ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, <...>, тел. <***>

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

23 мая 2025 года Дело № А55-18490/2021

г. Самара 11АП-3530/2025

Резолютивная часть постановления оглашена 20 мая 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 мая 2025 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Дегтярева Д.А., Митиной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кистановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Продпромтовары" на решение Арбитражного суда Самарской области от 20 февраля 2025 года по делу № А55-18490/2021 (судья Смирнягина С.А.)

по иску Федерального государственного казенного учреждения "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства Обороны Российской Федерации

к обществу с ограниченной ответственностью "Продпромтовары"

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, Министерство обороны Российской Федерации, Администрация городского округа Самара, Министерство имущественных отношений Самарской области, Департамент управления имуществом городского округа Самара,

о признании,

при участии представителей:

от истца – представитель ФИО1 по доверенности от 15.05.2024,

от ответчика – представитель ФИО2 по доверенности от 26.08.2024,

от третьего лица - Министерство обороны Российской Федерации - представитель ФИО1 по доверенности от 17.04.2025,

от иных третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное казенное учреждение "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Продпромтовары", просившим признать право собственности ООО "Продпромтовары" на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0414006:14, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Хасановская, 4а, отсутствующим.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены:

1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области;

2. Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области;

3. Министерство обороны Российской Федерации;

4. Администрация городского округа Самара;

5. Министерство имущественных отношений Самарской области;

6. Департамент управления имуществом городского округа Самара.

В процессе рассмотрения спора встречный иск не заявлялся.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.10.2023, оставленным без изменения постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 13.06.2024 решение Арбитражного суда Самарской области от 12.10.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2023 по делу № А55-18490/2021 отменено, указанное дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении дела решение Арбитражного суда Самарской области от 20 февраля 2025 года по делу № А55-18490/2021 принято в пользу истца: удовлетворено требование о признании права собственности ООО "Продпромтовары" на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0414006:14 отсутствующим.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.

Истец и Министерство обороны Российской Федерации представили отзывы на апелляционную жалобу. в которых просили отказать в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Рассматриваемый в настоящем деле спор возник в связи с обращением истца — федерального государственного казенного учреждения, осуществляющего функции по управлению имуществом Министерства обороны РФ, с иском о признании отсутствующим зарегистрированного за ответчиком права собственности на земельный участок, который является частью территории военного городка, предоставленного федеральному казенному учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Обосновывая заявленные требования, истец заявил, что регистрация права собственности на спорный земельный участок произведена незаконно, поскольку указанный участок образован из части земельного участка федеральной собственности, предоставленного для размещения объекта обороны и безопасности, находящегося в постоянном пользовании истца. Также истец указал, что земельный участок находится в составе территории военного городка, которая не подлежит изъятию из оборота и не может быть передана в частную собственность в силу положений Земельного кодекса Российской Федерации.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик ссылался на наличие договора купли-продажи земельного участка, заключенного с муниципальным органом, и на факт государственной регистрации права собственности. Ответчик утверждал, что распоряжение земельным участком осуществлено в рамках полномочий органов местного самоуправления, и никаких ограничений на совершение сделки не было.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 1, пунктов 1, 2, 4 статьи 27, статьи 93 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), а также разъяснениями, содержащимися в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 43, пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10/22.

При этом судом первой инстанции установлено, что что государственным актом на право пользования землей от 13.12.1983 № A-I 233512 за КЭУ ПриВО в бесплатное и бессрочное пользование закреплен земельный участок площадью 22,0 га, фактически занимаемый под размещение военного городка № 111.

Согласно пункту 34 Приказа Министра СССР от 22.02.1977 № 75 «О введении в действие Положения о квартирно-эксплуатационной службе и квартирном довольствии Советской Армии и Военно-Морского Флота» под военным городком понимается комплекс зданий и сооружений, расположенных на одном земельном участке и используемых для расквартирования воинских частей и для размещения военнослужащих, рабочих и служащих Советской Армии и Военно-Морского Флота.

Постановлением администрации г. Самары от 26.06.1992 № 441 для размещения военного городка № 111 ДУ-2 п. Кряж в постоянное (бессрочное) пользование Кряжской КЭЧ района предоставлен участок площадью 26,8 га, что подтверждается свидетельством о праве собственности на землю № 61153 от 16.12.1992.

