Дело № 2-602/2025

УИД 29RS0005-01-2025-001137-13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 сентября 2025 года <адрес>

Исакогорский районный суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Олупкиной Д.В.,

при секретаре Баскаковой Н.М.,

с участием ответчика (встречного истца) ФИО1,

представителей ФИО2 и ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО1 о государственной регистрации договора купли – продажи нежилого здания, признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости (ипотеки) на нежилое здание, обязании совершить определённые действия, признании права собственности на нежилое здание,

и по встречному исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 об оспаривании договора купли – продажи нежилого здания,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском, с учетом уточнений в последнем заявленном виде просил суд принять решение о государственной регистрации договора купли – продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, признать отсутствующим обременение в виде залога недвижимости (ипотеки) на нежилое здание с кадастровым номером №, общей площадью 389,1 кв.м., по адресу: <адрес>, обязать ответчика исполнить обязательства по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ (совершить необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности и совершить действия для погашения регистрационной записи об ипотеки), признать за истцом право собственности на спорное нежилое здание.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 заключен договор купли – продажи нежилого здания по адресу: <адрес>. Объект передан продавцу, произведена оплата. Регистрация перехода права собственности не состоялась, в связи с наличием ипотеки в силу закона, залогодержатель ЗАО НКО «Северная клиринговая палата», которое в 2025 году ликвидировано, однако запись об ипотеки в ЕГРН сохранена. ФИО1 не предпринимает действий по подаче заявления в Росреестр по АО и НАО для регистрации перехода права и снятия обременения, в связи с чем заявлен настоящий иск.

В ходе судебного разбирательства в качестве третьих лиц привлечены: арбитражный управляющий ФИО5; ООО «Специализированная организация»; Управление Федеральной налоговой службы по <адрес> и НАО; ООО ПКО Долговое агентство «ФЕМИДА»; Управление Федерального казначейства по <адрес> и НАО; ООО ПКО «АйДи Коллект»; ООО ПКО «ЭКСПРЕСС КРЕДИТ»; ООО «АКМ»; Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 4 по <адрес> и НАО; ПАО «Совкомбанк»; УФССП по <адрес> отдел судебных приставов по <адрес>; Управление Росреестра по АО и НАО; в качестве соответчика – ФИО1

Кроме этого в ходе судебного разбирательства ФИО4 отказался от исковых требований к Управлению Росреестра по АО и НАО, отказ от иска к данному ответчику принят судом, вынесено соответствующее определение.

Также принят встречный иск ФИО1 к ФИО4 о признании недействительным договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого здания по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В обоснование встречного иска указано, что ФИО4, выступая в качестве покупателя по договору купли - продажи фактически не намеревался создать для себя права и обязанности собственника в отношении объекта, поскольку сделка совершена сторонами с целью создания искусственных условий, по выводу принадлежащего ФИО1 имущества с целью недопущения принятия мер по его аресту. До настоящего времени зданием пользуется ФИО1

Истец (встречный ответчик) ФИО4 в суд не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежаще, ранее на требованиях наставил, с встречными исковыми требованиями не согласился, указав, что сделка была реальная, его представитель ФИО2 позицию доверителя поддержал.

Ответчик (встречный истец) ФИО1 с первоначальными требованиями не согласился, на встречных исковых требованиях настаивал, его представитель ФИО3 позицию доверителя поддержал.

Третьи лица в суд не явились, извещены надлежаще.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) по определению суда дело рассмотрено при указанной явке лиц.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) нарушенное гражданское право (законный интерес) подлежит защите способом, указанным в законе.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы этих требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Пунктом 2 ст. 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 заключен договор купли – продажи нежилого здания, по условиям которого продавец передает покупателю, а покупатель принимает в собственность нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> обязуется уплатить продавцу деньги в сумме и порядке, предусмотренными пунктом 2.1 настоящего договора (п. 1.1.).

Согласно п. 2.1 договора указанное нежилое здание покупатель приобретает у продавца за 1 000 000 руб. Указанную денежную сумму покупатель передает продавцу при подписании настоящего договора. Оплата производится наличным порядком.

Согласно п. 5.1 договора нежилое здание не сдано в аренду, не продано и в дар не обещано, не заложено, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, право собственности продавца на нежилое здание никем не оспаривается.

Согласно п. 7.3 договора продавец передал, а покупатель принял в собственности нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> <адрес>.

Согласно п. 8.4 договора денежную сумму в размере 1 000 000 руб. в счет оплаты стоимости предмета настоящего договора ФИО1 получил, что подтверждено его подписью в договоре.

ФИО1 не оспаривает, что в договоре проставлена его подпись.

ДД.ММ.ГГГГ стороны подали заявление о государственной регистрации перехода права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена, а ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации было отказано.

Причиной отказа послужило наличие обременения в виде ипотеки в пользу ЗАО НКО «Северная клиринговая палата» (залогодержатель).

