УИД 10RS0010-01-2022-001573-31

Дело № 2-53/2023 (№ 2-608/2022)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 января 2023 года г. Олонец

Олонецкий районный суд Республики Карелия в составе председательствующего судьи Курсова И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Етчуевой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 - ФИО3 гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование иска указал, что является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ...., комн. 1. От ФИО2 ему хх.хх.хх г. поступило извещение о продаже комнат №, № в указанной квартире с предложением приобрести их за 350 000 руб. Сообщить о своем намерении приобрести жилое помещение просил не позднее 30 дней со дня вручения извещения. Истец хх.хх.хх г. созвонился с ФИО2 и выразил желание приобрести комнаты за 350 000 руб., оформить договор купли-продажи у нотариуса в ...., на что ФИО2 сообщил, что продажей занимается риэлтор И. и уже имеется потенциальный покупатель. Письмом от хх.хх.хх г. истец направил в адрес Францу-зова Д.Н. уведомление о согласии на приобретение комнат за предложенную цену, однако письмо не было получено адресатом. В хх.хх.хх г. г. истцу стало известно, что хх.хх.хх г. зарегистрирован договор купли-продажи комнат, заключенный между ФИО2 и ФИО5 Полагая, что ФИО2 произвел отчуждение принадлежащего ему жилого помещенгия в нарушение предусмотренного ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации порядка, просит суд перевести на ФИО4 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи жилых комнат №, 12 в .... по .... в .... Республики Карелия, зарегистрировав право собственности на них за ФИО4 с прекращением права собственности на них за ФИО5

Истец ФИО4, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, причин неявки не сообщил.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 заявленные исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не участвовал, извещался судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3 просила в удовлетворении исковых требований отказать, так как уведомление истца не содержало волеизъявления на приобретение спорного жилого помещения, при этом оно было направлено на неверный адрес и ФИО2 его не получил. Кроме того, истец знал о том, что сделкой по продаже квартиры занимается риэлтор И. и даже звонил ей, однако ни по состоянию на хх.хх.хх г. (дата заключения договора с Федуло- вым А.М. и сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности), ни после указанной даты, в том числе хх.хх.хх г., никаких конкретных действий, направленных на заключение договора купли-продажи, не совершил. Также истцом не представлено доказательств наличия на дату заключения между ФИО2 и ФИО5 договора купли-продажи денежных средств в размере 350 000 руб. Обратила внимание на то, что фактически сделка зарегистрирована хх.хх.хх г., то есть после истечение предусмотренного законом 30-дневного срока со дня получения истцом уведомления о продаже жилого помещения, что права истца, который по хх.хх.хх г. не предпринял конкретных действий к заключению договора, не нарушает.

Ответчик ФИО5, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, причин неявки не сообщил. Ранее в ходе рассмотрения дела пояснил суду, что приобрел спорные комнаты через риэлтора И., к которой обратился за поиском потенциальной квартиры для ее приобретения. О том, что имеются иные граждане, имеющие преимущественное право на приобретение спорных комнат, ему ничего не было известно. Стоимость по договору купли-продажи составила 350 000 руб. В настоящее время он проживает в спорном жилом помещении, приобрел его для того, чтобы быть поближе к районной больнице в силу возраста.

Третье лицо Управление Росреестра по Республике Карелия, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в суд не направило, возражений по существу заявленных исковых требований не представило.

Третье лицо ФИО6 в судебном заседании не участвовала, извещалась судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Заслушав участвовавших в судебном заседании лиц, изучив материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 данной статьи).

В силу п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

На основании п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В судебном заседании установлено, что истец ФИО4 на основании договора купли-продажи от хх.хх.хх г. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: .... (дата государственной регистрации права от хх.хх.хх г.).

ФИО4 по почте хх.хх.хх г. получил заказное письмо от ФИО2 (почтовый идентификатор ....), в котором находилось извещение, адресованное собственникам помещений в .... в .... ...., о намерении ФИО2 продать принадлежащее ему жилое помещение, расположенное по адресу: ...., ...., за 350 000 руб. и указал на необходимость в соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 250 ГК РФ заявить о желании приобрести такое жилое помещение в порядке преимущественного права покупки в срок не позднее 30 дней со дня вручения извещения.

Как указал истец ФИО4 в ходе рассмотрения дела и это не оспаривала сторона ответчика ФИО2, ФИО4 связывался по телефону с ФИО2 хх.хх.хх г. и хх.хх.хх г. по вопросу приобретения жилого помещения, однако ФИО2 сообщил, что продажей занимается риэлтор И., так как сам он проживает в ...., сообщив ее контактный телефон и адрес в ..... Получив сведения о риэлторе, ФИО4 хх.хх.хх г. (штемпель на конверте) направил в адрес ..... и ФИО2 письмо, в котором указал, что рассмотрел извещение Французо- ва Д.Н. от хх.хх.хх г. и в силу закона имеет преимущественное право покупки жилого помещения.

