Решение по делу № 02-2017/2024 от 28.02.2025 - о признании договоров купли-продажи недействительными, признании договора аренды недействительным, прекращении права собственности, возврате квартиры в собственность, исключении из ЕГРН сведений о праве собственности и переходе права, прекращении ипотеки, признании кредитного договора недействительным, признании права по закладной отсутствующим.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 декабря 2024 года адрес

Троицкий районный суд адрес в составе председательствующего судьи Ежовой Е.А.,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2017/2024 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ПАО «Совкомбанк» о признании договоров купли-продажи недействительными, признании договора аренды недействительным, прекращении права собственности, возврате квартиры в собственность, исключении из ЕГРН сведений о праве собственности и переходе права, прекращении ипотеки, признании кредитного договора недействительным, признании права по закладной отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями с учетом уточненных требований к ФИО2, ФИО3, ПАО «Совкомбанк» о признании договоров купли-продажи недействительными, признании договора аренды недействительным, прекращении права собственности, возврате квартиры в собственность, исключении из ЕГРН сведений о праве собственности и переходе права, прекращении ипотеки, признании кредитного договора недействительным, признании права по закладной отсутствующим, мотивируя свои требования тем, что в связи с наличием долговых обязательств, при стечении тяжелых обстоятельств, под давлением коллекторов 30.01.2023 года им был подписан договор купли-продажи квартиры по адресу: Москва, адрес, с фио, действующей по доверенности от имени фио за сумма и расчет между сторонами произведен якобы при подписании договора, а 08.02.2023 года предварительный договор купли-продажи этой же квартиры, где продавцом выступал ФИО2, а покупателем истец, согласно которому квартира продается за сумма и расчет между сторонами будет производится при подписании основного договора купли-продажи не позднее 08.02.2024 года. После чего истцу было объявлено, что у него есть год для возврата денег. 10 декабря 2023 года истца снова вызвали на встречу с представителями фио, среди которых был неизвестный истцу ФИО3, и объявили, что между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств ПАО «Совкомбанк» от 01.12.2023 год, в котором указано, что недвижимое имущество (спорная квартира) оценивается и продается по соглашению сторон за сумма ФИО3 объявил, что не будет требовать освободить единственное жилье при условии, что будет подписан договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа по цене сумма Не понимая сложившуюся ситуацию ФИО1 подписал договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа 10.12.2023 года на срок до ноября 2024 года, согласно которому ФИО1 обязан был 24 числа каждого месяца вносить арендную плату в размере сумма за месяц, и вправе выкупить имущество по истечении срока аренды и до его истечения. За весь период продажи спорной квартиры семья фио продолжала проживать в жилом помещении, ключи от квартиры никому не передавались, никто из указанных лиц и их представителей в квартиру не входили, фактическая передача квартиры не состоялась, из их фактического владения не выбыла, никто не требовал ее освободить. 26 февраля 2024 года ФИО3 вручил ФИО1 требование о выплате долга без указания суммы, а также об освобождении помещения. При рассмотрении настоящего гражданского дела просил суд признать указанные сделки недействительными по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 170 ГК РФ.

Истец и его представитель в судебное заседание явились, исковые требования поддержали по изложенным в иске основаниям, просили суд их удовлетворить.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ранее представили письменные возражения, согласно которым просили в удовлетворении иска отказать, ответчик ФИО2 в своих возражениях заявил о пропуске срока, а также о недобросовестности истца.

Представитель ответчика фио в судебное заседание явился, исковые требования не признал по основаниям, изложенным в возражениях.

Представитель ответчика ПАО «Совкомбанк» в судебное заседание явился, исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях, согласно которым истцом не представлено доказательств, подтверждающих его доводы о порочности воли при совершении сделки отчуждения спорной жилой площади. Доказательств того, что ответчики злоупотребили своими правами при покупке квартиры истцом не представлено, сведений о возбуждении уголовных дел по факту мошенничества в отношении ответчиков не имеется.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, возражений не представил, не просил об отложении судебного разбирательства, уважительных причин неявки не представил, в связи с чем, дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, обозрев приобщенную к материалам дела видеозапись, не находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, между ФИО1 и фио, действующей по доверенности от имени фио, 30.01.2023 года подписан договор купли-продажи квартиры по адресу: Москва, адрес, согласно которому ФИО1 передал ФИО2 в собственность спорную квартиру, а ФИО2 принял и оплатил за нее установленную договором сумму, что подтверждается расписками в получении денежных средств.

Согласно реестрового дела, полученного по судебному запросу, стоимость спорной квартиры в договоре от 30.01.2023 года указана в размере сумма

Согласно представленным распискам ФИО1 от 30.01.2023 года, от 01.12.2023 года от фио получены денежные средства в общем размере сумма, ФИО1 данные расписки не оспаривались при рассмотрении настоящего гражданского дела. В указанных расписках ФИО1 указал, что материальных претензий к ФИО2 не имеет.

Наличие денежных средств у фио в вышеуказанной сумме подтверждается представленным договором купли-продажи квартиры от 04.09.2022 года, заключенным между ФИО2 (продавец) и фио (покупатель) за сумма, договором № 3404/22-С аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями от 04.09.2022 года.

