Судья Лябзина Т.Г. №33-2685/2023
24RS0003-01-2022-000789-76
2.147
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
17 июля 2023 года Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Славской Л.А.
судей Русанова Р.А., Полянской Е.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юдиной О.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Русанова Р.А. гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате
по апелляционной жалобе представителя ФИО1 - ФИО3
на решение Балахтинского районного суда Красноярского края от 29 ноября 2022 года, которым постановлено:
«ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2 взыскании задолженности по арендной плате, - отказать»,
Заслушав докладчика, судебная коллегия,
УСТАНОВИЛ
А:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, мотивируя тем, что является собственником земельного участка площадью 933 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, который относится к землям населенных пунктов с разрешенным использованием «для ведения садоводства». В настоящее время земельный участок находится в незаконном владении ответчика ФИО2, который построил на нем жилой дом. Факт строительства ответчиком жилого дома установлен судебным решением по гражданскому делу №2-3211/2021, которое имеет преюдициальное значение для настоящего спора. Апелляционным определением Красноярского краевого суда от 29.11.2021 года по указанному делу ФИО2 отказано в признании права собственности на вышеназванный земельный участок, принадлежащий истице. Правоустанавливающие документы на дом у ФИО2 также отсутствуют. Как установлено апелляционным определением Красноярского краевого суда от 29.11.2021 года и не оспаривается сторонами спора, ФИО2 в период с 25.04.2013 года по 17.01.2020 года оплатил ФИО4 1835 000 рублей, из которых 1795 000 рублей периодические платежи и 40 000 рублей - авансовый платеж по расписке от 27.10.2012 года. Апелляционном определением от 29.11.2021 года установлено, что периодические платежи, которые вносил ФИО2 ФИО4, являлись арендными платежами за пользование земельным участком. Таким образом, с момента регистрации перехода права собственности на земельный участок к ФИО1 (с 07.02.2017 года) у нее возникло права требовать оплату арендных платежей в сумме, согласованной между ФИО4 и ФИО2, а именно по 29000 рублей в месяц. Период расчета арендной платы пользования земельным участком в пользу ФИО4 - с 27.10.2012 года по 06.02.2017 года - 1 564 дня. Период расчета арендной платы пользования земельным участком в пользу ФИО1 - с 07.02.2017 года по 27.04.2022 года - 1 906 дней. Таким образом, 29000 руб. (месячная аренда) х 12 месяцев / 365 дней = 953,42 руб. (размер арендной платы в день). Размер арендной платы в пользу ФИО4 - 1 564 дня х 953,42 руб. = 1 491 148,88 руб. Размер арендной платы в пользу ФИО1 - 1 906 дней х 953,42 руб. = 1 817 218,52 руб. Общий размер арендной платы за период с 27.10.2012 года по 27.04.2022 года составляет: 1 491 148, 88 руб. + 1 817 218, 52 руб. = 3 308 367, 4 руб. Как установлено судебным решением от 29.11.2021 года, ФИО2 выплатил ФИО4 1835 000 рублей, ввиду чего задолженность ФИО2 на 27.04.2021 года составляет: 3 308 367,4 руб. - 1 835 000 руб.=1 473 367, 4 руб. Переплата ФИО4 за период владения им земельным участком составляет 343 851,12 руб. С учетом указанных расчетов размер требований истца составляет 1 473 367,4 руб. ФИО2 с 2016 года и до настоящего времени проживает в жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: <адрес> что подтверждено справкой председателя <адрес> Истец просила взыскать с ФИО2 в свою пользу задолженность по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес> в размере 1 473 367 рублей 40 копеек, возврат государственной пошлины в размере 15 566, 84 руб.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ФИО1 - ФИО3 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Указывает, что ФИО2 не отрицает факт пользования земельным участков с 27.10.2012 года, то есть с даты написания ФИО4 расписки о получении аванса за продажу земельного участка. Ответчик подтверждает, что на земельном участке им возведен жилой дом, в котором он проживает в настоящее время. Со ссылкой на апелляционное определение Красноярского краевого суда от 29.11.2021 года указывает, что расписка от 27.10.2012 года не является договором, тогда как ФИО2 продолжает настаивать на юридической природе расписки, как договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа. Судебными актами установлено, что плата за пользование земельным участком признана арендными платежами за пользование земельным участком и расчет суммы иска произведен исходя из согласованной сторонами цены аренды в размере 29000 рублей в месяц.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав представителя истца ФИО1 и представителя третьего лица ФИО4 - ФИО3, поддержавшую апелляционную жалобу, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (пункт 1). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).
