Апелляционное определение по делу № 2-367/2023 от 23.08.2023.

Судья Тхазаплижева Б.М. Дело № 33-2119/2023

дело № 2-367/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 августа 2023 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

Председательствующего – Макоева А.А.,

судей Кучукова О.М. и Сохрокова Т.Х.,

при секретаре: Кишевой А.В.,

с участием: истца ФИО1, также действующей в интересах истца ФИО2 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Сохрокова Т.Х. гражданское дело по исковым заявлениям ФИО1 и ФИО2 к ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» о признании договоров о намерении купли-продажи жилого помещения договорами участия в долевом строительстве и возложении обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации прав,

по апелляционной жалобе публичного акционерного общества «Сбербанк России» на решение Нальчикского городского суда КБР от 17 апреля 2023 года,

установил а:

ДД.ММ.ГГГГ в Нальчикский городской суд КБР поступило исковое заявление ФИО1 (далее – Покупатель-1, Заказчик-1) к обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» (далее – ООО «ФСК Потенциал», Продавец, Общество), в котором она с учетом уточнений исковых требований, просила признать договор о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Договор-1, Предварительный договор-1), заключенный между ООО «ФСК Потенциал» и ею, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, и возложить на ответчика обязанность предоставить документы для государственной регистрации Договора-1, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Обществом и ФИО1 заключен названный Договор-1, по условиям которого Продавец обязуется передать Покупателю-1 в собственность предмет договора в виде квартиры с проектным (строительным) номером 144/1, общей площадью 134 кв.м. (далее – Квартира-1), расположенной на 10 этаже в 5 блоке 6-секционного 10-этажного дома по адресу: <адрес>, б/н (далее – МКД).

Мотивируя аналогичными обстоятельствами заключения договора о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Договор-2, Предварительный договор-2) между Обществом и ФИО2, последний ДД.ММ.ГГГГ обратился в суд с исковым заявлением, в котором с учетом уточнения исковых требований, просил признать Договор-2, заключенный в отношении квартиры, расположенной на 9 этаже в 5 блоке 6-секционного 10-этажного дома в МКД, площадью 133,96 кв.м. (далее – Квартира-2) договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, и возложить на Общество обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации названного Договора-2.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что в разрешении на строительство МКД, на основании которого ведет строительство Общество, указано 176 квартир, из которых 12 квартир имеют мансарды; общая площадь квартиры с проектным номером 144 (на 9 этаже) и мансардного этажа (который продан ФИО1) составляет 260,82 кв.м., в связи с чем, истцы просили объединить названные гражданские дела для совместного рассмотрения. Ходатайство было удовлетворено определением суда от ДД.ММ.ГГГГ об объединении дел в одно производство.

Истцы утверждали, что ими полностью исполнены обязательства по оплате по названным договорам, а ответчиком принято исполнение обязательств по оплате, что подтверждается актами приема-передачи денежных средств, однако по дату обращения в суд ответчик принятые на себя обязательства о передаче истцам жилых помещений не исполнил.

Из существа договоров следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий договоров. Также положениями п. 2.1 договоров предусмотрено, что оплата квартир должна быть произведена уже в силу условий заключенных договоров и задолго до передачи истцам объектов долевого строительства.

Ответчик соответствует понятию застройщика по смыслу положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о ДДУ, Закон №214-ФЗ), следовательно, договоры, заключенные между Обществом и истцами, по своим условиям, включенным в их содержание, позволяет квалифицировать данные договоры как договоры участия в долевом строительстве.

В судебное заседание истец ФИО2, будучи надлежаще извещен о времени и месте рассмотрения дела, не явился, письменно просил рассмотреть дело в его отсутствие, поручил ведение дела в суде представителю ФИО3

В судебном заседании ФИО1, выступающая в своих интересах и в интересах ФИО2, поддержала заявленные исковые требования по обоим искам, просила учесть, что она имела необходимые для приобретения квартиры средства, так как продала принадлежащие ей квартиры именно в период, предшествовавший заключению сделки с ответчиком, просила приобщить к материалам дела договоры и выписки. Просила обратить внимание на тот факт, что денежные средства истцами внесены полностью, то есть они являлись дольщиками строительства, и этот факт ответчик не только не оспаривает, но и признает. Также ФИО1 представила доказательства обращения в местную администрацию г.о. Нальчик с заявлением о внесении изменений в проектную документацию, но ей разъяснили, что это будет сделано после введения МКД в эксплуатацию; также пояснила, что ими как дольщиками, в настоящее время собираются средства для окончания строительства, приобретается необходимое, введется общественная деятельность.

В судебное заседание ответчик своего представителя не направил; представил заявления о признании исковых требований по обоим исковым заявлениям.

