Дело № 2-410/2025
УИД 51RS0003-01-2024-005580-95
Решение в окончательной форме изготовлено 30 сентября 2025 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 сентября 2025 года город Мурманск
Ленинский районный суд города Мурманска в составе:
председательствующего судьи Лобановой О.Р.,
при секретаре Фетисовой О.Г.,
с участием представителя истца ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства имущественных отношений Мурманской области к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,
установил:
Министерство имущественных отношений Мурманской области обратилось в суд с иском к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.
В обоснование заявленных требований указано, что ответчику на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства (далее - ОНС) со следующими характеристиками: кадастровый №, местоположение - Мурманская (обл) Мурманск (г.), Ленинский район, 204 микрорайон застройка ж/дом №15 (блок/секция 36) КИО; площадь - 712.9 кв.м; степень готовности - 10 %; проектируемое назначение - нежилое; вид, номер и дата государственной регистрации права - собственность, 51:20:0002021:1016-51/055/2021-6, 21.07.2021; ОНС расположен на земельном участке со следующими характеристиками: кадастровый №; местоположение - <адрес>;категория земель - земли населенных пунктов; вид разрешенного использования - завершение строительства жилых домов; собственность - государственная неразграниченная.
В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ), в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года, или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14, 39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации. Аналогичные основания предоставления земельных участков без проведения торгов закреплены и в пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
Таким образом, земельный участок может быть предоставлен собственнику объекта незавершенного строительства без проведения торгов сроком на три года однократно для завершения его строительства.
13.06.2018 между Комитетом имущественных отношений г. Мурманска и ФИО2 заключен договор № о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) земельного участка с кадастровым номером № на срок по 04.07.2022 для завершения строительства.
Договор аренды № прошел государственную регистрацию, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись от 26.08.2019 г. №
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.11.2024 г. № № собственником ОНС с кадастровым номером № является ФИО1.
До настоящего времени ФИО1 не завершил строительство ОНС, что подтверждается вышеуказанной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Отчетом № 38351/24-3 об оценке недвижимого имущества от 13.06.2024 г. определена рыночная стоимость ОНС в размере 2 790 000 рублей.
Просит суд вынести решение об изъятии у ФИО1, принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительства, кадастровый №, местоположение Мурманская (обл), Мурманск (г.), <адрес> КИО, площадь 712.9 кв.м., степень готовности 10 %, проектируемое назначение: нежилое, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № путем продажи с публичных торгов.
Впоследствии истец уточнил заявленные требования с учетом опечатки в исковом заявлении, просит суд вынести решение об изъятии у ФИО1, принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительства, кадастровый №, местоположение Мурманская (обл), Мурманск (г.), <адрес>) КИО, площадь 712.9 кв.м., степень готовности 10 %, проектируемое назначение: нежилое, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, путем продажи с публичных торгов.
Определением суда (протокольным) от 16.01.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, привлечен ФИО2.
Определением суда (протокольным) от 25.02.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, привлечены КИО г. Мурманска, Администрация города Мурманска.
Представитель истца ФИО6 в судебном заседании поддержал требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен заблаговременно и надлежащим образом.
Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался в установленном законом порядке.
Представители третьих лиц КИО г. Мурманска, администрации г. Мурманска в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.
Руководствуясь требованиями части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела материалы гражданского дела №2-1248/2022 Первомайского районного суда города Мурманска, суд приходит к следующему.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в частности, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2 указанной статьи).
В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3).
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).
С 1 января 2020 года полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, за рядом исключений, перешли к Министерству имущественных отношений Мурманской области в соответствии с пунктом 2 статьи 2 Закона Мурманской области от 27 декабря 2019 г. № 2459-01-ЗМО «О перераспределении отдельных полномочий в области градостроительной деятельности и в области земельных отношений между органами местного самоуправления муниципальных образований Мурманской области и органами государственной власти Мурманской области» и пунктом 1.1 Положения о Министерстве имущественных отношений Мурманской области, утвержденного постановлением Правительства Мурманской области от 31 января 2020 г. № 21-ПП.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора купли-продажи №28/2018 от 14 ноября 2018 года Комитет имущественных отношений города Мурманска (продавец), в лице председателя комитета ФИО7, передал в собственность покупателя ФИО2 муниципальное недвижимое имущество - застройка жилого дома, степень готовности домов - 10 %, расположенные по адресу: <адрес> общей площадью 712,90 кв.м, кадастровый (условный) № (л.д. 146 том 1).
