Судья Шандер Н.В. дело № 33-3-5352/2023

№ 2-59/2023

УИД 26RS0003-01-2022-004535-40

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 14 июля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

в составе председательствующего Переверзевой В.А.

судей Калединой Е.Г. и Тепловой Т.В.

при секретаре Гриб В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании 14 июля 2023 года

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика АО «ДОМ.РФ» по доверенности ФИО1

на решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 21 марта 2023 года по исковому заявлению ФИО2 ФИО19, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО2 ФИО20 к АО «ДОМ.РФ» о признании незаконным факта включения общедомового имущества многоквартирного дома (подвала) в общую площадь квартиры, обязании устранить последствия нарушения права путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменении сведений об объекте недвижимости в части уменьшения площади квартиры, указании, что решение суда является основанием для внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменении сведений об объекте недвижимости в части уменьшения площади квартиры,

заслушав доклад судьи Калединой Е.Г.,

УСТАНОВИЛА:

ФИО3, действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО4, обратилась в суд с исковым заявлением о признании незаконным факта включения общедомового имущества многоквартирного дома (подвала) в общую площадь квартиры, обязании устранить последствия нарушения права путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменении сведений об объекте недвижимости в части уменьшения площади квартиры, указании, что решение суда является основанием для внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменении сведений об объекте недвижимости в части уменьшения площади квартиры, указав в обоснование требований, что ФИО3, ФИО4 и ФИО5 являются собственниками жилого помещения с кадастровым номером № - квартиры № площадью 28,9 кв.м, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Ответчик является собственником жилого помещения с кадастровым номером № - квартиры № площадью 52,1 кв.м, расположенной по тому же адресу: <адрес>. В соответствии с техническим паспортом жилого дома по адресу: <адрес> дом состоит из основного строения (литер «Г1» и литер «Г2») и подвала под литером Г. Общая площадь дома 50,5 кв.м, в том числе жилая 37 кв.м. К литеру «Г1» (квартира №) относятся помещения: № 1 площадью 11,5 кв.м, № 4 площадью 9,8 кв.м, № 5 площадью 7,6 кв.м, всего площадью 28,9 кв.м. Помещения № 8 площадью 3 кв.м, № 9 площадью 6,8 кв.м, № 11 площадью 8,8 кв.м не входят в общую площадь квартиры. К литеру «Г2» (квартира №) относятся помещения: № 7 площадью 7,5 кв.м, № 3 площадью 8,2 кв.м, № 6 площадью 5,9 кв.м, всего площадью 21,6 кв.м. Помещения № площадью 5,2 кв.м (тамбур) и помещение № площадью 25,3 кв.м (подвал) изначально не входили в общую площадь квартиры. Согласно кадастровому паспорту от 24 ноября 2009 года по результатам обследования 08 августа 2007 года помещения № подвал) площадью 25.3 кв. м и № площадью 5,2 кв. м внесены на баланс, в результате чего площадь квартиры № изменилась и составила 52,1 кв.м. При этом в кадастровом паспорте отражено, что переустройство, реконструкция и перепланировка объекта не производились. Истец ссылается на то, что факт включения в общую площадь квартиры № помещения подвала № 12 площадью 25,3 кв. м, расположенного под многоквартирным домом, находящегося в общем пользовании жильцов и являющегося общедомовым имуществом нарушает ее права, поскольку ей созданы препятствия в пользовании не только спорным общедомовым имуществом, но и в возможности полно и беспрепятственно владеть, пользоваться и распоряжаться в дальнейшем квартирой №, так как ответчиком спорная квартира № выставлена на продажу и потенциальные покупатели претендуют на приобретение квартиры площадью 52,1 кв. м, тогда как ее действительная площадь составляет 26.8 кв. м.

Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 21 марта 2023 года исковые требования ФИО3 удовлетворены.

Суд признал незаконным включение общедомового имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> - помещения № 12 (подвал) площадью 25,3 кв. м в общую площадь квартиры № с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, расположенной в указанном многоквартирном доме.

Суд обязал АО «ДОМ.РФ» в течение десяти рабочих дней с момента вступления решения в законную силу обратиться в регистрирующий орган - территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменении сведений об объекте недвижимого имущества с кадастровым номером №, назначение: жилое помещение, наименование: квартира, расположенного по адресу: <адрес>, в части уменьшения площади указанной квартиры с 52,1 кв. м до 26,8 кв. м с исключением из ее общей площади помещения № 12 (подвал) площадью 25,3 кв. м.

Суд указал, что настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении площади объекта недвижимости с кадастровым номером № и исключении из его состава помещения № 12 (подвал) площадью 25,3 кв. м.

