Дело №*
73RS0013-01-2022-003875-24
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 сентября 2022 года г. Димитровград
Димитровградский городской суд Ульяновской области в составе председательствующего судьи Берхеевой А.В., при секретаре Кузьминой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании денежных средств, процентов, убытков, причиненных неисполнением договора инвестирования,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась с иском в суд к ответчику ИП ФИО2 в обосновании заявленных требований указала, что 26.01.2021 между ней и ИП ФИО2 был заключен договор инвестирования строящегося объекта недвижимости.
В соответствии с условиями указанного договора, она, как инвестор, передала ФИО2, как получателю, инвестиционные денежные средства в сумме 1550000 руб. для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке площадью 747 кв.м. с кадастровым номером №*, находящегося по адресу: , принадлежащего застройщику на праве собственности.
Факт получения денежных средств ФИО2 в сумме 1550000 руб. подтверждается распиской о получении денежных средств от 26.01.2021, составленной ответчиком и договором бронирования №2 от 25.12.2020, заключенного ИП ФИО2 от имени и в интересах которого на основании агентского договора №88 от 25.11.2020 действует ООО «Городская Правовая Жилищная Служба» в лице исполнительного директора Свидетель №1
Пунктом 1.4 договора был определен результат инвестиционной деятельности - жилой юлок №1 жилого дома блокированной застройки, возведенной по адресу: , строительство которого будет осуществляться в соответствии с проектом.
Ответчик 20.12.2021 окончил работы по строительству результата инвестиционной деятельности, подлежащие выполнению по условиям договора инвестирования, т.е. жилой блок №1 жилого дома блокированной застройки и зарегистрировал право собственности на указанный объект недвижимости, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.01.2022.
В соответствии с условиями договора инвестирования от 26.01.2021 по завершению инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации, застройщик передает инвестору результат инвестиционной деятельности по договору купли-продажи.
Решением Димитровградского городского суда Ульяновской области от 04.04.2022 по делу №2-449/2022 в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества ей было отказано.
В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора инвестирования строящегося объекта недвижимости было отказано.
При этом суд квалифицировал правоотношения сторон по заключенному между сторонами договору инвестирования, как заключение договора купли-продажи будущей вещи.
В мае 2022 года она обратилась с иском в суд о передать земельный участок и расположенный на нем жилой блок №1 жилого дома блокированной застройки, совершить государственную регистрацию перехода права собственности земельного участка и расположенного на нем жилого блока №1 жилого дома блокированной застройки у ИП ФИО2
На момент рассмотрения дела, ФИО2 уже продал данный объект недвижимости Т*
В удовлетворении исковых требований судом было отказано. При этом суд сослался на разъяснения, изложенные в абз.6 п.5 Постановления Пленума Верховного суда №54, согласно которому если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать покупателю, то покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов, а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества.
Соответственно она имеет право требовать возврата денежной суммы 1550000 руб. и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ей убытков, в частности уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре инвестирования – 4200000 руб. и текущей рыночной стоимостью такого имущества, указанной в договоре купли-продажи земельного участка и жилого дома от 14.05.2022, заключенного между ФИО2 и Т* – 5900000 руб.
Поскольку из договора купли-продажи следует, что стоимость дома составляет 5500000 руб., земельного участка – 400000 руб., соответственно, разница между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре инвестирования от 26.01.2021 и текущей рыночной стоимостью жилого блока № 1, указанной в договоре купли-продажи от 14.05.2022 составит 1300000 руб. Указанная разница в цене является прямым убытком, который подлежит возмещению ответчиком.
Просит взыскать с ФИО2 в его пользу денежные средства в сумме 1550000 руб., потраченные ответчиком во исполнение инвестиционного договора от 26.01.2021; взыскать денежные средства в сумме 203761,31 руб. в качестве процентов за пользование чужими денежными средствами; взыскать денежные средства в размере 1300000 руб. в качестве возмещения причиненных убытков, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества указанной в договоре инвестирования от 26.01.2021 и текущей рыночной стоимостью жилого блока №1 жилого дома блокированной застройки, указанной в договоре купли-продажи от 14.05.2022; взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 23468,81 руб.
В судебное заседание истец ФИО1, ответчик ИП ФИО2 не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела.
