Мотивированное решение изготовлено 12.05.2025
Гражданское дело № ******
УИД 66RS0№ ******-20
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
<адрес> 30 апреля 2025 года
Октябрьский районный суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Баранской М.В., с участием истца ФИО2, представителей истца ФИО6, ФИО4, при секретаре ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Столица» о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО СЗ «Столица» о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «Столица» и ФИО2 заключен договор долевого участия в строительстве № ЕКБ-ИсетьПарк- 2(нж)-1/1/1(0)(АК). По условиям договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости - нежилое помещение. Цена договора 7595000 руб., что соответствует долевому участию в строительстве 77,5 кв.м. общей проектной площади объекта долевого строительства из расчета 98000 руб. за 1 кв.м. общей проектной площади объекта долевого строительства. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ застройщик принял от истца оплату по договору в размере 7595000 руб. Объект долевого строительства согласован сторонами в договоре таким образом, что общая проектная площадь определяется сторонами исходя из площади составляющеих данную проектную площадь частей нежилого помещения перечисленных в п. 3.2. договора - из суммы площадей частей нежилого помещения: 7,50+6,50+5,30+58,20=77,50 кв.м. Части нежилого помещения, указанные в п. 3.2. договора, образуются за счет установки перегородок в нежилом помещении. Возведение перегородок согласно поэтажному плану (приложение № ****** к Договору) в объекте долевого строительства осуществляется участником долевого строительства самостоятельно. Однако, общая площадь нежилого помещения определена на данный момент застройщиком по итогам обмеров без учета перегородок и составила 78,4 кв.м., на 0,9 кв.м., больше общей проектной площади нежилого помещения (77,5 кв.м.), в связи с чем, застройщик предъявил участнику долевого строительства доплату в размере 88200 руб., увеличив стоимость (цену договора) до 7683200 руб., что отражено в п. 2 передаточного акта к Договору от ДД.ММ.ГГГГ. Участник долевого строительства подписал передаточный акт с указанной в нем новой ценой Договора и после подписания передаточного акта внес доплату цены договора, истец считает данную доплату незаконной, необоснованной и подлежащей взысканию с ответчика. Кроме того, застройщиком в объекте долевого строительства, в нарушение условий договора, проведены транзитные инженерные сети, которые не относятся к внутренним инженерным сетям объекта долевого строительства, так как данные сети не убраны в технические магистрали за пределами объекта долевого строительства, в связи с чем, истец вынужден был самостоятельно и за свой счет устанавливать строительные короба, чтобы скрыть трубы транзитных инженерных сетей. <адрес>, которую заняли строительные короба для транзитных инженерных сетей составила 0,28 кв.м., что лишило участника долевого строительства данной полезной площади по вине застройщика, истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу незаконно доначисленную сумму доплаты за увеличение объекта долевого строительства в сумме 88200 руб. и 41979,80 руб. в качестве соразмерного уменьшения цены договора в связи с возведением в объекте долевого строительства транзитных инженерных сетей.
Истец, представители истца в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в иске.
Ответчик, извещенный надлежащим образом, в суд своих представителей не направил, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, представил возражения, в которых просил в иске отказать, так как уже имеется решение суда по тому же спору между сторонами, вступившее в законную силу.
Суд, заслушав истца, его представителей, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласночасти 4 статьи 4Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Даннаянормапредусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь нежилого помещения с указанием всех помещений, поскольку именно площадью нежилого помещения в основном определяется его цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
Статьей 19Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.
Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «Столица» и ФИО2 заключен договор долевого участия в строительстве № ЕКБ-ИсетьПарк- 2(нж)-1/1/1(0)(АК) (л.д. 11-18).
Согласно п. 1.2 договора объект недвижимости - многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями общественного назначения по строительному адресу: <адрес>, в районе улиц Луганская и Саввы ФИО3, корпус 2, объект долевого строительства – нежилое помещение.
Распоряжением начальника Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ****** строящемуся многоэтажному дому со встроенными нежилыми помещениями общественного назначения по строительному адресу: <адрес>, в районе улиц Луганская и Саввы ФИО3, присвоен адрес: <адрес>.
По условиям п. 3.1 договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства.
Согласно п. 4.1. договора цена объекта долевого строительства составляет 7595000 руб., что соответствует долевому участию в строительстве 77,5 кв.м. общей проектной площади объекта долевого строительства из расчета 98000 руб за 1 кв.м. общей проектной площади объекта долевого строительства.
Истцом оплата по договору произведена в полном объеме, что подтверждается письмом ответчика от ДД.ММ.ГГГГ о внесении истцом в полном объеме оплаты по договору в размере 7595000 руб. (л.д. 21).