Суд, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и ответчика.

Третье лицо публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – ПАО Сбербанк, Банк) направило в суд возражения на исковые заявления ФИО1 и ФИО2 и дополнения к возражениям, в которых просило в иске отказать, полагало, что требования истцов не подлежат удовлетворению ввиду несоответствия требованиям Закона №214-ФЗ, не содержит существенных условий договора об участии в долевом строительстве, истцом не представлено доказательств оплаты. Целью предварительного договора является покупка недвижимости, созданной в будущем, а не финансирование средств в её строительство. Кроме того, на момент заключения договоров истцов с ответчиком объект находился в залоге у Банка, который согласие на привлечение денежных средств и заключение договоров с истцами не давал. Истцы, по мнению Банка, недобросовестно осуществляли свои права, так как при должной осмотрительности и заботливости они не были лишены возможности проверить наличие обременения. Истцами не представлены доказательства наличия финансовой возможности производства оплаты по договорам.

В судебном заседании представитель Банка ФИО4 исковые требования не признал, поддержал доводы возражения, дополнительно пояснил, что в проектной документации такой объект не предусмотрен, а также просил отказать в удовлетворении иска ФИО2, поскольку Договор-2 заключен ДД.ММ.ГГГГг., и по требованиям ч.4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении года со дня его заключения прекратил свое действие. Поскольку в предварительном договоре не установлен предельный срок его действия и в срок одного года со дня заключения стороны по нему не совершили действия, направленные на заключение основного договора, истец лишен возможности заявлять такие исковые требования. В данном случае, по мнению Банка, ФИО2 может заявлять только требования о взыскании оплаченной по Предварительному договору-2 суммы.

Решением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ исковые заявления ФИО1 и ФИО2 к Обществу удовлетворены.

Не согласившись с данным решением, ПАО Сбербанк подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить названное решение суда и принять по делу новое решение, которым в исковых требованиях ФИО1 и ФИО2 отказать в полном объеме, мотивируя следующим.

Представленные Договоры не соответствуют требованиям Закона №214-ФЗ, так как не содержат существенных условий договора об участии в долевом строительстве, предусмотренных ст. 4 названного Федерального закона; проектной документацией застройщика не предусмотрены объекты долевого строительства, указанные в названных договорах; в самих договорах определены не все условия, предусмотренные ч. 4 ст. 4 Закона №214-ФЗ, в связи с чем, они не могут быть признаны договорами долевого участия в силу ч.5 ст.4 названного Закона.

В подтверждение своей позиции автор жалобы ссылается на п. 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ) (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ).

В жалобе указано, что истцами не представлены надлежащие доказательства оплаты по договорам; денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал» не вносились, в налоговой отчетности Общества не учтены, доказательств обратного в материалы дела не представлено; в качестве подтверждения оплаты предварительных договоров истцами представлены акты приема-передачи денежных средств, из которых видно, что денежные средства получал директор Общества лично, данные денежные средства на строительство дома не направлялись, на счета Общества не поступали.

По мнению автора жалобы, истцами не представлены доказательства наличия у него финансовой возможности произвести оплату предварительных договоров, а поскольку они ссылаются на передачу застройщику наличных денежных средств, суду помимо прочего было необходимо установить обстоятельства, связанные с тем, имелись ли у самих истцов наличные денежные средства для внесения денежных средств в кассу Общества, причем в размере, превышающем переданные суммы. При этом в связи с нахождением ООО «ФСК Потенциал» в процедуре банкротства судом надлежит применение повышенных стандартов доказывания.

В жалобе указано, что условия договоров о намерении относительно оплаты цены недвижимости сформулированы предельно ясно и не дают возможности их иного толкования, в связи с чем, у истцов не имелось никаких оснований предполагать, что денежные средства вносятся ими в качестве участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества.

Исходя из буквального толкования условий договоров о намерении, стороны преследовали цель продажи и приобретения будущего объекта недвижимого имущества с использованием обеспечительного платежа, в связи с чем, законных оснований признать их основными договорами участия в долевом строительстве не имеется.

Автор жалобы также считает, что Предварительный договор-2, заключенный с ФИО2, не может быть признан договором долевого участия, так как прекратил свое действие, поскольку в нем не указан срок заключения основного договора, и в силу ч. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) он прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, а исковое заявление поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ.

В жалобе указано, что на момент заключения договоров о намерении все нереализованные объекты долевого строительства находились в залоге у Банка, который согласия на привлечение денежных средств и заключение с истцами договоров участия в долевом строительстве не давал.

