Дело № 2а-314/2023
УИД 60RS0017-01-2023-000547-49
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
**.**.****г. г.Печоры Псковской области
Печорский районный суд Псковской области в составе
председательствующего судьи Тюриной Н.А.,
при секретаре Николаевой Т.Г.,
рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению Росреестра по Псковской области о признании решения об отказе в совершении регистрационных действий незаконным, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Псковской области о признании решения об отказе в совершении регистрационных действий незаконными, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности.
В обоснование заявленных требований указал, что является собственником однокомнатной квартиры по адресу: Псковская область, г.Печоры, ...., стоимостью 963 236, 16 руб., на основании договора аренды с правом выкупа от **.**.****г., договора купли-продажи от **.**.****г..
Расчет с ООО «Евро-Керамика» произведен в полном объеме, квартира передана истцу. **.**.****г. стороны договора обратились с заявлением о регистрации перехода права собственности, регистрации ипотеки квартиры.
**.**.****г. ФИО1 уведомлен об отказе Управления Росреестра по Псковской области в совершении регистрационных действий, поскольку форма и содержание документа не соответствует требованиям законодательства, предусматривающего порядок регистрации ипотеки.
Считает отказ незаконным, поскольку документы, подтверждающие возникновение права собственности представлены, оснований для отказа в совершении регистрации перехода права собственности не имеется.
Просит признать незаконным решение от **.**.****г. № *** об отказе в государственной регистрации права собственности на жилое помещение, обязать осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО1 на квартиру по адресу: Псковская область, г.Печоры, .....
В соответствии с ч. 5 ст.16.1 Кодекса об административном судопроизводстве Российской Федерации суд перешел к рассмотрению дела по правилам Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Протокольным определением суда от **.**.****г. судом к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Евро-Керамика» в лице конкурсного управляющего ФИО2
В судебном заседании истец ФИО1, его представитель Хурм О.В., ссылаясь на нарушение прав истца, заявленные требования поддержали.
Представитель ответчика Управления Росреестра по Псковской области ФИО3 полагала, что оспариваемое решение принято в соответствии с законом, против регистрации перехода права собственности к ФИО1 не возражала, поскольку основания возникновения права им подтверждены.
Конкурсный управляющий ООО «Евро-Керамика» ФИО2 в суд не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, возражений по иску не представлено.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что **.**.****г. между ФИО1 и ООО «Евро-Керамика» заключен договор аренды жилого помещения - однокомнатной квартиры с КН *** расположенной по адресу: Псковская область, г.Печоры, ...., сроком на *** года. Размер арендной платы составляет 20067,42 руб. ежемесячно (л.д 15-18).
Согласно пунктам 6.1-6.4 договора арендатор вправе выкупить имущество по истечении срока аренды или до его истечения с согласия арендодателя при полном соблюдении всех условий настоящего договора.
При выкупе имущества по истечении срока аренды выкупная цена составляет 963 236,16 руб.
При выкупе имущества выкупная цена, обусловленная п. 6.2 настоящего договора, уменьшается на сумму арендных платежей, внесенных арендатором за период с момента заключения договора.
После внесения выкупной цены в соответствии с п.6.2, п. 6.3 настоящего договора, имущество переходит в собственность арендатора.
Расчет между сторонами произведен полностью, что подтверждается справкой ООО «Евро-Керамика» от **.**.****г. ***-ЮО о получении денежных средств от ФИО1 в счет оплаты выкупной цены по договору от **.**.****г. (л.д. 32).
**.**.****г. между ФИО1 и ООО «Евро-Керамика» заключен договор купли-продажи жилого помещения с КН ***, расположенной по адресу: Псковская область, г.Печоры, ...., стоимостью 963263,16 руб. (л.д. 92, 93).
Согласно п. 2 договора стоимость квартиры выплачивается покупателем в полном объеме путем внесения арендных платежей по договору аренды от **.**.****г. в кассу продавца в размере 483236,16 руб., перечислением на расчетный счет продавца 480000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью.
