Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000,

официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 06АП-6268/2024

28 января 2025 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2025 года.Полный текст постановления изготовлен 28 января 2025 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сапрыкиной Е.И.

судей Конфедератовой К.А., Швец Е.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шалдуга И.В.

без участия представителей сторон

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Благовещенска

на решение от 07.10.2024

по делу № А04-7047/2024

Арбитражного суда Амурской области

по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1

к Администрации города Благовещенска

о признании незаконным решения

третьи лица: Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании недействительным уведомления Администрации г. Благовещенска (далее - администрация) от 03.07.2024 № 1983/19 «Об отказе в рассмотрении заявления и дальнейшем проведении процедур, необходимых для предоставления муниципальной услуги «Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства».

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее – комитет).

Решением суда от 07.10.2024 заявленное требование удовлетворено по мотиву того, что заявитель обратился исключительно в целях реализации права на строительство объекта капитального строительства, которое являлось предметом электронного аукциона, и для определения цены на торгах не учитывались какие-либо параметры объекта капитального строительства и градостроительные регламенты.

Не согласившись с судебным актом, администрация заявила апелляционную жалобу, в которой просила его отменить и принять по делу новый судебный акт по мотиву неполного выяснения всех обстоятельств по делу, неправильного применения норм материального права, регулирующих спорные отношения.

Комитет в представленном отзыве поддержал позицию апеллянта.

По мнению данных органов, предприниматель, подавая заявку на участие в аукционе, согласился со сведениями, изложенными в сообщении о проведении аукциона, в том числе с предельными параметрами разрешенного строительства, а также с проектом договора аренды земельного участка. Кроме того, судом не принято во внимание, что одним из ограничений использования земельного участка, согласно пункту 2 извещения, указано на расположение школы, граничащей со спорным земельным участком, что предполагает соблюдение санитарного разрыва от служебных гаражей до территории учебного заведения.

Представитель ИП ФИО1 в судебном заседании второй инстанции от 10.12.2024 просил решение оставить без изменения.

В порядке статьи 158 судебное разбирательство откладывалось.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе с учетом опубликования соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, представителей в судебное заседание после отложения не направили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов жалобы с учетом отзыва, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Из материалов дела видно, что комитетом опубликовано извещение о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договоров аренды земельных участков, в том числе, лот № 2: право заключения на 30 месяцев договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:210353:1893 площадью 232 кв.м. с разрешенным видом использования «служебные гаражи».

Местоположение, границы земельного участка: <...>. Земельный участок расположен в юго-западной части квартала 250, ограниченного северной границей территории школы № 8 - территорией Мостоотряда № 64 - берегом р. Зеи - ул. Магистральной - ж/д веткой, в 96,3 м к западу от мастерской по ремонту технологического оборудования по адресу ул. Чайковского, 173.

В извещении указаны предельные параметры разрешенного строительства, к которым отнесены, в том числе, п.2) минимальные отступы от границ земельного участка до стен зданий, строений, сооружения - не менее 3 метров; п.3) минимальная доля (%) озелененной территории земельного участка - 15%.

Согласно протоколу о результатах аукциона от 19.01.2024 победителем на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка для размещения служебных гаражей признан ИП ФИО1, и 01.02.2024 между комитетом и предпринимателем заключен соответствующий договор аренды № 2024.5815.

17.06.2024 арендатор обратился в администрацию с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительство в связи с тем, что конфигурация земельного участка имеет сложное угловатое строение, а также тем, что приведенные в аукционной документации параметры объекта капитального строительства площадь застройки - 139 кв.м, возможно запроектировать исключительно при условии уменьшения отступов от границ земельного участка. Заявитель просил дать разрешение на уменьшение отступов от границ земельного участка с 3 метров на 1 метр с северной, восточной и южной стороны; уменьшение минимальной доли (%) озелененной территории земельного участка с 15% до 0%.

Решением от 03.07.2024 № 1983-19 администрация отказала в рассмотрении заявления и дальнейшем проведении процедур, необходимых для предоставления муниципальной услуги «Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства», поскольку рассматриваемый земельный участок предоставлен в аренду посредством проведения аукциона и в составе аукционной документации содержались предельные параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, которые включены в договор аренды, а изменение условий, имеющих существенное значение для определения цены на торгах, действующим законодательством не допускается.

Полагая, что указанные решения уполномоченного органа не соответствуют положениям действующего законодательства и нарушают права и законные интересы, предприниматель обратилась в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В качестве оснований для этого процессуальный закон предусматривает совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному правовому акту и нарушение актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя заявленное требование, пришел к выводу о наличии совокупности таких условий.

Возражения заявителя апелляционной жалобы направлены на несогласие с данным выводом.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство здания выдастся застройщику при условии предоставления в уполномоченный па выдачу разрешений на строительство орган власти заявления и пакета документов, который включает в себя, в том числе градостроительный план земельного участка и схему планировочной организации земельного участка, выполненную в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия.

