Дело № 2-1311/2025

29RS0008-01-2025-002038-61

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июля 2025 года г. Котлас

Котласский городской суд Архангельской области в составе:

председательствующего судьи Моругова А.В.,

при секретаре Абрамовской Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на квартиру, возврате квартиры,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на квартиру, её возврате.

В обоснование требований указано, что 2 октября 2024 года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ул. ...., кадастровый номер: №, стоимостью 1 320 000 рублей 00 копеек. Квартира приобреталась за счет кредитных денежных средств. В последующем истец обратилась в Отделение Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала, в удовлетворении которого было отказано 16 октября 2024 года по причине непригодности для проживания приобретённой квартиры. Позднее истец узнал, что 3 октября 2024 года органом местного самоуправления принято решение о признании дома непригодным для проживания. Также из акта обследования от 18 октября 2024 года составленного представителями компании, управляющей жилым домом, следует, что квартира непригодна для проживания ввиду частичного обрушения потолка. Истец, руководствуясь положениями статей 166, 178 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) просит признать указанную сделку недействительной, поскольку он был введен в заблуждение относительно назначения помещения полагая его жилым, в то время как ему была продана непригодная для постоянного проживания квартира не соответствующая статусу жилого помещения.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее по тексту – ПАО «Сбербанк России»).

В судебное заседание истец ФИО3 не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, направил представителя.

Представитель истца адвокат Вантух О.В. заявленные требования поддержал, пояснив, что квартира приобреталась с привлечением риэлтора ФИО1., которой осуществлялся подбор квартир для семьи истца с условием возможности использования средств материнского капитала. Поскольку после приобретения квартиры оказалось, что дом, в котором она приобретена, являлся аварийным, то указанные обстоятельства не позволили использовать средства материнского капитала, вследствие чего истец и члены его семьи были введены в заблуждение.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена своевременно и надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, направила представителя.

Представитель ответчика, ФИО5 в судебном заседании возражала против заявленных требований, указав, что квартира продавалась в пригодном для проживания состоянии, что подтверждается материалами дела. Признание дома, после заключения договора купли-продажи, аварийным, не свидетельствует о недействительности сделки, поскольку стороны предварительно осматривали жилое помещение и каких-либо претензий к нему не имели. Невозможность использования средств материнского капитала не влияет на суть заключаемой сделки.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещена своевременно и надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, представил отзыв в котором возражал против удовлетворения заявленных требований.

Суд на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) определил рассматривать дело в отсутствие неявившихся лиц, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Рассмотрев исковое заявление, выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как предусмотрено п. 1 ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 2 октября 2024 года между ответчиком ФИО4 и истцом ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ул. ...., кадастровый номер: №, стоимостью 1 900 000 рублей.

Приобретение квартиры осуществлялось за счет собственных средств в размере 580 000 рублей, а также за счет кредитных средств в размере 1 320 000 рублей, предоставленных на основании ипотечного кредитного договора № № от 2 октября 2024 года заключенного с ПАО «Сбербанк России».

Государственная регистрация права собственности на квартиру за истцом, согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, произведена 3 октября 2024 года.

В последующем, третье лицо ФИО6 7 октября 2024 года обратилась в Отделение Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Архангельской области и Ненецкому автономному округу с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала на улучшение жилищных условий в связи с приобретением квартиры за счет кредитных средств.

Решением отделения от 16 октября 2024 было отказано в удовлетворении заявления, поскольку приобретенное жилое помещения непригодно для проживания, о чем уведомлена заявитель.

Согласно заключению межведомственной комиссии от 3 октября 2024 года, назначенной постановлением администрации городского округа Архангельской области «Котлас» от 26 сентября 2024 года № №, в отношении многоквартирного дома № .... в г. Котлас выявлены основания для признания его аварийным и подлежащим сносу.

Причиной принятия такого заключения явилось заключение общества с ограниченной ответственностью «П» по оценке технического состояния жилого многоквартирного здания от 16 апреля 2024 года № №, согласно которому 7,5 % фундамента, 20,7 % стен, 6,7 % перекрытий находятся в аварийном состоянии.

В этой связи постановлением администрации городского округа Архангельской области «Котлас» от 4 октября 2024 года № № многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, в срок до 31 декабря 2030 года граждане подлежат переселению в соответствии с жилищным законодательством.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением, истцом указано, что при заключении оспариваемой сделки он не знал, что многоквартирный жилой дом, в котором расположена приобретаемая им квартира, признан непригодным для проживания и подлежащим сносу, следовательно, заблуждался относительно предмета сделки, а именно качества жилого помещения, что является существенными обстоятельствами. При этом продавец об указанном факте знала, но умолчала, следовательно, ввела его в заблуждение.

Оценивая доводы стороны истца, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 1 ст. 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как следует из положений п. 1 ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно приведенной норме сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки.