Представитель ФИО1 ФИО3, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что ФИО1 никогда не отказывалась от исполнения договора, ждала когда ей сообщать о необходимости внесения денежных средств.
Представитель ИП ФИО2 ФИО4, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала. Пояснила, что договор финансирования был расторгнут между сторонами еще в 2021 году, когда ФИО1 отказалась от него в связи с невозможностью дальнейшего финансирования строительства. В связи с тем, что строился дом блокированной застройки, ФИО2 для продолжения строительства был вынужден продавать принадлежащее ему имущество и строить указанный объект недвижимости за свои денежные средства. ФИО1 неоднократно уведомлялась, что ей необходимо забрать денежные средства, но она не сообщала реквизиты счета, не приходила, в связи с чем 17.12.2021 денежные средства были внесены на депозит нотариуса о чем ФИО1 была уведомлена. С учетом указанного, оснований для начисления процентов не имеется. Денежные средства по договору бронирования ИП ФИО2 не передавались, они переданы и находятся в городской службе. Указанные денежные средства также неоднократно предлагалось забрать, однако ФИО1 отказывалась это сделать. Денежные средства приносились Свидетель №1 даже в судебное заседание, предлагалось передать их ФИО1, но она уклонилась от их получения.
Изложенное в решении Димитровградского городского суда представитель истца трактует не верно. ФИО1 не вправе требовать убытки, поскольку у нее право собственности на объект недвижимого имущества не возникло. По договору купли-продажи вещь передается только при взаимном исполнении второй стороной обязанности по оплате вещи. ФИО1 не вносила денежные средства по договору инвестирования, строящийся объект недвижимости ей не оплачен.
Выслушав лиц, участвующих в деле, опросив свидетеля, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что 26.01.2021 ИП ФИО2 и ФИО1 заключили договор инвестирования строящегося объекта недвижимости, в соответствии с условиями которого инвестор (ФИО1) передает заказчику денежные средства в сумме 4200000 руб. для осуществления проекта по созданию инвестиционной деятельности – строительства жилого блока №* дома блокированной застройки по адресу .
При подписании указанного договора инвестор передала наличными денежными средствами сумму в размере 1500000 руб. Согласно условий договора инвестирования по завершении инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций застройщик передает инвестору результат инвестиционной деятельности по договору купли-продажи (или иной сделки об отчуждении этого имущества). Стороны договорились, что инвестиции направляются инвестором застройщику по частям; конкретный размер и срок перечисления очередной суммы согласуются сторонами в устном порядке с заключением впоследствии дополнительного соглашения к данному договору, которое будет являться его неотъемлемой частью (л.д.13-15).
Распиской, представленной в материалы дела (л.д.16), подтверждено, что ФИО2 26.01.2021 получил от ФИО1 денежные средства в размере 1500000 руб. в качестве неполной оплаты за объект недвижимости, расположенный по адресу .
Решением Димитровградского городского суда Ульяновской области по делу №2-449/2022 от 4 апреля 2022 года, вступившим в законную силу 12 мая 2022 года, по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора инвестирования строящегося объекта недвижимости постановлено:
В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества отказать
В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора инвестирования строящегося объекта недвижимости отказать (л.д.26-29).
При рассмотрении указанного выше гражданского дела судом установлено, что между сторонами заключен, по сути, договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. На это указывают как и условия договора инвестирования, так и то обстоятельство, что ФИО1 не является собственником земельного участка, на котором ФИО2 произвел строительство, что исключает заключение между ними договора строительного подряда. Оснований для удовлетворения заявленных требований ФИО1 не установлено, в связи с чем в иске было отказано.
Решением Димитровградского городского суда от 08.07.2022 по делу №2-1161/2022 по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2, Т* о понуждении к передаче земельного участка и расположенного на нем жилого дома, понуждению к государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом, в удовлетворении исковых требований ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2, Т* отказано.
Решением суда установлено, что ФИО2 не является собственником спорных объектов недвижимого имущества, поскольку 14 мая 2022 года ФИО2 продал по договору купли-продажи Т* принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости: земельный участок площадью 461 кв.м. и расположенный на нем жилой блок №1 жилого дома блокированной застройки с кадастровым номером №* общей площадью 140.2 кв.м. по адресу: , право собственности Т* на указанные объекты недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке.