Согласно статье 38 ГрК РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя: предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь; минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Таким образом, минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений представляют собой один из предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 38 ГрК РФ), которые устанавливаются в соответствующих градостроительных регламентах применительно к определенной территориальной зоне (часть 2 статьи 38 ГрК РФ).

Указанная информация подлежит отображению в градостроительном плане земельного участка (часть 3 статьи 57.3 Кодекса).

Частью 1 статьи 40 ГрК РФ установлено, что правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела, предоставление отклонений от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства осуществляется в соответствии со статьей 40 ГрК РФ и Административным регламентом администрации города Благовещенска по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства», утв. постановлением Администрации города Благовещенска от 26.02.2013 № 702 (далее - Административный регламент).

Пунктом 2.8 Административного регламент установлены основания для отказа в предоставлении муниципальной услуги, перечень которых не является закрытым.

Пунктом 14 указано на возможность такого отказа по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

Из оспариваемого решения администрации следует, что она отказала в рассмотрении заявления и дальнейшем проведении процедур, необходимых для предоставления муниципальной услуги «Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства», поскольку земельный участок с кадастровым номером 28:01:210353:1893 предоставлен в аренду посредством проведения аукциона и в составе аукционной документации содержались предельные параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, которые включены в договор аренды, а изменение условий, имеющих существенное значение для определения цены на торгах, действующим законодательством не допускается.

Проверяя законность данного отказа, апелляционная коллегия приходит к следующему.

Из материалов настоящего дела видно, что аукцион на право заключения договора аренды спорного земельного участка проводился в соответствии с действующим законодательством в электронной форме, и вся аукционная документация, в том числе извещение о проведении аукциона размещены в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайте администрации города: на официальном сайте электронной площадки РТС-тендер, на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о торгах.

Подпункт 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе сведения о предмете аукциона, о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

В извещении о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договоров аренды земельных участков по продаже земельных участков по лоту № 2 указаны предельные параметры разрешенного строительства земельного участка с кадастровым номером 28:01:210353:1893.

В заявке на участие в данном аукционе, подписанной лично ИП ФИО1, указано, что он изучил документацию об аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, а также применимое к данному аукциону законодательство и принял решение об участие в аукционе по лоту № 2.

Также предприниматель в заявке подтвердил, что со сведениями, изложенными в информационном сообщении о проведении аукциона в электронной форме, а также с проектом договора аренды земельного участка ознакомлен и полностью согласен.

В соответствии с частью 6 статьи 448 ГК РФ, если иное не установлено законом протокол о результатах торгов имеет силу договора.

В силу пункта 10 статьи 39.13 ЗК РФ протокол проведения электронного аукциона подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью оператором электронной площадки и размещается им на электронной площадке в течение одного часа после окончания электронного аукциона. На основании данного протокола организатор электронного аукциона в день проведения электронного аукциона обеспечивает подготовку протокола о результатах электронного аукциона, подписание данного протокола усиленной квалифицированной электронной подписью лицом, уполномоченным действовать от имени организатора аукциона, и его размещение в течение одного рабочего дня со дня подписания данного протокола на электронной площадке. Протокол о результатах электронного аукциона после его размещения на электронной площадке в автоматическом режиме направляется оператором электронной площадки для размещения на официальном сайте.

На основании протокола о результатах аукциона от 19.01.2024 между комитетом и ИП ФИО1 заключен договор аренды от 01.02.2024 № 2024.5815 земельного участка с кадастровым номером 28:01:210353:1893, расположенного по адресу: <...> из категории земли населенных пунктов, площадью 232 кв.м., с назначением «служебные гаражи», на срок 30 месяцев (с 19.01.2024 по 18.07.2026).

В соответствии с частью 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Извещение о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договоров аренды земельных участков по лоту № 2 предпринимателем не обжаловалось. Следовательно, при участии в аукционе ИП ФИО1 был ознакомлен с аукционной документацией и извещением с указанием предельных параметров разрешенного строительства.

Также из материалов дела следует, что согласно заявке на участие в аукционе в электронной форме ИП ФИО1 выразил согласие с предложенными предельными параметрами разрешенного строительства.

В силу положений части 6 статьи 30, части 1 статьи 38 ГрК РФ для определения мест допустимого размещения зданий, сооружений устанавливаются ограничения в виде: ограничений в виде минимальных отступов от границ земельных участков, за пределами которых запрещается строительство таких объектов; максимального процента застройки в границах земельного участка, определяемого как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Рассмотрев заявление предпринимателя от 17.06.2024, администрация указала, что рассматриваемый земельный участок предоставлен в аренду посредством проведения аукциона, и в составе аукционной документации содержатся предельные параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства. Изменение условий договора, имеющих существенное значение для определения цены на торгах, не допускается.

Следовательно, позиция администрации о том, что нарушение минимальных отступов от границ земельных участков в спорном случае действующим законодательством не допускается, признается обоснованной.