В судебном заседании суд обозрел видеозапись, приобщенную по ходатайству стороны ответчика фио, на которой ФИО1 получает денежные средства, пересчитывает их, и говорит, что денежные средства получил, претензий не имеет.

ФИО1 подтвердил суду, что знал о ведении видеозаписи, но денежные средства на руки не получал, что опровергается представленными стороной ответчиками расписками, не оспоренными истцом.

На момент совершения сделки в квартире были зарегистрированы ФИО1 и фио, которые были сняты с регистрационного учета по личным заявлениям от 22.11.2023 года.

08 февраля 2023 года между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи этой же квартиры, где продавцом выступал ФИО2, а покупателем истец, согласно которому квартира продается за сумма и расчет между сторонами будет производится при подписании основного договора купли-продажи не позднее 08.02.2024 года.

01 декабря 2023 года между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества с использованием кредитных средств ПАО «Совкомбанк», в котором указано, что недвижимое имущество (спорная квартира) оценивается и продается по соглашению сторон за сумма

10 декабря 2023 года между ФИО3 и ФИО1 подписан договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа на срок до ноября 2024 года, согласно которому ФИО1 обязан был 24 числа каждого месяца вносить арендную плату в размере сумма за месяц, и вправе выкупить имущество по истечении срока аренды и до его истечения.

26 февраля 2024 года ФИО1 ФИО3 вручено требования об оплате просрочки за три месяца по договору аренды от 10.12.2023 года в течение 30 календарных дней, либо освобождении помещения по адресу: Москва, адрес.

Доводы ФИО1 о том, что договор купли-продажи от 30.01.2023 года заключался лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, заключались лишь с целью получения денежных средств для погашения имеющегося долга, суд признает несостоятельными.

Договор купли-продажи был исполнен покупателем в части оплаты цены договора. Денежные средства были приняты ФИО1 и израсходованы, в том числе на погашение имеющихся у них долгов.

Тот факт, что ФИО2 не требовал выселения фио из квартиры, в рассматриваемом случае свидетельствует только об отсутствии у него заинтересованности в проживании в спорной квартире, о чем свидетельствует и факт ее продажи ФИО2 по прошествии 11 месяцев после покупки.

Доводы стороны истца о том, что договор купли-продажи совершался под психологическим давлением коллекторов, судом отклоняются, поскольку указанные доводы никакими доказательствами не подтверждены.

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как разъяснено в абз. 2 п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В п. п. 7, 8 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Таким образом, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

В соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (пункт 1).

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (пункт 2).

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (пункт 3).

Как следует из пункта 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Ссылки истца на то, что договор купли-продажи от 30.01.2023 года является притворной сделкой, также необоснованны, поскольку не содержат указания на то, какую иную сделку прикрывает указанный договор.

Указания истца на заблуждение относительно существа сделки, а также доводы об обмане со стороны ответчиков, судом также отклоняются.

Кроме того, из совокупности действий истца, сопряженных с отчуждением спорной квартиры: подписание договора купли-продажи, обращение в многофункциональный центр, подписание заявления и передача документов на государственную регистрацию перехода права собственности, снятие с регистрационного учета, не усматривается наличие заблуждения в отношении существа сделки, либо обмана со стороны ответчиков по настоящему гражданскому делу, третьих лиц.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Абзацами 4 и 5 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку злоупотребление правом при заключении договора купли-продажи со спорным объектом или иные пороки указанных сделок (мнимость) бесспорными доказательствами не подтверждены, суд не обнаружил оснований для признания указанного договора недействительным.

Довод истца о подложности расписок фио, копии предварительного договора купли-продажи от 08.02.2023 года, несостоятельны. Само по себе заявление стороны истца о подложности (фальсификации, недопустимости) документов в силу ст. 186 ГПК РФ не влечет автоматического исключения представленных в материалы дела документов из числа доказательств, в связи с тем, что на стороне, заявившей о подложности, лежит обязанность доказать наличие фиктивности конкретного доказательства, и учитывая, что фио указанную процессуальную обязанность не выполнил, ограничившись только заявлением, ходатайства о назначении соответствующей экспертизы заявлял, однако в нарушении ст. 79 ГПК РФ не внес на депозитный счет судебного департамента денежные средства для оплаты экспертизы, несмотря на неоднократное указание и разъяснение суда, иных доказательств в обоснование заявления не представил, в связи с чем указанные доводы признаются несостоятельными по установленным выше обстоятельствам.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о признании договора купли-продажи от 30.01.2023 года недействительным, то и иные исковые требования, производные от основного не подлежат удовлетворению.

При рассмотрении гражданского дела со стороны ответчика фио, было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по оспариванию сделки.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

Согласно положениям п. п. 1, 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года, со дня, когда началось исполнение сделки; срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" следует, что если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

О своем нарушенном праве ФИО1 узнал 30.01.2023 года при заключении договора купли-продажи, а в суд с иском обратился лишь 01.04.2024 года, за истечением срока давности на обращения в суд с иском, что также является основанием для отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ПАО «Совкомбанк» о признании договоров купли-продажи недействительными, признании договора аренды недействительным, прекращении права собственности, возврате квартиры в собственность, исключении из ЕГРН сведений о праве собственности и переходе права, прекращении ипотеки, признании кредитного договора недействительным, признании права по закладной отсутствующим – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Троицкий районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

СудьяЕ.А. Ежова