ДД.ММ.ГГГГ ПАО Сбербанк в лице Кабардино-Балкарского отделения № и Общество заключили Договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № (далее – Кредитный договор), в соответствии с которым Банк открыл Обществу невозобновляемую кредитную линию с лимитом 143000000 руб. для финансирования строительства объекта капитального строительства в виде МКД на срок по ДД.ММ.ГГГГ под 11,55% годовых. В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов и внесения иных платежей заемщиком по кредитному договору заключены следующие договоры:

1. Договор залога имущественных прав №/<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом Дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ), заключенный между ПАО Сбербанк и ООО «ФСК Потенциал», в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю указанные в п. 1.1 договора имущество, в том числе принадлежащее залогодателю/возникающее в будущем у залогодателя имущественные права. Согласно данному договору ООО «ФСК Потенциал» передало в залог Банку всю жилую и коммерческую недвижимость, в том числе оспариваемый объект долевого строительства. Все объекты строительства были зарегистрированы Банком в реестре залогов имущества Федеральной нотариальной палаты, что подтверждается соответствующими уведомлениями.

2. Договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО Сбербанк и ООО «ФСК Потенциал», со сроком действия до полного выполнения заемщиком обязательств, в соответствии с которым залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, указанное в Приложении № к Договору ипотеки, а именно:

- земельный участок: категория земель – земли населенных пунктов, назначение (разрешённое использование) – для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью 1641 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>;

- земельный участок: категория земель – земли населенных пунктов, назначение (разрешённое использование) – для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью 702,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>;

- земельный участок: категория земель – земли населенных пунктов, назначение (разрешённое использование) – для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью 7429 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> <адрес>.

Договор ипотеки также был зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно п. 12.1 Кредитного договора заемщик несет безусловное обязательство перед кредитором не привлекать без письменного согласия кредитора денежные средства участников долевого строительства для строительства Объекта на основании договоров участия в долевом строительстве в соответствии с Законом о ДДУ и/или аналогичных договоров, в соответствии с которыми Заемщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для финансирования строительства Объекта и принимает обязательства после окончания строительства передать площади Объекта участникам долевого строительства, предоставившим денежные средства для финансирования строительства Объекта.

В соответствии с п. 2.28.1 Договора залога имущественных прав №/<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Залогодатель имеет право осуществить передачу, в том числе уступку либо отчуждение другим способом предмета залога (или его части) третьим лицам после перечисления в счет погашения задолженности по кредитному договору денежных средств в сумме, не менее залоговой стоимости передаваемого третьим лицам предмета залога (или его части) и освобождения предмета залога (или его части) от обременений, либо после замещения предмета залога (или его части) другим нереализованными аналогичными имущественными правами на получение в собственность объектов недвижимости, полностью оплаченными, не заложенными, не уступленными, не состоящими в споре и/или под арестом, залоговой стоимостью не менее залоговой стоимости замещаемых имущественных прав. Освобождение Предмета залога (или его части) от залога или его замена осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к договору.

Согласно п. 4.1.1 Договора ипотеки №/№ от ДД.ММ.ГГГГ Залогодатель в течение срока действия Договора не вправе без письменного согласия Залогодержателя иным образом распоряжаться Предметом залога, в том числе, но не исключительно: совершать действия, влекущие изменение сведений в ЕГРН о Предмете залога, правах, ограничениях прав на него, обременениях Предмета залога и сделках с ним, осуществлять с Предметом залога любые действия, влекущие его изменение, отчуждать или передавать Предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление.

В соответствии с ч.2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Таким образом, с учетом изложенного, ООО «ФСК Потенциал» привлекло денежные средства истца без письменного согласия Банка в нарушение заключённых договоров. Отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение находящегося в залоге имущества свидетельствует о фактическом не заключении с истцами договоров участия в строительстве и в силу п.2 ст. 346 ГК РФ.

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в ЕГРН в порядке, установленном названным Федеральным законом и Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Во исполнение приведенных норм договор ипотеки №/ДИ1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО Сбербанк и ООО «ФСК Потенциал», был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре.

ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с Договором залога имущественных прав №/<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Банком были зарегистрированы все объекты долевого строительства в реестре залогов единой информационной системы нотариата, что подтверждается соответствующим уведомлением.

Таким образом, истец при должной осмотрительности и заботливости, какая требовалась от него как от дольщика по характеру спорных правоотношений, не был лишен возможности и должен был общедоступными способами проверить наличие/отсутствие каких-либо обременений, либо ограничений на оспариваемый объект долевого строительства.

В случае признания ответчиком исковых требований такое признание не может быть принято судом в силу ч. 2 ст. 39 ГПК РФ. Так, в силу данной нормы права, суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. Признание ответчиком исковых требований будет противоречить закону и нарушать права и законные интересы ПАО Сбербанк.