В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 с 07 февраля 2017 года является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 933+/-21 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 01.08.2022 года.
Решением Емельяновского районного суда Красноярского края от 30.08.2021 года исковые требования ФИО2 удовлетворены. Признан недействительным договор дарения земельного участка площадью 933 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения гражданами садоводства и огородничества, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, <адрес> заключенный 24 января 2017 года между ФИО1 и ФИО4. Прекращено право собственности за ФИО1 и ФИО4 на земельный участок, площадью 933 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения гражданами садоводства и огородничества, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, <адрес> Постановлено исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о границах земельного участка кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения гражданами садоводства и огородничества, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, <адрес>. За ФИО2 признано право собственности на земельный участок площадью 933 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения гражданами садоводства и огородничества, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, <адрес>
Апелляционным определением судебной коллегии Красноярского краевого суда от 29.11.2021 года решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 30.08.2021 года отменено. По делу принято новое решение, которым ФИО2 в иске к ФИО4, ФИО1, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ТСН «Отдых» о признании сделки недействительной, прекращении права собственности на земельный участок, исключении из Государственного реестра недвижимости регистрационной записи, признании права собственности на земельный участок отказано.
Указанными судебными актами установлено, что предыдущим собственником земельного участка с кадастровым номером № с 08.09.2010 года по 07.02.2017 года являлся сын истицы - ФИО4
Из текста предоставленной по запросу суда копии расписки из материалов вышеуказанного гражданского дела следует: «Я, ФИО4 (паспортные данные) получил от ФИО2 (паспортные данные) денежные средства в размере 40000 рублей, Указанные денежные средства получены мной по сделке купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №. Общая стоимость 1 500 000 рублей. Данный участок на 27.10.2012 года мной не заложен, не отчужден. Дата оформления купли-продажи будет произведена 1 марта 2013 года. До этого времени обязуюсь не производить действий по отчуждению данного участка».
Возражая против заявленных требований, ответчик ссылается на то, что договор аренды с ФИО1 он не заключал, денежные средства передавал ее сыну ФИО4 в счет выкупа спорного земельного участка.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных ФИО1 требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств заключения между ФИО4 и ФИО2 либо между ФИО1 и ФИО2 договора аренды спорного земельного участка, а в тексте расписки от 27.10.2012 года отсутствует ссылка именно на заключение договора аренды либо предоставления ответчику данного земельного участка в пользование по договору аренды, согласования сторонами срока договора, платы за пользование земельным участком и порядка ее внесения.
Судебная коллегия соглашается с решением суда в целом, но считает подлежащими уточнению основания, по которым принятое судом первой инстанции решение является законным и обоснованным.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах
Обращаясь в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1473 367, 40 рублей, ФИО1 ссылается на то, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 29.11.2021 года установлено, что ФИО2 в период с 25.04.2013 года по 17.01.2020 года оплатил ФИО4 1 835 000 рублей, из которых 1 795 000 рублей периодические платежи и 40000 рублей - авансовый платеж по расписке от 27.10.2012 года.
Период расчета арендной платы за пользование земельным участком в пользу ФИО4 с 27.10.2012 года по 06.02.2017 года составляет 1564 дня.
Период расчета арендной платы пользования земельным участком ФИО1 рассчитывает с момента возникновения у нее права требования арендных платежей исходя из платы в размере 29000 рублей в месяц, согласованной между ФИО4 и ФИО2, и составляет период с 07.02.2017 года по 27.04.2022 года, что составляет 1906 дней.
Исходя из 29000 рублей (размера арендной платы в месяц) размер арендной платы в день составляет 953, 42 рубля (исходя из расчета 29000 рублей х 12 месяцев / 365 дней).
Таким образом, согласно расчету истца, размер арендной платы в пользу ФИО4 составляет 1564 дня х 953,42 рубля = 1491148, 88 рублей, а размер арендной платы в пользу ФИО1 составляет 1817218, 52 рубля
Общая сумма арендной платы за период с 27.10.2012 года по 27.04.2022 года, исходя из расчета самого истца, составляет 3308367,40 рублей (1 817 218, 52 рубля + 1491148, 88 рублей).
Учитывая, что ФИО2 выплатил ФИО4 1835000 рублей, остаток задолженности по арендной плате составляет 1473367, 40 рублей (исходя из расчета 3308367, 40 рублей – 1835000 рублей).
Таким образом, переплата ответчиком ФИО4 составляет 343851,12 рублей, исходя из расчета 1835000 рублей (сумма, которая была выплачена ФИО4) - 1491148, 88 рублей (сумма, которую ФИО2 должен был выплатить ФИО4 из расчета 29000 рублей в месяц х 1564 дня х 953,42 рубля).