Сделкой, совершенной под влиянием заблуждения, признается сделка, в которой волеизъявление стороны не соответствует его подлинной воле на момент заключения сделки.

В соответствии с п. 6 ст. 178 ГК РФ, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные ст. 167 указанного Кодекса.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 ГК РФ).

Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ физические лица и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 3 ст. 1 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В силу ч. 5 ст. 178 ГК РФ суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

По смыслу названных норм выяснению подлежит вопрос о том, могло ли лицо при должной степени заботливости и осмотрительности, требуемой от него как участника гражданского оборота, понять, что оно заблуждается, совершая сделку, в рассматриваемом случае относительно свойств приобретаемой квартиры.

Согласно пояснениям свидетеля ФИО2 она от имени и по поручению ответчика ФИО4 осуществляла показ спорной квартиры покупателям, поскольку сама ответчик проживает в другом районе Архангельской области и не имеет возможности систематически приезжать в г. Котлас. Спорная квартира показана истцу и членам его семьи в августе 2024 года и сентябре 2024 года, осмотр квартиры происходил в присутствии риэлтора ФИО1, каких-либо претензий у покупателей не имелось, квартира находилась в надлежащем состоянии.

Исходя из оспариваемого договора купли-продажи от 2 октября 2024 года волеизъявление сторон при заключении договора соответствует их подлинной воле. Техническое состояние квартиры покупателю известно. Претензий нет. (пункты 8, 12 Договора).

Кроме того согласно акту приема-передачи от 4 октября 2024 года технические параметры и состояние квартиры соответствовали требованиям покупателя. Претензий стороны друг к другу не имеют.

Заключая оспариваемый договор купли-продажи от 2 октября 2024 года ФИО3, действуя осмотрительно добросовестно и разумно, обязан был ознакомиться с условиями и содержанием указанного договора, актом приема-передачи, а также оценить состояние и качество приобретаемого объекта недвижимости.

Таким образом, суд приходит к выводу, что покупатель был осведомлен о характеристиках и техническом состоянии приобретаемой квартиры, каких-либо претензий к ней не имел. Кроме того, покупатель также был осведомлен о характеристиках жилого дома, в том числе о степени его износа, поскольку указанные сведения содержались в техническом паспорте на жилое помещение, который был передан истцу.

Также оценивая доводы стороны истца о том, что жилое помещение было передано ему в непригодном для проживания состоянии и не соответствовало статусу жилого помещения, о чем истец не знал и не мог знать на момент совершения сделки, судом учтено следующее.

Факт признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу после заключения договора купли-продажи не может свидетельствовать о заблуждении истца, поскольку указанных обстоятельств не существовало на момент совершения сделки, вследствие чего стороны не могли исходить из их наличия при ее заключении.

При этом, согласно сведениям администрации городского округа Архангельской области «Котлас», жильцы были извещены о заседании межведомственной комиссии по вопросу признания дома аварийным и подлежащем сносу, которое состоялось 3 октября 2024 года, путем размещения объявлений на дверях. При этом, исходя из представленного органом местного самоуправления текста объявления, с однозначной ясностью нельзя определить суть вопроса, на обсуждение которого приглашались жильцы дома. Кроме того, ответчик на указанной комиссии не присутствовала.

Свидетель ФИО2 в судебном заседании пояснила, что о факте признания дома аварийным узнала 3 октября 2024 года, о чем сообщила ответчику, до указанной даты об обстоятельствах признания дома аварийным не знала.

Из материалов проверки КУСП № от 25 ноября 2024 года по заявлению ФИО6 также не следует, что ответчик ФИО4 была осведомлена о состоянии дома, а равно имела целью ввести покупателей в заблуждение. Кроме того, согласно объяснениям ФИО2, данным в рамках процессуальной проверки, ею ФИО6 была проинформирована о необходимости выполнения ремонта в квартире.

Таким образом, доводы стороны истца о том, что ответчик была осведомлена о состоянии квартиры и дома в целом, в связи с чем ввела покупателей в заблуждение при приобретении квартиры судом отклоняются.

Ссылка стороны истца на частичное обрушение потолка в одной из комнат, зафиксированное актом от 18 октября 2024 года, в качестве элемента заблуждения относительно характеристик жилого помещения, также не может быть принято во внимание, поскольку из указанного акта следует, что обрушение произошло уже после приобретения истцом квартиры в результате проведения им ремонтных работ (ремонта элементов внутренней отделки (потолка, стен, полов.)).

С учетом изложенного, оснований полагать, что истец заблуждался в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные, не имеется. Кроме того истец, при должной осмотрительности, на момент приобретения квартиры не был лишен возможности оценить её фактическое состояние.

На основании изложенного в удовлетворении иска ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права общей долевой собственности на квартиру, возврате квартиры надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 (ИНН №) к ФИО4 (ИНН №) о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на квартиру, возврате квартиры отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд Архангельской области.

Председательствующий А.В. Моругов

мотивированное решение составлено 18 июля 2025 года