47RS0006-01-2022-002684-59
№ 2-42/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Гатчина 09 марта 2023
Гатчинский городской суд *** в составе:
председательствующего судьи Лобанева Е.В.,
при секретаре Литвиновой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Гатчинского муниципального района *** к ФИО2 о признании права собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: ***, отсутствующим, об аннулировании записи о регистрации права собственности;
установил:
в обоснование иска указано, что ответчику по договору аренды от 30.12.2019 г был предоставлен в аренду земельный участок площадью 2500 кв.м для строительства жилого дома по адресу: ***. В связи с неоплатой задолженности по арендной плате договор аренды был расторгнут заочным решением Гатчинского городского суда по делу № 2-1855/2021 от 24.05.2021 г, вступившим в законную силу. Позднее, получив выписку из ЕГРН, истец установил, что в границах земельного участка за ответчиком зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 43,8 кв.м. Проведя обследование территории земельного участка, истец установил, что фактически в границах земельного участка какие-либо объекты недвижимого имущества отсутствуют. Таким образом, в ЕГРН зарегистрировано право собственности на фактически не существующий объект недвижимого имущества. Поэтому просил признать право собственности ответчика на жилой дом отсутствующим, аннулировать в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности (л.д. 3-7).
Представитель истца ФИО3 настаивала на удовлетворении иска, по основаниям в нем изложенным.
Ответчик ФИО2 возражал против удовлетворения иска. Пояснил, что в период действия договора аренды он возвел на указанном участке жилой дом в 2020 г, что подтверждается представленным техническим планом. Участок со всех сторон зарос лесом, поэтому администрация при обследовании этот участок и жилой дом на нем не нашла. Затем крышу дома повредило упавшее дерево, и ответчику пришлось заново строить дом. Иного жилого помещения у него в собственности не имеется. Жилой дом он окончательно достроит. Он пытается продать иное имущество, чтобы погасить задолженность по арендной плате за участок, обратился в администрацию с заявлением о рассрочке платежа (л.д. 49-51).
Третьи лица – Управление Росреестра по ***, администрация Кобринского сельского поселения извещены, не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие (л.д. 118, 195-196).
Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, установил следующее:
По результатам публичных торгов (аукциона) 30.12.2019 г ответчик ФИО1 заключил с администрацией Гатчинского муниципального района договор аренды земельного участка ***, по условиям которого получил во временное пользование земельный участок *** площадью 2500 кв.м по адресу: ***, в черте земель населенного пункта, для ведения личного подсобного хозяйства (л.д. 13-17).
По условиям договора ответчик обязался выплачивать ежегодно арендную плату в размере 797440 руб., а при нарушении сроков уплаты выплачивать арендодателю пени в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.
Согласно п. 5.4 договора аренды затраты арендатора на неотделимые улучшения участка возврату не подлежат.
Земельный участок был фактически передан ответчику, его границы установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Вступившим в законную силу заочным решением Гатчинского городского суда от 24.05.2021 г по делу № 2-1855/2021 был удовлетворен иск Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района, с ФИО2 взыскана задолженность по арендной плате за участок за 2020 год в размере 712209,53 руб., пени за период с 16.03.2020 по 20.01.2021 г в размере 175975,68 руб. Договор аренды земельного участка расторгнут (л.д. 18-23).
Выпиской из ЕГРН подтверждается, что право аренды на земельный участок за ФИО2 в настоящий момент не зарегистрировано (л.д. 9-10, 86-89).
Земельный участок ответчиком истцу не возвращен, и находится во владении ответчика до настоящего времени.
В предоставлении отсрочки или рассрочки платежей ответчику было отказано (л.д. 123). В Гатчинском районном отделе службы судебных приставов УФССП России по *** в отношении ответчика 30.09.2021 г возбуждено исполнительное производство по взысканию задолженности, которое не исполнено, задолженность до настоящего момента ответчиком не погашена даже частично (л.д. 121-122).
17.03.2020 г в ЕГРН было зарегистрировано право собственности ФИО2 на объект капитального строительства с кадастровым номером ***, жилой дом, площадью 43.8 кв.м, количество этажей 1, года постройки 2020, расположенный по адресу: ***, Номер государственной регистрации права *** (л.д. 11-12, 59-61).
Основанием для регистрации права собственности послужил технический план на жилой дом, составленный 12.02.2020 г самим ФИО2, являющимся кадастровым инженером (л.д. 90-114).
Градостроительный план спорного земельного участка был утвержден постановлением и.о. главы администрации Гатчинского муниципального района от 07.04.2016 г *** (л.д. 58).
До начала строительства объекта ответчик получил 10.01.2019 г уведомление администрации *** о соответствии планируемого к строительству объекта параметрам застройки (л.д. 57).