Согласно п. 3.2. договора объект долевого строительства - нежилое помещение, назначение - нежилое помещение для коммерческого использования, условный номер в соответствии с проектной декларацией: 1, этаж расположения: 1, номер подъезда (секции): 1, общая проектная площадь 77,50 кв. м., состоящая из частей нежилого помещения:
наименование помещения: тамбур, проектной площадью: 7,50 кв.м.;
наименование помещения: с/у, проектной площадью: 6,50 кв.м.;
наименование помещения: пуи, проектной площадью: 5,30 кв.м.; /;
наименование помещения: пон, проектной площадью: 58,20 кв.м. /;
Согласно Приложению № ****** к Договору участия в долевом строительстве № ЕКБ- ИсетьПарк-2(нж)-1/1/1(0) (АК) от ДД.ММ.ГГГГ, объект долевого строительства обозначен на поэтажном плане.
Таким образом, объект долевого строительства согласован сторонами в договоре таким образом, что общая проектная площадь определяется сторонами исходя из площади составляющих данную проектную площадь частей нежилого помещения перечисленных в п. 3.2. Договора. Общая проектная площадь нежилого помещения складывается из суммы площадей частей нежилого помещения: 7,50+6,50+5,30+58,20=77,50 кв.м.
Части нежилого помещения, указанные в п. 3.2. договора, образуются за счет установки перегородок в нежилом помещении. Возведение перегородок согласно поэтажному плану (приложение № ****** к Договору) в объекте долевого строительства осуществляется участником долевого строительства самостоятельно (согласно п. 12 Приложения № ****** к Договору) (л.д. 18).
В связи с тем, что по условиям договора проектная площадь передаваемого участнику долевого строительства нежилого помещения состоит из площадей частей, входящих в него, с учетом возведения перегородок, застройщик при передаче объекта долевого строительства мог определять общую площадь объекта долевого строительства как общую площадь данного объекта по результатам обмеров кадастрового инженера, проведенным только с учетом данных перегородок, исходя из суммы площадей частей, входящих в нежилое помещение.
Пунктами 1и2 статьи 424Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии спунктами 1и3 статьи 555Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Согласночасти 1 статьи 5Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене нежилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силучасти 1 статьи 7Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Между тем, после ввода многоэтажного жилого дома со встроенными нежилым помещениями в эксплуатацию, в нарушение части 1 статьи 7Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, нежилое помещение застройщиком передано участнику долевого строительства с нарушением существенных условий договора (п. 3.2. договора), определеющих объект долевого участия, так как общая площадь объекта долевого строительства застройщиком определена замером всей общей площади нежилого помещения, а не из расчета составляющих частей нежилого помещения, без учета согласованных сторонами в договоре перегородок, что подтверждается выкопировкой из технического плана объекта - нежилого помещения по адресу: <адрес>, <адрес>, 1 этаж, офис 01, площадь 78,4 кв.м.
Ответчиком доказательств того, что истцу до производства замеров кадастровым инженером, было предложено установить перегородки самостоятельно, как это предусмотрено приложением № ****** к договору, суду не представлено.
На основании данного обмера застройщик определил, что площадь нежилого помещения по результатам таких обмеров составила 78,4 кв.м. - на 0,9 кв.м. больше общей проектной площади нежилого помещения (77,5 кв.м.).
Застройщик, руководствуясь п. 4.5. договора, предъявил участнику долевого строительства доплату в размере 88200 руб., в связи с чем стоимость (цена договора) составила 7683200 руб., что отражено в передаточном акте к договору от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22).
Истец подписал передаточный акт с указанной в нем новой ценой договора и после подписания передаточного акта внес доплату цены договора, как того требовал застройщик, что сторонами не оспаривалось.
Не согласившись с окончательной ценой договора, истец ДД.ММ.ГГГГ направил ответчику претензию о возвращении незаконно начисленной и уплаченной истцом доплаты за увеличение стоимости объекта долевого строительства в сумме 88200 рублей (л.д. 26-28), ответом застройщика от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении претензии отказано (л.д. 31).
Таким образом, поскольку ответчиком допущены нарушения части 1 статьи 7Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, объект застройщиком передан участнику долевого строительства с нарушением существенных условий договора (п. 3.2. договора), определеющих объект долевого участия, и как следствие цену объекта недвижимости, по цене, превышающей согласованную ранее сторонами, суд полагает подлежащими удовлетворению исковые требования о взыскании с ответчика суммы доплаты за увеличение стоимости объекта долевого строительства в размере 88200 руб.
Переходя к разрешению требований истца о соразмерном уменьшение цены договора в связи с возведением в объекте долевого строительства транзитных инженерных сетей, судом установлено следующее.
Договором долевого участия в строительстве не предусмотрено, что застройщик вправе проводить внутри объекта долевого строительства транзитные инженерные сети, которые не убраны в технические магистрали за пределами объекта долевого строительства.
