УИД: 77RS0022-02-2024-012848-58 Дело № 2-779/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 мая 2025 года г. Москва
Преображенский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Казанцева О.А., при секретаре Андреевой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-779/25 по иску ФИО1 к ООО «СЗ «Самолет Девелопмент» о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, неустойки, убытков, компенсации морального вреда, судебных расходов,
установил:
Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «СЗ «Самолет Девелопмент» о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, неустойки, убытков, компенсации морального вреда, судебных расходов, в обоснование требований указав, что 31.08.2022 года между ФИО2 и ООО «СЗ «Самолет Девелопмент» заключен договор участия в долевом строительстве №ЛЮБ-7/69/74-4491103403. Объектом долевого строительства является нежилое помещение ..., расположенное по строительному адресу: адрес, стоимость которого составила 4 787 499 рублей 16 копеек.
При приемке объекта долевого строительства ФИО2 выявлены строительные недостатки (дефекты) и отражены в акте осмотра. По истечении 60-дневного срока строительные недостатки не устранены застройщиком. С целью установления наличия, характера недостатков и стоимости их устранения ФИО2 обратился к ИП ФИО3, по результатам проведенной экспертизы составлено техническое заключение, которым установлено наличие строительных недостатков и стоимость их устранения.
Досудебная претензия, полученная ответчиком, оставлена без удовлетворения, в связи с чем, ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением.
26.08.2024 года ФИО2 умер.
Определением суда к участию в деле в качестве истца привлечен наследник ФИО2 – ФИО1
С учетом уточненных исковых требований ФИО1 просит суд взыскать с ответчика стоимость устранения строительных недостатков в размере 383 756 рублей 10 копеек, неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств с 01.07.2025 года по дату фактического исполнения решения суда в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости устранения недостатков квартиры за каждый день просрочки, убытки в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства в размере 70 645 рублей 98 копеек, штраф в размере 5%, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей 00 копеек, расходы на досудебное исследование в размере 70 000 рублей 00 копеек, расходы на оформление доверенности в размере 1 900 рублей 00 копеек, почтовые расходы в размере 320 рублей 44 копеек.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, представитель истца представил уточненные исковые требования.
Представитель ответчика ООО «СЗ «Самолет Девелопмент» в суд не явился, извещен о судебном заседании надлежащим образом, направил в адрес суда письменные возражения, в которых возражал относительно исковых требований. В случае принятия решения об удовлетворении иска, просил о снижении неустойки и штрафа в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с их несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, отказать в удовлетворении требований о взыскании неустойки на будущее время, предоставить отсрочку исполнения решения суда. С учетом положений ч. 4 ст. 10 ФЗ № 214 полагал, что общая сумма, подлежащая взысканию с ответчика, не может превышать 3% от цены договора.
Учитывая, что судом предприняты все меры для надлежащего извещения участвующих в деле лиц, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Изучив письменные материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», (далее - Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 9 ст. 4 настоящего Федерального закона устанавливается, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного Договором.
Согласно ч. 1 ст. 10 Закона № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.
Согласно ст. 2 Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ, при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона).
В соответствии ст. 3 Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ, настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 сентября 2024 года.
Судом установлено, что 31.08.2022 года между ФИО2 и ООО «СЗ «Самолет Девелопмент» заключен договор участия в долевом строительстве №ЛЮБ-7/69/74-4491103403. Объектом долевого строительства является нежилое помещение ..., расположенное по строительному адресу: адрес, стоимость которого составила 4 787 499 рублей 16 копеек.
31.08.2022 года между ООО «СЗ «Самолет Девелопмент» и ФИО2 подписан передаточный акт к договору участия в долевом строительстве.
При проведении осмотра квартиры 31.08.2022 года ФИО2 выявлены дефекты, перечень которых передан застройщику для устранения. По истечении 60 дней указанные недостатки не были устранены в полном объеме.
Из заключения специалиста ИП ФИО3, следует, что стоимость устранения некачественно выполненных строительных работ в нежилом помещении ..., расположенном по адресу: адрес, составляет 466 135 рублей 09 копеек.
Досудебная претензия, полученная ответчиком, оставлена без удовлетворения, в связи с чем, ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением.
Определением суда от 09.08.2024 года по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «ЭКСПЕРТЭКС».
Согласно заключению эксперта ООО «ЭКСПЕТЭКС», у объекта долевого строительства: нежилого помещения ..., расположенного по адресу: адрес, имеются строительные недостатки, дефекты, выявленные экспертом являются производственными, стоимость устранения выявленных строительных недостатков составляет 383 656 рублей 10 копеек.
