УИД 47RS0004-01-2021-014447-71

суд первой инстанции № 2-3722/2022

суд апелляционной инстанции № 33-5178/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 5 сентября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Соломатиной С.И.,

судей Насиковской А.А., Пономаревой Т.А.,

при секретаре Андрееве Д.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3722/2022 по апелляционной жалобе ЗАО «РТ «Петербургская Недвижимость» на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 26 декабря 2022 года, которым частично удовлетворены исковые требования ФИО1 к ЗАО «Развитие Территорий «Петербургская недвижимость» об устранении недостатков, возмещении расходов, взыскании неустойки и компенсации морального вреда.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Соломатиной С.И., объяснения представителя ответчика ЗАО «Развитие Территорий «Петербургская недвижимость» ФИО3, поддержавшего апелляционную жалобу, представителя истца ФИО1 – ФИО4, третьего лица ФИО10, возражавших относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ФИО1 обратился во Всеволожский городской суд Ленинградской области с иском к ЗАО «Развитие Территорий «Петербургская недвижимость» (ЗАО «РТ «Петербургская Недвижимость»), в котором с учетом уточнения требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просил обязать ответчика устранить проектные ошибки, приводящие к понижению сопротивления теплопередачи ограждающих конструкций, а также монтажные ошибки, приводящие к промерзанию, плесень в жилой и ванной комнатах, а также недостатки, служащие причиной их появления; на период проведения работ и устранения недостатков обязать ответчика предоставить истцу жилое помещение для проживания; взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 150 000 руб., неустойку в размере 4 256 889 руб., штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы.

Требования мотивированы тем, что истец по договору купли-продажи квартиры №193657-КЛ9/3/КП от 14 февраля 2018 года приобрел у ответчика квартиру общей площадью 43,4 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>. В ходе эксплуатации жилого помещения в 2019 году были обнаружены его недостатки. В связи с выявленными недостатками истец с 28 февраля 2019 года по 10 июня 2021 года обращался к ответчику по вопросу их устранения, а 28 сентября 2021 года направил ответчику претензию, которая оставлена без ответа.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 26 декабря 2022 года исковые требования ФИО1 удовлетворены частично.

На ЗАО «РТ «Петербургская Недвижимость» возложена обязанность устранить в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, проектные и монтажные дефекты: отсутствие заполнения швов кладки над балконным блоком в жилой комнате; отверстия и сколы кладки в наружной стене из газоблоков; зазор между наружным слоем (кирпич) и внутренним слоем (газоблок) двухслойной стены заполнить кладочным раствором; обнажение утеплителя монолитного железобетонного перекрытия, в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда. Кроме этого ЗАО «РТ «Петербургская Недвижимость» обязано устранить плесень в жилой и ванной комнатах в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда.

Также ответчик обязан оплатить истцу расходы за жилое помещение, в котором ФИО1 и его семья: ФИО10, ФИО2, ФИО11 будут проживать во время устранения ЗАО «Развитие территорий «Петербургская Недвижимость» в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, проектных и монтажных дефектов, плесени в жилой и ванной комнатах в указанной квартире, при предоставлении платежных документов.

С ЗАО «РТ «Петербургская Недвижимость» в пользу ФИО1 взысканы пеня за нарушение сроков устранения недостатков за период с 15 апреля 2019 года по 23 ноября 2021 года в размере 500 000 руб., компенсация морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 275 000 руб.

В удовлетворении требований в остальной части истцу отказано.

В апелляционной жалобе ответчик ЗАО «РТ «Петербургская Недвижимость» не соглашается с решение суда в части взыскания неустойки и штрафа. При этом апеллянт ссылается на то, что общий размер ответственности превышает реальный размер ущерба в семь раз и не отвечает принципу разумности и справедливости; полагает, что размер неустойки подлежит уменьшению в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а во взыскании штрафа истцу следует отказать на основании постановления Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года № 479.

Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся участников процесса, полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, истцу на основании договора купли-продажи квартиры от 14 февраля 2018 года № 193657-КЛ9/3/КП, заключенного с ЗАО «РТ «Петербургская недвижимость», принадлежит квартира, общей площадью 43,4 кв.м, расположенная по адресу: <адрес> (право собственности зарегистрировано в ЕГРН 26 февраля 2018 года за №); цена квартиры в соответствии с договором составила 4 256 889,90 руб.

Судом первой инстанции по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Экспертный центр «Академический».

Согласно заключению экспертов № 336-СТЭ от 3 октября 2022 года, подготовленному ООО «Экспертный центр «Академический», в спорной квартире выявлены следующие дефекты и повреждения: биопоражения на потолке, полотне натяжного потолка; биопоражения в месте примыкания перекрытия к наружной стене в жилой комнате на стенах и потолке; отсутствие заполнения швов кладки над балконным блоком в жилой комнате; отверстия и сколы кладки в наружной стене из газоблоков; зазор между наружным слоем (кирпич) и внутренним слоем (газоблок) двухслойной стены заполнен монтажной пеной или заполнение отсутствует; обнажение утеплителя монолитного железобетонного перекрытия.