04 июля 2019 года между Комитетом имущественных отношений города Мурманска в лице заместителя председателя ФИО8, и ФИО2 заключен договор аренды земли № 13174, предметом которого является земли населённых пунктов, земельный участок площадью 7446 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу город Мурманск, Ленинский административный округ, улица Садовая. Договор аренды заключен на срок с 04.07.2019 по 04.07.2022 для завершения строительства объектов с проектируемым назначением: «Застройка ж/дом № 16 (блок/секция 38Б, степень готовности 44 %. с кадастровым номером №, имеющий адрес: г. Мурманск и «Нежилое», степень готовности-10%. с кадастровым номером №, имеющий адрес: <адрес> (л.д. 151-153 том 1), на основании заявления ФИО2 от 18.06.2019 о предоставлении земельного участка (л.д. 149 том 1).
Договор аренды № прошел государственную регистрацию, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись от 26.08.2019 г. №
ФИО2 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2020 продал ФИО3 в собственность недвижимое имущество: застройка жилого дома, степень готовности - 10 %, общей площадью 712,90 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенное по адресу: <адрес> (л.д.1-3 том 2).
20 июля 2021 года ФИО4, действующий от имени ФИО3 на основании доверенности от 25.01.2021, удостоверенной нотариусом Подольского нотариального округа Московской области ФИО9 и ФИО5, действующий от имени ФИО1 на основании доверенности от 17.07.2021, удостоверенной нотариусом нотариального округа город Мурманск Мурманской области ФИО10 временно и.о. нотариуса нотариального округа город Мурманск Мурманской области ФИО11 заключили договор купли-продажи нежилого помещения.
Согласно предмету договора ФИО4, действующий от имени ФИО3, «продавец» продает, а ФИО5, действующий от имени ФИО1, «покупатель» покупает в собственность нежилое помещение объект незавершенного строительства застройка ж/дом, проектируемое назначение: нежилое, инвентарный №. Адрес объекта: <адрес>) КИО, кадастровый №.
Договор от 20.07.2021 подписан сторонами.
Таким образом, ФИО1 с 21 июля 2021 г. на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 20 июля 2021 г., заключенного между ФИО4 от имени ФИО3 и ФИО5 от имени ФИО1, является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №
Проектную документацию, разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию материалы дела не содержат.
Решением Первомайского районного суда <адрес> от 21.09.2022 по гражданскому делу №2-1248/2022 исковые требования администрации города Мурманска к ФИО1 о возложении обязанности (консервации незавершенных строительных объектов) - удовлетворены.
Указанным судебным актом постановлено: «Обязать ФИО1 в течение месяца со дня вступления решения в законную силу обеспечить консервацию объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 51:20:0002021:1016, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № почтовый адрес ориентира: г. Мурманск, в районе дома 23 по улице Маяковского (на земельном участке расположен жилой дом № 15 блок секция 36) в виде принятия необходимых мер, препятствующих несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки, включая возвещение ограждения строительной площадки по периметру; №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, почтовый адрес ориентира: г. Мурманск, в районе дома 21 по улице Маяковского (на земельном участке расположен жилой дом №16 блок секция 38) в виде принятия необходимых мер, препятствующих несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки, включая возвещение ограждения строительной площадки по периметру».
Решение Первомайского районного суда г. Мурманска от 21 сентября 2022 года вступило в законную силу 04.11.2022.
Заочным решением Первомайского районного суда города Мурманска от 28.02.2024 по гражданскому делу №2-986/2024 удовлетворены исковые требования Комитета имущественных отношений города Мурманска к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате за фактическое пользование земельным участком, процентов за пользование чужими денежными средствами (л.д. 78-81 том 2).
Указанным заочным решением от 28.02.2024 с ФИО1 в пользу Комитета имущественных отношений города Мурманска в доход бюджета города Мурманска взыскана задолженность по оплате за фактическое пользование земельным участком за период с третьего квартала 2021 года по третий квартал 2023 года, по состоянию на 11 октября 2023 года в размере 72 688 рублей 55 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 2 сентября 2021 года по 11 октября 2023 года в размере 5 916 рублей 45 копеек.
