Дело №2–1576/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Октябрьское 27 декабря 2022 г.

Пригородный районный суд Республики Северная Осетия-Алания в составе:

председательствующего судьи Джанаевой С.Н.,

при секретаре Авсаговой Э.Т.,

помощнике судьи Гасиевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора ... РСО-Алания в интересах неопределенного круга лиц к АМС МО ... РСО-Алания, ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

установил:

... РСО-Алания обратился в интересах неопределенного круга лиц в Пригородный районный суд РСО-Алания с иском к АМС МО ... РСО-Алания, ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды ... земельного участка с кадастровым номером ... площадью 0,0304 га, расположенного по адресу: РСО-Алания, ...,2, заключенного между АМС МО-... РСО-Алания и ФИО2 ... и применении последствий недействительности сделки.

Свои исковые требования мотивирует тем, что ... между АМС МО ... и гр. ФИО2 заключен договор аренды земельного участка ..., согласно которому АМС МО ... предоставляет, а гр. ФИО2 принимает земельный участок с кадастровым номером ... площадью 0,0304 га, расположенный по адресу: РСО-Алания, ..., 2, под выпас сельскохозяйственных животных, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Срок аренды установлен по .... Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости государственная регистрация договора аренды произведена ... (номер государственной регистрации ...). Указанный договор аренды земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой по следующим основаниям. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в арендном пользовании ФИО2 в данной местности ... находятся земельные участки категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с кадастровыми номерами ..., ... и ..., общей площадью 752 кв.м., 2437 кв.м., и 2269 кв.м. В соответствии со статьей 11.9 3емельного кодекса РФ определены требования к образуемым и измененным земельным участкам: предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действия градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами; образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Между тем, при образовании земельного участка с кадастровым номером ... площадью 304 кв.м, предоставленного ФИО2 в аренду для выпаса сельскохозяйственных животных, данные требования действующего законодательства АМС МО ... соблюдены не были. Площадь предоставленного ФИО2 земельного участка не соответствует нормам площадей земельных участков (сенокос, пастбище), установленных для содержания одной условной головы сельскохозяйственного животного, утвержденных постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от ... .... В соответствии с данным постановлением для содержания одной условной головы маточного поголовья крупного рогатого скота, в том числе буйволов, яков и других необходим 1 гектар сельскохозяйственных угодий. Для содержания одной условной головы овец и коз – 0,2 га (2000 кв.м). Также установлено, что доступ к арендованному ФИО2 земельному участку осуществляется по гравийной автодороге, часть которой в настоящее время, после образования земельного участка с кадастровым номером ... площадью 304 кв.м., не имеет проездов к землям общего пользования, проезд и подход к соседним земельным участкам, находящимся в пользовании иных лиц, возможен только через земельные участки, находящиеся во владении других лиц со стороны .... Согласно п.26 ст.26 Федерального закона от ... №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к каждому участку должен быть обеспечен доступ, проход или проезд от земельных участков общего пользования к образуемому или изменяемому земельному участку, в том числе путем установления сервитута. Правила обеспечения доступа образуемых земельных участков к землям общего пользования регламентируются приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ... ... «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке». В соответствии с утвержденной формой межевого плана при образовании (изменении) земельных участков обязательно указываются сведения об обеспечении доступа (прохода или проезда от земель общего пользования, земельных участков общего пользования, территории общего пользования) к образуемым или измененным земельным участкам. Единственный случай, когда сведения об обеспечении доступа не указываются в межевом плане, когда образуемый участок является земельным участком общего пользования (п.55 Требований к межевому плану). Данные действия АМС МО ... нарушают права неопределенного круга лиц. Согласно пункту 4 ст.23 Земельного кодекса РФ и статьи 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а при необходимости и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может также устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без обеспечения сервитута. Таким образом, отсутствием доступа к земельным участкам нарушаются права неопределенного круга лиц, в том числе и собственников соседних земельных участков. При таких условиях договор аренды земельного участка должен быть квалифицирован как ничтожная сделка, что является основанием для применения последствий недействительности такой сделки. Предоставляя земельные участки под определенные цели в аренду или собственность, муниципальное образование исходит из совокупности социальных, экономических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого - развития территории развития, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений. Таким образом, передача спорного земельного участка в аренду ФИО2 в нарушение требований федерального законодательства, нарушает публичные интересы и интересы неопределенного круга лиц.