Истцом в материалы дела представлены фотографии (л.д. 23-25) переданного по акту приема-предачи от ДД.ММ.ГГГГ истцу вышеуказанного объекта недвижимости - нежилого помещения по адресу: <адрес>, 1 этаж, офис 01, из которых усматривается, что вдоль стен нежилого помещения расположены трубы транзитных инженерных сетей, которые не относятся к внутренним инженерным сетям объекта долевого строительства, поскольку они не предусмотрены поэтажным планом объекта согласованным сторонами в приложении № ****** к договору долевого участия в строительстве № ЕКБ-ИсетьПарк- 2(нж)-1/1/1(0)(АК) ( л.д. 17)
В связи с проведением транзитных инженерных сетей внутри объекта долевого строительства собственник вынужден был самостоятельно и за свой счет устанавливать строительные короба, чтобы скрыть трубы транзитных инженерных сетей.
<адрес>, которую заняли строительные короба для транзитных инженерных сетей составили 0,28 кв.м., что лишило участника долевого строительства данной полезной площади по вине застройщика.
Истцом произведен расчет общей стоимости площади нежилого помещения, занятой коробами с транзитными инженерными сетями, который составил 27240 руб.
Иного рачета стоимости ответчиком не представлено.
Суд соглашается с произведенным истцом расчетом, считает его математически верным, при расчете истцом учтены общая площадь нежилого поещения и его стоимость по вышеуказанному договору долевого участия в строительстве.
На возведение строительных коробов истцом были затрачены денежные средства в общей сумме 14739,80 руб., которую истец просит взыскать с ответчика.
Оценка рыночной стоимости устройства декоративных коробов, закрывающих транзитные сети отопления, выполненных застройщиком в нежилом помещении, расположенном в многоквартирном жилом доме <адрес>, офис 01, произведена заключением эксперта - частнопрактикующего оценщика ФИО1 № ****** от ДД.ММ.ГГГГ и составила 14739,80 руб. (л.д. 32-54).
Ответчиком иного расчета рыночной стоимости устройства декоративных коробов, закрывающих транзитные сети отопления, выполненных ответчиком в нежилом помещении истца, суду не представлено.
Всего за уменьшение полезной площади в связи проведением транзитных инженерных сетей внутри объекта долевого строительства, не согласованных сторонами, истец просит взыскать с ответчика 41 979,80 руб. (27 240+14 739,8).
Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с ч. 6 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.
Пунктом 6.2 договора долевого участия в строительстве № ЕКБ-ИсетьПарк- 2(нж)-1/1/1(0)(АК) установлен гарантийный срок для объекта долевого сторотельства в течение 5 лет со дня передачи объекта долевого строительства.
По смыслу указанных выше положенийзаконаучастник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных вч. 1 ст. 7Закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта (п. 13 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержден Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ ( в ред. от ДД.ММ.ГГГГ).
При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.
Поскольку недостатки объекта выявлены истцом в течение гарантийного срока, что не оспаривается ответчиком, объект построен застройщиком с отступлениями от условий договора, так как сторонами не согласовывывалось расположение труб транзитных инженерных сетей, которые не относятся к внутренним инженерным сетям объекта долевого строительства, не убраны в технические магистрали за пределами объекта долевого строительства, не предусмотрены поэтажным планом объекта согласованным сторонами в приложении № ****** к договору долевого участия в строительстве № ЕКБ-ИсетьПарк- 2(нж)-1/1/1(0)(АК), что в свою очередь привело к ухудшению качества объекта, а именно уменьшению общей полезной площади объекта долевого строительства, требования истца о соразмерном уменьшении цены договора на сумму расходов, понесенных истцом на возведение строительных коробов и сумму уменьшения площади помещения, занятую транзитными сетями и возведенными с связи с этим строительными коробами в размере 41979,80 руб. подлежат удовлетворению.
Доводы ответчика о том, что истец обратился в суд с тождественным иском суд отклоняет, поскольку по настоящему делу иной предмет и основания иска, иск не является тождественным рассмотренному Октябрьским районным судом <адрес> ДД.ММ.ГГГГ между теми же сторонами, так как в настоящем деле не рассматриваются требования о взыскании неустойки за нарушения срока передачи объекта долевого строительства.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
иск ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Столица» о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве, удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Столица» (ИНН № ******) в пользу ФИО2 (паспорт № ******) денежные средства: 88200 рублей - сумму доплаты за увеличение стоимости объекта долевого строительства; 41979 рублей 80 копеек – соразмерное уменьшение цены договора в связи с возведением в объекте долевого строительства транзитных инженерных сетей.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.
Судья М.В. Баранская