Денежные средства для оплаты жилого помещения предоставлены ФИО1 ООО «Евро-Керамика Печоры» по договору беспроцентного целевого займа на сумму 480 000 рублей от **.**.****г., исполнение обязательств по которому обеспечено договором об ипотеке жилого помещения (л.д. 94-98).
**.**.****г. ФИО1 совместно с представителем ООО «Евро-Керамика» ФИО4, действующей на основании доверенности от **.**.****г. ***, обратился с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности ООО «Евро-Керамика» на квартиру по адресу: Псковская область, г.Печоры, .... регистрации права собственности ФИО1 на указанный объект недвижимости.
Одновременно ФИО1 представлено заявление о регистрации ипотеки квартиры в силу закона (л.д. 21-31).
**.**.****г. государственным регистратором принято решение № *** об отказе в государственной регистрации прав в связи с неустранением причин, препятствующих осуществлению регистрационных действий, выразившихся в несоответствии представленных документов по форме и (или) содержанию требованиям законодательства согласно п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее Закона о регистрации) (л.д. 12-13).
Правоотношения, связанные с залогом недвижимого имущества (ипотекой), урегулированы Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Закона об ипотеке залог недвижимого имущества в силу закона возникает на основании указанного Закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, в том числе:
- при продаже недвижимости в кредит или с условием о рассрочке платежа, если не предусмотрено договором (пункт 5 статьи 488, пункт 3 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ));
- приобретении жилых домов и квартир за счет кредитных средств или средств целевого займа (пункт 1 статьи 77 Закона об ипотеке).
Согласно части 2 статьи 53 Закона о регистрации государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект движимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
При этом ипотека в силу закона регистрируется одновременно с регистрацией права собственности (иного права) приобретателя недвижимости, передаваемой в ипотеку (часть 2 статьи 53 Закона о регистрации, пункт 2 статьи 20 Закона об ипотеке).
Как следует из пункта 2.3 представленного для целей государственной регистрации права договора купли-продажи недвижимого имущества от **.**.****г. расчет между сторонами произведен до момента подписания настоящего договора стороны не имеют претензий друг к другу. Таким образом, обстоятельств, при наступлении которых возникает ипотека в силу закона, указанный договор не содержит.
Согласно части 1 статьи 53 Закона о регистрации государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимостиили иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.
Исходя из содержания пункта 3 статьи 8.1 ГК РФ следует, что за регистрацией ипотеки по договору могут обратиться стороны договора об ипотеке одновременно. В случае, если договор удостоверен нотариально, то обратиться может любая из сторон, либо нотариус, удостоверивший договор об ипотеке.
Представленные ФИО1 документы свидетельствуют о возникновении ипотеки в отношении квартиры в силу договора.
Таим образом, их содержание не соответствует указанному в заявлении основанию совершения регистрационных действий.
Кроме того, представленный договор ипотеки противоречит требованиям пункта 1 статьи 6 и пункта 2 статьи 9 Закона об ипотеке.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.
В представленном на государственную регистрацию договоре ипотеки указанные сведения не содержатся.
На момент заключения договора об ипотеке недвижимого имущества от **.**.****г. в ЕГРН отсутствовала запись о регистрации за ФИО1 права собственности на недвижимое имущество.
Согласно данным ЕГРН собственником имущества является ООО «Евро-Керамика» (л.д. 116-119).
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 10 Федерального закона об ипотеке договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 Закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.
Кроме того, как установлено в судебном заседании, заявления ООО «Евро-Керамика Печоры», залогодержателя по договору от **.**.****г., о регистрации ипотеки в Управление Росреестра в Псковской области не поступало.
Согласно пункту 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Поскольку документы, представленные для осуществления государственной регистрации прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям законодательства, основания, послужившие причиной приостановления государственной регистрации прав не устранены, отказ Управления Росреестра по Псковской области от **.**.****г. № *** в совершении регистрационных действий соответствует п. 1 статьи 27, п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ, является законным.