Причиной появления выявленных дефектов в облицовочной части дома по месту нахождения квартиры является некачественное выполнение строительно-монтажных работ при строительстве жилого дома. Причиной появления выявленных дефектов внутри квартиры являются действующие совместно: промерзание наружной стены вследствие некачественно выполненных работ по устройству наружной стены и примыкания плиты перекрытия к наружной стене вследствие некачественного выполнения строительно-монтажных работ при строительстве жилого дома и нарушение температурно-влажностного режима в квартире истца.

Также эксперты указали, что квартира не соответствует нормативным требованиям, предъявляемым к жилому помещению в части: повышенной численности микроскопических грибов на поверхности строительных и отделочных материалов в помещении жилой комнаты, очень высокой численности - в помещении ванной, а также численности микроскопических грибов в воздухе помещений лоджии и кухни, превышающей рекомендуемую ВОЗ норму; несоответствия существующих параметров системы вентиляции в кухне и ванной нормативным требованиям; отсутствия герметичности примыкания наружной стены к перекрытию и промерзания данного примыкания вследствие проникновения наружного воздуха во внутренние помещения.

Согласно заключению экспертов проектная документация на многоквартирный жилой дом соответствует действующим нормам и правилам; квартира и облицовочная часть дома по месту нахождения квартиры не соответствуют требованиям, установленным в проектной документации на дом.

В ходе экспертного осмотра в помещениях исследуемой квартиры экспертом-микологом зафиксировано наличие микроскопических грибов на поверхностях стен и потолка отмечено в помещениях ванной и жилой комнаты численность спор микромицетов достигает 420 КОЕ/дм2 на поверхностях стен и потолков; уровень более 100 КОЕ/дм2 можно считать повышенным уровнем заражения. Причиной развития плесневых и грибковых поражений является нарушение температурно-влажностного режима в помещениях (как правило, увлажнение материалов происходит за счет попадания влаги). Выявлены микроскопические грибы относятся к IV группе потенциально патогенных грибов в соответствии с нормами Санитарно-эпидемиологических правил СП 3.3686-21 и создают угрозу для здоровья человека.

Согласно локальному сметному расчету №1 (Приложение №5), стоимость работ по устранению выявленных дефектов (недостатков) составляет 105 404,40 руб.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

При этом, поскольку ФИО1(покупатель) приобрел по договору купли-продажи квартиры №193657-КЛ9/3/КП от 14 февраля 2018 года у ЗАО «РТ «Петербургская недвижимость» (продавца) квартиру исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, на правоотношения сторон распространяются положения Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей).

В соответствии с абзацами 1,5,7 пункта 1 статьи 18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе, в том числе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

В соответствии со статьей 22 Закона о защите прав потребителей требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Статьей 23 Закона о защите прав потребителей установлено, что за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара (пункт 1).

Цена товара определяется, исходя из его цены, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование добровольно удовлетворено не было (пункт 2).

Суд первой инстанции, разрешая настоящий спор, установив наличие недостатков жилого помещения, принимая во внимание, что недостатки на день рассмотрения спора устранены не были, с учетом заключения экспертов № 336-СТЭ от 3 октября 2022 года, подготовленного ООО «Экспертный центр «Академический», удовлетворил требования истца к ответчику в части обязания устранить проектные и монтажные дефекты, плесень в жилой и ванной комнатах в квартире, а также в части возмещения истцу при предоставлении платежных документов расходов по найму жилого помещения на время устранения недостатков, определил размер ответственности продавца в части компенсации морального вреда.

При этом суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в размере 500 000 руб. с учетом положений статьи 23 Закона о защите прав потребителей в размере одного процента цены квартиры за каждый день просрочки, которая истцом определена с 15 апреля 2019 года по 23 ноября 2021 года и ограничена ценой квартиры (4 256 889 руб.), указанной в договоре купли-продажи, снизив неустойку по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом обстоятельств дела, длительности нарушения прав истца, судебная коллегия полагает, что размер неустойки судом первой инстанции определен с учетом разумного предела ответственности за неисполнение обязательств, с соблюдением баланса прав и интересов сторон, в связи с чем решение суда в указанной части изменению не подлежит.

Также суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу истца, за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Оснований для отмены решения суда в части взыскания штрафа не имеется, поскольку постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года № 479 установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве. При этом обязательства ответчика по передаче истцу квартиры надлежащего качества, возникли не из договора участия в долевом строительстве, а из договора купли-продажи.

При таком положении обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 26 декабря 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО «РТ «Петербургская Недвижимость» – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья Мартьянова С.А.