Дело № 2-13/2025 «Копия»
УИД 14RS0014-01-2024-001175-72
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Ленск 6 мая 2025 года
Ленский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Москвитиной Н.П., при секретаре Усатовой О.А., с участием истца ФИО3 посредством видеоконференц-связи, представителя ФИО1, представителя ответчика администрации городского поселения «Город Ленск» ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании
гражданское дело по иску ФИО3 к администрации городского поселения «Город Ленск» Ленского района Республики Саха (Якутия), государственному казенному учреждению Республики Саха (Якутия) «Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)» о взыскании возмещения за изымаемое аварийное жилое помещение и земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в суд с иском к администрации городского поселения «Город Ленск» Республики Саха (Якутия), государственному казенному учреждению Республики Саха (Якутия) «Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)» о взыскании выкупной цены жилого помещения и земельного участка, расположенных по [АДРЕС], в сумме 9 140 800 рублей, судебных расходов.
В обоснование иска указано, ФИО3 на основании договора купли-продажи от 12 октября 1999 года является собственником указанной квартиры, общей площадью ___ кв.м., с кадастровым [НОМЕР], и на основании договора купли-продажи от 10.05.1997 – собственником земельного участка по указанному адресу, общей площадью ___ кв.м., с кадастровым [НОМЕР].
На основании распоряжения администрации от 4 мая 2023 года № 07-04-00724/23 принадлежащие ей на праве собственности жилое помещение и земельный участок изъяты для муниципальных нужд в рамках республиканской адресной программы переселения. Истцом избран способ реализации жилищных прав в виде денежной компенсации. 20 июня 2024 года истцу направлено соглашение о предоставлении возмещения за изымаемое жилое помещение и земельный участок, согласно которому стоимость возмещения составляет 6 609 686 рублей 40 коп. Истец с размером возмещения не согласна, поскольку расчет произведен исходя из площади жилого помещения и без учета земельного участка. В ответ на направленные обращения администрация письмом от 15 августа 2024 года сообщила, что комиссия по реализации программы утвердила рыночную стоимость 1 кв.м. в размере 97 632 рублей, а предложенная ФИО3 оценка выкупной стоимости в размере 135 019 рублей превышает утвержденную. Таким образом, ссылаясь на заключение ИП А. об оценке выкупной стоимости недвижимого имущества от 9 июля 2024 года [НОМЕР], истец просит взыскать с ответчиков 9 140 800 рублей в качестве компенсации за изымаемые объекты недвижимости.
Настоящее гражданское дело возбуждено на основании определения от 30 августа 2024 года в производство судьи Поповой Л.И. До сведения участников процесса доведено, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 21 февраля 2025 года № 93 судья Попова Л.И. назначена на должность судьи Верховного суда Республики Саха (Якутия), в этой связи гражданское дело передано в производство судьи Москвитиной Н.П., с учетом требования ч. 6 ст. 14 ГПК РФ.
Представитель ГКУ Республики Саха (Якутия) «Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)» в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, в материалы дела представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому Дирекция подготовила проект соглашения о предоставлении возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 7108800 рублей 00 коп.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотрение дела при имеющейся явке.
В судебном заседании истец ФИО3, ее представитель ФИО1 каждый в отдельности, требования поддержали по основаниям, указанным в иске, просят удовлетворить их с учетом дополнительного заключения эксперта.
Представитель ответчика администрации ГП «Город Ленск» ФИО2 с иском не согласилась, не оспаривая заключения эксперта, полагает, что в сумму возмещения за изымаемые объекты не подлежат включению расходы, связанные в проведением капитального ремонта, данный жилой дом не был включен в программу по проведению капитального ремонта, истцом данные виды расходов не понесены, а потому, поддерживая позицию Дирекции жилищного строительства, полагала возможным удовлетворение требования в размере 7108000 рублей, полагает, что истец имеет право исключительно на выплату возмещения в указанном размере.
Выслушав участников процесса, проверив их доводы, оценив доказательства по делу, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Подпунктом 3 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239).
