АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А32-13191/2022

27 ноября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 27 ноября 2023 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Артамкиной Е.В. и Зотовой И.И., в отсутствие в судебном заседании заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Хоста» (ИНН <***>, ОГРН <***>), заинтересованных лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>), Адлерского отдела г. Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2023 по делу № А32-13191/2022, установил следующее.

ООО «Хоста» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление), Адлерскому отделу г. Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – отдел) о признании права собственности на недвижимое имущество – центральный тепловой пункт общей площадью 216,7 кв. м (литера Д) с кадастровым номером 23:49:0201016:1194, расположенный по адресу: <...>; возложении обязанности на Адлерский отдел г. Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу произвести государственную регистрацию права собственности на указанное недвижимое имущество (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Решением суда от 07.06.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 18.09.2023, требования удовлетворены. С управления в пользу общества взыскано 3 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.

В кассационной жалобе управление просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении требований. Управление ссылается на то, что обществом не представлены необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации документы, в том числе документы, подтверждающие право собственности ликвидированного продавца (ЗАО «Санаторий "Фазотрон-С"») на спорный объект; отсутствие в ЕГРН зарегистрированного права продавца (ликвидированного юридического лица) и непредставление заинтересованным лицом правоустанавливающих документов, подтверждающих принадлежность продавцу заявленного к регистрации имущества, является законным основанием для отказа в регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю.

В отзыве на жалобу общество просит оставить без изменения судебные акты, считая их законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению.

В обоснование иска общество ссылается на то, что оно является единой теплоснабжающей организацией в системе теплоснабжения на территории муниципального образования город-курорт Сочи согласно постановлению администрацию г. Сочи от 10.11.2016 № 2525 «Об определении единых теплоснабжающих организаций в системе теплоснабжения на территории муниципального образования город-курорт Сочи».

На основании договора купли-продажи от 15.06.2006 № 01-06 и дополнительного соглашения к нему от 15.06.2006 общество приобрело у ЗАО «Санаторий "Фазотрон-С"» центральный тепловой пункт (литера Д) с кадастровым номером 23:49:0201016:1194, расположенный по адресу: <...>.

12 июля 2021 года общество обратилось в отдел с заявлением о регистрации права на указанное имущество с приложением договора купли-продажи от 15.06.2006, дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 15.06.2006 № 01-06.

Согласно уведомлению отдела от 21.07.2021 государственная регистрация права приостановлена до 21.10.2021 ввиду непредставления обществом документа, устанавливающего право собственности продавца на заявленный объект недвижимости.

Уведомлением от 21.10.2021 обществу отказано в государственной регистрации права.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества с заявлением в арбитражный суд.

Рассматривая заявленные требования, суды обоснованно исходили из того, что суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности по требованию покупателя, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

В пункте 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – постановление от 29.04.2010 № 10/22) разъяснено, что при ликвидации продавца – юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Однако суды не учли, что согласно абзацу 4 пункта 62 постановления от 29.04.2010 № 10/22 суд, проверив исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате имущества, удовлетворяет соответствующее требование покупателя (о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи) только в том случае, если отсутствие (ликвидация) продавца является единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю.

Таким образом, в иных случаях суд обязан оценить законность договора купли-продажи (основание регистрации и перехода права собственности), выяснить правовую судьбу имущества и установить его правообладателя.

Поскольку в рассматриваемом случае препятствием для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю являлось не только ликвидация продавца, но и отсутствие в ЕГРН записи о государственной регистрации прав на спорный объект за продавцом, а основанием для отказа в регистрации перехода права собственности регистратором указано непредставление обществом (покупателем) документов, подтверждающих возникновение права собственности на спорный объект у продавца, общество должно было доказать принадлежность заявленного к регистрации имущества ЗАО «Санаторий "Фазотрон-С"», то есть подтвердить, что приобрело недвижимое имущество у лица, которое имело права на распоряжение данным имуществом, доказать законность создания спорного объекта и законность его отчуждения. Суду следовало установить, какие документы были представлены обществом на регистрацию, являлись ли они достаточными для осуществления регистрации.

Вместе с тем суды данные обстоятельства не исследовали и не установили.

Представленный в материалы дела технический паспорт, изготовленный ГУП УУ «Крайтехинвентаризациия» по г. Сочи в 2004 году по заявке общества, не является правоустанавливающим документом, также сам по себе не подтверждает создание спорного имущества в 1987 году. При этом из пояснений регистрирующего органа следует, что объект недвижимого имущества с кадастровым номером 23:49:0201016:1194 поставлен на кадастровый учет 06.02.2011, сведения об объекте внесены в государственный реестр по материалам инвентаризации архивов органов технической инвентаризации лишь по состоянию на 16.05.2006 (т. 1, л. д. 81). Относимыми и допустимыми доказательствами существования и создания спорного объекта до 1998 года являются предоставление продавцу либо его правопредшественнику земельного участка для строительства объекта, возведение объекта хозяйственным способом своими силами или с привлечением подрядчика за счет собственных средств, приобретение данного имущества продавцом в процессе приватизации или по иной сделке.

Суды также не учли, что по договору купли-продажи от 15.06.2006 № 01-06 обществу передана котельная, расположенная по адресу: <...>, право собственности на которую было зарегистрировано за продавцом в ЕГРН, в связи с чем переход права собственности к обществу на данное имущество был зарегистрирован управлением на основании указанной сделки в 2006 году в установленном законом порядке.

По рассматриваемому делу заявитель просит признать за ним право собственности на центральный тепловой пункт (литера Д) с кадастровым номером 23:49:0201016:1194, расположенный по иному адресу: <...>. При этом в материалах дела отсутствуют сведения о предоставления продавцу либо его правопредшественнику земельного участка по указанному адресу. Вопрос о принадлежности продавцу на каком-либо праве земельного участка, на котором расположен спорный объект, суды не исследовали, правообладателя земельного участка не установили.

В то же время в отношении спорного объекта в дополнительном соглашении к договору купли-продажи от 15.06.2006 № 01-06 стороны указали, что продавец принял на себя обязательство сначала зарегистрировать право собственности на центральный тепловой пункт за собой, получить свидетельство о праве собственности, после чего передать его покупателю; до момента оформления права собственности продавец предоставляет покупателю право пользования указанным объектом как своим; продавец также уведомляет покупателя о том, что земля под указанным объектом не оформлена (пункты 2.1, 2.2, 2.3 и 2.5 дополнительного соглашения; т. 1, л. д. 27).

Кроме того, суды не учли, что в случае ликвидации продавца общество вправе оспаривать отказ регистрирующего органа в порядке главы 24 Кодекса.

В споре о признании права собственности регистрирующий орган не может выступать ответчиком. Поскольку у регистрирующего органа, выполняющего публичную функцию, отсутствуют самостоятельные притязания на имущество, подлежащее регистрации, к нему может быть заявлено требование о признании права собственности. Поэтому суду первой инстанции следовало предложить обществу уточнить заявленные требования с учетом предусмотренного законом способа защиты нарушенного права.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде первой инстанции либо были отвергнуты судом первой инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку обжалуемые судебные акты не могут быть признаны судом кассационной инстанции законными и обоснованными, то они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть указания суда кассационной инстанции, устранить все нарушения, установить и исследовать имеющие значение для дела обстоятельства с учетом требований и возражений сторон, исследовать представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2023 по делу № А32-13191/2022 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Е.И. Афонина

Судьи Е.В. Артамкина

И.И. Зотова