Направленное в адрес И. заказное письмо с почтовым идентификатором .... не было ею получено и возвращено ФИО4 хх.хх.хх г. в связи с истечением срока его хранения в отделении почтовой связи. Согласно представленной стороной ответчика ФИО2 информации отделения «Почта России» в г. Олонце, адрес получателя письма фактически указан как «.... А, ....», в то время как действительный адрес И., который верно указан ФИО4 на самом конверте, является следующим: «.... А, ....». Указанное обстоятельство повлекло за собой неполучение И. письма ФИО7.

Не получено письмо ФИО7 от хх.хх.хх г. и самим ФИО2 (почтовый идентификатор ....), оно также возвращено ФИО4 хх.хх.хх г. в связи с истечением срока его хранения в отделении почтовой связи.

Также судом установлено, что ответчик ФИО2 имеет регистрацию по месту жительства по следующему адресу: ...., что подтверждается, адресной справкой МП ОМВД России по .....

ФИО7 направил свое письмо ФИО2 не по месту регистрации последнего, которое указано им в извещении от хх.хх.хх г. и следует из адресной справки, а по адресу: ...., так как, с его слов, именно такой объект недвижимости в настоящее время зарегистрирован в ЕГРН и соответствует продаваемым ФИО2 помещениям, в то время как .... в указанном данном доме не существует.

Как следует из ответа ФГБУ «ФКП Росреестра» по .... от хх.хх.хх г., в ЕГРН отсутствуют сведения об объекте недвижимости с адресом: .....

Согласно представленным администрацией Олонецкого национального муници-пального района документам, Распоряжением главы Олонецкого городского поселения от хх.хх.хх г. №-р присвоен номер .... на первом этаже, номер .... на втором этаже, номер .... на третьем этаже в .... в .... Республики Карелия, указано на необходимость произвести нумерацию комнат дома, списки присвоенных номером квартир и комнат предоставить в ООО «Олонецкий расчетный центр» для перерегистрации.

В соответствии с ответом МУП «РРЦ» от хх.хх.хх г. по адресу: ...., ...., предоставляются услуги водоснабжения и водоотведения с хх.хх.хх г., лицевой счет по адресу: ...., отсутствует.

В свою очередь согласно ответу АО «ЕРЦ РК» от хх.хх.хх г. производятся начисления платежей по лицевому счету в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ...., .... (по водоснабжению и водоотведению с хх.хх.хх г., по обращению с ТКО - с хх.хх.хх г.). Лицевой счет в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ...., отсутствует.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что в настоящее время, а также по состоянию на .... г., в .... в .... Республики Карелия отсутствует (отсутствовала) ...., ее нумерация была изменена на «...., комнаты №, № однако ответчик ФИО2 продолжил числиться зарегистрированным по месту жительства в ...., что свидетельствует о неисполнении им обязанности по внесению изменений в свои регистрационные данные, а истец ФИО4, являясь собственником помещения в этом же доме и зная действительную нумерацию квартир (помещений), направил свое письмо по верному (фактическому) адресу.

Между тем суд учитывает, что действующим законодательством не предусмотрено обязательное направление лицом, имеющим преимущественное право покупки недвижимого имущества, уведомления о готовности его приобрести. В этой связи само по себе обстоятельство направления такого уведомления ФИО4 юридического значения для правильного разрешения настоящего спора не имеет.

Более того, как следует из текста самого письма ФИО4, он не выразил в нем желания на приобретение спорного жилого помещения, а лишь констатировал факт наличия у него преимущественного права покупки, поэтому даже в случае получения данного письма ФИО2 оно не могло быть расценено как воля ФИО4 на заключение договора в отсутствие иных предпринятых действий для заключения договора в установлен-ный законом срок.

В свою очередь ФИО2 были предприняты все необходимые меры для исполнения своей обязанности, предусмотренной п. 2 ст. 250 ГК РФ (материалами реестрового дела подтверждается, что им направлены извещения всем собственникам помещений, в том числе истцу, который извещение получил), однако истцом доказательств совершения конкретных действий по заключению договора и приобретению спорной доли квартиры в установленный законом 30-дневный срок со дня получения такого извещения суду не представлено.

По смыслу ст. 250 ГК РФ правило преимущественной покупки погашается истечением предусмотренного ч. 2 указанной статьи месячного срока для приобретения остальными участниками долевой собственности продаваемой доли в праве собственности на недвижимое имущество. При этом право участника долевой собственности в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя возникает только в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, суд, с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично (п. 2).