В возражении на апелляционную жалобу истца просят обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу Банка – без удовлетворения.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции истец ФИО2, ответчик ООО «ФСК Потенциал» и третье лицо по делу в суд не явились.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Сохрокова Т.Х., обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав возражения истца ФИО1, также действующей в интересах истца ФИО2, Судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения по следующим основаниям.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд, независимо от наименования договора, устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как следует из материалов дела, договорами, заключенными между Обществом и истцами, поименованными его участниками как «Договор о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме», предусмотрена обязанность Общества передать истцам в собственность указанные в них квартиры в МКД, а также обязанность истцов внести полную стоимость приобретаемой ими в будущем недвижимости (в размере 4500000 рублей – ФИО1 и 4688600 рублей – ФИО2).

Исходя из этого, по смыслу статьи 429 ГК РФ заключённые между Обществом и истцами, предварительные договоры таковыми не являются.

Из материалов дела, представленных доказательств и пояснений участников сделок следует, что вышеуказанную цену Договора истец ФИО1 уплатила Обществу ДД.ММ.ГГГГ при заключении Договора-1 (т.2 л.д. 9), а истец ФИО2 – ДД.ММ.ГГГГ при заключении Договора-2 (т.1 л.д. 13).

Согласно положениям части 1 статьи 196 ГПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В силу части 1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ, названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона №214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан права собственности на жилые помещения либо иные помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 2 статьи 27 Закона №214-ФЗ его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу названного Федерального закона.

Таким образом, Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе и средств граждан, для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие названного Закона распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом, с учетом существа фактически сложившихся отношений, установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

По делу установлено, что сторонами заключены договоры, поименованные как «Договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме», в соответствии с которыми они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основные договоры о продаже квартир, которые будут построены в МКД в будущем, с обязанностью приобретателей имущества до заключения основного договора уплатить полную цену приобретаемых помещений.

Независимо от наименования заключенных сторонами договоров, судебная коллегия принимает во внимание существо сделок и фактически сложившиеся отношения сторон.

Оценив условия заключенных сторонами договоров, учитывая, что граждане (истцы) передали денежные средства в целях строительства указанных в договорах помещений в МКД, что ответчик возводил МКД и взял обязательство по передаче в собственность граждан (истцов) обозначенное в договорах имущество, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям норм Закона о долевом строительстве, а также о том, Предварительные договоры, заключённые сторонами ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, являются договорами участия в долевом строительстве.

Доводы жалобы относительно того, что в договорах не указаны условия, предусмотренные частью 4 статьи 4 Закона №214-ФЗ, не представлены надлежащие доказательства оплаты договоров, поскольку денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета Общества не вносились, в налоговой отчетности Общества не учтены, и поскольку платежеспособность истцов не доказана, не опровергают приведенные судом первой инстанции выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Закона о долевом строительстве, поскольку привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями, без учета требований названного Закона, в том числе и ненадлежащее оформление внесения застройщику гражданином денежных средств, не может нарушать права такого гражданина.

В материалах дела имеются и судом исследованы Акты приема-передачи денежных средств, согласно содержанию которых покупатели оплатили директору ООО «ФСК Потенциал» полную стоимость предметов сделок. Обществом факт получения денег признаётся. В обсуждение доводов жалобы относительно невнесения директором ООО «ФСК Потенциал» полученных от заказчиков денежных средств в кассу Общества судебная коллегия не входит, поскольку эти доводы не могут повлиять на приведенную выше оценку сложившихся между сторонами правоотношений.

Так, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Закона о долевом строительстве. В Обзоре особо отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований названного Федерального закона, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона о долевом строительстве, в том числе, меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ

В обоснование своей правовой позиции автор апелляционной жалобы также ссылается на положения пункта 2 статьи 346 ГК РФ, согласно которым залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Однако, эти положения не могут служить основанием для нарушения прав гражданина, намеревавшегося приобрести жилое помещение по договору участия в долевом строительстве, и для отмены решения суда, поскольку тем же пунктом статьи 346 ГК РФ предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 ГК РФ. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества. Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ).

Залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Также согласно пункту 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 названного Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Вопрос относительно прекращения залога предметом настоящего спора не является.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит, что суд первой инстанции правильно установил имеющие значение для дела обстоятельства, надлежаще их исследовал, правильно истолковал и применил материальный закон и не допустил нарушений норм процессуального права, что по доводам апелляционной жалобы решение суда не может быть отменено, в связи с чем, считает обжалуемое решение суда подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу – оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КБР

определил а:

решение Нальчикского городского суда КБР от 17 апреля 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ПАО Сбербанк – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий А.А. Макоев

Судьи О.М. Кучуков

Т.Х. Сохроков