Дело № 3а-151/2022 г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Санкт-Петербург 15 июля 2022 г.
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Астапенко С.А.
при секретаре Кирьяновой В.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
ФИО1 обратилась в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит:
признать решение Государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» (ГБУ ЛО «ЛенКадОценка») от 17.05.2022 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости незаконным;
установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: здание телятника ФИО2, назначение – нежилое здание, 1-этажный, общая площадь 1455,9 кв.м., адрес (местоположение) объекта: , кадастровый номер №, по состоянию на 01.01.2022 г. в размере 1 615 000 рублей;
датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 18.04.2022 г.
В обоснование требований административного иска указано, что ФИО1 принадлежит на праве собственности объект недвижимости - , кадастровый номер №. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 30.03.2022 г. кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № составляет 16 635 345 руб. 02 коп.
Отчетом об оценке , составленным оценщиком ФИО21, определена рыночная стоимость здания телятника по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 1 615 000 руб.
18.04.2022 г. административный истец обратился в Государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» (ГБУ ЛО «ЛенКадОценка») по вопросу пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Однако решением ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 17.05.2022 г. № ОРС-47/2022/000013 заявление ФИО1 отклонено.
Административный истец полагает, что решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 17.05.2022 г. № ОРС-47/2022/000013 является незаконным, замечания, указанные в решении необоснованные. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, установленная актом об утверждении кадастровой стоимости № 706 от 08.11.2022 г., является завышенной и не соответствует рыночной стоимости.
При рассмотрении дела привлечены: в качестве административного ответчика - ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»; в качестве заинтересованных лиц - Правительство Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Росреестра по Ленинградской области, администрация муниципального образования Лодейнопольский муниципальный район Ленинградской области, ФИО3, ФИО4
ФИО5 «ЛенКадОценка» ФИО6 в возражениях от 22.06.2022 г. и от 24.06.2022 г. просит отказать в удовлетворении административного иска, поясняя, что отчет об оценке рыночной стоимости не соответствует законодательству в области оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, поскольку в отчете использовались неполные сведения, допущены расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
Представитель Правительства Ленинградской области ФИО7 просит отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на обоснованность оспариваемого решения в связи с наличием в представленном административным истцом отчете недостатков, которые повлияли на итоговый результат определения кадастровой стоимости здания.
Представитель администрации Лодейнопольского муниципального района Ленинградской области ФИО8 в отзыве оставляет разрешение требований на усмотрение суда.
Представители ФИО9 – от ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ленинградской области, ФИО10 – от Управления Росреестра по Ленинградской области требования административного иска также оставляют на усмотрение суда.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО11 требования административного иска поддержала, просила их удовлетворить, ссылаясь на дополнительные пояснения оценщика, полагала отчет об оценке рыночной стоимости здания соответствующим законодательству об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки.
Представители административного ответчика ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО6, ФИО12, заинтересованного лица Правительства Ленинградской области ФИО13 просили отказать в удовлетворении административного иска.
Представители ФГБУ "ФКР Росреестра", Управления Росреестра по Ленинградской области, администрации Лодейнопольского муниципального района Ленинградской в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела.
Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав пояснения участников процесса, показания свидетеля главного эксперта отдела государственной оценки ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО14, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного Закона с 1 января 2017 года до 1 января 2023 года.
В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).
Федеральным законом от 31.07.2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.
Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
При этом, статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.
Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.
Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате (предшествующей 1 января 2023 года) перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 № 713 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Ленинградской области» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Ленинградской области - 1 января 2022 года.
Таким образом, с 1 января 2022 года в Ленинградской области кадастровая стоимость объектов недвижимости может быть пересмотрена и установлена решением соответствующего бюджетного учреждения, которым является областное государственное бюджетное учреждение «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» (ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»).
В соответствии с положениями статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (ч. 1).
К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч. 5).
Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7).
Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (ч. 11).
В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12).
В ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости - , общей площадью 1455,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: .
