Мотивированное решение изготовлено 15.04.2025
УИД 59RS0004-01-2025-000934-22
Дело № 2-1494/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Пермь
01.04.2025
Ленинский районный суд г. Перми в составе:
председательствующего судьи Казакова А.О.,
при ведении протокола секретарем Чугуновым Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации <Адрес> о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, судебных расходов,
третье лицо: Управление жилищных отношений администрации <Адрес>,
установил:
ФИО1 обратилась в Ленинский районный суд <Адрес> с иском к администрации <Адрес>, в котором с учетом уточненных требований просит взыскать с ответчика компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – однокомнатной квартиры, общей площадью 34,9 кв.м, в том числе жилой площадью 17,5 кв.м, расположенной по адресу: <Адрес>, в размере 317 000 руб., расходы по оплате услуг по оценке в размере 15 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., судебные расходы по оплате юридических услуг в размере 15 000 руб.
В обоснование исковых требований указано, что истцу на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежало жилое помещение – однокомнатная квартира, общей площадью 34,9 кв.м, в том числе жилой площадью 17,5 кв.м, расположенная по адресу: <Адрес>. Данный многоквартирный жилой дом был признан аварийным и подлежащим сносу. Между истцом и муниципальным образованием «<Адрес>» был заключен договор №-УЖО-БИ об изъятии жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, возмещение сторонами определено в соответствии с части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При заключении договора стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не определялась, в размер возмещения не включалась. Обязанность по производству капитального ремонта дома надлежащим образом наймодателем не выполнялось, в результате чего произошло снижение уровня надежности здания, в связи с чем и на основании части 7 статьи 332 Жилищного кодекса Российской Федерации истец вправе требовать включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определен истцом согласно отчету ЧПО ФИО3 об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, который на дату изъятия жилого помещения ДД.ММ.ГГГГ составил 317 000 руб. Также к возмещению заявлены расходы на оплату госпошлины в размере 3 000 руб., расходы на оценочные услуги в сумме 15 000 руб., а также расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 руб., понесенные на основании договора на оказание юридических услуг, расписки за рассмотрение настоящего дела.
Определением Ленинского районного суда <Адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление принято к производству суда, судебное разбирательство назначено на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 1-1 оборот); протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ судебное разбирательство назначено на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 110).
Истец, извещенный судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе публично, в судебное заседание не явилась, представителя не направила.
Представитель ответчика – администрации <Адрес> и третьего лица – Управления жилищных отношений администрации <Адрес> в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, против удовлетворения исковых требований возражала по доводам, изложенным в письменном отзыве, согласно которому возмещение истцу выплачено на основании заключенного договора об изъятии жилого помещения, в соответствии с пунктом 1.5 которого сумма возмещения является окончательной и пересмотру не подлежит, предоставленное ответчиком возмещение признано равноценным, в связи с чем в удовлетворении исковых требований следует отказать. Кроме того, считает, что в случае вынесения решения судом в пользу истца, будет являться двойным исполнением обязательств по договору об изъятии жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №-УЖО-БИ, на момент обращения с иском в суд жилое помещение являлось собственностью муниципального образования «<Адрес>» в лице администрации <Адрес>, поэтому с этого момента у истца право требования взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт отсутствует окончательно. Из отчета об оценке ООО «ЗУИЭОиА» <Адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № не усматривается, что расчет был произведен по первоначальному состоянию здания на тот момент, когда произошло снижение уровня его надежности, когда дом непосредственно нуждался в проведении капитального ремонта (дом признан аварийным в ДД.ММ.ГГГГ, а расчет произведен на дату ДД.ММ.ГГГГ), то есть на тот момент, когда капитальный ремонт был уже нецелесообразен. На основании этого, полагает, что экспертом сделаны расчеты для проведения капитального ремонта здания с целью приведения его в состояние из аварийного в годное для дальнейшей эксплуатации (л.д. 73-75).
Оценив доводы истца и ответчика, исследовав материалы дела, в том числе собранные по делу доказательства в их совокупности и относимости, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. В выкупную цену изымаемого жилого помещения помимо его рыночной стоимости и убытков включается также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме.
Как следует из правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
В соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ (абз. 120 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).
Судом установлено, что ФИО1 на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ являлась собственником жилого помещения – однокомнатной квартиры, общей площадью 34,9 кв. м, расположенной по адресу: <Адрес> (л.д. 50).
В соответствии с данными технического паспорта на спорный дом, жилой дом по <Адрес> построен в 1949 году, сведения о последнем капитальном ремонте отсутствуют, дата первой приватизации – ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждается справкой ГБУ <Адрес> «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки <Адрес>» (справка от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 62 оборот, 63-71).
Межведомственной комиссией ДД.ММ.ГГГГ принято заключение № о выявлении оснований для признания дома по адресу: <Адрес> аварийным и подлежащим сносу (л.д. 51).