Согласно п.1 ст.352 ГК РФ исполнение обеспеченного залогом обязательства влечет прекращение залога.

В соответствии с п.1 ст.19 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п.4 ст.29 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Пунктом 1 ст.25 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо решения суда о прекращении ипотеки.

В силу ст. 25.1 указанного Федерального закона в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.

В случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из разъяснений, содержащихся в п.п. 52, 53 постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.

Таким образом, исходя из положений действующего законодательства, погашение регистрационной записи об ипотеке возможно при наличии одного из условий: заявления владельца закладной; совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; решения суда о прекращении ипотеки.

Действующим законодательством предусмотрен и иной порядок оспаривания зарегистрированного обременения путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ЗАО НКО «Северная клиринговая палата» исключено из Единого государственного реестра юридических лиц.

Согласно ответу арбитражного управляющего ФИО6 закладная на спорный объект недвижимости не передавалась, обеспечительные договоры по объекту отсутствуют.

Как пояснил ФИО1 обязательство, которое обеспечено залогом спорного имущества, исполнено в 2014 году. Факт исполнения обязательства также подтверждён представленными в материалы дела документами, в частности уведомлением о приостановлении действия от ДД.ММ.ГГГГ по погашению регистрационной записи об ипотеки, поскольку заявителями не был указан номер регистрационной записи.

Кроме этого с ДД.ММ.ГГГГ (срок возврата обязательства по кредиту) каких – либо прав на спорное имущество кредитор не предъявлял. При таком положении, суд приходит к выводу, что обязательства по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ исполнены, а обременение спорного объекта недвижимости на момент рассмотрения спора отсутствующим.

Согласно п.1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. В соответствии с п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Принимая во внимание, что обязательства по договору об ипотеки исполнены, а также нежелание ФИО1 обратиться в регистрирующий орган с заявлением о погашении записи об ипотеки ввиду ликвидации залогодержателя, суд находит, что заявленные требования о признании обременения отсутствующим подлежит удовлетворению путем прекращения записи об ипотеки.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст.551 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Учитывая сложившуюся между сторонами ситуацию, уклонение ФИО1 от государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, отсутствие у истца иной возможности защиты своих прав, вытекающих из заключения договора, требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Встречные требования ФИО1 об оспаривании договора купли – продажи по мотиву мнимости удовлетворению не подлежат на основании следующего.

В силу ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии со ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со ст.56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом; доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В нарушении указанных процессуальных норм встречным истцом не предоставлено доказательств того, что договор купли-продажи заключался без цели создания правовых последствий.

Мнимая сделка в понимании ст.170 ГК РФ характеризуется несоответствием волеизъявления, обличенного в форму договора, подлинной воле сторон, в связи с чем сделка является мнимой в том случае, если уже в момент ее совершения воля обеих сторон не была направлена на возникновение, изменение, прекращение соответствующих гражданских прав и обязанностей.

При этом намерения одного участника на совершение мнимой сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям сделки.

Реальные обстоятельства заключения и исполнения договора купли-продажи, их содержание свидетельствовали о волеизъявлении сторон на заключение именно сделки по отчуждению имущества посредством купли-продажи.

В ходе рассмотрения дела ФИО4 указывал, что оспариваемый договор купли-продажи был заключен им с целью приобретения у ФИО1 нежилого помещения, а не с какой - либо иной целью. Доказательств того, что ФИО4 заключая договор купли – продажи, имел иную правовую цель, стороной истца не представлено.

Следовательно, доводы ФИО1 о мнимости оспариваемой сделки материалами дела не подтверждены.

Доводы ФИО1 о том, что денежные средства по договору и имущество во владение ФИО4 не передавалось не нашли своего подтверждения. Оплата и передача имущества оговорены сторонами в договоре от ДД.ММ.ГГГГ. Договор подписан без разногласий. Прав на данное имущество ФИО1 с 2019 года не предъявлялось.

Вместе с тем, суд полагает, что с учетом удовлетворённых требований, требования ФИО4 к ФИО1 об обязании исполнить обязательства по договору, о признании права собственности как самостоятельные удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика по первоначальному иску подлежит взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО4 к ФИО1 удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое здание кормокухни с кадастровым № от ФИО1 (№ к ФИО4 (№) на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 с прекращением записи об ипотеки в пользу закрытого акционерного общества – небанковской кредитной организации «Северная клиринговая палата» от ДД.ММ.ГГГГ №.

Взыскать с ФИО1 (№) в пользу ФИО4 (№) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

В остальной части в удовлетворении требований ФИО4 к ФИО1 отказать.

Данное решение является основанием для погашения записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении спорного нежилого здания и основанием для государственной регистрации права собственности за ФИО4.

Встречное исковое заявление ФИО1 к ФИО4 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Исакогорский районный суд г. Архангельска.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий Д.В. Олупкина