АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А53-10753/2024
07 мая 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2025 года
Полный текст постановления изготовлен 07 мая 2025 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Аваряскина В.В. и Артамкиной Е.В., при участии в судебном заседании от ответчиков: индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) и индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО3 (доверенности от 20.03.2023 и от 29.10.2022), в отсутствие истца – индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), нотариуса ФИО5, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2025 по делу № А53-10753/2024, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ФИО4) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ФИО1) и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ФИО2) о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи от 20.12.2023 на 1/2 доли в праве на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 61:44:0000000:24252 и 61:44:0000000:24253 (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
ФИО2 обратился со встречным иском к ФИО4 о признании добросовестным приобретателем объектов недвижимости.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительного предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области и нотариус ФИО5
Решением суда от 04.12.2024 требования ФИО4 удовлетворены, произведен перевод прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 20.12.2023, право собственности ФИО2 на 1/2 доли в праве на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 61:44:0000000:24252 и 61:44:0000000:24253 прекращено. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 отказано. Распределены судебные расходы.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 11.02.2025 решение суда от 04.12.2024 в части удовлетворения первоначальных исковых требований, а также в части распределения судебных расходов отменено, в иске ФИО4 отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения. Распределены судебные расходы.
В кассационной жалобе ФИО4 просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя, продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает, однако ФИО1 данное обязательство не выполнил. Суд апелляционной инстанции ошибочно посчитал основным условием договора купли-продажи только цену продаваемой доли, без учета иных условий (предоставление отсрочки оплаты, ипотеки в силу закона, отсутствие ареста), свидетельствующих о неравноценности предложения, направленного истцу. ФИО4 полагает, что заключение сделки, предметом которой являлось арестованное имущество, могло повлечь за собой ничтожность такой сделки, нахождение имущества под арестом на момент направления предложения ему о продаже и фактическая продажа такого имущества ФИО2 уже без арестов ставит истца в неравные условия, поскольку арест имущества предполагает ограничения по способу его реализации.
В отзывах на жалобу ФИО1 и ФИО2 просят оставить без изменения судебный акт, считая его законным и обоснованным.
В судебном заседании представители сторон высказали свои доводы и возражения.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, ФИО4 является сособственником 1/2 доли в праве на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 61:44:0000000:24252 и 61:44:0000000:24253, другая 1/2 доли принадлежала ФИО1
Исполняя требования положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), ФИО1 обратился к нотариусу в целях подготовки заявления о продаже принадлежащей ему доли в праве на недвижимое имущество.
25 октября 2023 года нотариус направил в адрес ФИО4 от имени ФИО1 заявление о продаже принадлежащей ему доли на недвижимое имущество по цене 6 600 тыс. рублей с просьбой о предоставлении ответа на данное заявление.
24 ноября 2023 года ФИО4 направил нотариусу ответ, в котором указал, что считает предложенную цену продажи завышенной по отношению к рыночной и ранее обсуждаемой, а также на то, что в случае если цена будет соответствовать рыночной, то ФИО4 будет готов воспользоваться предложением о преимущественном праве покупки.
После получения данного ответа 20.12.2023 ФИО6 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого ФИО6 продал ФИО2 принадлежащие ему 1/2 доли в праве на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 61:44:0000000:24252 и 61:44:0000000:24253. Стоимость проданного имущества определена сторонами в размере 6 600 тыс. рублей, которая должна быть оплачена покупателем не позднее 31.01.2024 (пункт 3 договора).
С момента передачи имущества покупателю и до его оплаты имущество признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате (пункт 3.1 договора).
Оплата имущества произведена покупателем в полном объеме по состоянию на 27.12.2023 (платежные поручения от 20.12.2023 № 977895 на сумму 3 300 тыс. рублей и от 27.12.2023 № 036350 на сумму 3 300 тыс. рублей).
Государственная регистрация перехода права собственности проданного ФИО2 имущества осуществлена 25.12.2023.
В иске ФИО4 указывает, что ФИО6 при продаже своей доли допустил нарушения, выразившиеся в изменении условий заключенного ФИО6 и ФИО2 договора по сравнению с предложением, направленным ФИО6 в адрес ФИО4 Отличия заключаются в том, что ФИО2 была предоставлена отсрочка оплаты (что не было предложено истцу), а также объект был продан ФИО2 свободный от ареста, в то время как на момент направления предложения истцу доли еще были арестованы.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО4 в арбитражный суд с иском.
