УИД: 59RS0004-01-2022-005306-50
Дело № 2-189/2023 (2-4105/2022)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 марта 2023 года г. Пермь
Ленинский районный суд г. Перми в составе:
председательствующего судьи Милашевич О.В.,
при секретаре судебного заседания Батуевой К.М.,
с участием истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, к администрации города Перми о взыскании возмещения за нежилое помещение,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации г. Перми о взыскании с администрации г. Перми возмещения за изымаемое аварийное нежилое помещение в размере 4 371 800 рублей, убытки 1 045 700 рублей, судебных расходов на оплату услуг эксперта 25 000 рублей.
В обоснование требований указала, что является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <Адрес>. Заключением межведомственной комиссией от ДД.ММ.ГГГГ № и распоряжением начальника УЖО администрации г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ дом по <Адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Согласно отчету об оценке размер возмещения за принадлежащее истцу нежилое помещение составляет 5 417 500 рублей. В соответствии со ст. 32 ЖК РФ просит иск удовлетворить.
Истец в судебном заседании на исковых требованиях настаивала, просила взыскать возмещение в размере 5 417 500 рублей, поскольку результаты судебной экспертизы занижены. Дополнительно пояснила, что спорное нежилое помещение использует для размещения салона красоты, заключены договоры аренды с тремя работниками. После признания дома аварийным договоры аренды не расторгались, в доме коммунальные услуги оказываются в полном объеме, кроме горячей воды, так как установлены водонагреватели, которые использовались изначально. Управление домом осуществляет УК «Федуция». Из дефектов в доме имеется протечка крыши, однако салон находится на втором этаже, внутри нежилого помещения разрушений не имеется. Не считает, что имеется угроза для жизни, опасность имеется на втором этаже из-за крыши. Иных нежилых помещений для осуществления предпринимательской деятельности у нее не имеется.
Представитель ответчика администрации г. Перми, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала доводы письменного отзыва на иск, согласно которым процедура изъятия жилых помещений при признании дома аварийным и подлежащим сносу, регламентирована ст. 32 ЖК РФ. Решение о выкупе помещения требует соблюдения предварительной процедуры. Дом не включен ни в одну из действующих программ по расселению аварийного жилищного фонда. Дом по адресу <Адрес> распоряжением начальника УЖО администрации г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ дом признан аварийным и подлежащим сносу, срок принятия мер по отселению граждан установлен до ДД.ММ.ГГГГ, который не истек. Обязанность по изъятию жилого помещения у органа местного самоуправления возникает на основании решения об изъятии земельного участка. Решение об изъятии земельного участка под домом истца не принималось. Требование истца о выкупе заявлено преждевременно, т.к. процедура изъятия не соблюдена. Сведений о том, что жилой дом на сегодняшний день грозит обрушением, истцом не представлено.
Выслушав истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Судом установлено, что ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 62,4 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес> (т.2 л.д. 165-167, 152-153).
Иных нежилых помещений в собственности истца не имеется (т.2 л.д.152-153).
Согласно заключению по результатам технического обследования технического состояния строительных и конструктивных элементов многоквартирного дом по адресу: <Адрес>, выполненному специализированной организацией ООО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ» № в 2016 году, ТО-2022-01-01-О, следует, что жилой дом 1953 года постройки, по состоянию на январь 2022 года физический износ объекта – 63%. На основании выявленных дефектов и повреждений, отклонений, снижения характеристик материалов конструкций установлено ограниченно-работоспособное состояние фундаментов, перегородок, междуэтажных и чердачных перекрытий, конструкций крыши. Аварийное состояние установлено у наружных и внутренних стен, неудовлетворительное состояние у кровли, инженерных систем теплоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, оконных блоков, дверей, полов, лестниц, отмостки. Исследование показало, что дальнейшая эксплуатация дома не представляется возможной в связи с ограниченно-работоспособным состоянием части строительных конструкций (фундамент, стены, перекрытия, крыша, кровля). На период проведения настоящего обследования здание эксплуатируется и используется по назначению. Выявлены вредные факторы среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан, а именно:
- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом и отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
- наличия значительной степени биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (т.1 л.д. 131-153).
Заключением межведомственной комиссией при администрации Орджоникидзевского района г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о выявлении оснований для признания многоквартирного дома по <Адрес> аварийным и подлежащим сносу (т.1 л.д.154).
Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом, расположенный по адресу: <Адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам указано на необходимость освободить жилые помещения и снести аварийный дом в течение 6 месяцев с даты получения уведомления, срок отселения граждан предусмотрен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.155).
В подтверждение рыночной стоимости жилого помещения представлен отчет об оценке рыночной стоимости №-П от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «Аналитическое агентство оценки», согласно которому рыночная стоимость выкупной цены за изымаемый объект недвижимость имущества нежилое помещение, расположенное по адресу: <Адрес>, составляет 5 417 500 рублей, в том числе, 4 371 800 рублей – рыночная стоимость нежилого помещения, 1 045 700 рублей – убытки, причиненные в результате изъятия нежилого помещения (т.1 л.д. 7-83).