Суд первой инстанции отметил, что согласно постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», имущество Вооруженных Сил Российской Федерации, вне зависимости от того, на чьем балансе оно находится, является федеральной собственностью.

Суд первой инстанции установил, что в соответствии с пунктом 10 статьи 1 Федерального закона от 31.05.1996 № 61-ФЗ «Об обороне» земли и другие природные ресурсы, предоставленные для нужд Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, находятся в федеральной собственности.

Как верно отмечено судом первой инстанции, земельный участок, являющийся предметом спора, образован из части земельного участка, предоставленного федеральному государственному казенному учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования для размещения военного городка, и, следовательно, не мог быть передан в частную собственность без соблюдения специального порядка высвобождения и приватизации, предусмотренного законодательством.

Суд первой инстанции также установил, что в материалах дела отсутствуют доказательства передачи указанного земельного участка в муниципальную собственность, равно как и решения уполномоченного органа о его высвобождении из состава федерального имущества.

Отклоняя доводы ответчика о наличии договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности, суд первой инстанции обоснованно указал, что такие действия нарушают принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем неделимого объекта недвижимости, а также положения статьи 27 Земельного кодекса РФ, предусматривающие изъятие таких земель из оборота.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу, что регистрация права собственности на спорный земельный участок произведена с нарушением действующего законодательства, и признал такое право отсутствующим.

Доводы заявителя, приведенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции нашел несостоятельными.

Направляя настоящее дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что судом не проверялась процедура изъятия земельного участка федеральной собственности, предоставленного истцу на праве постоянного бессрочного пользования, отнесенного к землям, изъятым из оборота, занятого объектом недвижимости, принадлежащим нескольким собственникам разного вида собственности, и возможности его продажи только одному из собственников, соответствие таких действий требованиям, содержащимся в ГК РФ и ЗК РФ; разрешая спор, суд не дал оценку договору куплипродажи от 28.12.1995 (регистрационный N 265) земельного участка с кадастровым номером N 213; не установил, является ли спорное имущество высвобождаемым, и был ли соблюден специальный порядок приватизации такого имущества, с учетом установленных ограничений на приватизацию имущества Минобороны, и кто обладал полномочиями собственника федерального военного имущества в случае его высвобождения.

Исполняя указания суда кассационной инстанции, суд первой инстанции установил, в материалах дела отсутствуют доказательства передачи земельного участка, именуемого при заключении сделки купли-продажи от 28 декабря 1995 г. как земельный участок с кадастровым номером № 213 (позднее присвоен кадастровый номер 63:01:0414006:14, в настоящее время зарегистрированы вещные права ответчика), в муниципальную собственность, так как указанный земельный участок никогда не передавался в муниципальную собственность.

Государственным актом на право пользования землей от 13 декабря 1983 г. A-I № 233512 за КЭУ ПриВО в бесплатное и бессрочное пользование закреплен земельный участок площадью 22,0 га фактически занимаемый под размещение военного городка № 111.

Постановлением администрации г. Самары от 26 июня 1992 г. № 441 для размещения военного городка № 111 ДУ-2 п. Кряж в постоянное (бессрочное) пользование Кряжской КЭЧ района предоставлен участок площадью 26,8 га (присвоен кадастровый номер 63:01:0416001:1, зарегистрированы вещные права истца), что подтверждается свидетельством о праве собственности на землю №61153 от 16 декабря 1992 г.

На территории военного городка №111 в 1985 году за счет средств Минобороны было построено здание магазина (г/п 218).

Позднее, Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ № 6641-р от 26 ноября 2003 г. в целях регистрации недвижимого имущества за Кряжской КЭЧ на праве оперативного управления повторно закреплено находящееся у нее на учете недвижимое имущество, в том числе здание магазина по адресу: <...>, инв. № 218.

В указанном отдельно стоящем здании магазина имеется два помещения, одно из которых площадью 184,1 кв.м. находилось в аренде у ответчика, а затем приобретено последним в собственность (присвоен кадастровый номер 63:01:0414006:4549, зарегистрированы вещные права ответчика).

