Дело №2-103/2023

44RS0002-01-2022-003095-83

Решение

Именем Российской Федерации

«24» января 2023 года г. Кострома

Ленинский районный суд г. Костромы в составе:

председательствующего судьи Коровкиной Ю.В.,

при секретаре Стяжковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО8 ФИО2 оглы, ФИО3, ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, переводе прав и обязанностей покупателя,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным к ФИО8, ФИО3, ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО6, ФИО7 указывая, что ей на основании Договора купли-продажи от 23.12.2015 договора купли-продажи от 28.08.2019 принадлежит 131/970 доля в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ... (восемь), ... (один), кадастровый №. Кроме неё по указанному адресу собственниками долей в квартире являются её сыновья ФИО9 dd/mm/yy г.р., Д, dd/mm/yy г.р., ДФ, dd/mm/yy г.р. 23.05.2022 она получила телеграмму от ответчика ФИО8 о том, что он собирается продать принадлежащие ему 39/194 долей в праве общей долевой собственности на квартиру за 730 000 (семьсот тридцать тысяч) рублей, сразу с ним связалась с предложением купить указанную долю, переговоры велись около месяца, но Ответчик ФИО10 не мог выделить время для встречи с Истцом по вопросу согласования сделки. 09.07.2022 г. в указанную квартиру пришли ответчики С-вы и сообщили, что они новые владельцы доли, ранее принадлежащей Ответчику ФИО10. По данным ЕГРН было выявлено, что на основании Договора купли-продажи доли квартиры от 07.07.2022 г., нотариально удостоверенного нотариусом ФИО11 собственниками 195/970 долей квартиры по указанному адресу являются Ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, по 39/970 долей у каждого. Кроме того, в отношении 195/970 долей квартиры по указанному адресу имеется ограничение в виде ипотеки в силу закона в пользу Ответчика ФИО10. Вместе с тем истец ФИО1 предлагала приобрести спорную долю за наличный расчет. Также из состоявшегося диалога с ответчиками С-выми было выяснено, что доля продана дешевле, нежели предложенные Истцу 730 000 рублей. Руководствуясь ст. 250 ГК РФ истец просит суд признать за ней преимущественное право покупки 39/194 долей ФИО8 в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ... (восемь), ... (один), кадастровый №, перевести на истца права и обязанности покупателя 39/194 долей ФИО8 в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ... (восемь), ... (один), кадастровый № и погасить в ЕГРН записи регистрации №-20 от dd/mm/yy, № от dd/mm/yy, № от dd/mm/yy.

К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены ФИО9 – сын ФИО1., ФИО12 – сособственник доли в квартире, ГУ Отделение пенсионного фонда РФ по Костромской области, переименованное с 01.01.2022 в Отделение фонда пенсионного и социального страхования по Костромской области, нотариус ФИО11, Управление Росреестра по Костромской области.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, будучи извещенной о рассмотрении дела надлежащим образом, её представитель по доверенности ФИО13 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, его представитель по доверенности ФИО14 исковые требования не признала, поскольку ФИО1 была уведомлена о продаже принадлежащей ответчику ФИО8 доли в квартире, однако в установленный законом срок договор купли-продажи она не заключила, несмотря на то, что была уведомлена о необходимости обращения по вопросу приобретения данной доли в агентство недвижимости Мегаполис. ФИО1 была не согласна с предложенной ценой, пыталась её снизить.

Ответчик ФИО4, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО6, ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признала.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, направив представителя по доверенности К в судебном заседании исковые требования также не признала.

Третьи лица ФИО9 и ФИО12 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, направили отзывы на иск, в котором считали исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению.

Третьи лица Отделение Фонда пенсионного и социального страхования по Костромской области, нотариус ФИО11 и Управление Росреестра по Костромской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником 131/970 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ..., кадастровый №. Данная квартира расположена в бывшем общежитии секционного типа. Кроме неё по указанному адресу собственниками являются её сыновья ФИО9 dd/mm/yy г.р., которому принадлежит 21/970 долей в праве собственности, Д, dd/mm/yy г.р., которому принадлежит 21/1940 долей и 21/970 долей в праве собственности, и ДФ, dd/mm/yy г.р., которому принадлежит 21/1940 долей и 21/970 долей в праве собственности. Также собственниками данной квартиры являются ФИО16 №2, которой принадлежит 22/194 доли в праве общей долевой собственности, ФИО12, которому принадлежит 22/194 долей, ФИО3, ФИО4, и несовершеннолетние ФИО5, ФИО6, ФИО7, которым каждому принадлежит по 39/970 долей в праве общей долевой собственности.