В связи с имеющимся спором по размеру выкупной стоимости за нежилое помещение определением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Оценка-Консалтинг» ФИО3 (т.1 л.д. 163-164).
Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 62,4 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес>, с учетом доли общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом на ДД.ММ.ГГГГ составляет 4 161 000 руб.; величина компенсационных выплат по убыткам, причиненным собственнику изъятием нежилого помещения, на ДД.ММ.ГГГГ составляет 315 000 руб.; величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, пропорционально доле нежилого помещения составляет 359 400 руб. (т.1 л.д.178-250, т.2 л.д. 1-147).
Разрешая исковые требования, суд руководствуется следующими нормами права.
Реализация прав собственников нежилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, признанных в установленном законом порядке аварийными и подлежащими сносу, специальными нормами права не урегулированы. Вместе с тем, такой порядок предусмотрен в отношении собственников жилых помещений, который установлен положениями ст. 32 Жилищного кодекса РФ. Суд считает, что данный порядок также применим и в части разрешения возникших правоотношений по настоящему делу.
В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).
Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором рас-положен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответствен-но подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Положениями ч. 6 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено, что возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для при-обретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Из разъяснений, изложенных в абз. 1, 2 п.22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Из содержания вышеприведенных норм права и правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится в рамках установленной законом процедуры.
Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома. Суд может обязать орган местного самоуправления предоставить истцу другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке.
Таким образом, изъятие помещений в порядке, предусмотренном ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ, производится после истечения срока, установленного собственникам помещений многоквартирного дома для сноса указанного дома в добровольном порядке.
Разрешая исковые требования, суд исходит из того, что установленный распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ № срок отселения граждан (ДД.ММ.ГГГГ) на данный момент не истек.
Исключением из общего правила, связанного с установлением сроков сноса многоквартирного дома и его расселения, может являться факт установления опасности для жизни и здоровья гражданина, использующего в данном случае нежилое помещение.
Учитывая, что заключение по результатам технического обследования дома, выполненное ООО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ», не содержит выводов о наличии угрозы жизни и здоровью граждан, истцу в предварительном судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ было предложено представить соответствующие доказательства. Вместе с тем, такие доказательства истцом не представлены.
Техническое заключение ООО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ» содержит выводы, что по состоянию на январь 2022 года износ здания составляет лишь 63%, в аварийном состоянии находятся наружные и внутренние стены, остальные конструкции – в ограниченно-работоспособном и неудовлетворительном состоянии, выводы об угрозе жизни и здоровью отсутствуют. Из фотоматериалов, имеющихся в заключении эксперта ФИО3, следует, что нежилое помещение истца находится в надлежащем состоянии, критические дефекты, свидетельствующие о невозможности пребывания людей в данном помещении, не усматриваются (т.2 л.д.20-28).
Наличие одного лишь факта признания многоквартирного жилого дома аварийным не может являться достаточным основанием для принятия досрочного решения об изъятии всех помещений и выплаты стоимости изымаемого имущества, поскольку одним из юридически значимых обстоятельств в данном случае является объективная нуждаемость в ином жилом помещении.
ФИО1 в аварийном доме владеет на праве собственности нежилым помещением, не предназначенным для проживания граждан, использует его в хозяйственной (предпринимательской) деятельности, а именно: в указанном помещении располагается салон красоты, что не оспаривает сама истец и подтверждается трудовым договором № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительными соглашениями к нему № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.
Исходя из изложенного, требование о взыскании выкупной стоимости за аварийное нежилое помещение ранее срока, установленного распоряжением начальника УЖО администрации г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ, является преждевременным, поскольку предусмотренных законом оснований для внеочередного выкупа нежилого помещения не имеется, т.к. реализация процедуры, предусмотренной ст. 32 ЖК РФ, не окончена, решение об изъятии земельного участка под домом, самого нежилого помещения, принадлежащего истцу на праве собственности в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, органом местного самоуправления не принималось.
Исключительных обстоятельств, требующих возложения на орган местного самоуправления обязанности по немедленной выплате возмещения за нежилое помещение отсутствуют, поскольку истцом не доказана невозможность осуществления предпринимательской деятельности в нежилом помещении до наступления срока отселения ввиду угрозы жизни и здоровью.
Кроме того, истец не лишена возможности обратиться в обслуживающую дом организацию либо к администрации города Перми о проведении срочных противоаварийных мероприятий, указанных в техническом заключении, до наступления срока отселения.
При указанных обстоятельствах, исковые требования ФИО1 к администрации г. Перми о взыскании возмещения за нежилое помещение, убытков, судебных расходов подлежат оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО1, к администрации города Перми о взыскании возмещения за нежилое помещение, расположенное по адресу: <Адрес>, судебных расходов отказать.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий. подпись О.В. Милашевич
Копия верна.
Судья О.В. Милашевич
Мотивированное решение изготовлено 10.03.2023