Согласно договору № 56 на аренду недвижимого имущества от 28 июня 1993 г. (приложение к исковому заявлению) сторонами указанного договора являются Комитет по управлению имуществом Самарской области (как лицо, уполномоченное на распоряжение федеральным имуществом, так как согласно договору на тот момент указанное лицо обладало правами и полномочиями территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом), Допоуправление № 2 Кряжской КЭЧ как балансодержатель спорного имущества и ТОО «КРТО Продпромтовары» как арендатор помещения площадью 184,1 кв.м., расположенного в здании магазина.

При этом, в указанном договоре аренды отсутствует подпись балансодержателя. Кроме того, в соответствии с Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» имущество вооруженных сил, железнодорожных, пограничных и внутренних войск, органов безопасности, органов внутренних дел Российской Федерации и других учреждений, финансирование которых осуществляется из республиканского бюджета Российской Федерации, а также расположенных на территории Российской Федерации учреждений, финансировавшихся из государственного бюджета СССР, относится к федеральной собственности.

Следовательно, здания военного городка № 111 и соответствующий земельный участок находятся в федеральной собственности.

Исходя из вышеперечисленного и имеющихся документов в материалах дела (в том числе правоустанавливающих) следует, что по состоянию на 1993 г. Российская Федерация и Кряжская КЭЧ района являлись вещными правообладателями спорного здания магазина и земельного участка под ним.

23 августа 1995 г. между Фондом имущества Самарской области и ТОО «КРТО Продпромтовары» заключен договор купли-продажи № 223 нежилого помещения КЭЧ ПРИВО площадью 184,1 кв.м.

Подпись балансодержателя спорного имущества в лице Допоуправление № 2 Кряжской КЭЧ отсутствует.

На основании заключенного договора купли-продажи помещения 28 декабря 1995 г. между Самарским городским фондом имущества с одной стороны и ТОО «КРТО Продмпромтовары» (в настоящее время ООО «Продпромтовары») заключен договор купли-продажи земельного участка собственнику приватизированного предприятия № 265, согласно которому, уже Самарский городской фонд имущества продал земельный участок, находящийся в муниципальной собственности (п. 1 договора), а ТОО «КРТО Продмпромтовары» приобрело в свою собственность земельный участок с кадастровым номер 213 (в настоящее время кадастровый номер 63:01:0414006:14), расположенный по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Хасановская, дом 4а, магазин № 40.

При этом, как указано п. 1 указанного договора купли-продажи земельного участка земельный участок находился в муниципальной собственности.

Исходя из документов, имеющихся в материалах дела (договора купли-продажи от 28 декабря 1995 г., плана установленных границ, свидетельства о государственной регистрации права от 22 мая 2002 г.) земельный участок № 213 сформирован под отдельно стоящее здание магазина.

Следовательно, земельный участок № 213 образован из земельного участка площадью 26,8 га, предоставленного Кряжской КЭЧ района на праве постоянного (бессрочного) пользования для размещения военного городка № 111 ДУ-2 п. Кряж, что подтверждается свидетельством о праве собственности на землю № 61153 от 16 декабря 1992 г.

Таким образом, выделенный земельный участок не может иметь иной от исходного земельного участка состав вещных правообладателей.

Кроме того, в спорном здании магазина имеется другое помещение площадью 222,7 кв.м. (присвоен кадастровый номер 63:01:0414006:5141, зарегистрированы вещные права истца), которое никогда не выбывало из федеральной собственности, а также оперативного управления Кряжской КЭЧ (позднее ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО» Минобороны России).

Согласно п. 58 Приказа Министра СССР от 22 февраля 1977 г. № 75 передача зданий и сооружений Министерства обороны СССР другим министерствам и ведомствам производится с разрешения Министра обороны, а при передаче республиканским или местным организациям - по решению Министра обороны СССР и Советов Министров союзных республик. Решение о высвобождении военного имущества и его реализации уполномоченным органом Министерства обороны не принималось.

Истец в рамках настоящее спора не оспаривает приобретение в собственность помещения, которым ранее ТОО «КРТО Продпромтовары» пользовалось на основании договора аренды.