Частью 4 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.
По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
Если многоквартирный дом, признанный аварийным, включен в региональную адресную программу, то собственник жилого помещения в этом доме в силу ст. 16, п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ имеет право на предоставление другого жилого помещения либо на возмещение в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В случае невключения многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в адресную программу жилищные права собственника жилого помещения обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Судом установлено, что ФИО3 на основании договора купли-продажи от 28 октября 1999 года, является собственником квартиры, расположенной по [АДРЕС], общей площадью ___ кв.м. Кроме этого, истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 10 мая 2007 года [НОМЕР] принадлежит земельный участок с кадастровым [НОМЕР], назначение – земли поселений, общей площадью ___ кв.м., по [АДРЕС].
Многоквартирный дом, расположенный по адресу Дружбы, д. 25А, признан непригодным для постоянного проживания, аварийным, подлежащим сносу и включен в республиканскую адресную программу, утвержденную Постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 27 марта 2019 года №50 «О республиканской адресной программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы».
04 мая 2023 года администрацией МО «Город Ленск» вынесено распоряжение № 07-04-00724/23 об изъятии для муниципальных нужд у собственников земельные участки и жилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, признанном аварийными и подлежащими сносу, в том числе жилое помещение, принадлежащее истцу (пункт 1).
Истцом избран способ компенсации за изымаемое ей жилое помещение и земельный участок в виде выплаты компенсации.
15 августа 2024 года администрацией МО «Город Ленск» в адрес ФИО3 направлено предварительное соглашение о предоставлении возмещения за изымаемое жилое помещение и земельный участок, которым размер возмещения определен в сумме 6 609 686,40 руб., исходя из стоимости одного кв.м. 97 632 руб.
Не согласившись с выкупной стоимостью, истец обратилась в суд и, ссылаясь на заключение об оценке выкупной стоимости недвижимого имущества от 09.07.2024 [НОМЕР], просила взыскать с администрации 9 140 800 рублей.
Определяя размер выкупной цены за жилое помещение, суд руководствуется частью 7 статьи 32 ЖК РФ и подпунктом «з» пункта 20 Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14, согласно которым, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
На основании определения Ленского районного суда Республики Саха (Якутия) от 14 октября 2024 года по делу назначена оценочная экспертиза по определению выкупной стоимости жилого помещения, расположенного по [АДРЕС], и земельного участка с кадастровым [НОМЕР], расположенным по указанному адресу (том 1 л.д. 180-186).
Определением от 5 февраля 2025 года назначена дополнительная судебная экспертиза, на разрешение экспертов поставлены вопросы: какова выкупная стоимость жилого помещения жилого помещения, расположенного по [АДРЕС], и земельного участка с кадастровым [НОМЕР] в случае подбора аварийных аналогов с расчетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт; какова разность между выкупной стоимостью вышеуказанных объектов без учета аварийности и с учетом аварийности?
Согласно заключению эксперта (дополнительной судебной экспертизы) [НОМЕР] стоимость возмещения за изымаемое имущество составила 8895500 рублей, при этом стоимость возмещения будет состоять из следующих составляющих: рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, назначение: жилое помещение, общей площадью ___ кв.м. без учета стоимости земельного участка площадью ___ кв.м., с учетом части земельного участка под МКД, площадью. ___ кв.м. – 4512000 рублей; убытки – 592800 рублей; стоимость земельного участка, общей площадью ___ кв.м., кадастровый [НОМЕР] – 2004000 рублей; стоимость непроизведенного капитального ремонта – 1786700 рублей (том 4 л.д. 207).