Доводы истца о незаконности отказа в регистрации права собственности ФИО1 без учета заявления о регистрации ипотеки в силу закона судом проверены.
Согласно части 4 статьи 29 Закона о регистрации орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет одно из следующих действий:
1) государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию гав - в случае отсутствия оснований для отказа в государственном кадастровом учете или) государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
2)уведомляет о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
3)уведомляет об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав - в случае неустранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
4)уведомляет о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии заявления о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В части 1 статьи 14 Закона о регистрации закреплено общее правило о заявительном порядке осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Следовательно, одно из действий, предусмотренных частью 4 статьи 29 названного закона, принимается только в соответствии с действиями, указанными заявителем.
Поскольку ФИО1 представлены заявления о регистрации права собственности и регистрации ипотеки в силу закона, которые в соответствии с ч. 2 ст. 53 Закона о регистрации осуществляются одновременно, по результатам их рассмотрения органом росреестра совершается одно из действий, предусмотренных ч. 4 ст. 29 Закона о регистрации, оснований для принятия Управлением Росреестра в Псковской области двух самостоятельных решений о регистрации права собственности ФИО1 и отказе в регистрации ипотеки при данных обстоятельствах не имелось.
С заявлением о регистрации ипотеки в силу договора ФИО1 не обращался.
То обстоятельство, что заявитель ошибочно определил основания для регистрации ипотеки не влечет незаконность обжалуемого решения, поскольку в силу закона обращение за совершением регистрационных действий носит заявительный характер, и орган россреестра не вправе совершать те регистрационные действия, о которых заявитель не просит.
Согласно позиции органа росреестра защита прав истца возможна путем совместного обращения с продавцом в регистрирующий орган с заявлениями об осуществлении государственной регистрации права собственности в результате перехода по договору купли-продажи недвижимого имущества от **.**.****г.; после осуществления государственной регистрации права собственности истец вправе совместно с залогодержателем обратиться в регистрирующий орган с заявлениями об осуществлении государственной регистрации ипотеки по договору.
Согласно ответу, представленному конкурсным управляющим ООО «Евро-Керамика» ФИО2 на заявление ФИО1 об обращении в органы росреестра с заявлением о регистрации перехода права собственности ООО «Евро-Керамика» и регистрации права собственности ФИО1 на квартиру по адресу: г.Печоры, ...., обязательство ООО «Евро-Керамика» по обращению в регистрирующий орган исполнено и оснований для повторного обращения не имеется (л.д. 129).
Учитывая, что возникновение права ФИО1 подтверждается материалами дела, расчет между истцом и ООО «Евро-Керамика» за квартиру произведен в полном объеме, квартира передана ФИО1, представитель Управления Россрестра против регистрации права собственности ФИО1 не возражала, суд приходит к выводу, о том, что основания для государственной регистрации права собственности ФИО1 на жилое помещение имеются.
Иным способом, исходя из сообщения конкурсного управляющего ФИО2, защитить права заявителя не представляется возможным.
Регистрация права собственности ФИО1 обеспечивает условия государственной регистрации обременения в виде залога квартиры по договору ипотеки от **.**.****г..
В силу ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимость», предусматривающей в числе оснований для осуществления государственной регистрации прав вступившие в законную силу судебные акты, суд находит, что возложение обязанности на Управление Росреестра по Псковской области произвести государственную регистрацию права собственности ФИО1 излишне, не требует принятия судом отдельного постановления, действиями регистрирующего органа права истца не нарушены.
Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру по адресу: Псковская область, г.Печоры, .... ФИО1, паспорт ***, выдан **.**.****г..
Настоящее решение является основанием для погашения регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности ООО «Евро-Керамика», ИНН <***> на квартиру по адресу: Псковская область, г.Печоры, .....
В остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Печорский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Н.А. Тюрина
Мотивированное решение изготовлено **.**.****г..
Решение в апелляционном порядке не обжаловано, вступило в законную силу.