В апелляционной жалобе представитель ответчика АО «ДОМ.РФ» по доверенности ФИО1 просит решение суда отменить, указав, что суду следовало оценить обстоятельства добросовестности АО «ДОМ.РФ», как приобретателя спорного имущества. Договор купли-продажи от 12 декабря 2009 года и договор купли-продажи от 29 сентября 2014 года не оспаривались, не были признаны недействительными, в связи с чем у АО «ДОМ.РФ» отсутствовали правовые основания для отказа в принятии в качестве обеспечения надлежавшего исполнения договора займа квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 52,1 кв.м. Вывод суда о том, что ответчиком не осуществлен должный осмотр спорного помещения, так как не производился осмотр помещения при передаче его в собственность АО «ДОМ.РФ» является неправомерным, поскольку в ходе рассмотрения иска АО «ДОМ.РФ» к ФИО6, ФИО7 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество была проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости квартиры. При проведении экспертизы установление начальной продажной стоимости объекта недвижимости проводилось, исходя из того, что площадь спорной квартиры составляет 52.1 кв.м. Результаты указанного экспертного заключения никем не оспорены. Решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 10 июля 2019 года по делу № вступило в законную силу. Таким образом, при принятии в собственность спорного объекта недвижимости у ответчика были два отчета об оценке недвижимости (на момент заключения договора займа и на момент регистрации права собственности), содержащие в себе фотографии объекта недвижимости, в связи с чем личный осмотр квартиры ответчиком не требовался. Вместе с тем, судом не учтено, что спорное помещение жилого дома предназначено для самостоятельного использования и не подлежит отнесению к общедомовому. Истцом не представлены какие- либо доказательства недобросовестности АО «ДОМ.РФ» при принятии в собственность квартиры на основании акта приема-передачи нереализованного имущества должника взыскателю от 19 февраля 2020 года.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца ФИО3 по доверенности ФИО8 просит решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в возражениях на жалобу, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного решения, постановленного в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Согласно В пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 являются участниками общей долевой собственности (по 1/3 доли каждый) в праве на двухкомнатную квартиру № с кадастровым номером № площадью 28,9 кв.м, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № от 22.12.2022.

Согласно договору о приватизации жилой площади от ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 принял в индивидуальную собственность квартиру № по адресу: <адрес>, состоящую из двух комнат полезной площадью 21,6 кв.м, жилой площадью 15,7 кв.м.

На основании решения мирового судьи судебного участка № 2 Октябрьского района г. Ставрополя от 23.09.2003 за ФИО9 признано право собственности на квартиру № по <адрес>.

12.02.2004 между ФИО9, с одной стороны, и ФИО10, ФИО11, с другой стороны, заключен договор пожизненного содержания с иждивением, по условиям которого рентополучатель ФИО9 передал бесплатно в собственность плательщикам ренты ФИО10 и ФИО11 по доли каждому принадлежащее ему на праве собственности имущество - квартиру № по адресу: <адрес>, общей площадью 21,6 кв.м.

Право собственности ФИО10 и ФИО11 было зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 16.11.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю были выданы свидетельства о государственной регистрации права серии <данные изъяты> и серии <данные изъяты>, соответственно.

Согласно указанным свидетельствам за ФИО10 и ФИО11 зарегистрировано право долевой собственности (по 1/2 доли у каждого) на квартиру № по адресу: <адрес>, общей площадью 21,6 кв. м.

На основании договора купли-продажи недвижимости от 12.12.2009 вышеуказанная квартира № была приобретена ФИО12, при этом в договоре купли-продажи (п. 1.1 договора) указано, что предметом договора значится квартира №, расположенная по адресу: <адрес>, общей площадью 52,1 кв.м, жилой площадью 15,7 кв.м, кадастровый №.

ФИО12 также в установленном законом порядке было зарегистрировано право собственности на указанное жилое помещение, о чем 17.12.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю было выдано свидетельство о государственной регистрации права серии №, при этом площадь спорной квартиры № в соответствии с указанным свидетельством значится уже 52,1 кв.м.

Согласно договору купли-продажи от 29.09.2014 квартира № по адресу: <адрес>, продана ФИО12 ФИО13 и ФИО7 в общую совместную собственность.

Согласно п. 1.3 договора купли-продажи квартиры от 29.09.2014 площадь отчуждаемой квартиры - 52,10 кв.м, в том числе жилая - 15,7 кв.м.

Кроме того, в соответствии с п. 2.1 указанного договора квартира приобретается покупателями за счет собственных и заемных средств, предоставленных ОАО «Ипотечное инвестиционное агентство Ставропольского края» согласно договору займа № от 29.09.2014. При этом сумма займа составила 1 620 000 рублей.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 10.07.2019 удовлетворены исковые требования АО «ДОМ.РФ» (правопреемник займодавца ОАО «Ипотечное инвестиционное агентство Ставропольского края») к ФИО13 и ФИО7 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

С ФИО13 и ФИО7 в солидарном порядке в пользу АО «ДОМ.РФ» взыскана задолженность по кредитному договору № от 29.09.2014 в размере 1 081 243,41 рублей, обращено взыскание в счет погашения задолженности по кредитному договору № от 29.09.2014 на заложенное имущество: квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 52,1 кв.м., путем продажи с публичных торгов.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя Октябрьского районного отдела судебных приставов г. Ставрополя УФССП по Ставропольскому краю от 19.02.2020 спорная квартира № по адресу: <адрес>, передана взыскателю АО «ДОМ.РФ», о чем составлен соответствующий акт от 19.02.2020.