Однако, как верно указал суд первой инстанции, согласно п. 4.6 указанного положения собственники приватизированных государственных (муниципальных) предприятий, иные собственники зданий, сооружений, помещений имеют исключительное право по своему выбору приобрести в собственность занимаемые указанными объектами нежилого фонда земельные участки (долю земельного участка) либо взять их в долгосрочную аренду, а согласно п. 4.8 в случае перехода (в том числе при приватизации) права собственности на здание, строение, сооружение, помещение к нескольким собственникам право собственности на земельный участок переходит к указанным лицам в размере, пропорциональном долям собственности на расположенный на нем основной объект недвижимости. Раздел земельного участка в натуре между собственниками указанного объекта (расположенных в нем помещений) не допускается. Указанные лица получают в соответствии с Основными положениями безусловное право на приобретение по нормативной цене в собственность соответствующей доли земельного участка (с оформлением соответствующего документа о праве собственности). Отношения между ними регулируются правилами, установленными законодательством Российской Федерации.

Исходя из материалов дела перехода права собственности на все помещения в спорном здании магазина произведено не было, в частную собственность перешло лишь помещение площадью 184,1 кв.м. Российская Федерация и Кряжская КЭЧ изначально были вещными правообладателями как здания магазина, так и земельного участка под ним. Таким образом, оставшаяся часть здания магазина (за исключением помещения площадью 184,1 кв.м.) осталась во владении Российской Федерации и Кряжской КЭЧ (ранее возникшее право).

Кроме того, действующим законодательством, а конкретно статьей 1 ЗК РФ, предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Следовательно, к спорным правоотношениям оно применяется так: если лицо приобрело право общей долевой собственности на здание, то оно приобретает и право общей долевой собственности на земельный участок под зданием, не более того. Рассматриваемые нормы действующего земельного законодательства схожи с положениями ст. 37 Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г., действовавшего в период совершения спорных сделок: при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.

В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение».

Суд первой инстанции верно отметил, что по настоящему делу имеет место единовременность нахождения помещений в публичной собственности, которая являлась изначальной, так и частной собственности, возникшей в результате приватизации федерального имуществам.

Согласно действующему законодательству, а конкретно ч. 4 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке. Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

Нормы, предусматривающие приобретение земельного участка в собственность в случае приватизации лишь части здания, в период возникновения спорных отношений и в настоящее время отсутствуют.

Таким образом, применительно к настоящему делу (наличие одновременно частной (в порядке приватизации) и публичной собственности на объекты недвижимости, находящиеся на неделимом земельном участке) состав вещных правообладателей земельного участка останется неизменным (право собственности Российской Федерации, право постоянного (бессрочного) пользования федерального государственного казенного учреждения), а частный собственник может претендовать лишь на приобретение земельного участка в аренду.

По смыслу и сути регулируемых отношений, рассматриваемые нормы действующего законодательства схожи с положениями Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г., нормами Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 г. № 1535, действовавших в период совершения спорных сделок.

А потому, изложенные разъяснения, формально основанные на более позднем законодательства, также применимы к спорным правоотношениям, поскольку основой для них является один и тот же принцип земельного права.

В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016) указано, что сохранение оспариваемой регистрации права собственности одного лица на спорный объект как недвижимую вещь, расположенную на земельном участке, имеющую другого собственника, нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (статья 1 ЗК РФ), разрывает общий правовой режим этих объектов и делает невозможным их надлежащее использование.

В пункте 52 Постановления N 10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании зарегистрированного права отсутствующими является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

Согласно правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 310-КГ17-2466, исключительный характер права на приватизацию участка означает, что его может приватизировать только собственник недвижимости; приватизация одним лицом земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости других лиц, нарушает их исключительное право на приватизацию участка; если один из собственников недвижимости, расположенной на участке, находившемся в государственной (муниципальной) собственности, зарегистрировал на себя право собственности на участок, не совершая сделки по приватизации (или отсутствуют доказательства законности возникновения у ответчика такого права), за другими собственниками недвижимости не может быть признано право долевой собственности на участок, они вправе подать иск о признании отсутствующим незаконно зарегистрированного права собственности на спорный участок.

Истец, наряду с ответчиком, владея помещением в здании, расположенным на участке, право на которое зарегистрировано ответчиком, вправе был обратиться с иском о признании права собственности отсутствующим, который является разновидностью негаторного иска, исковая давность на которое не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ и разъяснения, приведенные в пункте 7 Постановления Пленума N 43).

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Расходы по государственной пошлине в связи с рассмотрением апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 20 февраля 2025 года по делу № А55-18490/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Л.Л. Ястремский

Судьи Д.А. Дегтярев

Е.А. Митина