Сомневаться в выводах эксперта, давшего заключение, не имеется оснований, поскольку квалификация эксперта должным образом подтверждена, данное заключение эксперта сторонами ничем объективно не опровергнуто, также эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
26.08.2024 года ФИО2 умер.
Нотариусом города Москвы ФИО4 к имуществу умершего ФИО2 открыто наследственное дело № 38192764-141/2024. С заявлениями о принятии наследства обратились наследники по завещанию ФИО1 и ФИО5
Согласно завещанию от 15.08.2024 года, ФИО2 из принадлежащего ему имущества квартиру, находящуюся по адресу: адрес, гараж под № 165 в автостояночном кооперативе «Контакт» находящийся по адресу: адрес, ценные бумаги (акции) любых предприятий, завещал ФИО5
Все остальное имущество, а также права и обязанности, какое на момент смерти окажется ему принадлежащим, в чем бы такое ни заключалось, где бы оно ни находилось, ФИО2 завещал ФИО1
14.03.2025 года ФИО1 получено свидетельство о праве на наследство по завещанию, которое состоит из прав и обязанностей на объект долевого строительства – нежилое помещение (кладовая), находящийся по строительному адресу: адрес микрорайон в северо-восточной части <...> пусковой комплекс, корпуса 67,68,69,70, корпус 69, этаж -1, условный номер К 39, площадь 5,20 кв.м., принадлежащий наследодателю на основании договора долевого участия в строительстве № ЛЮБ-7/69/13-449109408 от 06.09.2022 года заключенному с ООО «Специализированный застройщик «Самолет Девелопмент».
Согласно п. 1 ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил ГК РФ не следует иное.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, что следует из ст. 1112 ГК РФ.
Определением суда к участию в деле в качестве истца привлечен наследник ФИО2 – ФИО1
В силу ч. 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1)безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2)соразмерного уменьшения цены договора; 3)возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).
При указанных обстоятельствах, суд взыскивает с ответчика в пользу истца ФИО1 расходы на устранение строительных недостатков в размере 383 656 рублей 10 копеек.
Оснований для уменьшения стоимости устранения недостатков, определенной судебной строительно-технической экспертизой на сумму материалов и конструкций, подлежащих замене, но при этом пригодных к использованию не имеется.
Руководствуясь положениями Постановления Правительства РФ № 326 от 18.03.2024 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пе-ни), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», суд предоставляет ответчику отсрочку исполнения решения суда на срок до 30.06.2025 года включительно, в части взыскания в пользу истца стоимости устранения строительных недостатков.
Также истцом заявлены требования о взыскании неустойки за нарушение срока удовлетворения требования потребителя за период с 01.07.2025 года по дату фактического исполнения решения суда в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период соответствующего нарушения.
Согласно ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.
С 01.01.2025 года по настоящее время действует мораторий на начисление названной неустойки, предусмотренный п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 года № 326.
Федеральным законом от 26.12.2024 года № 482-ФЗ, вступившим в силу в данной части с 01.01.2025 года ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» дополнена частью 4, в силу которой предусмотрено ограничение общей суммы имущественных взысканий по этой категории дел с 01.01.2025 года в виде трех процентов от цены договора.
Соответственно, за период, начиная с 01.01.2025 года неустойка в порядке ч. 8 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» начислению не полежит, так как общая сумма имущественного взыскания в данном случае превышает три процента от цены договора (ч. 4 ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»)
Рассматривая требование истца о взыскании излишне уплаченных денежных средств в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно п. 3.1 Договора участия в долевом строительстве квартиры №ЛЮБ-7/69/74-4491103403 от 31.08.2023 года, цена договора определяется как произведение указанных в Приложении № 1 к Договору стоимости 1 кв.м. объекта долевого строительства (столбец 9), и площади объекта долевого строительства (столбец 6), и составляет сумму в размере 4 787 499 рублей 16 копеек.
В соответствии с Приложением № 1 к Договору, площадь объекта долевого строительства составляет 33,90 кв.м. (столбец 6 = сумма столбца 7 и столбца 8), площадь объекта долевого строительства (без учета лоджии) 33,40 кв.м. (столбец 7), площадь лоджии объекта долевого строительства, с применением понижающего коэф. 0,5 – 0,50 кв.м. (столбец 8), стоимость 1 кв.м. объекта долевого строительства – 141 224 рубля 16 копеек.
В соответствии с п. 3.4. Договора участия в долевом строительстве, стороны пришли к соглашению о том, что если после ввода объекта в эксплуатацию на основании Технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая площадь объекта долевого строительства (без учета лоджии) превысит площадь объекта долевого строительства (без учета лоджии), указанную в столбце 7 Приложения № 1 к Договору, более чем на 1 кв.м., цена договора увеличивается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 кв.м. объекта долевого строительства, указанной в Приложении № 1 к Договору (столбец 9), на разницу между фактической площадью объекта долевого строительства (без учета лоджии) (указанной в Техническом плане (техническом паспорте, экспликации)) и Площадью объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения № 1 к Договору.