В судебном заседании помощник прокурора ... РСО-Алания ФИО5. поддержала исковые требования в полном объеме, просила их удовлетворить, пояснила, что ... между АМС МО ... и гр. ФИО2 заключен договор аренды земельного участка ... согласно которому АМС МО ... предоставляет, а ФИО2 принимает земельный участок с кадастровым номером 15:08:0010305:1020 площадью 0,0304 га, расположенный по адресу: РСО-Алания, ..., 2, под выпас сельскохозяйственных животных, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Срок аренды установлен по .... Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости государственная регистрация договора аренды произведена ... (номер государственной регистрации ...). Указанный договор аренды земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой, так как согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в арендном пользовании ФИО2 в данной местности ... находятся земельные участки категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с кадастровыми номерами ..., ... и ..., общей площадью 752 кв.м., 2 437 кв.м., и 2 269 кв.м. Между тем, при образовании земельного участка с кадастровым номером 15:08:001305:1020, площадью 304 кв.м., предоставленного ФИО2 в аренду, для выпаса сельскохозяйственных животных, данные требования действующего законодательства АМС МО ... соблюдены не были. Площадь предоставленного ФИО2 земельного участка не соответствует нормам площадей земельных участков под сенокос или пастбище, установленных для содержания одной условной головы сельскохозяйственного животного, утвержденных постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от ... .... Также установлено, что доступ к арендованному ФИО2 земельному участку, осуществляется по гравийной автодороге, часть которой, в настоящее время после образования земельного участка с кадастровым номером ... площадью 304 кв.м не имеет проездов к землям общего пользования, проезд и подход к соседним земельным участкам, находящихся в пользовании иных лиц возможен только через земельные участки, находящиеся во владении других лиц со стороны .... Данные действия АМС МО ... нарушают права неопределенного круга лиц. Согласно пункту 4 ст.23 Земельного кодекса РФ и статьи 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а при необходимости и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Отсутствием доступа к земельным участкам нарушаются права неопределенного круга лиц, в том числе и собственников соседних земельных участков. При таких условиях договор аренды земельного участка должен быть квалифицирован как ничтожная сделка, что является основанием для применения последствий недействительности такой сделки. Просила признать недействительным (ничтожным) договора аренды ... земельного участка с кадастровым номером ... площадью 0,0304 га, расположенного по адресу: РСО-Алания, ...,2, заключенный между АМС МО ... РСО-Алания и ФИО2 ... и применить последствия недействительности сделки.