Право собственности у ФИО3, ФИО4, и несовершеннолетних ФИО5, ФИО6, ФИО7, возникло на основании договора купли-продажи от 07.07.2022, в соответствии с которым ФИО8 продал, а ФИО4, действующая от себя и как законный представитель ФИО5, ФИО6, ФИО7, и по доверенности от ФИО3, купила 39/194 долей в праве общей долевой собственности, каждому по 39/970, квартиры по адресу: ... за 730 000 рублей, из которых 205 472 руб. оплачивались при подписании настоящего договора за счет собственных средств, а 524 527,90 руб. - за счет материнского капитала. Факт получения ФИО8 денежных средств по данному договору подтверждается распиской от 07.07.2022 на сумму 205472 руб. и платежным поручением № 117304 от 03.08.2022. Данный договор удостоверен нотариусом ФИО15

ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском о переводе на неё прав и обязанностей покупателя по данному договору, ссылаясь на отказ ФИО8 от заключения с ней договора купли-продажи.

Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

В п. 2 ст. 250 ГК РФ указано, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Таким образом, указанные нормы предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

При этом по смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения.

В п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Согласно п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из пояснений ответчика ФИО8, которые он давал в ходе рассмотрения дела, следует, что в комнате на ... он не проживал, изначально он хотел сдавать свою комнату, но ФИО1 ему сказала, что она не даст здесь никому жить, и тогда он решил продать комнату, обратившись в агентство недвижимости Мегаполис.

Как следует из материалов дела, ФИО8 с целью оказания содействия в продаже принадлежащей ему доли обратился в Агентство недвижимости «Мегаполис» ... (ИП ФИО16 №1), с которой 28.04.2022 заключил агентский договор в соответствии с которым ИП ФИО16 №1 взяла на себя обязательства проинструктировать его по комплекту документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на комнату по адресу: ... стоимостью 670 000 рублей, которая подлежит изменению по согласованию сторон. Подготовить предварительный договор, соглашение о задатке, договор купли-продажи, мены, договор долевого участия, и т.д., сопроводить сделку.

Материалами дела подтверждается, что 12 мая 2022 г. от имени ФИО8 в адрес собственников квартиры по адресу: ... ФИО1, ФИО9, Д, ДФ, ФИО16 №2 и ФИО12 были направлены телеграммы, в которых указано, что ФИО8 продает принадлежащие ему 39/194 долей в праве общей долевой собственности в квартире по адресу ..., общая площадь 194,9 кв.м. за 730 000 рублей и в соответствии со ст. 250 ГК РФ предлагает воспользоваться преимущественным правом покупки. Также в телеграммах указано, что если в течение одного месяца с момента получения настоящего извещения они не приобретут указанную долю за предложенную им цену, он продаст её третьему лицу, оформив сделку купли-продажи.

ФИО1 телеграмма с вышеуказанным содержанием была получена 22 мая 2022 г.

Таким образом, получив вышеуказанное уведомление о продаже спорных долей, ФИО1 в течение предусмотренного п.2 ст.250 ГК РФ срока, т.е. до 22 июня 2022 г. включительно должна была их приобрести.

Из представленной сторонами переписки между ФИО1 и ФИО8 следует, что ФИО8 направлял в адрес ФИО1 фотографию агентского договора заключённого между ним и ИП ФИО16 №1 агентство Мегаполис. 23.05.2022 ФИО1 написала ФИО10, что она получила телеграмму и готова купить комнату, желательно напрямую от него, указала, что он имеет право расторгнуть с ними договор по собственному желанию, они нарушают его права на свободу выбора, на что ФИО10 ответил, что он может продать ей комнату, но через Мегаполис. Далее из переписки следует, что ФИО1 указывает, что она не согласна переплачивать 80 000 рублей и просит ФИО8 продать ей долю напрямую от него за 680 000 рублей, указывая, что для неё это «край», при этом готова внести задаток 100 000 руб. Следующее общение посредством переписки между ними возобновилось 12.06.2022. ФИО1 спросила ФИО10: ей на сделку приходить в фирму?, на что ФИО10 ответил: в фирму приходить не надо, написал, что комнату пока не продали и к нему приходить не надо. 13.06.2022 ФИО8 написал ФИО1, что если она хочет покупать, то через фирму Мегаполис на ул. Ленина. Он только через них продает.

Как следует из пояснений представителя ФИО17 ФИО14, в разговоре между ФИО8 и ФИО1 последняя просила его снизить цену, но он не согласился. Говоря про фирму в переписке, ФИО10 имел в виду его фирму, о которой знает ФИО1

Как следует из пояснений опрошенной в качестве свидетеля ФИО16 №1 в двадцатых числах мая ФИО10 позвонил и сказал, что с ней ходят поговорить, ФИО1 представилась, собственницей доли и сказала, что хочет приобрести комнату, но за 680 000 рублей, на что ей было сообщено, что телеграммы разосланы и стоимость 730 000 рублей согласована. В агентство недвижимости с конкретным намерением приобрести комнату, она не обращалась, только звонила один раз 05.07.2022

Указанные обстоятельства свидетельствуют об осведомленности ФИО1 о том, что с целью приобретения доли ФИО8 в квартире ей необходимо обратиться в агентство недвижимости Мегаполис (ИП ФИО16 №1), куда её адресовал ФИО8 Однако ФИО1 в период с 22.05.2022 по 22.06.2022 включительно в агентство недвижимости Мегаполис не обращалась, доказательств иного истцом суду не представлено. Адрес агентства был указан в направленном ФИО8 ФИО1 агентском договоре. Также не представлены суду доказательств того, что агентство либо ФИО8 в период с 22.05.2022 по 22.06.2022 отказали КВ в заключении договора купли-продажи на заявленных ФИО10 условиях.

