Решение по делу № 2-314/2025 от 16.05.2025 - о признании договора беспроцентного займа и соглашения об отступном договором участия в долевом строительстве.

07RS0001-02-2024-003782-49

Дело №2-314/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 мая 2025года г. Нальчик

Нальчикский городской суд КБР

в составе: председательствующего судьи – Мамбетовой О.С., при секретаре –Кодзевой Л.Б., с участием представителя истца ФИО1 ФИО10 действующего по доверенности от 26.06.2024 г., представителя третьего лица ФИО2 ФИО11., действующего по доверенности от 15.12.2023 г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 ФИО12 к ООО "СПЕЦСТРОЙ", третьи лица Управление Росреестра по КБР, Карданов ФИО13, о признании договора беспроцентного займа и соглашения об отступном договором участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

в Нальчикский городской суд поступило исковое заявление ФИО3 ФИО14 к ООО "Спецстрой", в котором она просила суд:

признать договор беспроцентного займа от 17.04.2020г., и соглашение от отступном (с приложением) от 17.04.2020г., заключенные между ООО «СПЕЦСТРОЙ» и ФИО3 ФИО15, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации;

возложить на ООО «СПЕЦСТРОЙ» обязанность по предоставлению в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР документации, необходимой для государственной регистрации договора беспроцентного займа от 17.04.2020г., соглашения об отступном от 17.04.2020г. (с приложением).

В обоснование своих требований истец указала, что 17.04.2020 г. она с целью приобретения объекта недвижимости в строящемся 116-ти квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, <адрес> <адрес>), обратилась к застройщику данного дома ООО «Спецстрой».

Между ФИО3 ФИО16 и ООО «СПЕЦСТРОЙ» 17.04.2020г. заключен договор беспроцентного займа и соглашение об отступном к договору уступки прав (цессия) от 17.04.2020г. (с приложением), по условиями которых заемщик обязуется передать Займодавцу в счет погашения задолженности 1-комнатную <адрес> площадью 44,8 кв. м, расположенной на 3-ом этаже в блоке Б 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке, с кадастровым номером № по адресу: КБР, <адрес>, <адрес>).

В тот же день, с целью инвестирования в строительство помещения он заключил договор беспроцентного займа с ООО «Спецстрой», в соответствии с условиями которого, Займодавец передаёт в собственность Заёмщику денежные средства в размере 2000 000 (два миллиона) рублей 00 копеек, а Заемщик обязуется вернуть Сумму займа в порядке и сроки, предусмотренные договором (п. 1.1. Договора займа).

Сумма займа была передана Заёмщику в сроки, установленные договором займа.

Условиями договора займа предусмотрено, что возврат Заёмщиком суммы займа осуществляется в полном объёме в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.2. Договора займа).

В суд поступило ходатайство третьего лица ФИО4 ФИО17. о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения Нальчикского городского суда по гражданскому делу №2-131/2025 по иску ФИО4 ФИО18 к ООО «Спецстрой», ФИО4 ФИО19. и др. (всего 90 ответчиков) о признании соглашений об отступном недействительными и применении последствий недействительности соглашений.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить, отказать в ходатайствах третьего лица, так как вынесение решения по настоящему делу не нарушает права ФИО4 ФИО20 по защите своих интересов и спора с ООО «Спецстрой», поскольку в настоящем деле лишь определяется природа правоотношений истца и ООО «Спецстрой», что не препятствует признанию договоров договорами долевого строительства.

В суд поступило заявление ООО «Спецстрой» о признании исковых требований ФИО3 ФИО21.

Третье лицо Карданов ФИО22. в судебном заседании поддержал письменное возражение, в котором просил в удовлетворении требований отказать, указал, что вынесение решения по настоящему делу до разрешения Нальчикским городским судом иска ФИО4 ФИО23., о признании договора с ФИО3 ФИО24. недействительным является преждевременным.

