Дело №2-23/2023

УИД №61RS0057-01-2022-001651-08

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 февраля 2023 года г. Константиновск

Судья Усть-Донецкого районного суда Ростовской области Камашин С.В.

при секретаре Базалевой Н.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Усть-Донецкого районного суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Константиновского городского поселения Ростовской области, третьи лица СРО «Кадастровые инженеры», Администрация Константиновского района Ростовской области признании дома объектом завершенного строительства, об обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 24.04.2019 года между ФИО2 и Администрацией Константиновского городского поселения заключен договор аренды N342 земельного участка земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 832 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <ФИО скрыты>2 <адрес>, сроком на три года до 23.04.2022 года с целю индивидуального жилищного строительства. Дополнительным соглашением от 30.11.2021 года, изменены условия договора, ФИО1 выступает в договоре арендатором. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства кадастровый <номер скрыт> площадью 209,9 кв.м. Право собственности на объект зарегистрировано за ФИО1. ФИО1 не реализовано право на заключение договора аренды однократно для завершения строительства. Обратившись к ответчику, истец получила отказ в заключении договора, ввиду наличия задолженности по арендной плате, ей направлено соглашение о расторжении договора. Истец полагает, что расторжение первичного договора аренды не влечет основания для отказа в продлении договора аренды в соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Просит суд признать отказ Администрации незаконным и обязать заключить договор аренды вышеуказанного земельного участка однократно без проведения торгов для завершения строительства.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца по заявлению П поддержали исковые требования, пояснив, что ФИО1 регулярно оплачивает арендную плату по договору. Задолженность образовалась до заключения дополнительного соглашения, при исполнении договора прежним арендатором, не оспаривается истцом, однако будет погашаться постепенно. Текущие платежи вносятся регулярно. Дом полностью построен, нет коммуникаций и внутренней отделки, для чего нужно дополнительное время. Дом не угрожает безопасности и соответствует всем строительным и противопожарным нормам и правилам. Просят об удовлетворении иска.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явилась, надлежаще извещена, направили письменный отзыв, которым возражают против удовлетворения иска, о причинах неявки суд не уведомили.

Представитель третьего лица Администрации Константиновского района по доверенности ФИО4 в судебном заседании полагал принятие решения на усмотрение суда, пояснив, что оснований для введения дома в эксплуатацию не имелось, поскольку строительство не завершено.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав истца и её представителя, исследовав материалы дела, суд считает исковое заявление подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

Из возражений ответчика следует, что первоначально земельный участок, на котором осуществлено строительство объектов незавершенного строительства, принадлежащих истцу на праве собственности, предоставлен постановлением главы администрации <адрес> ДД.ММ.ГГГГ И, право собственности на объекты которого, зарегистрировано в установленном порядке с ДД.ММ.ГГГГ.

24.04.2019 года между ФИО2 и Администрацией Константиновского городского поселения заключен договор аренды N342 земельного участка земельного участка с кадастровым номером 61:17:0010305:178, площадью 832 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <ФИО скрыты>2 <адрес>, сроком на три года до ДД.ММ.ГГГГ с целю индивидуального жилищного строительства. Вопреки доводам ответчика, договор аренды не содержит особых условий, предметом договора является индивидуальное жилищное строительство, при этом, указанный договор не заключен с целью завершения строительства жилого дома. Доказательства, опровергающие данный вывод, суду не представлены. Договор подписан сторонами без разногласий.

Договором дарения объектов незавершенного строительства от 29.04.2021 года, зарегистрированным в установленном порядке, право собственности на объекты перешло к ФИО1, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, <номер скрыт>.

Дополнительным соглашением от 30.11.2021 года, изменены условия договора, ФИО1 выступает в договоре арендатором. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства кадастровый <номер скрыт> площадью 209,9 кв.м.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункты 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Из подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно подпункту 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ" при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник.

Из пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", действующей с 1 марта 2015 г.) следует, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Из системного толкования приведенных правовых норм следует, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и право собственности на объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду для строительства этого объекта, собственник указанного объекта недвижимости имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, зарегистрировано за ФИО1. ФИО1 не реализовано право на заключение договора аренды однократно для завершения строительства. Обратившись к ответчику, истец получила отказ в заключении договора.

Статьей 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Федерального закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Распоряжением Губернатора Ростовской области от 16.03.2020 года №43 «О введении режима повышенной готовности на территории Ростовской области и мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (2019-NCOV)» на территории Ростовской области введен режим функционирования «Повышенная готовность» для органов управления и сил территориальной (областной) подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций с 00 часов 00 минут 17.03.2020 года до особого распоряжения.

Договор аренды заключен между И и Администрацией Константиновского городского поселения 24 апреля 2019 г., то есть до принятия в 2020 г. решения о введении режима Повышенная готовность на территории Ростовской области. В связи с указанным, при рассмотрении заявления ФИО1 о продлении договора аренды должны быть применены положения Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", соответственно, юридически значимым обстоятельством, подлежит выяснению при поступлении от административного истца заявления о продлении договора аренды, является его проверка на соответствие условиям, перечисленных в пункте 6 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

В соответствии с частью 6 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" до 1 марта 2021 г. арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что на дату обращения ФИО1 с заявлением о продлении договора аренды у Администрации Константиновского городского поселения отсутствовала информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании истцом предоставленного земельного участка, наличие задолженности по арендной платы в период объявления на территории Ростовской области режима Повышенной готовности, к таким нарушениям не относится. Доказательств обратного, суду представлено не было.

Таким образом, условия, содержащиеся в части 6 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" истцом соблюдены, а потому на ответчике лежала обязанность по заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N342 от 24.04.2019, предусматривающего увеличение срока действия такого договора.

Положениями пунктов 7 и 8 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" определено, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Срок действия договора аренды №342 от 24 апреля 2019 г. составляет три года, истцом заявлены требования о продлении договора аренды на три года, то в соответствии с приведенными нормами договор аренды земельного участка должен быть продлен на три года.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие законных оснований для отказа ФИО1 в продлении договора аренды, истечении срока договора аренды, суд полагает незаконным отказ в продлении договора аренды, а также в целях своевременного восстановления нарушенного права истца с учетом приведенных правовых норм суд возлагает на ответчика обязанность заключить договор аренды спорного земельного участка, на три года без проведения публичных торгов.

Вопрос признания жилого дома объектом завершенного строительства не входит в компетенцию суда в рамках гражданского судопроизводства. Истцом не представлено доказательств, подтверждающих факт завершения строительства, кроме того, данное требование противоречит предмету иска, характеру спорных правоотношений, возникших между сторонами, в связи с чем, данное требование не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить в части.

Обязать Администрацию Константиновского городского поселения Ростовской области заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:17:0010305:178, площадью 832 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <ФИО скрыты>2 <адрес>, сроком на три года с целю завершения индивидуального жилищного строительства объектов незавершенного строительства кадастровый <номер скрыт> площадью 209,9 кв.м.

В остальной части исковые требования ФИО1 – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ростовский областной суд через Усть-Донецкий районный суд Ростовской области.

Решение в окончательной форме составлено 07 февраля 2023 года.

Судья С.В. Камашин