Согласно приложению к постановлению Правительства Ленинградской области от 08.11.2021 № 706 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области» по результатам проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного здания составила 16 635 345,02 руб.
Согласно выписки из ЕГРН от 30.03.2022 дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2022.
Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ порядок, 18.04.2022 года административный истец обратился в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания телятника в размере его рыночной стоимости. К заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ административным истцом приложен отчет об оценке , составленным оценщиком ФИО22, согласно которому рыночная стоимость здания телятника по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 1 615 000 руб.
По результатам рассмотрения заявления ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» решением от 17.05.2022 года № ОРС-47/2022/000013 отказано ФИО1 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку отчет об оценке не соответствовал требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, требованиям п. 5 Федерального стандарта оценки №3 (ФСО №3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299.
Согласно решению ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» причинами принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости здания телятника в размере его рыночной стоимости в соответствии с представленным отчетом явились следующие нарушения:
1) При анализе цен предложений объектов, относящихся к аналогичному с объектом оценки сегменту рынка, оценщиком выбраны некорректные аналоги. В качестве аналогов для производственно- складского здания сельскохозяйственного назначения оценщиком выбраны: незастроенный земельный участок площадью 6 соток, расположенный в садоводческом объединении; незастроенный земельный участок сельскохозяйственного назначения (угодье) площадью 18 га; действующее фермерское хозяйство, включающее в себя жилой дом, постройки, сад и прочее; молочная ферма с оборудованием; тепличное хозяйство. Сравнение объекта оценки с несопоставимыми объектами вводит в заблуждение относительно вероятного диапазона удельного показателя рыночной стоимости объекта оценки.
2) Оценщик немотивированно отказался от применения сравнительного подхода на страницах 38-39 отчета несмотря на наличие на рынке представленных к продаже аналогичных оцениваемому объектов, расположенных в Ленинградской области.
3) При применении затратного подхода для расчета на странице 45 отчета выбран некорректный аналог, не совпадающий с объектом оценки по своему функциональному назначению, материалу стен, фундамента, полов и кровли.
Оценщиком ФИО23 представлены письменные пояснения от 23.06.2022 г. и 14.07.2022 г. и даны в суде показания относительно замечаний на отчет.
Так в письменных пояснениях оценщик указывает, что в отчете на странице 32 приведен анализ рынка предложений по продаже аналогичных объектов. В ходе анализа установлено, что рынок подобных объектов не развит, поэтому приведены объекты наиболее схожие с объектом оценки по фактическому назначению. Стоимость в объявлениях указана за единый объект недвижимости, то есть за земельный участок и постройки на нем. Так как площадь построек неизвестна, в анализе указан удельный показатель стоимости, исходя из площади земельного участка. Данный анализ проведен не для последующих расчетов с их применением, поскольку оценщик обоснованно отказывается от применения сравнительного подхода, а лишь для наглядного понимания того, что рынок аналогичных объектов не развит, и возможный диапазон по стоимости близких по характеристикам объектов сельскохозяйственного назначения.
Приведенные доводы оценщика суд во внимание не принимает. На странице 31 отчета содержится вывод о том, что объект относится к коммерческой недвижимости, а именно производственно-складского (сельскохозяйственного назначения). На странице 32 отчета в таблице приведены 5 объектов-аналогов, из которых только объект-аналог №4 относится к сегменту рынка производственно-складской недвижимости. Объекты-аналоги №№ 1, 2, 3, 5 относятся к сегменту рынка земельных участков, в объявлениях о продаже цены указаны за земельные участки. В таблице на странице 32 отчета получен существенный разброс цен предложения 18,33 – 5561,80 руб./кв.м. с учетом земельного участка.
Согласно подп. «в» п. 11 приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)» оценщик осуществляет анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект с указанием интервала значений цен.
Согласно подп. «г» п. 22 ФСО № 7 для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.