ДД.ММ.ГГГГ начальником Управления жилищных отношений администрации <Адрес> вынесено распоряжение №СЭД-11-01-04-33 о признании многоквартирного дома по адресу: <Адрес> аварийным и подлежащим сносу, собственникам предписано освободить занимаемые жилые помещения в течение 6 месяцев с даты получения уведомления; отделу расселения поручено принять меры по отселению граждан, проживающих в доме, в срок до ДД.ММ.ГГГГ; распоряжение вступает в силу ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 107).
Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации <Адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ в пункты 2.1, 2.2 распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ №СЭД-11-01-04-33 внесены изменения: освободить занимаемые жилые помещения в течение одного месяца с даты получения уведомления; снести аварийные дома в течение одного месяца с даты получения уведомления (л.д. 81).
ДД.ММ.ГГГГ начальником Управления жилищных отношений администрации <Адрес> вынесено распоряжение № об изъятии земельного участка для муниципальных нужд под многоквартирным жилым домом по адресу: <Адрес> (л.д. 80).
ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием <Адрес> в лице начальника управления жилищных отношений администрации <Адрес> и ФИО1 заключен договор №-УЖО-БИ об изъятии жилого помещения (л.д. 7).
Согласно пункту 1.2 договора администрация с согласия собственника изымает в муниципальную собственность однокомнатную квартиру, общей площадью 34,9 кв. м, в том числе жилой площадью 17,5 кв.м., расположенную по адресу: <Адрес>, в том числе долю в праве на земельный участок по указанному адресу (л.д. 7).
Пунктом 1.4 договора об изъятии установлено, что на основании пункта 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за изымаемое жилое помещение составляет 1 856 750 руб., и включает в себя:
1) рыночную стоимость жилого помещения, которая в соответствии с отчетом об оценке ООО «Краевая гильдия оценщиков» от ДД.ММ.ГГГГ №, составляет 1 801 000 руб. (пункт 1.4.1 договора);
2) убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения (включая расходы, связанные с изменением места жительства, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском иного жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, кап. ремонт, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду):
- стоимость изготовления отчета об оценке согласно договору на проведение оценки от ДД.ММ.ГГГГ № составляет 12 000 руб. (пункт 1.4.2.1 договора);
- стоимость услуг риелтора, грузоперевозок, грузчиков, согласно отчету (стр. 59-61) составляет 43 750 руб. (пункт 1.4.2.2 договора).
Пунктом 1.5 договора об изъятии установлено, что размер возмещения является окончательным и пересмотру не подлежит, в связи с чем ответчик полагает, что обязанность по уплате суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт отсутствует.
Вместе с тем судом установлено, что при заключении с собственником жилого помещения указанного договора компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в действительности в размер возмещения включена не была, иного из пунктов 1.4.2.1 – 1.4.2.2 договора не следует.
Соответственно, поскольку размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт договором не устанавливался, положения п.1.5 договора, устанавливающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого помещения и дополнительных расходов, оговоренных договором, но не могут являться основанием для ограничения права истца на получение соответствующей компенсации, прямо установленной законом.
При изложенных обстоятельствах, поскольку выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт прямо предусмотрена законом (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), а соглашением с собственником в нарушение закона ее размер не определялся, не включение указанной компенсации в состав возмещения не может являться препятствием для защиты права истца (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации), который вправе требовать ее выплаты через суд, в том числе и после выплаты суммы возмещения за изымаемое жилое помещение согласно договору об изъятии жилого помещения.
Как следует из системного толкования указанных выше норм материального права, а также сложившейся судебной практики по аналогичным делам, длительная эксплуатация жилого дома без своевременных капитальных ремонтов способствовала постепенному разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке, а аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости.
При этом обязанность по производству капитального ремонта бывшим наймодателем – администрацией <Адрес> надлежащим образом исполнена не была, в результате чего произошло снижение уровня надежности здания, возникшее в процессе эксплуатации здания в целом. Доказательств того, что на дату первой приватизации многоквартирный дом не требовал капитального ремонта, что администрацией <Адрес> как бывшим наймодателем своевременно производились надлежащие действия по его проведению с целью предотвращения снижения уровня разрушения, ответчиком не предоставлено. Между тем своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.
С учетом изложенного, поскольку жилой дом в результате ненадлежащего содержания пришел в аварийное состояние, в том числе по причине не проведения своевременных капитальных ремонтов (комплексных и выборочных), постольку при изъятии такого помещения собственник вправе получить выплату компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истцом к уточненному исковому заявлению приложен уточненный оценочный отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ЧПО ФИО3 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в котором размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома рассчитан пропорционально размеру общей площади жилых помещений 34,9 кв. м, расположенных по адресу: <Адрес>, и составил 317 000 руб., при этом экспертом сделан вывод о том, что на момент приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме (ДД.ММ.ГГГГ) фактический возраст жилого дома составляет 1993 – 1949 = 44 года; жилой дом требовал проведения капитального ремонта на дату первой приватизации жилого помещения. Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к снижению уровня надежности здания и к последующему признанию дома аварийным в установленном законом порядке, соответственно наймодатель не исполнил свои обязательства по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме.