12.02.2020 г ответчиком было получено уведомление о соответствии завершенного строительством объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности от Комитета по строительству администрации *** (л.д. 56).
29.09.2021 г сотрудниками Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района был составлен акт, согласно которому в границах спорного земельного участка какие-либо объекты недвижимого имущества отсутствуют, участок полностью зарос лесом. К акту приложена фотография осмотра, на которой изображена часть лесного фонда (л.д. 24-25).
04.03.2022 г сотрудниками администрации Кобринского сельского поселения составлен акт, согласно которому спорный земельный участок не огорожен, не разработан, зарос лесом. Здания или строения в границах участка отсутствуют (л.д. 67-71).
Каким-либо образом идентифицировать какая часть земной поверхности, которая была обследована специалистами по представленным актам и фотографиям невозможно, т.к. геодезическая аппаратура при обследовании не применялась. Ответчик при проведенных обследованиях участка не присутствовал и не приглашался.
По требованию суда в период рассмотрения дела стороны провели совместное обследование спорного земельного участка 16.09.2022 г, в границах которого было обнаружено недостроенное здание из бревен площадью 43,8 кв.м. Коммуникации к зданию и земельному участку не подведены (л.д. 75-85).
12.11.2022 г ответчик застраховал свои интересы, связанные с владением спорным жилым домом, в ООО СК «Сбербанк страхование» (л.д. 124-137).
Для устранения существенных противоречий в версиях сторон, определением суда от 01.12.2022 г по делу было назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы (л.д. 140-141).
В результате проведенного экспертами ООО *** осмотра было установлено, что в границах земельного участка имеется объект капитального строительства. На дату составления заключения планировка спорного жилого дома не соответствует данным технического плана, подготовленного 03.03.2020 г, и являющегося основанием для постановки объекта капитального строительства на кадастровый учет (л.д. 145-193).
Перегородки между помещениями ***, ***, *** и *** отсутствуют. Существующий проем в стене между помещениями *** и ***, а также оконные проемы в наружной стене помещения *** отсутствуют на плане (л.д. 156).
На дату обследования электроснабжение объекта капитального строительства осуществляется по временной схеме (от жилого дома, расположенного на смежном земельном участке).
Отопление осуществляется при помощи котла на твердом топливе, расположенного в помещении ***. Котел в соседнем помещении не оборудован дымоходом и для целей отопления не используется.
В оконные проемы вставлены деревянные рамы с одинарным остеклением. В одно из окон вставлен однокамерный стеклопакет.
Внутренняя отделка (в том числе «чистый пол»), водоснабжение, водоотведение в обследованном ОКС отсутствуют. Конструкция «черного пола» представляющая собой листы фанеры толщиной 7-8мм, уложенные по лагам, не обладает достаточной прочностью. В отдельных местах листы фанеры прогибаются, отдельные ее участки подвержены короблению.
Обследованный объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ***, по адресу: ***, возведен на ленточном бетонном монолитном фундаменте шириной 400 мм, глубина заложения 800 мм.
Стены выполнены из деревянных элементов, связанных между собой цементным раствором с добавлением извести и деревянных опилок. Объект имеет прочную связь с землей. Перемещение объекта и (или) демонтаж с последующей сборкой без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Данные характерные признаки позволяют эксперту сделать вывод о том, что обследованный объект является объектом капитального строительства (далее ОКС).
На дату обследования в ОКС жилые и вспомогательные помещения не оборудованы, не отделены друг от друга дверями (в дверные проемы не вставлены двери). Их будущее расположение указано ответчиком.
При проведении визуального обследования ОКС деформаций фундамента и стен, трещин, перекосов и признаков возможного разрушения здания экспертом не обнаружено.
Как было указано выше, на дату проведения обследования ОКС оборудован системой электроснабжения по временной схеме (от соседнего жилого дома). В одном из помещений ОКС установлен дровяной котел. Система отопления, включающая в себя трубную разводку, радиаторы и т.п., в ОКС не смонтирована. Иные инженерные системы в обследованном ОКС отсутствуют.
Наружные ограждающие конструкции обследованного ОКС имеют толщину 400 мм, что позволит обеспечить необходимую теплоизоляцию в холодный период года.
Однако, заполнение оконных проемов рамами с одинарным остеклением способствует увеличению теплопотерь и образованию конденсата на оконных стеклах.
Обследованный ОКС имеет плоскую крышу с незначительным уклоном в направлении навеса. Кровельное покрытие – рубероид в два слоя.
Во внутренних помещениях ОКС имеются протечки атмосферной влаги.