Как следует из прослушанной судом в ходе рассмотрения дела записи телефонного разговора состоявшегося 05.07.2022 между ФИО1 и ИП ФИО16 №1 и ФИО14, ФИО1 выясняла продана ли комната ФИО10, на что ей сообщили, что право преимущественной покупки у неё уже истекло.

Опрошенная судом свидетель ФИО16 №2 - сособственник доли в квартире суду пояснила, что комнату ФИО10 пытался продать давно и ФИО1 хотела купить комнату, но как она знает проблемой у неё был всегда финансовый вопрос.

Доказательств того, что в период с 22.05.2022 года по 22.06.2022 у ФИО1 была в наличии денежная сумма в размере достаточном для приобретении долей квартиры по цене, указанной в телеграмме, либо ей был одобрен кредит на данную сумму, истцом суду не представлено.

Показания свидетеля ФИО16 №3 о том, что у М. были деньги, не могут подтверждать наличие реальной возможности приобретения ФИО1 спорных долей, как и не подтверждают его показания, что ФИО8 в период с 22.05 по 22.06.2022 отказал ФИО1 в продаже долей.

Более того, из материалов дела следует, что на 30.05.2022 у ФИО1 был приобретен билет на самолет рейсом Москва-Бишкек, на 19.06.2022 ФИО1 был приобретён билет на железнодорожный транспорт Ярославль-Санкт-Петербург, на 28.06.2022 – Москва-Белгород и на 04.04.2022 – Москва-Кострома.

Из имеющей в деле переписки между ФИО1 и ФИО8 не следует, что ФИО1, получив телеграмму от ФИО8 и планируя поездки, сообщала об этом ФИО10, просила продлить срок заключения договора. Также ФИО1, зная, что будет отсутствовать какое-то в Костроме, не обратилась в агентство недвижимости Мегаполис с целью обсуждения условий заключения как предварительного, так и основного договора купли-продажи, не внесла задаток в счет приобретаемой доли, не внесла денежные средства на депозит нотариуса, уведомив нотариальную палату о намерении прибрести долю.

Указанные обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют об отсутствии у ФИО1 в период с 22.05.2022 по 22.06.2022 реальных намерений в приобретении доли ФИО10 за указанную им в извещении сумму.

Таким образом, поскольку до 22.06.2022 включительно ФИО1 не приобрела у ФИО8 доли в спорной квартире, то после указанной даты ФИО8 вправе был продать принадлежащие ему доли иным лицам, не являющимся с ним долевыми собственниками.

Каких либо нарушений требований статьи 250 ГК РФ при продаже ФИО8 долей в спорной квартире, судом не установлено, доли в квартире С-выми были приобретены за ту же цену, которую указывал ФИО8 в телеграмме всем сособственникам.

Довод представителя истца о том, что у ИП ФИО16 №1 не было доверенности от ФИО8, не свидетельствует о том, что ИП ФИО16 №1 не могла с предполагаемыми покупателями долей в спорной квартире обсуждать условия договора купли-продажи и совершать иные действия организационного характера, необходимые для заключения между ФИО8 и покупателем договора купли-продажи в соответствии с агентским договором.

От иных сособственников спорной квартиры конкретных предложений о приобретении спорной доли не поступило.

Довод представителя истца о том, что третье лицо ФИО12 не получил извещение о продаже комнаты, не влечет удовлетворение иска ФИО1, поскольку не свидетельствует о нарушении её прав. ФИО12 будучи привлеченным к участию в деле в качестве третьего лица, с самостоятельными требования относительно предмета в суд не обратился, несмотря на разъясненное ему судом право, что суд расценивает как незаинтересованность его в приобретении права собственности на данные доли.

Довод представителя истца о том, что ИП ФИО16 №1 и представитель ФИО8 ФИО14 находится в родственных отношениях, не имеет правового значения для данного спора.

Довод представителя истца о том, что не было объявления о продаже данной комнаты, суд считает бездоказательным, из пояснений ответчика ФИО4 следует, что о продаже данной комнаты они узнали именно из объявления.

Таким образом, оценивая имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что порядок продажи долей в спорной квартире был соблюден, своим правом преимущественной покупки ФИО1 в установленный законом срок не воспользовалась, а потому законных оснований для признания за ФИО1 преимущественного права покупки спорных долей и переводе на неё прав и обязанностей покупателя, следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО8 ФИО2 оглы, ФИО3, ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, переводе прав и обязанностей покупателя, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ю.В. Коровкина

Мотивированное решение изготовлено 31.01.2023.