Представитель ответчика АМС МО ... – ФИО6 исковые требования ... РСО-Алания не признала, пояснила, что земельные участки с кадастровыми номерами ..., ..., ... согласно уведомлению переданы от ФИО7 по соглашению о перенайме от ... ООО «Омега». Арендатором указанных земельных участков ФИО8 никогда не являлся. Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона от ... №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства. Однако требования настоящего пункта не распространяются на образуемые земельные участки в целях их изъятия для государственных или муниципальных нужд или последующего изменения целевого назначения земель на основании документов территориального планирования, документации по планировке территории и землеустроительной документации. Земельный участок с кадастровым номером ... был предоставлен ФИО2 с последующим переводом земельного участка в другую категорию. 26.10.2021 г. в адрес Администрации местного самоуправления муниципального образования ... поступило заявление от ФИО2 о рассмотрении вопроса перевода земельного участка с кадастровым номером ... из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в категорию «земли промышленности, энергетики, связи, радиовещания, телевидения, информатики, безопасности и земель специального назначения». На основании вышеуказанного заявления администрацией местного самоуправления муниципального образования ... было направлено ходатайство в адрес Председателя Правительства РСО-Алания о переводе земельного участка с кадастровым номером ... из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в категорию «земли промышленности, энергетики, связи, радиовещания, телевидения, информатики, безопасности и земель специального назначения». Истец в исковом заявлении указывает, что действия АМС МО ... по формированию и предоставлению в аренду земельного участка с кадастровым номером ... нарушают права неопределенного круга лиц. Однако круг лиц в данном случае четко определен. Формирование и предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером ... может нарушать интересы только правообладателей соседних участков. Земельный участок с кадастровым номером ... граничит с земельными участками с кадастровыми номерами ..., ..., .... Жалоб и претензий со стороны правообладателей указанных земельных участков в адрес АМС МО ... не поступало. Просила отказать в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил в суд письменные возражения, в которых просил в удовлетворении исковых требований ... РСО-Алания отказать, пояснил, что земельный участок с кадастровым номером ... был предоставлен ему с последующим переводом земельного участка в другую категорию. ФИО2 обратился в АМС МО ... ... с заявлением о рассмотрении вопроса перевода земельного участка с кадастровым номером ... из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в категорию «земли промышленности, энергетики, связи, радиовещания, телевидения, информатики, безопасности и земель специального назначения». Договор аренды земельного участка ... от 02.12.2020г. заключенный между АМС МО ... и ФИО2 зарегистрирован соответствующим образом в Росреестре. Образованный земельный участок с кадастровым номером ... не препятствует доступу к соседним участкам.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по РСО-Алания в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд находит исковые требования прокурора ... РСО-Алания подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из постановления АМС МО ... РСО-Алания от ... ... «О предоставлении в аренду ФИО2 земельного участка площадью 0,0304 га сроком на 3 года» усматривается, что ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером ... общей площадью 0,0304 га, находящийся по адресу: РСО-Алания, ..., 2 км, выпас сельскохозяйственных животных, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, площадью 0,0304 га, сроком на 3 года. Участок не обременен сервитутом.

Из договора аренды земельного участка ... от ..., заключенного на основании Постановления АМС МО ... ... от ..., между АМС МО ... РСО-Алания - арендодатель и ФИО2 - арендатор, усматривается, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером ... общей площадью 0,0304 га, находящийся по адресу: РСО-Алания, ..., 2 км, выпас сельскохозяйственных животных, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Срок аренды устанавливается с даты подписания договора по .... Договор зарегистрирован в ЕГРН ....

Анализ изложенных доказательств указывает на то, что при заключении оспариваемого договора аренды земельного участка АМС МО-... РСО-Алания грубо нарушены требования постановления Правительства РСО-Алания от ... ... о площади сельскохозяйственных угодий, необходимой для содержания одной условной головы сельскохозяйственного животного.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Более того, по мнению суда, данная сделка является мнимой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Вывод об этом суд основывает на следующем.

Материалами дела подтверждается, что при заключении договора аренды спорного земельного участка стороны достоверно знали, что предоставленный в аренду ФИО2 земельный участок не будет использоваться им по целевому назначению, а именно: выпас сельскохозяйственных животных. На это объективно указывает содержание договора о площади земельного участка: 304 кв.м., - исключающей выпас на нем сельскохозяйственных животных; содержание ходатайства и.о. главы администрации ФИО9 от ... на имя председателя Правительства РСО-Алания ФИО10 об изменении категории спорного земельного участка, из которого видно, что заявитель подтверждает, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... по своему целевому назначению не используется в связи с его площадью – 304 кв.м., и не может быть использован под выпас скота. Об этом свидетельствуют и объяснения представителя АМС МО-... РСО-Алания о том, что площадь земельного участка, предоставленного ФИО2в аренду, не соответствует площади, необходимой для выпаса скота; сведения из заявления ФИО2 от ... на имя Главы АМС МО ..., в котором он подтверждает невозможность использовать земельный участок по целевому назначению в соответствии с договором аренды; объяснения ФИО2, данные им в прокуратуру ... РСО-Алания, из которых усматривается, что в результате обследования ... было установлено, что земельный участок, находящийся у него в аренде, не введен им в сельскохозяйственный оборот, то есть объект недвижимости не используется под соответствующие цели, земельный участок для выпаса сельскохозяйственных животных не использует, потому что не готов к этому, животных у него нет.