Указание предпринимателя на то, что конфигурация спорного земельного участка имеем сложную неправильную форму, которая дает право на изменение предельных параметров, не принимается во внимание суда второй инстанции, поскольку в извещении указано на предельные параметры максимальной застройки, которые могут быть использованы только при соблюдении условий, касающихся минимальных отступов от границ земельного участка до стен возводимых объектов капитального строительства и минимальной долей озеленения. При этом администрацией установлены предельные параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, которые могут быть изменены для рациональной застройки земельного участка с проработкой проекта «служебный гараж».

Относительно минимальной доли озеленения спорного земельного участка.

Действительно, в оспариваемом решении администрации не указано на такое основание для отказа в предоставлении испрашиваемой муниципальной услуги.

Вместе с тем, обращаясь в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительство, предприниматель просил дать разрешение и на уменьшение минимальной доли озелененной территории земельного участка с 15% до 0%, и, обращаясь в арбитражный суд, заявитель настаивал на обязании администрации провести такую процедуру с учетом данного отклонения.

Из представленной в материалы дела письменной позиции администрации от 06.09.2024 усматривается, что она возражает ввиду того, что в извещении о проведении аукциона указаны предельные параметры разрешенного строительства, к которым отнесено условие об обязательной минимальной доли (%) озелененной территории земельного участка - 15%.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска, утвержденными постановлением Администрации города Благовещенск от 14.01.2022 № 149, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне предприятий III-IV класса опасности (П-2). Градостроительный регламент территориальной зоны П-2 установлен статьями 16 и 20.2 Правил.

Предельные параметры разрешенного строительства установлены в соответствии с видом разрешенного использования, площадью земельного участка, категории земель, ограничения использования земельного участка.

При этом одним из ограничений использования земельного участка, согласно пункту 2 извещения, это наличие расположенной недалеко от рассматриваемого земельного участка школы. Следовательно, предполагаемое размещение служебных гаражей возможно с соблюдением санитарного разрыва, который обоснован расчетами рассеивания загрязнений атмосферного воздуха и уровнем шума в соответствии с требованиями пунктом 11.34 СП 42.13330.2016 и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.

Таким образом, изменение параметров минимальных отступов от границ земельного участка до стен здания до 1 м, а также уменьшение озеленения территории до 0 % может привести к несоблюдению санитарного разрыва до учебного заведения и не будет соответствовать требованиям вышеназванных санитарных требований и норм.

Доводы предпринимателя о том, что, несмотря на уменьшение отступов от границ земельного участка площадь и коэффициент застройки им не превышены, не имеют правового значения, поскольку размещение спорного объекта в параметрах указанных в проектной документации, приводит к отсутствию озеленения в границах земельного участка.

Позиция о том, что заявитель обратился исключительно в целях реализации права на строительство объекта капитального строительства, которое являлось предметом электронного аукциона, также не принимается во внимание второй инстанции ввиду того, что это не является безусловным основанием для удовлетворения его требований.

Вывод арбитражного суда о том, что для определения цены на торгах не учитывались какие-либо параметры объекта капитального строительства и градостроительные регламенты, в силу вышеустановенных обстоятельств признается ошибочным.

Положениями части 8 статьи 448 ГК РФ законодатель указывает на цену сложившуюся по результатам аукциона, а не па первоначальную цену предмета договора, указанную в отчете по определению рыночной стоимости арендной платы земельного участка. При этом на сложившуюся цену по результатам аукциона влияет количество участников аукциона. Количество участников аукциона зависит, в том числе, от условий использования земельного участка, которые изложены в аукционной документации (предельные параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства).

При этом, как указывалось выше, согласно пункту 3 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключаемою по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Как следует из спорного извещения о проведении аукциона, в нем указана информация о предельных параметрах разрешенного строительства, которая непосредственным образом может влиять на количество участников аукциона, и, следовательно, на цену сложившуюся по результатам аукциона.

Соответственно внесение изменений в условия договора, заключенного по результатам торгов, с целью строительства объекта с параметрами, отличными от параметров, предусмотренных аукционной документацией, может привести к ограничениям конкуренции. Указанная позиция согласуется с разъяснениями ФАС России от 27.12.2019 «По вопросу внесения изменений в условия договора, заключенного по результатам торгов, с целью строительства объекта на смежных земельных участках».

При установленных выше совокупных обстоятельствах, апелляционный суд приходит к тому, что решение Администрации г. Благовещенска от 03.07.2024 № 1983/19 об отказе в рассмотрении заявления и дальнейшем проведении процедур, необходимых для предоставления муниципальной услуги «Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции» является законным и обоснованным.

Следовательно, арбитражный суд пришел к ошибочному выводу о незаконности оспариваемого ненормативного акта.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 07.10.2024 по делу № А04-7047/2024 отменить.

В удовлетворении заявления Индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании недействительным решения Администрации г. Благовещенска № 1983/19 от 03.07.2024 об отказе в рассмотрении заявления и дальнейшем проведении процедур, необходимых для предоставления муниципальной услуги «Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства» отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.И. Сапрыкина

Судьи

К.А. Конфедератова

Е.А. Швец