Истица ФИО1 вправе требовать от ИП ФИО2 передачи ей объектов строительства, как покупателю по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи, при условии, если она исполнила надлежащим образом обязательства по оплате стоимости объектов строительства. Однако в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие то обстоятельство, что ФИО1 выполнила условия договора инвестирования от 26.01.2021 года и на момент настоящего иска оплатила в полном объеме денежные средства по договору инвестирования в сумме 4 200 000 руб.
Истица и ее представитель не отрицали, что по договору инвестирования оплатили лишь 1 500 000 руб., иных денежных средств не вносили.
Договор купли-продажи на спорные объекты недвижимости между сторонами не заключался, решением суда от 4 апреля 2022 года (дело №2-449/2022) в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества отказано, на момент рассмотрения настоящего иска законным владельцем спорных объектов недвижимости ФИО2 не является, соответственно оснований, предусмотренных законом, по которым на ответчиков следует возложить обязанности по передаче ФИО1 жилого блока №* жилого дома блокированной застройки с кадастровым номером №* и земельного участка с кадастровым номером №* площадью 461 кв.м. не имеется.
Решения Димитровградского городского суда Ульяновской области от 4 апреля 2022 года (дело 2-449/2022) и от 08 июля 2022 (дело №2-1161/2022) имеют преюдициальное значение для разрешения настоящего иска.
Истец, обращаясь с настоящим иском, просит вернуть оплаченные по договору инвестирования денежные средства, проценты, а также убытки в размере разницы между стоимостью договора инвестирования и договором купли-продажи, заключенному с Т*
Как установлено в судебном заседании, 17.12.2021 денежные средства внесены ФИО2 на депозит нотариуса Г* для выдачи ФИО1 в размере 1500000 руб., что подтверждается заявлением, чек-ордером и справкой (л.д.49, 60-61).
Согласно ст.327 Гражданского кодекса Российской Федерации должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.
Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.
Таким образом, оснований для взыскания денежных средств с ИП ФИО2 в размере 1500000 руб., переданных ему ФИО1 в связи с заключением договора инвестирования от 26.01.2021, не имеется, поскольку ИП ФИО2 уже исполнил эту обязанность.
Как следует из материалов дела, по договору инвестирования от 26.01.2021 ИП ФИО2 передано только 1500000 руб.
Денежные средства в размере 50000 руб. передавались не ФИО2, а вносились в кассу ООО АН «Городская Правовая Жилищная Служба» на основании договора бронирования от 25.12.2020. Указанные денежные средства являлись залоговой суммой и вносились на основании приходно-кассового ордера.
Согласно условиям указанного договора указанные денежные средства в дальнейшем засчитываются «Заказчику» в общую сумму стоимости объекта недвижимости (цену договора купли-продажи), составляющую на день и дату бронирования 4200000 руб.
В подтверждении внесения указанной суммы представлена квитанция ООО АН «ГПЖС» о получении 50000 руб. (л.д.18).
Как следует из обстоятельств дела, договор купли-продажи объекта недвижимости по договору инвестирования между ИП ФИО2 и ФИО1 не заключался.
Как следует из пояснений директора ООО АН «ГПЖС» Свидетель №1 указанные денежные средства находятся в кассе организации, находятся на балансе организации. ФИО1 неоднократно предлагалось забрать эти денежные средства, однако она не приходит и не забирает. Денежные средства по отчетным документам принадлежат агентству. Неоднократные попытки вернуть денежные средства ФИО1 не увенчались успехом.
При предыдущем рассмотрении дела, денежные средства предлагались ФИО1 в зале судебного заседания, однако она их не взяла, ее увел адвокат.
Оснований не доверять показаниям свидетеля у суда не имеется.
Тем более, что денежные средства вновь были принесены в судебное заседание, однако представитель истца ФИО3 отказался их принять, заявив, что не уполномочен на это.
С учетом указанного, суд не находит оснований для взыскания денежных средств в размере 50000 руб. с ИП ФИО2
Истец просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами.
Указанные требования суд признает обоснованными по дату внесения денежных средств на депозит нотариуса (ДАТА).
При этом как следует из пояснений представителя ответчика, в июле 2021 года они сообщили истцу о том, что денежные средства вернут, но позже.
Размер процентов составит 76695,19 руб., исходя из следующего расчета:
Задолженность,руб.