Таким образом, ФИО2 надлежащим образом исполнена обязанность по извещению в письменной форме истца, как участника долевой собственности о намерении продать принадлежащую ей долю в праве общей собственности на квартиру с указанием цены, в то время как ФИО4 не совершил реальных действий, направленных на приобретение доли, что не должно повлечь нарушение права ФИО2 на распоряжение своим имуществом, являющегося неотъемлемой составляющей содержания права собственности, а также нарушение прав ФИО5 Изложенное не препятствовало ФИО2 заключить договор купли-продажи с иным лицом.

Как пояснил в судебном заседании истец ФИО7, он связывался с Французо- вым Д.Нхх.хх.хх г. и хх.хх.хх г., приложив в подтверждение скриншоты экрана своего мобильного телефона о совершенных звонках ФИО2, и последний сообщил, что сделкой занимается риэлтор И., однако ФИО4 лишь позвонил И. и уточнил общие вопросы по квартире, получив ответ, что уже имеется потенциальный покупатель, после чего не предпринял никаких конкретных действий для заключения договора, при этом о каких-либо препятствиях в заключении договора со стороны И., в том числе в связи с наличием другого потенциального покупателя, он не заявил и доказательств не представил, соответствующих доказательств не представил, фактически ожидал реакции на направленное им хх.хх.хх г. письмо в адрес ФИО2 и И.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля И. показала, что работает риэлтором, к ней обратился ФИО2 за оказанием услуги по поиску покупателей на принадлежащее ему жилое помещение и заключение с потенциальным покупателем договора купли-продажи, ведении сделки. В один из дней ей позвонил незнакомый мужчина и поинтересовался продаваемыми ФИО2 помещениями, однако конкретных намерений по приобретению не выразил, о встрече с ней не договаривался, никаких писем от него не получала.

Показания свидетеля являются последовательными, соотносятся с пояснениями сторон по делу, оснований сомневаться в них у суда не имеется.

Судом также установлено, что хх.хх.хх г. между ФИО2 в лице действовавшей на основании доверенности И. и ФИО5 заключен договор купли-продажи спорного объекта недвижимости за 350 000 руб., что соответствует указанной ФИО2 в извещении от хх.хх.хх г. суммы продажи.

Договор купли-продажи и иные документы были сданы в ГБУ РК «МФЦ РК» ОПУ № (....) в тот же день, государственная регистрация перехода права собственности осуществлена хх.хх.хх г..

Действительно, как следует из материалов дела, фактически ФИО2 продал принадлежащее ему жилое помещение (хх.хх.хх г.) до истечения предусмотренного п. 2 ст. 250 ГК РФ срока, который приходился на хх.хх.хх г. (выходной день).

Вместе с тем данное обстоятельство права и законные интересы ФИО4 не нарушает, так как он в установленный законом срок со дня получения от ФИО2 извещения не предпринял мер, направленных непосредственно на заключение договора купли-продажи спорного жилого помещения как по состоянию на хх.хх.хх г., так и после указанной даты, в том числе хх.хх.хх г. (первый рабочий день после хх.хх.хх г.), не выразив при этом в своем письме от хх.хх.хх г. действительных намерений по приобретению жилого помещения. Между тем ФИО4 имел реальную возможность обратиться в срок до хх.хх.хх г. к И. и решить с ней вопрос о приобретении спорного жилого помещения, до хх.хх.хх г. она могла приостановить государственную регистрацию договора купли-продажи от хх.хх.хх г., заключенного с ФИО5

Кроме того, ФИО4 не представлено суду доказательств, подтверждающих наличие у него в период с хх.хх.хх г. по хх.хх.хх г. денежных средств в размере 350 000 руб., необходимых для совершения сделки, в то время как в извещении от хх.хх.хх г. Францу- зов Д.Н. указал, что рассрочка или отсрочка платежа не предусматривается.

С учетом изложенных выше обстоятельств, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

В связи с тем, что в удовлетворении исковых требований судом отказано, подлежат возвращению ФИО4 внесенные им по чек-ордеру от хх.хх.хх г. на депозит Управления Судебного департамента в .... денежные средства в размере 350 000 руб.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление ФИО4 ....) к ФИО2 (....), ФИО5 (ИНН .... о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества оставить без удовлетворения.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для возвращения ФИО4 денежных средств в размер 350 000 рублей, внесенных ФИО4 на депозит Управления Судебного департамента в .... по чек-ордеру от хх.хх.хх г..

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Олонецкий районный суд Республики Карелии в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья (подпись) И.А. Курсов

....

.....