За период владения земельным участком ФИО4 (до 06.02.2017 года) ФИО2 выплаты за земельный участок производил добровольно, размер оговоренных денежных сумм не оспаривал.
Представитель ФИО1 - ФИО3 в судебном заседании суда апелляционной инстанции подтвердила, что переплата ФИО4 за период его владения земельным участком составляет 343851,19 рублей и данную сумму она намеренно исключила из своего расчета задолженности ФИО2 за спорный период, поскольку ФИО4 и ФИО1 являются близкими родственниками (сын и мать соответственно).
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции представителем истца ФИО1 - ФИО3 заявлено ходатайство о назначении по делу оценочной экспертизы для определения среднерыночной стоимости пользования (аренды) спорного земельного участка.
С целью установления юридически значимых обстоятельств, имеющих значение для дела, а именно определения среднерыночной стоимости пользования земельным участком, определением судебной коллегией по гражданским делам Красноярского краевого суда от 12 апреля 2023 года была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Траст Аудит».
Согласно заключению ООО «Траст Аудит» № от 31 мая 2023 года рыночная стоимость права возмездного пользования земельным участком, общей площадью 933 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения садоводства, расположенного по адресу: <адрес> за периоды:
с 07.02.2017 года по 06.02.2018 года составляет 56957 рублей;
с 07.02.2018 года по 06.02.2019 года составляет 56461 рублей;
с 07.02.2019 года по 06.02.2020 года составляет 57845 рублей;
с 07.02.2020 года по 06.02.2021 года составляет 56402 рубля;
с 07.02.2021 года по 06.02.2022 года составляет 59882 рубля;
с 07.02.2022 года по 27.04.2022 года составляет 11948 рублей.
Итого, согласно заключению эксперта, рыночная стоимость права возмездного пользования земельным участком за период с 07.02.2017 года по 27.04.2022 года составляет 299435 рублей 17 копеек.
Экспертное заключение ООО «Траст Аудит» от 31.05.2023 года отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств. Заключение эксперта содержит исследовательскую часть, выводы и ответы на поставленные вопросы, которые последовательны и непротиворечивы. При этом, заключение эксперта не противоречат совокупности имеющихся в материалах дела доказательств, содержит ссылки на действующие нормативные документы, на источник информации, описание объекта, последовательность определения стоимости, описание методов исследования, а также расчет стоимости права пользования земельным участком. К тому же, стороны не оспаривают выводы экспертизы, не просили о назначении повторной или дополнительной экспертиз.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что между ФИО4 и ФИО2 фактически сложились отношения по пользованию земельным участком с кадастровым номером № несмотря на то, что в расписке от 27.10.2012 года, составленной ФИО4 и ФИО2, отсутствует ссылка на заключение договора аренды, либо предоставления ответчику данного земельного участка в пользование по договору аренды, согласования сторонами срока договора, платы за пользование земельным участком и порядка ее внесения.
Кроме того, договор аренды спорного земельного участка в нарушение требований ст. 609 ГК РФ не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Между новым собственником земельного участка ФИО1 и ФИО2 договор аренды тоже не заключался, размер платы за фактическое пользование земельным участок не согласовывались, тогда как между ними сложились фактические отношения по пользованию земельным участком, которое должно быть возмездным при отсутствии документа, подтверждающего безвозмездность этих отношений.
Принимая во внимание изложенное, а также то, что суммой переплаты ответчиком прежнему собственнику земельного участка ФИО4 за период его владения земельным участком в размере 343 851,19 рублей покрывается рыночная стоимость права возмездного пользования земельным участком за период с 07.02.2017 года по 27.04.2022 года, определенная заключением эксперта ООО «Трас-Аудит» в размере 299435,17 рублей, правовых оснований для взыскания с ФИО2 задолженности по арендной плате (плате за фактическое пользование) в пользу нового собственника земельного участка ФИО1 не имеется.
С учетом изложенного, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает, так как ссылок на новые обстоятельства, которые не были предметом исследования суда и могли бы повлиять на его выводы, в жалобе не содержится. Оснований к переоценке установленных судом обстоятельств судебная коллегия не усматривает.
Процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, при рассмотрении дела судом первой инстанции допущено не было.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛ
А:
Решение Балахтинского районного суда Красноярского края от 29 ноября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 - ФИО3 - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу
Председательствующий:
Судьи:
Мотивированное апелляционное определение
изготовлено 24 июля 2023 года