Период просрочки
Процентнаяставка
Днейвгоду
Проценты,руб.
c
по
дни
[1]
[2]
[3]
[4]
[5]
[6]
[1]?[4]?[5]/[6]
1 500 000
26.01.2021
21.03.2021
55
4,25%
365
9 606,16
1 500 000
22.03.2021
25.04.2021
35
4,50%
365
6 472,60
1 500 000
26.04.2021
14.06.2021
50
5%
365
10 273,97
1 500 000
15.06.2021
25.07.2021
41
5,50%
365
9 267,12
1 500 000
26.07.2021
12.09.2021
49
6,50%
365
13 089,04
1 500 000
13.09.2021
24.10.2021
42
6,75%
365
11 650,68
1 500 000
25.10.2021
16.12.2021
53
7,50%
365
16 335,62
Итого:
325
5,74%
76 695,19
В удовлетворении требования о взыскании процентов за период с 17.12.2021 по 13.08.2022, а также на сумму 50000 руб. надлежит отказать.
Истец просит взыскать денежные средства в размере 1300000 руб. в качестве возмещения причиненных убытков, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества указанной в договоре инвестирования от 26.01.2021 и текущей рыночной стоимостью жилого блока №1 жилого дома блокированной застройки, указанной в договоре купли-продажи от 14.05.2022.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущества (статья 130).
В силу пункта 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Как установлено решением Димитровградского городского суда от 08.07.2022 по делу №2-1161/2022 14 мая 2022 года ФИО2 продал по договору купли-продажи Т* принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости: земельный участок площадью 461 кв.м. и расположенный на нем жилой блок №* жилого дома блокированной застройки с кадастровым номером №* общей площадью 140.2 кв.м. по адресу: .
При этом суд указал, что истица ФИО1 вправе требовать от ИП ФИО2 передачи ей объектов строительства, как покупателю по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи, при условии, если она исполнила надлежащим образом обязательства по оплате стоимости объектов строительства. Однако в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие то обстоятельство, что ФИО1 выполнила условия договора инвестирования от 26.01.2021 года и на момент настоящего иска оплатила в полном объеме денежные средства по договору инвестирования в сумме 4 200 000 руб.
Истица и ее представитель не отрицали, что по договору инвестирования оплатили лишь 1 500 000 руб., иных денежных средств не вносили.
В настоящее судебное заседание таких доказательств также не представлено.
Напротив свидетель Свидетель №1 пояснила, что ФИО1 летом 2021 года отказалась от исполнения договора, поскольку у нее отсутствовали денежные средства. На совместной встрече было принято решение о возврате ей денежных средств.
Таким образом, поскольку товар полностью ФИО1 не оплачен, в передаче ей объекта недвижимости отказано судом, имеются основания только для взыскания оплаченной ей за товар денежной суммы.
В обосновании своей позиции представитель истца ссылается на нормы права, приведенные в решении Димитровградского городского суда, в частности: согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не| зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Однако в данном случае позиция истца ошибочна, поскольку право собственности, а, следовательно, и право требовать передачи недвижимого имущества ей, у ФИО1 не возникло, что подтверждено решениями Димитровградского городского суда от 04.04.2022 и 08.07.2022.
ФИО1 не исполнила договор инвестирования, не оплатила достаточную сумму для возведения объекта инвестирования, фактически договор купли-продажи недвижимого имущества между ней и ИП ФИО2 не заключен, что следует из решения от 08.07.2022, таким образом, у ИП ФИО2 отсутствует обязанность передавать ей какое-либо недвижимое имущество, и как следствие, обязанность возмещать денежные средства именуемые истицей как убытки.
В удовлетворении исковых требований о взыскании убытков с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 надлежит отказать.
Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Поскольку исковые требования удовлетворены частично, с ответчика надлежит взыскать расходы по оплате государственной пошлины, соответствующей размеру удовлетворенным требованиям в сумме 2500,86 руб. В удовлетворении требования о взыскании государственной пошлины в большем размере, чем взыскано судом, отказать.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26.01.2021 по 16.12.2021 в размере 76695,19 коп., расходы по оплате государственной пошлины 2500,86 руб.
В удовлетворении иска о взыскании денежных средств, процентов, государственной пошлины в большем размере, чем взыскано судом, убытков отказать
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд через Димитровградский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме –16 сентября 2022 года.
Председательствующий судья А.В.Берхеева