Удовлетворяя требования ФИО4, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 250 и 486 Гражданского кодекса и установив, что дословное содержание предложения о покупке от 25.10.2023, адресованное ФИО4, содержало лишь предложенную цену покупки доли (6 600 тыс. рублей), исходил из того, что предоставление отсрочки платежа ФИО2 является нарушением тождественности условий. Кроме того, на момент направления предложения о продаже (25.10.2023) имущество еще находилось под арестом в рамках исполнительных производств, что предполагало ограничения по способу его реализации, в то время как на момент продажи ФИО2 имущество было освобождено от ареста, в связи с этим условия предложения отличались от условий купли-продажи.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований ФИО4, руководствовался статьями 250, 432, 454, 549 и 555 Гражданского кодекса, пунктом 14 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 91 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», и исходил из следующего.
Исследовав всю переписку и отношения сторон, апелляционный суд установил, что в целях соблюдения требований статьи 250 Гражданского кодекса ФИО1 неоднократно направлял ФИО4 предложения о преимущественном праве покупки 1/2 доли в праве на литеры «В» и «Д»
Так, первоначально ФИО1 направил ФИО4 предложение посредством нотариуса ФИО5 23.08.2023 о преимущественном праве покупки 1/2 доли в праве на литеры «В» и «Д» по цене 4 500 тыс. рублей.
Данное предложение получено ФИО4 12.09.2023.
05 октября 2023 года ФИО4 в ответ на указанное предложение сообщил, что доля ФИО1 находится в аресте у приставов, имеется судебная задолженность по арендной плате в ДИЗО Ростова-на-Дону, в связи с чем он не видит законных способов перехода прав на данный объект; в случае если задолженности будут погашены и будут аннулированы все отношения с органами власти, сняты все обременения в отношении объекта, он готов рассмотреть предложение о преимущественном праве покупки (т. 2, л. д. 60).
23 октября 2023 года ФИО1 в ответ на указанное сообщение направил в адрес ФИО4 письмо (получено 28.10.2023), в котором указал, что ФИО4 не дано согласие на приобретение предложенной 1/2 доли в праве на объекты недвижимости; готовность рассмотреть в будущем предложение о преимущественном приобретении не является фактическим согласием для приобретения в установленный законом срок. Цена в размере 4 500 тыс. рублей сформирована с учетом всех существующих задолженностей. ФИО1 сообщил, что при несении им дополнительных затрат по погашению имеющихся задолженностей цена будет иной. Ввиду заявленной ФИО4 позиции о невозможности приобретения предложенных объектов до момента погашения всех имеющихся задолженностей и ограничений, им будут привлекаться денежные средства для погашения всех имеющихся задолженностей, во избежание споров будет предприняты все меры по погашению задолженностей и снятию запретов. Ответчик отметил, что впоследствии будет направлено новое нотариальное предложение, на которое необходимо дать категоричный ответ в виде согласия на приобретение или отказа. Ответчик также обратил внимание на то, что предоставляя в распоряжение нотариуса некатегоричный ответ относительно своих намерений, ФИО4 нарушает не только свои права, но и права продавца, так как он лишен возможности осуществлять какие-либо действия по продаже данных объектов недвижимости третьим лицам; предложил все необходимые действия и сроки по заключению сделки согласовать у нотариуса ФИО5, находящегося по адресу: <...>, в том числе и текст договора купли-продажи (т. 2, л. д. 62 – 65).
25 октября 2023 ФИО1, учитывая пожелания ФИО4 о погашении продавцом задолженностей в отношении спорного имущества, в письме (вручено 28.10.2023) посредством нотариуса ФИО5 уведомил ФИО4 о намерении продать 1/2 доли в праве собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 61:44:0000000:24253 и 61:44:0000000:24252 по цене 6 600 тыс. рублей.
28 октября 2023 года ФИО1 дополнительно направил в адрес ФИО4 письменное извещение (вручено 10.11.2023) о том, что все задолженности в отношении предстоящих к продаже объектов недвижимости оплачены и о том, что все имеющиеся запреты и ограничения в связи с этим будут сняты. Информация о снятии арестов будет дополнительно направлена в целях добросовестного ведения переговоров (т. 2, л. <...>).
19 ноября 2023 года ФИО1 направил в адрес ФИО4 письмо о том, что все задолженности в отношении предстоящих к продаже объектов недвижимости оплачены, сообщил, что имеется кандидат на приобретение указанных объектов недвижимости, сделка с которым запланирована на 01.12.2023, в связи с чем при наличии каких-либо намерений необходимо их сообщить заранее или направить отказ.