Выслушав представителя истца, представителя третьего лица, исследовав материалы гражданского дела, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что 17.04.2020 г. Кудаева ФИО25 с целью приобретения объекта недвижимости в строящемся 116-ти квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>), заключила договор беспроцентного займа с ООО «Спецстрой», в соответствии с условиями которого, Заимодавец передаёт в собственность Заёмщику денежные средства в размере 2000000 (два миллиона) рублей 00 копеек, а Заемщик обязуется вернуть Сумму займа в порядке и сроки, предусмотренные договором (п. 1.1. Договора займа).

Сумма займа была передана Заёмщику в сроки, установленные договором займа: 2000 000 рублей (два миллиона рублей) 00 копеек при заключении договора займа, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 1 от 17.04.2020.

Условиями договора займа предусмотрено, что возврат Заёмщиком суммы займа осуществляется в полном объёме в срок до 31.12.2021 г. (п. 2.2. Договора займа).

В день заключения договора займа предусмотрено, что возврат заемщиком и займодавцем было подписано соглашение об отступном к договору займа в соответствии с условиями которого заемщик взамен исполнения обязательства по договору займа предоставляет займодавцу отступное в виде жилого помещения соответствующей 1-комнатной <адрес>, площадью 44,8 кв. м, расположенной на 3 этаже в блоке Б 116 квартирного жилого многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес> <адрес> <адрес>).

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды или предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно п. 2 названной статьи закона, объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса

Частью 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве определено, что по договору участия в долевом строительстве (далее по тексту также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключён в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

В ч. 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Частью 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве определено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

Действие названного Закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 1 апреля 2005 г. сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которым в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2012 года, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 апреля 2013 г.).

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 г., указано, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона об участии в долевом строительстве.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 43 Постановления от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. ст. 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В силу перечисленных норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации для правильного разрешения спора суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Из существа договора беспроцентного займа от 17.04.2020 г. и соглашения об отступном от 17.040.2020 г., а также из заявления ответчика о признании иска, следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья.

Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1.1., 1.2., 2.1., 2.2. договора беспроцентного займа от 17.04.2020 г. и пунктов 1.1., 2.1., 3.1. – 3.4. соглашения об отступном от 17.04.2020 г. Также положениями пункта 1.1. договора беспроцентного займа от 17.04.2020 г. предусмотрено, что внесение денежных средств должно быть произведено в силу условий договора задолго до фактической передачи квартиры в собственность.

При этом ответчик соответствует понятию застройщик в соответствии с положениями Закона об участии в долевом строительстве, следовательно, договор беспроцентного займа от 17.04.2020 г. и соглашение об отступном от 17.04.2020 г., заключённые между истцом и ответчиком, по своим условиям, включенным в их содержание, позволяют квалифицировать их, как договор участия в долевом строительстве.

Согласно Распоряжению муниципального казенного учреждения «Департамент архитектуры градостроительства» № от ДД.ММ.ГГГГ земельному участку с кадастровым номером 07:09:0104010:1838 (прежний кадастровый номер) и многоквартирному жилому дому присвоен адрес: <адрес> <адрес>.

При установленных обстоятельствах, принимая во внимание факт признания ответчиком иска, суд находит заявленные требования в этой части подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, суд полагает не обоснованными доводы третьего лица ФИО4 ФИО26., так как до настоящего времени указанные договоры истца и ответчика не признаны недействительными или не заключенными.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО3 ФИО27, паспорт серии № №, к ООО «Спецстрой», ИНН <***>, удовлетворить.

Признать договор беспроцентного займа от 17.04.2020г., и соглашение от отступном (с приложением) от 17.04.2020г., заключенные между ООО «СПЕЦСТРОЙ» и ФИО3 ФИО28, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Возложить на ООО «СПЕЦСТРОЙ» обязанность по предоставлению в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР документации, необходимой для государственной регистрации договора беспроцентного займа от 17.04.2020г., соглашения об отступном от 17.04.2020г. (с приложением).

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд.

Председательствующий О.С. Мамбетова

Мотивированное решение изготовлено 30 мая 2025 года.