Заочное решение Первомайского районного суда города Мурманска от 28 февраля 2024 года вступило в законную силу 09 мая 2024 года.
ФИО1 обратился в Октябрьский районный суд г. Мурманска с административным исковым заявлением, в котором обжалует отказ Министерства имущественных отношений Мурманской области в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером: № для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: № а также заявление в Министерство имущественных отношений о предоставлении земельного участка с кадастровым номером: № для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: №.
Решением Октябрьского районного суда города Мурманска от 02 июня 2025 года по административному делу №2а-2334/2025 административное исковое заявление ФИО1 о признании незаконным решения Министерства имущественных отношений Мурманской области от 17 апреля 2025 об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, возложении обязанности совершить действие - оставлено без удовлетворения.
Решение Октябрьского районного суда города Мурманска от 02.06.2025 вступило в законную силу 04.07.2025.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Данная норма закона является императивной и предполагает однократную возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.
В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила этой статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Из материалов дела следует, что на дату прекращения договора аренды № 13174 строительство объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу Мурманская область, город Мурманск с проектируемым назначением «многоквартирный жилой дом», с кадастровым номером № не завершено, время, представленное для завершения строительства, истекло.
Указанное обстоятельство в ходе судебного разбирательства ответчиком не оспаривалось.
Доказательств, свидетельствующих, что невозможность завершения строительства объекта связана с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления, суду не представлено, равно как и не представлено доказательств, что строительство объекта не завершено по независящим от ФИО1 причинам.
Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. №305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.
Из указанного следует, что в любом случае, в том числе при сложившихся длящихся правоотношениях сторон, при заключении договора аренды их отношения регулируются последним договором.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а также учитывая, что на момент обращения с иском по настоящему делу срок действия договора аренды истек, суд приходит к выводу о наличии оснований для применения к правоотношениям сторон положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и удовлетворения заявленных истцом требований.
Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 г. № 1299.
Согласно пунктам 2, 3 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников.
Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.
В силу пункта 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Таким образом, судом должен быть определен способ реализации имущества и его начальная продажная стоимость.
Истцом представлен отчет № 38351/24-3 ООО «ГЕС» от 13 июня 2024 года о рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта незавершенного строительства составляет 2 790 000 рублей.
Указанный отчет ответчиком не оспорен, доказательств иной стоимости объекта незавершенного строительства суду не представлено.
Согласно основополагающим принципам гражданского процесса, в частности принципам диспозитивности и состязательности сторон, закрепленным в ст. 4, 12, 56, 156 ГПК РФ, суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств, оказывает лицам, участвующим в деле содействие в реализации их прав.
Осуществляя руководство процессом, суд в силу принципа состязательности, закрепленного в ст. 12 ГПК РФ, и положений ст. 35 ГПК РФ разъясняет участвующим в деле лицам, что они несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
Судом были предприняты все меры для реализации стороной ответчика гарантированных ему процессуальных прав на представление доказательств в обоснование возражений по заявленным требованиям с целью установления юридически значимых обстоятельств по делу.
При таких обстоятельствах, объект незавершенного строительства с проектируемым назначением «нежилое застройка ж/дом №15 (блок/секция 36)», с кадастровым номером №, находящийся по адресу <адрес>, площадью 712,9 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № подлежит изъятию у ФИО1 путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости имущества равной 2 790 000 рублей.
В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход муниципального образования город Мурманск также подлежит взысканию государственная пошлина.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования Министерства имущественных отношений Мурманской области к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов - удовлетворить.
Изъять у ФИО1 принадлежащий ему на праве собственности объект незавершенного строительства, кадастровый №, местоположение <адрес> КИО, площадь 712.9 кв.м., степень готовности 10 %, проектируемое назначение: нежилое, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости имущества - 2 790 000 рублей.
Взыскать с ФИО1 в доход бюджета муниципального образования город Мурманск государственную пошлину в размере 3 000 рублей.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Ленинский районный суд города Мурманска в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья О.Р. Лобанова