На момент проведения обследования ОКС с кадастровым номером ***, возведенный в границах земельного участка с кадастровым номером ***, не обладает всеми признаками жилого помещения (л.д. 167).
Для приведения обследованного ОКС в состояние, пригодное для постоянного проживания граждан, необходимо выполнить следующие работы: подключение ОКС к сетям электроснабжения на постоянной основе; выполнить устройство «черных полов» из более прочных материалов (доски, плиты OSB и т.д.); выполнение укладки «чистых полов», внутренних отделочных работ; обеспечение необходимого уровня теплоизоляции ограждающих конструкций путем установки в оконные проемы двойных рам или стеклопакетов заводского изготовления; устранение протечек атмосферной влаги во внутренние помещения ОКС путем выполнения гидроизоляции кровли.
Размещение ОКС с кадастровым номером ***, возведенного ответчиком ФИО2 в границах земельного участка с кадастровым номером ***, не противоречит нормативным требованиям.
Объект капитального строительства, возведенный ответчиком ФИО2, не создает угрозу имуществу, здоровью и жизни граждан, не нарушает охраняемые законом интересы смежных землевладельцев (л.д. 175).
Оценивая представленные доказательства, суд находит экспертное заключение полностью обоснованным, достоверным и соответствующим положениям ст. 130 ГК РФ, согласно которым к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относится все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Исследованное спорное здание по смысл ст. 1 Градостроительного кодекса РФ является объектом капитального строительства, относится к объектам недвижимого имущества, поскольку прочно связано с землей и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба для назначения имущества.
Согласно ст. 15 и ст. 16 Жилищного кодекса РФ, п. 4 и п. 5 "Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г № 47, жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания. Жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем.
В соответствии с п.п. 7, 8, 44, 45 приведенного Положения единственным основанием для признания помещения пригодным для проживания является заключение межведомственной комиссии органа местного самоуправления.
По правилам ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Заключение межведомственной комиссии о признании спорного объекта нежилым помещением, непригодным для постоянного проживания, не представлено, в связи с чем ссылки истца на несоответствие целевого назначения спорного объекта данным занесенным в ЕГРН не состоятельны и судом не принимаются.
Заявляя подобный иск, истец основывался на судебной практике, сформированной по спорам между арендаторами земельных участках, которые в период действия договора аренды возвели некий объект, не соответствующий признакам жилого дома, либо представили не соответствующие действительности сведения о наличии такого объекта завершенного строительством в границах участка и необоснованно претендовали на приобретение земельного участка в собственность на льготных основаниях. При наличии не расторгнутого договора аренды земельного участка это создавало реальную угрозу нарушения прав истца.
Между тем в п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ указано, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Рассматриваемое исключение урегулировано ст. 239.1 ГК РФ, в соответствии с которой, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Поскольку договор аренды земельного участка был заключен сторонами 30 декабря 2019 г, то есть после вступления в силу Закона N 171-ФЗ, то к спорным правоотношениям, с учетом правил п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, подлежат применению положения ст. 239.1 ГК РФ.
Действие договора аренды земельного участка прекращено, заключением судебной экспертизы убедительно доказано, что фактически в границах участка расположен объект, не завершенный строительством, но требования о внесении в ЕГРН сведений об изменении назначения объекта с «жилой дом» на «объект незавершенный строительством» истец суду не заявлял. В настоящий момент ответчик не доказал права на приобретение земельного участка в собственность по льготной цене, поэтому истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
Положения же ст. 239.1 ГК РФ введены для того, чтобы обеспечить соблюдение баланса прав всех сторон договора аренды земельного участка в тех случаях, когда застройщик не успел завершить строительство жилого дома и утратил право пользования земельным участком. Спорный объект не является самовольной постройкой, не угрожает жизни, здоровью или имуществу иных лиц, и не может быть изъят из владения ответчика безвозмездно.
Более того, как указано Верховным судом РФ в "Обзоре судебной практики в связи с коронавирусом", суд, разрешая подобные дела, обязан дать оценку причинам неплатежеспособности должника, препятствующим своевременному завершению строительства жилого дома.
В п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В рассматриваемом случае права истца могут быть защищены иным способом, поскольку он не лишен возможности истребовать земельный участок из чужого незаконного владения, заявить требования о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность.
По мнению суда это будет соответствовать и интересам самого истца, поскольку в противном случае сносить объект придется за счет муниципальной казны, и иного имущества, за счет которого можно погасить задолженность ответчика по арендной плате перед истцом, не обнаружено.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в иске Администрации Гатчинского муниципального района *** к ФИО2 отказать.
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца с даты составления путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд.
Судья: Е.В. Лобанев
Решение составлено ***