В соответствии с п. 3.5. Договора участия в долевом строительстве, стороны пришли к соглашению о том, что если после ввода объекта в эксплуатацию на основании Технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая площадь объекта долевого строительства (без учета лоджии) окажется меньше площади объекта долевого строительства (без учета лоджии), указанной в столбце 7 Приложения № 1 к Договору, более чем на 1 кв.м., цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 кв.м. объекта долевого строительства, указанной в Приложении № 1 к Договору (столбец 9), на разницу между фактической площадью объекта долевого строительства (без учета лоджии) (указанной в Техническом плане (техническом паспорте, экспликации)) и Площадью объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения № 1 к Договору.
В соответствии с актом приема-передачи объекта долевого строительства от 21.04.2024 года застройщик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства – нежилое помещение для временного проживания (апартамент) ... состоящее из 1 комнаты общей площадью 33,40 кв.м. (л.д. 14)
Стоимость объекта площадью 33,90 кв.м. составляет 4 787 499 рублей 16 копеек.
Как указывает истец, в результате уменьшения площади апартамента до 33,40 кв.м., убытки истца составили 70 645 рублей 98 копеек. (141 224,16 руб/кв.м х0,5)
Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, учитывая, что в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве, цена договора подлежит изменению в случае изменения фактической общей площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м., суд приходит к выводу о том, что требование о взыскании излишне уплаченных денежных средств удовлетворению не подлежит.
Сторонами, без каких-либо оговорок, был подписан передаточный акт от 31.08.2022 года, ФИО2 выразил согласие на изменение характеристик, подлежащего передаче объекта долевого строительства в виде нежилого помещения в части уменьшения его фактической площади по сравнению с проектной, а также на то, что стоимость объекта долевого строительства с новыми характеристиками соответствует ранее согласованной цене.
На основании ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевших, принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истца, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере 10 000 рублей, что, по мнению суда, является соразмерным и разумным, полагая, что заявленная истцом сумма компенсации морального вреда явно завышена.
Как следует из буквального толкования Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 года № 326, с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2024 №1916, за период с 21.03.2024 года по 30.06.2025 года (включительно) неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции, предусмотренные законодательством (часть 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ), застройщику не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.
Таким образом, если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 21.03.2024 по 30.06.2025 года, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.
Как следует из материалов дела, ФИО2 обратился с требованиями к ответчику в досудебном порядке 09.07.2024 года, срок на исполнение требований потребителя истек 19.07.2024 года, в связи с чем исковые требования о взыскании с ответчика штрафа удовлетворению не подлежат.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на досудебное исследование в размере 70 000 рублей 00 копеек расходы на оформление доверенности в размере 1 900 рублей 00 копеек, почтовые расходы в размере 320 рублей 44 копеек, подтвержденные документально.
Кроме того, с ООО «СЗ «Самолет Девелопмент» в пользу ООО «ЭКСПЕРТЭКС» также подлежат взысканию судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 130 000 рублей 00 копеек.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ, с ответчика в доход бюджета г. Москвы подлежит взысканию государственная пошлина в размере 15 091 рубля 00 копеек, исходя из размера удовлетворенных требований имущественного характера и неимущественного характера.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к ООО «СЗ «Самолет Девелопмент» - удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «СЗ «Самолет Девелопмент», ИНН <***>, в пользу ФИО1, стоимость устранения строительных недостатков в размере 383 656 рублей 10 копеек, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей 00 копеек, расходы на досудебное исследование в размере 70 000 рублей 00 копеек расходы на оформление доверенности в размере 1 900 рублей 00 копеек, почтовые расходы в размере 320 рублей 44 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.
Предоставить ООО «СЗ «Самолет Девелопмент», ИНН <***> отсрочку исполнения решения суда до 30 июня 2025 года, включительно, в части взыскания в пользу истцов стоимости устранения строительных недостатков.
Взыскать с ООО «СЗ «Самолет Девелопмент», ИНН <***>, в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере 15 091 рубля 00 копеек.
Взыскать с ООО «СЗ «Самолет Девелопмент», ИНН <***>, в пользу ООО «ЭКСПЕРТЭКС», ИНН <***>, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 130 000 рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Преображенский районный суд города Москвы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья
О.А. Казанцев
Мотивированное решение составлено 19 мая 2025 года.