АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А53-15455/2024
03 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2025 года
Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2025 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Зотовой И.И. и Коржинек Е.Л.., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Брагиным А.А. и участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Ростовской области, от истца – общества с ограниченной ответственностью «Предприятие общественного питания "Темерник"» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 01.03.2024), от ответчика – администрации города Ростова-на-Дону (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 27.12.2024), в отсутствие третьих лиц: Департамента координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону (ИНН <***>, ОГРН <***>) – (доверенность от), муниципального казенного учреждения «Управление казной города Ростова-на-Дону» (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2025 по делу № А53-15455/2024, установил следующее.
ООО «Предприятие общественного питания "Темерник"» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Ростова-на-Дону (далее – администрация) о прекращении права собственности общества на нежилое помещение и взыскании 9 497 тыс. рублей в счет выкупной стоимости.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МКУ «Управление казной города Ростова-на-Дону» и Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону.
Решением суда от 04.03.2025, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 13.05.2025, у общества изъято в муниципальную собственность города Ростова-на-Дону путем выкупа по цене 9 497 тыс. рублей нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0050520:197. Суд указал на прекращение права собственности общества на нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0050520:197 после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Распределены судебные расходы.
В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель указывает, что суды не разрешили вопрос о признании права муниципальной собственности, у общества отсутствуют правовые основания для заявления указанного требования. Принятие судом решения о понуждении к заключению соглашения об изъятии недвижимого имущества не предусмотрено законодательством.
В судебном заседании представители сторон высказали свои доводы и возражения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, обществу на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0050520:197 расположенное в многоквартирном доме № 7 по улице Большая Садовая в городе Ростове-на-Дону. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН 14.11.2012.
23 сентября 2014 года администрация приняла постановление о признании МКД № 7 по улице Большая Садовая аварийным и подлежащим реконструкции.
Ввиду не осуществления реконструкции дома постановлением администрации от 26.02.2020 № 173 земельный участок, на котором расположен дом, и помещения в нем изъят для муниципальных нужд, предписано осуществить оценку жилых и нежилых помещений (в том числе помещения общества) в доме и осуществить мероприятия по выкупу.
Неисполнение обязанности по выкупу помещения в аварийном многоквартирном доме явилось основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.
Разрешая спор, суды правомерно руководствовались следующим.
Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса возмещение за нежилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником помещения. Принудительное изъятие нежилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Согласно пункту 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса, применяются нормы частей 1 – 3, 5 – 9 указанной статьи.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.03.2017 № 624-О указал на то, что положения статьи 32 Жилищного кодекса, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.
Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, несоблюдение компетентными органами процедуры изъятия жилого помещения, установленной статьей 32 Жилищного кодекса, не препятствует собственнику данного жилого помещения требовать в связи с изъятием выплаты возмещения.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, также сформулирована правовая позиция, согласно которой отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) или несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.
Из положений части 7 статьи 32 Жилищного кодекса следует необходимость включения в состав подлежащей собственнику помещения выплаты рыночной стоимости помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также всех убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, суды обоснованно руководствовались по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2018 № 309-КГ18-13252).
Суды установили, что постановлением администрации от 26.02.2020 № 173 земельный участок, расположенный по адресу: <...>, изъят для муниципальных нужд в связи с признанием МКД аварийным и подлежащим реконструкции.
Согласно пунктам 3.1 и 3.2 постановления администрация поручила Департаменту координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону в установленном порядке провести мероприятия по оценке и возмещению собственникам недвижимого имущества убытков, связанных с изъятием земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, в соответствии с оценкой, выполненной независимым оценщиком и согласованной в установленном порядке; по заключению соглашений об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, указанных в пункте 1 постановления.
Вместе с тем, соглашений об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, принадлежащего истцу, сторонами не заключалось, доказательств обратного не представлено.
Отклоняя довод администрации об истечении срока действия постановления от 26.02.2020 № 173, суды указали, что на сайте администрации размещено принятое 10.02.2025 постановление № 25 об изъятии земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050520:8 (аналогичное постановлению от 26.02.2020).
Общество в подтверждение стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения представило отчет ООО «Оценочно-консалтинговая компания "ИКРКонсультант"» от 02.04.2024, в котором рыночная стоимость помещения составляет 9 497 тыс. рублей.
Учитывая предмет спора, суд первой инстанции неоднократно предлагал администрации представить позицию по стоимости помещения, предложенной обществом и назначении по делу экспертизы, что подтверждается определениями от 25.07.2024, от 03.09.2024, от 12.11.2024 и от 10.12.2024. Однако ответчик не выразил заинтересованность в проведении экспертизы и не представил своей позиции по стоимости имущества.
В суде кассационной инстанции представитель администрации пояснил, что стоимость выкупа помещений, установленная отчетом ООО «Оценочно-консалтинговая компания "ИКРКонсультант"» от 02.04.2024 и определенная судом в обжалуемых судебных актах, ответчиком не оспаривается.
Принимая во внимание то, что администрация надлежащим образом не оспорила сумму возмещения за изымаемое нежилое помещение, заявленную истцом на основании отчета от 02.04.2024, не заявила соответствующее ходатайство о проведении экспертизы по делу или не представила иной отчет, который достоверно подтвердил бы иную сумму, подлежащую возмещению, суды правомерно приняли отчет общества в качестве допустимого доказательства.
Исследовав и оценив фактически обстоятельства и представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), доводы и возражения участвующих в деле лиц, учитывая представленный обществом в качестве основания для определения размера компенсации отчет, в котором рассчитана сумма рыночной стоимости объекта недвижимости, суды пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца.
Применение специальных норм жилищного законодательства к рассматриваемым правоотношениям произведено судами с учетом толкования закона, содержащегося в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 03.07.2018 № 309-КГ17-23598, от 20.11.2018 № 309-КГ18-13252.
Принятие администрацией постановления об изъятии земельного участка и объектов недвижимости затрагивает права собственников имущества, расположенного на спорном земельном участке, посягая на неприкосновенность собственности, возможность свободного использования имущества в экономической деятельности.
В силу положений части 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации и статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации обязательным условием принудительного отчуждения имущества для муниципальных нужд является предоставление собственнику предварительного равноценного возмещения, в объем которого включается, в частности, рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества.
В связи с этим уполномоченный орган должен принять решение об изъятии путем выкупа как земельного участка, так и объектов недвижимости, находящихся на таком земельном участке, а при несогласии правообладателя с размером компенсации последний вправе обратиться в суд с требованием о выкупе имущества или о взыскании денежных средств в счет выкупной цены.
Изъятием нежилого помещения без соответствующей компенсации нарушены права общества как собственника помещения на равноценное возмещение.
Отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) или несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.
С учетом изложенного основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2025 по делу № А53-15455/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий Е.И. Афонина
Судьи И.И. Зотова
Е.Л. Коржинек