Заключение эксперта [НОМЕР] от 31 марта 2025 года имеет ссылки на нормативные документы, информацию, полученную из открытых источников (в том числе, размещенную в сети Интернет) с указанием данных источников. Экспертом были отобраны аналоги с соответствующим местоположением и сопоставимые по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Заключение эксперта не содержит внутренних противоречий, выводы эксперта последовательны, основаны на проведенном исследовании. В заключении содержится ясный и понятный ответ на поставленный судом вопрос, оно составлено в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, выполнено квалифицированным специалистом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; учитывались состав и назначение оцениваемого объекта, а также исследовались финансовые и экономические условия, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Учитывая, что заключение эксперта стороной ответчика не оспорен, отвечает требованиям положений статей 55, 59 - 60, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает его в качестве доказательства рыночной стоимости жилого помещения, признанного аварийным для определения размера возмещения за указанное жилое помещение.
Стороной ответчиков, как указано ранее, не оспорены выводы эксперта в приведенной части, в ходе рассмотрения дела ответчиком выражено несогласие с включением в выкупную стоимость изымаемого имущества стоимости непроизведенного капитального ремонта.
Действительно, как установлено в ходе судебного заседания, многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...>, отсутствует в Региональной программе капитального ремонта и начисление взносов на капитальный ремонт не производилось (том 3 л.д. 65, 68).
Между тем, в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Суд полагает, что сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт относится к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, и приходит к выводу о необходимости включения в выкупную стоимость квартиры компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.
В этой связи доводы представителя администрации городского поселения, а также стоимость компенсации, предложенная Дирекцией жилищного строительства в проекте соглашения, не соответствуют приведенным выше положениям закона, подлежат отклонению.
Поскольку многоквартирный дом, признанный аварийным, был включен в адресную программу по переселению из аварийного жилищного фонда, в связи с чем жилищные права ФИО3 осуществляются в рамках такой региональной программы, ответственным за реализацию которой на территории Республики Саха (Якутия) является ГКУ «Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)».
При таких обстоятельствах, с ГКУ Республики Саха (Якутия) «Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)» в пользу истца ФИО3 подлежит взысканию выкупная цена за жилое помещение, признанное аварийным, и земельный участок, расположенные по [АДРЕС], в размере 8895500 рублей.
В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
С учетом приведенного разъяснения, суд считает необходимым прекратить право собственности ФИО3 на спорные жилое помещение и земельный участок, после выплаты Дирекцией денежных средств взамен указанных объектов недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 53904 рублей 00 коп. Учитывая, что суд пришел к выводу об удовлетворении заявленного истцом требования в размере 8895500, то судебные расходы в части государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в размере, пропорциональном удовлетворенной части требований.
Кроме этого, истцом понесены расходы на производство экспертизы, являвшиеся необходимыми при предъявлении иска в суд, в размере 20000 рублей. А также понесены расходы в связи с оплатой услуг представителя. Принимая во внимание объем работ, произведенный представителем ФИО1, суд полагает их разумными, соответствующими объему проделанной работы, характера спорных правоотношений, подтверждёнными документально, а потому указанные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в заявленном размере.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО3 удовлетворить.
Взыскать с государственного казенного учреждения Республики Саха (Якутия) «Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)» в пользу ФИО3 (ИНН [НОМЕР]) выкупную цену за жилое помещение, расположенное по [АДРЕС], и земельный участок, расположенный по [АДРЕС], в размере 8895500 рублей 00 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 52457 рублей 00 коп., расходы на проведение экспертизы в размере 20000 рублей 00 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 40000 рублей 00 коп., а всего взыскать 9007957 (девять миллионов семь тысяч девятьсот пятьдесят семь) рублей 00 коп.
Прекратить право собственности ФИО3 на жилое помещение – квартиру [НОМЕР], общ. площадью ___ кв.м., с кадастровым [НОМЕР], расположенную по [АДРЕС], и земельного участка, общей площадью ___ кв.м., с кадастровым [НОМЕР], после выплаты государственным казенным учреждением Республики Саха (Якутия) «Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)» денежных средств взамен указанных жилого помещения и земельного участка.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) через Ленский районный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий п/п Н.П. Москвитина
«Копия верна»
Судья Ленского районного суда
Республики ФИО4 Москвитина
Решение в окончательной форме принято 12.05.2025.