Таким образом, в настоящий момент собственником квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 52,1 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, является АО «ДОМ.РФ», что подтверждается также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № от 22.12.2022.

Судом установлено, что увеличение общей площади спорной квартиры № по адресу: <адрес>, с 21,6 кв. м до 52,1 кв. м обусловлено включением в ее состав площади подвального помещения № 12, составляющей 25,3 кв. м.

Из приведенных выше норм материального права следует, что правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 22.12.2022 № объект недвижимости с кадастровым номером №, с назначением «многоквартирный дом», по адресу: <адрес>, в котором расположены спорные квартиры № (кадастровый № (архивный №) и № (кадастровый № (архивный №), имеет общую площадь 50,5 кв.м.

Таким образом, как верно отмечено судом, площадь спорной квартиры № (52,1 кв. м), находящейся в собственности ответчика, превышает общую площадь многоквартирного дома (50,5 кв. м), что недопустимо.

Согласно письму Управления Росреестра по Ставропольскому краю от 16.01.2023 № по результатам проведенного анализа в Едином государственном реестре недвижимости содержится актуальная информация об объектах недвижимости, в том числе, о квартире с кадастровым номером № общей площадью 52,1 кв.м; многоквартирном доме с кадастровым номером № площадью 50,5 кв.м.

Согласно плану объекта, подготовленному Ставропольским филиалом ГУП СК «Крайтехинвентаризация» от 06.09.2005, техническому паспорту от 29.12.2003 и техническому паспорту на жилой дом литер «Г» по состоянию на 26.09.1978 выявлено:

- общая площадь квартиры № составляет 28,9 кв.м, в литере «Г» расположены: помещение № 1 площадью 11,5 кв.м, № 4 площадью 9,8 кв.м, № 5 площадью 7,6 кв.м, помещение № 8 - тамбур площадью 3,0 кв.м, под литером «Г» расположены: помещение № 9 - подвал площадью 6,8 кв.м, помещение № 10 - подвал площадью 3,7 кв.м, помещение № 11 - подвал площадью 8,8 кв.м. Площади помещений №№ 8,9,10,11 не входят в общую площадь квартиры;

- общая площадь квартиры № составляет 21,6 кв.м, в литере «Г» расположены: помещение № 2 площадью 7,5 кв.м, помещение № 3 площадью 8,2 кв.м, помещение № 6 площадью 5,9 кв.м, помещение № 7 - тамбур площадью 5,2 кв.м, под литером «Г» расположены: помещение № 12 - подвал площадью 25,3 кв.м. Площадь помещений №№ 7,12 не входит в общую площадь квартиры.

17.12.2009 в Единый государственный реестр недвижимости в отношении квартиры с кадастровым номером № внесены изменения, изменено наименование объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № с двухкомнатная квартира на квартира, изменена площадь объекта недвижимого имущества с 21,60 кв.м на 52,10 кв.м на основании кадастрового паспорта от 24.11.2009.

Как правильно указано судом первой инстанции, исходя из вышеприведенных правовых позиций, характеристики недвижимого имущества, в том числе его площадь и состав, определяются таковыми характеристиками на момент возникновения права собственности на объект недвижимости.

Учитывая тот факт, что квартира № расположенная по адресу: <адрес>, изначально приобретена в собственность ФИО9 на основании вышеуказанного договора о приватизации жилой площади от 07.05.1992, а также учитывая характеристики принятой в собственность недвижимости, состоящей из двух комнат полезной площадью 21,6 кв.м, жилой площадью 15,7 кв.м, при отсутствии реконструкций и перепланировок в помещении, суд пришел к обоснованному выводу о том, что увеличение площади недвижимого имущества (спорной квартиры №) за счет присоединения к нему площади вспомогательных помещений (помещения подвала № 12) является незаконным.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности судебного решения и несостоятельности доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Изложенные доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые имели бы правовое значение для рассмотрения дела по существу, влияли бы на законность судебного акта.

Доводы жалобы повторяют позицию стороны ответчика в суде первой инстанции. Им дана надлежащая оценка, мотивы, по которым доводы ответчика признаны несостоятельными, изложены в судебном решении.

Доводы жалобы фактически сводятся к несогласию с оценкой доказательств и выводами суда по обстоятельствам дела, оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения не содержат.

Руководствуясь ст. 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 21 марта 2023 года – оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 14 июля 2023 года.