст. 654 ГК РФ).

Кроме обозначенных выше существенных пунктов, в договор аренды помещения магазина включаются следующие сведения:

• дата, город подписания;
• данные об арендодателе и арендаторе;
• их права, обязанности, ответственность;
• алгоритм передачи объекта в пользование;
• правила осуществления расчетов;
• срок действия документа.

Дополнительно рекомендуется указать в тексте, какова цель найма, как можно использовать квадратные метры, можно ли предоставлять их в субаренду, вешать вывеску и т.д.

📜 Если соглашение оформлено на период менее года, то составляется в двух экземплярах. Если документ действует более года, то необходимо три экземпляра. Третий предоставляется для государственной регистрации, которой подлежат долгосрочные арендные отношения. Процедура проводится Росреестром, заявитель вправе обратиться в отделение этого органа или в МФЦ.

Как проверить арендодателя

Прежде чем заключить договор аренды под магазин, арендатору нужно убедиться в полномочиях арендодателя. Согласно ст. 608 и 615 ГК РФ сдавать жилые и коммерческие площади в наем может:

• собственник;
• уполномоченное им лицо по нотариальной доверенности;
• арендатор, которому собственник письменно предоставил соответствующее право.

Перед оформлением сделки надо запросить у арендодателя оригиналы следующей документации:

• соглашения о приобретении недвижимости;
• выписки из ЕГРН (в ней должен быть оказан собственник, должны отсутствовать данные об обременении помещения).

Если коммерческие площади сдает компания/ИП, надо изучить информацию в выписке из ЕГРЮЛ/ЕРГИП. От лица организации договор аренды помещения под магазин должен подписывать генеральный директор, указанный в ЕГРЮЛ. Если от лица руководителя действует уполномоченное лицо, то запрашивается доверенность и проверяется на сайте ФНП.

Если площади предоставляет субарендатор, нужно запросить арендное соглашение с собственником. В нем должна быть прописана возможность субаренды.

Нюансы составления договора аренды магазина

Чтобы избежать споров и судебных тяжб, нужно оформить договор аренды нежилого помещения магазина максимально полно и корректно. Далее рассмотрим нюансы составления отдельных пунктов.

Предмет

Необходимо указать все данные, которые позволяют однозначно идентифицировать недвижимое имущество. Указывается точный адрес, кадастровый номер, число этажей, метраж. Эту информацию можно получить из выписки ЕГРН.

Если снимается часть здания, то ее границы должны быть обозначены в техническом паспорте постройки.

Заверения сторон

Чтобы избежать оспаривания сделки, рекомендуется прописать, что стороны не находятся в процессе банкротства или ликвидации, недвижимое имущество не под обременением, заинтересованность отсутствует.

Арендная плата

Указывается сумма, которая ежемесячно уплачивается арендатором. Если не оговорено отдельно, что в арендную плату не включен НДС, то по умолчанию считается, что налог входит в ее размер. Можно оговорить, какие услуги покрывает постоянный платеж (например, техобслуживание здания, вывоз мусора, уборка общих зон и т.д.).

Согласно ст. 614 ГК РФ арендная плата не включает стоимость коммунальных услуг и прочего сервиса (например, работы охранного пункта). Если на объекте установлены счетчики, следует прописать в соглашении, что коммунальные услуги оплачиваются согласно их показаниям. Если счетчиков нет, то нужно включить пункт о том, кто их устанавливает за свой счет, в какой срок.

Обозначается, в какие сроки должны вноситься арендные платежи, каким образом совершается расчет (например, перечислением на счет нанимателя). Дополнительно может быть предусмотрен обеспечительный платеж. Это гарантия для наймодателя на случай, если имуществу будет нанесен ущерб.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендодатель вправе повышать арендную плату без согласия второй стороны только раз в 12 месяцев. Арендатор может инициировать указание в соглашении максимального шага повышения (например, не более чем на 10%).

Передача и возврат объекта

Указывается, что объект передается в день подписания акта приема-передачи (его форму можно представить в приложении). Если в помещении есть мебель или оборудование, отдельных приложением дается их перечень. Прописывается, что одновременно передаются включи, план электрических сетей и т.д.

Недостатки недвижимого имущества

Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель несет ответственность за абсолютно все недостатки недвижимости. Чтобы исключить споры, необходимо прописать в акте приемки все выявленные дефекты и сроки их устранения, обозначенные владельцем.

Если арендатор уведомил арендодателя о намерении устранить недостатки своими силами, то вправе требовать у последнего денежного возмещения (ст. 12 ГК РФ). Это распространяется и на те дефекты, которые не были замечены при приемке имущества.

Ремонт объекта

Согласно ст. 616 ГК РФ капитальный ремонт проводит и оплачивает арендодатель, текущий – арендатор. Однако стороны вправе предусмотреть отдельным пунктом соглашения иной порядок.

Наниматель вправе провести ремонтные работы по своей инициативе и за свой счет, но потребовать возмещения от наймодателя сможет лишь в случае, если на это действие было получено письменное согласие (ст. 623 ГК РФ). При этом подпись арендодателя должна иметься на смете.

Закон оставляет нанимателю право забрать после окончания арендного срока отделимые улучшения (например, мебель, осветительные приборы и т.д.). При составлении договора нужно убедиться, что наймодатель не включил положение, отменяющее это право.

Пролонгация

На практике стороны часто заключают арендные соглашения на 11 месяцев, чтобы исключить необходимость регистрации в Росреестре. Если планируются отношения на более долгий срок, то нужно включить пункт об автоматической пролонгации. Например, указывается, что если ни одна из сторон не выразит письменное желание расторгнуть договор аренды торгового помещения, тот считается пролонгированным на следующие 11 месяцев.

Расторжение

Согласно ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе в судебном порядке расторгнуть соглашение, если арендатор:

• использует недвижимость не по назначению;
• совершает действия, ухудшающие ее состояние;
• не вносит арендную плату;
• не делает ремонт, о котором стороны изначально договорились.

Стороны вправе прописать иные основания, по которым наймодатель может потребовать у нанимателя освободить объект.

Арендатор вправе расторгнуть соглашение, если недвижимость не отвечает санитарным нормам, не приносит ожидаемого покупательского трафика (например, место выбрано неудачно), если дальнейшая работа магазина в данной локации экономически нецелесообразна. В соглашении нужно прописать, за какой срок нужно предупредить арендодателя об отказе от коммерческой площади.

Составленный договор должен быть заверен обеими сторонами. Их уполномоченные лица могут встретиться лично и проставить на документе «живые» подписи. Если у компаний есть печать, необходим ее оттиск. Альтернативный вариант – визирование усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) через электронный документооборот.