Из отчета эксперта следует, что спорный многоквартирный дом относится к III группе зданий долговечностью 100 лет, комплексный капитальный ремонт которых должен производиться 1 раз в 24 года, выборочный капитальный ремонт – 1 раз в 6 лет.
Таким образом, за период с 1950 года до ДД.ММ.ГГГГ комплексный капитальный ремонт жилого дома должен был быть проведен как минимум 1 раз (в 1974 году), выборочный – 7 раз, при этом такой ремонт не проводился, в связи с чем многоквартирный дом объективно нуждался в проведении комплексного капитального ремонта на дату первой приватизации, что и было установлено экспертом.
При определении нуждаемости дома в проведении капитального ремонта эксперт принял во внимание дату постройки дома (1949 год), дату первой приватизации (ДД.ММ.ГГГГ), группу капитальности дома (III группа), сведения об отсутствии капитального ремонта по дому, после чего рассчитал величину компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, исходя из соотношения нормативных сроков службы конструктивных элементов здания с фактическим сроком эксплуатации на дату первой приватизации (44 года).
При этом довод ответчика о неверных расчетах эксперта судом отклоняется, поскольку при определении стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт эксперт, применив затратный подход, путем расчета определил размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 317 000 руб. c учетом индексации на дату изъятия жилого помещения – ДД.ММ.ГГГГ и необходимого на дату первой приватизации (ДД.ММ.ГГГГ) объема капитального ремонта и состава работ, подлежащих проведению согласно статье 166 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Вопреки позиции ответчика, эксперт при проведении расчетов не ограничен одной лишь датой признания дома аварийным; относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о порочности отчета эксперта, равно как и примененных им методик, выбор которых входит в компетенцию эксперта согласно установленным стандартам оценки, ответчиком суду не представлены, представленный отчет об оценке убедительно не оспорен (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Напротив, ответчик ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлял; с учетом принципа состязательности и равноправия сторон, основания для критической оценки представленного отчета у суда отсутствуют, нарушения требований Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при составлении данного отчета не установлены (статьи 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, с администрации <Адрес> в пользу истца подлежит взысканию компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 317 000 руб.
В соответствии с положениями статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Поскольку истцом при подаче иска понесены судебные расходы по оплате услуг оценки в размере 15 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7а), договором № на оказание услуг по оценке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8-10), актом сдачи-приемки работ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11), отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, указанные расходы истец понес в связи защитой нарушенного права, связь между несением таких расходов и предъявлением настоящего иска в суд очевидна, постольку такие расходы подлежат взысканию с администрации <Адрес> в пользу истца.
Разрешая требования истца о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя на сумму 15 000 руб., что подтверждается договором на оказание юридических услуг № от ДД.ММ.ГГГГ с распиской о получении денежных средств (л.д. 49), суд, руководствуясь статьями 88, 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание факт удовлетворения требований истца о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в полном объеме, принцип разумности несения таких расходов, категорию дела, его сложность, учитывая объем реально выполненной представителем работы (составление и направление в суд иска с приложениями на 51 листе – л.д. 3-6, уточенного искового заявления с уточненным оценочным отчетом), отсутствие у ответчика мотивированных возражений относительно размера судебных расходов, считает нужным взыскать в пользу истца судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб.
Суд полагает, что указанная сумма в размере 15 000 руб. в полной мере соответствует критерию разумности по данной категории дел, более того, учитывая реальный объем проделанной работы, такая сумма соразмерна низшему пределу минимальных ставок вознаграждения адвоката за ведение гражданского дела в <Адрес> в суде общей юрисдикции (за составление и подачу искового заявления – от 12 000 руб., за составление и подачу ходатайства – от 5 000 руб., за участие в судебном заседании суда первой инстанции – от 25 000 руб. и др., согласно Решению Совета Адвокатской палаты <Адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, протокол №).
Применяя положения статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд также полагает, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. 00 коп., факт оплаты которой подтвержден чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 48).
Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Взыскать с муниципального образования «<Адрес>» в лице администрации <Адрес> (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <Адрес>, ИНН №, СНИЛС №) компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 317 000 руб. 00 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., расходы по проведению оценки в размере 15 000 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 15 000 руб.
Решение суда может быть обжаловано в <Адрес>вой суд через Ленинский районный суд <Адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья А.О. Казаков
Копия верна
Судья А.О. Казаков