При этом следует критически оценить утверждения ответчиков о том, что земельный участок с кадастровым номером ... был предоставлен ФИО2 с последующим переводом его в другую категорию земель, в связи с чем требования земельного законодательства о минимальных размерах земельного участка на него не распространяются. Данное утверждение является голословным, поскольку не подтверждено доказательствами и опровергается содержанием договора аренды земельного участка от ..., постановления АМС МО ... РСО-Алания от ..., в которых отсутствует условие об изменении в будущем целевого назначения земельного участка. Не представлено суду и иных доказательств в обоснование вышеуказанного довода представителя АМС МО ... РСО-Алания.

В соответствии с ч. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Кроме того, судом установлено, что доступ к арендованному ФИО2 земельному участку осуществляется по гравийной автодороге, часть которой после образования земельного участка с кадастровым номером 15:08:0010305:1020 площадью 304 кв.м. не имеет проездов к землям общего пользования, проезд и подход к соседним земельным участкам, находящимся в пользовании иных лиц, возможен только через земельные участки, находящиеся во владении других лиц со стороны .... Указанное обстоятельство подтверждается снимком со спутника и ответчиками не опровергнуто.

Согласно п.26 ст.26 Федерального закона от ... №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к каждому участку должен быть обеспечен доступ, проход или проезд от земельных участков общего пользования к образуемому или изменяемому земельному участку, в том числе путем установления сервитута. Правила обеспечения доступа образуемых земельных участков к землям общего пользования регламентируются приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ... ... «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке». В соответствии с утвержденной формой межевого плана при образовании (изменении) земельных участков обязательно указываются сведения об обеспечении доступа (прохода или проезда от земель общего пользования, земельных участков общего пользования, территории общего пользования) к образуемым или измененным земельным участкам. Единственный случай, когда сведения об обеспечении доступа не указываются в межевом плане, когда образуемый участок является земельным участком общего пользования (п.55 Требований к межевому плану).

Данные действия АМС МО ... нарушают права неопределенного круга лиц.

Таким образом, договор, при заключении которого допущены нарушения законодательства, является ничтожным в силу п. 2 ст. 168, ч.1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка представителя АМС МО ... РСО-Алания на то, что постановлением Правительства РСО-Алания от ... ... «О переводе земельных участков из одной категории в другую» земельный участок с кадастровым номером 15:08:0010305:1020, площадью 304 кв.м., расположенный по адресу: РСО-Алания, ..., 2 км, переведен из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения для размещения объектов придорожного сервиса, в связи с чем договор аренды не может быть признан недействительным, не основана на законе, поскольку в силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость.

Следовательно, арендатор ФИО2 должен вернуть арендодателю АМС МО ... РСО-Алания земельный участок с кадастровым номером ... площадью 304 кв.м., расположенный по адресу: РСО-Алания, ..., 2 км.

Следует отметить, что в соответствии с частью 1 статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Оспаривая право прокурора на предъявление настоящего иска, представитель АМС МО ... РСО-Алания ФИО6 заявила, что, вопреки утверждению истца, действия АМС МО ... РСО-Алания не нарушают права неопределенного круга лиц, так как круг лиц в данном случае четко определен. Формирование и предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером ... может нарушать интересы только правообладателей соседних участков. Однако от них жалоб и претензий в АМС МО-... РСО-Алания не поступало. Аналогичный довод был изложен и ФИО2 в их возражениях.

Между тем, данное утверждение не является обоснованным, поскольку правом на доступ к соседним земельным участкам обладают не только арендаторы, но и другие лица; к тому же, следует учесть, что состав арендаторов не является постоянной величиной и может изменяться.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования прокурора ... Республики Северная Осетия-Алания РСО-Алания к АМС МО-... РСО-Алания, ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным)договор аренды ... земельного участка с кадастровым номером ... площадью 0,0304 га, расположенного по адресу: РСО-Алания, ...,2, заключенный между АМС МО ... РСО-Алания и ФИО2 ....

Применить последствия недействительности сделки: обязать ФИО2 возвратить АМС МО ... РСО-Алания земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 0,0304 га, расположенный по адресу: РСО-Алания, ..., 2.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Северная Осетия-Алания в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.Н. Джанаева