Однако в нарушение подп. «в» п. 11, «г» п. 22 ФСО № 7 сравнение удельных показателей стоимости объекта капитального строительства с учетом стоимости земельного участка объектов-аналогов в разных сегментах рынка и единицах измерения допускает неоднозначное толкование полученных результатов интервала значений цен предложений.
Относительно отказа от применения сравнительного подхода оценщиком даны пояснения на страницах 32, 40 отчета о том, что на дату оценки рынок продаж и сдачи в аренду не развит. При наличии аналогичной недвижимости, но в хорошем состоянии, расчет сравнительным подходом будет с большой погрешностью, поэтому сравнительный подход не применялся. Объект оценки - отдельно стоящее здание, находится в неудовлетворительном состоянии без возможности дальнейшего использования, поэтому при оценке рыночной стоимости применялся затратный подход.
В силу п. 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Между тем, в нарушение п. 10 ФСО № 7 оценщиком не проведен анализ рынка производственно-складских объектов, имеющих сопоставимый износ, расположенных на территории Ленинградской области в достаточном количестве для проведения объективного экономического исследования.
В ответ на замечание относительно применения для расчета на странице 45 отчета некорректного аналога, не совпадающего с объектом оценки по своему функциональному назначению, материалу стен, фундамента, полов и кровли, оценщик ссылается на ранее подготовленный отчет об оценке этого же нежилого здания () № 2020/1448 по состоянию на 08.07.2012, на основании которого решением Ленинградского областного суда от 14.07.2021 установлена кадастровая стоимость в размере рыночной.
Приведенные доводы оценщика несостоятельны и подлежат отклонению. Юридически значимым обстоятельством по настоящему делу среди прочего является дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, - 01.01.2022. Вступившим в законную силу решением суда по ранее рассмотренному административному делу установлены обстоятельства, которые не являются предметом доказывания по данному делу.
В соответствии с подп. «е» п. 24 ФСО № 7 при применении затратного подхода расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; сметных расчетов; информации о рыночных ценах на строительные материалы; других данных.
В качестве аналога для расчета затрат на создание основного строения (литер А) объекта оценки использован справочник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС).
При расчете восстановительной стоимости объекта оценки оценщик применил значения из таблицы 86 «Материальные склады без рамп, деревянные, одноэтажные» Сборника 4: Жилые, общественные здания и здания бытового обслуживания – Раздел III. Здания и сооружения коммунально-бытового обслуживания.
Однако использованный в расчетах аналог не относится по своим характеристикам к аналогу объекта оценки. В сборниках УПВС имеются аналогичные по функциональному назначению, группе капитальности объекты-аналоги. Так, Сборник 2: Здания и сооружения сельскохозяйственного назначения, Отдел 1. Животноводческие здания и сооружения, Таблица 12. Телятники, удельная стоимость для которых существенно выше удельной стоимости, примененной в отчете на странице 47 с использованием таблицы 86 «Материальные склады без рамп, деревянные, одноэтажные» Сборника 4.
Следовательно, в нарушение подп. «г» п. 24 ФСО №7, затраты на создание объекта оценки занижены, стоимость оценки объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода, некорректна.
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299 (ФСО № 3) отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Пунктом 5 ФСО № 3 предусмотрено, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
- в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
- информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
При составлении отчета об оценке здания рыночной стоимости здания с кадастровым номером № использованы неполные и недостоверные сведения, допущены расчетные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушены требования законодательства об оценочной деятельности.
Приведенные нарушения не позволили административному ответчику утверждать о достоверности полученного в отчете результата.
С учетом изложенного, решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 17.05.2022 года № ОРС-47/2022/000013 об отказе ФИО1 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости суд признает законным.
Оснований для удовлетворения требований административного иска об оспаривании решения ГБУ «ЛенКадОценка» и кадастровой стоимости не имеется.
Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 КАС РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 об оспаривании решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и результатов определения кадастровой стоимости отказать.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья С.А. Астапенко
Мотивированное решение изготовлено 29.07.2022 г.