Согласно извещению нотариуса от 24.11.2023, ФИО4 в ответ на уведомление ФИО1 от 25.10.2023 сообщил, что цена 6 600 тыс. рублей предложенных ему долей в объектах является завышенной относительно рыночной и той цены, которая обсуждалась ранее (4 500 тыс. рублей). Также ФИО4 указал, что в случае, если цена предложенного ему объекта будет соответствовать рыночной, которая обсуждалась ранее, он готов воспользоваться предложением о преимущественном праве покупки объекта, которыми он владеет совместно с ФИО7
Проанализировав содержание приведенной переписки сторон, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ФИО4 в своем ответе прямо выразил волю на несогласие с предложенной ему ФИО1 ценой в размере 6 600 тыс. рублей.
Вопреки доводу ФИО4 о наличии арестов на объектах недвижимости на момент предложения о продаже в связи с наличием задолженности и, напротив, об отсутствии соответствующих обременений на момент продажи имущества, суд установил, что ФИО1 извещал ФИО4 о погашении задолженности в отношении предстоящих к продаже объектов недвижимости, а следовательно, об отсутствии оснований для сохранения арестов и каких-либо запретов. В подтверждение указанных обстоятельств ответчик в письме от 19.11.2023 представил бланки платежных документов и чек-ордеры, свидетельствующие об уплате задолженности; ранее в переписке указывал, что принимает на себя обязательства по снятию арестов.
В данном случае из содержания писем истца от 05.10.2023 и от 23.11.2023 фактически следует, что он был не согласен с предложенной ответчиком ценой в размере 6 600 тыс. рублей, поскольку она являлось завышенной относительной цены, которую обсуждали ранее (что прямо следует из письма от 24.11.2023), и готов был приобрести доли в праве на объекты недвижимости по цене 4 500 тыс. рублей с учетом снятия арестов. Оценки о несоразмерности цены относительно рыночной в связи с наличием обременений истец не приводил, при том, что ему было известно не только о намерении, но и фактическом погашении ФИО1 всех задолженностей (согласно письмам ответчика от 28.10.2023 и от 19.11.2023, почтовые идентификаторы 34401987105387 и 34401987073747), в связи с чем и была изменена цена с 4 500 тыс. рублей до 6 600 тыс. рублей (полная информация о причине изменения цены доведена до истца в письме от 23.10.2023).
Вопреки позиции ФИО4 о том, что договор купли-продажи, предусматривающий условие об оплате долей не позднее 31.01.2024, не является тождественным предложению ФИО1, направленному в адрес ФИО4, в связи с чем нарушаются положения пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса, суд округа отмечает, что указанное положение существенно не изменяет экономические условия сделки. Кроме того, из переписки сторон усматривается, что поведение ответчика было добросовестным ввиду неоднократного направления предложений о покупки доли, при этом направленные истцу предложения не исключали данное (прочее) условие, также истец сам не был лишен возможности предложить соответствующее условие ответчику при направлении своего ответа на полученное предложение. Однако, как верно отметил апелляционный суд, иных предложений от истца, в том числе о порядке оплаты или необходимости в предоставлении отсрочки оплаты в адрес ФИО1 не поступало, несмотря на то, что в письме от 23.10.2023 ответчик предлагал истцу окончательно согласовать текст договора купли-продажи у нотариуса (т. 2, л. д. 62 – 65). Из переписки сторон и ответа ФИО4 ясно следует, что на самом деле ФИО4 был в принципе не согласен с предложенной ответчиком ценой в размере 6 600 тыс. рублей; данное обстоятельство, в том числе подтверждается его пояснениями в исковом заявлении (первоначально поданное в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону), в котором он разъясняет свою позицию, изложенную в ответе от 23.11.2023 на второе уведомление о приобретении доли за 6 600 тыс. рублей, указывая, что «считает завышение стоимости на 2 100 тыс. рублей необоснованным и предлагает вернуться к рассмотрению ранее предложенной ФИО1 стоимости сделки в размере 4 500 рублей» (т. 1, л. д. 18).
С учетом совокупности всех конкретных обстоятельств дела апелляционный суд обоснованно исходил из отказа истца от покупки имущества по предложенной цене и сделал правильный вывод о том, что право преимущественной покупки ФИО4 прекратилось 29.11.2023 в связи с отказом от заключения договора купли-продажи по цене 6 600 тыс. рублей (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса).
В удовлетворении заявленных требований ФИО4 отказано правомерно.
Основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта по доводам, приведенным в кассационной жалобе, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2025 по делу № А53-10753/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий Е.И. Афонина
Судьи В.В. Аваряскин
Е.В. Артамкина