К делу №2-5821/2025

УИД 23RS0041-01-2023-013592-46

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 января 2025 года г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Бровцевой И.И.,

при секретаре Бреус Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации муниципального образования город Краснодар к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО г. Краснодар обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 05.02.2013 № в размере <данные изъяты> за период с 05.10.2020 по 28.02.2023 и пени в размере <данные изъяты> по состоянию на 28.02.2023, всего в размере <данные изъяты>

В обоснование требований указано, что в соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 30.01.2013 № 823 «О предоставлении гражданину ФИО2 земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара» между администрацией муниципального образования город Краснодар и гражданином ФИО2 заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № 4300019775, сроком действия до 30.01.2023. На основании договора об уступке прав аренды земельного участка новым арендатором по договору стал ФИО1 На основании пунктов 1.1 и 1.3 договора арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 500 кв.м, расположенный в Западном внутригородском округе <адрес>, строение 6, кадастровый №, для строительства спортивного центра. За период с 05.10.2020 по 28.02.2023 выявлена своевременно непогашенная задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> и пеня в размере <данные изъяты> Ответчику была направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ № с требованием погасить задолженность. До настоящего момента ответчик никаких мер, направленных на погашение долга, не предпринял, возражения на акт сверки не представил.

Представитель администрации МО г. Краснодар по доверенности ФИО3 в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала.

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал.

Третье лицо, ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал.

Суд, выслушав мнение сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено судом, в соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 30.01.2013 № 823 «О предоставлении гражданину ФИО2 земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара» между администрацией муниципального образования город Краснодар и гражданином ФИО2 заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, сроком действия до 30.01.2023.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ №.

На основании пунктов 1.1 и 1.3 договора арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 500 кв.м, расположенный в Западном внутригородском округе <адрес>, строение 6, кадастровый №, для строительства спортивного центра.

На основании договора об уступке прав аренды земельного участка от 30.12.2015, зарегистрированному в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 05 октября 2020 года №, права и обязанности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № перешли к ФИО1

Согласно п.2.5 договора уступки прав аренды земельного участка, в течение 1 (одного) месяца с момента подписания настоящего Договора и получения от «Стороны 1» документов для государственной регистрации настоящего Договора, «Сторона 2» обязана направить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Управление РОСРЕЕСТРА) настоящий Договор, заявление о государственной регистрации договора переуступки права аренды земельного участка с приложением необходимых для регистрации документов; в течение 1 (одного) месяца с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Управление РОСРЕЕСТРА), обязана уведомить администрацию МО г. Краснодар о передаче своих прав и обязанностей по настоящему Договору «Стороне 2».

Однако государственная регистрация аренды в пользу ФИО1 на основании договора уступки состоялась лишь 05.10.2020.

При этом, согласно выводам суда, содержащимся в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.01.2019 и носящим преюдициальный характер при рассмотрении данного дела, сделка по предоставлению земельного участка на территории парка <...> или Парк Горького) по адресу: <адрес>, для строительства является ничтожной.

Кроме того, судом установлено, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № был расторгнут на основании соглашения о расторжении договора аренды от 26.02.2020, заключенного между администрацией МО г. Краснодар и ФИО2, земельный участок передан арендодателю на основании акта приема-передачи земельного участка от 26.02.2020.

Заявляя свои требования, истец просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в размере <данные изъяты> за период с 05.10.2020 по 28.02.2023.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.б «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате действии арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствие с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из п. 3 ст. 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечение устойчивого развития территории и тем самым в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды и этим же учетом законодательства Российской Федерации на момент заключение договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению об его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)" (утв. Президиуме Верховного Суда РФ 10.11.2021).

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту предпринимателю спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования. Кроме того, в силу ч. 5 ст. 71 АПК РФ наличие акта приема-передачи не исключает исследования обстоятельств дела на основании других доказательств.

При решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичны, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств на основании норм как ст. 167 ГК РФ, так и ст. 1102 ГК РФ необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам ст. 167 ГК РФ, ни по нормам гл. 60 ГК РФ ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020).

Таким образом, поскольку земельный участок не использовался арендатором по назначению, в связи с тем, что ему в этом были созданы препятствия, кроме того, согласно выводам Арбитражного суда Краснодарского края данный договор аренды является ничтожным, а также был расторгнут сторонами в 2020 году, расположенный на земельном участке объект капитального строительства, принадлежащий ответчику, был снесен в 2019 году, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198, 235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования город Краснодар к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд путем подачи жалобы через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца с момента вынесения.

Мотивированное решение изготовлено 05.02.2025.

Судья: